ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۲۰ مطلب در آذر ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

جزئیات طرح مسکن اجتماعی اعلام شد


دولت یازدهم از همان ابتدا نشان داد که تمایلی به ادامه تامین مسکن در قالب مسکن مهر ندارد و به جای آن طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد که به طور مشخص دهک های کم درآمد را هدف می گیرد. اکنون پیش مصوبه این طرح نهایی شده است. در صورت تصویب این طرح در هیات دولت، از سال 96 تا پایان 1400، نیاز سکونتی سالانه 100 هزار خانوار کم‌درآمد با حمایت‌های مستقیم دستگاه‌ها و سازمان‌ های مسوول تامین می‌شود.
به گزارش اقتصادنیوز یکی از مهمترین تغییرات این پیش مصوبه نسبت به آنچه قبلا عنوان شده بود این است که استعداد این طرح از 200 هزار مسکن در سال به 100 هزار مسکن کاهش یافته است. این طرح از امسال تا سال 1400 را در بر می گیرد. با این تفاوت که برنامه امسال در سطح 70 هزار واحد پیش بینی شده است. آن هم در حالی که تنها سه ماه تا پایان سال باقی مانده است.
براساس این پیش مصوبه قرار است طرح مسکن اجتماعی از سوی بنیاد مسکن به‌عنوان مجری اصلی طرح، به دو شکل خرید و ساخت مسکن ملکی و ساخت مسکن استیجار و پرداخت یارانه اجاره‌بها به اجرا دربیاید. گستره طرح نیز سه تا چهار دهک کم درآمد جامعه را در بر می گیرد.
یکی از ابهامات طرح مسکن اجتماعی مشخص نبودن محل تامین مالی آن بود. اعتبار مالی مورد نیاز طرح، از طریق منابع قانون هدفمندی یارانه‌ها و همچنین وام نوسازی بافت فرسوده مصوب سال 93، تامین خواهد شد. اعتبار اولیه برای آغاز طرح مسکن اجتماعی در سال اول-سال 95 –رقمی در حدود 200 میلیارد تومان برآورد و تامین شده که قرار است بابت هزینه‌های مربوط به اجرای این طرح در اختیار بنیاد مسکن به‌عنوان متولی اجرای فاز اول مسکن اجتماعی قرار بگیرد.
مطابق با نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن،هم اکنون حداقل 30 درصد خانوارهای کشور-دهک‌های یک تا 3 درآمدی– به تنهایی و بدون حمایت‌های دولت قادر به تامین مسکن حداقلی نیستند؛ طوری که از این میزان حداقل 20 درصد خانوارها-دهک‌های 1 و2-در شرایط بدمسکنی یا سطح بسیار نامناسب سکونتی قرار دارند.
جزئیات پیش مصوبه «مسکن اجتماعی» نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی از مسیر «تامین و واگذاری زمین» و چهار دستگاه دیگر شامل بنیاد مسکن، وزارت تعاون، کمیته امداد و سازمان بهزیستی در قالب مجری طرح و همچنین شناسایی، ساماندهی و پالایش خانوارهای واجد شرایط، پلان تدوین شده برای طرح «مسکن اجتماعی» را اجرایی می‌کنند. در قالب شکل اول طرح «مسکن اجتماعی»، به شرکت‌های ساختمانی علاقه‌مند به ساخت و ساز برای خانوارهای فقیر و کم‌درآمد فاقد مسکن و همچنین نهادها و سازمان‌های حمایتی متولی معیشت کم‌درآمدها که دارای زمین هستند، برای خرید یا ساخت واحد مسکونی، تسهیلات بانکی کم‌بهره از محل اعتبارات مصوب وام بافت فرسوده،‌ پرداخت می‌شود. این تسهیلات در کلان‌شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان به هر خانوار قابل ارائه است. سازنده‌ها در این قالب، باید دارای زمین باشند. با توجه به اینکه تعداد کم‌درآمدهای دارای زمین در شهرهای کشور، در حدی نخواهد بود که این گروه بتواند صرفا با استفاده از وام ساخت، اقدام به ساخت مسکن اجتماعی ملکی کند، احتمالا عمده اعتبار این بخش از طرح، به شکل وام خرید مورد نیاز متقاضیان، به مصرف خواهد رسید. در مصوبه سال 93 نظام بانکی درباره وام نوسازی بافت فرسوده، 300 هزار فقره تسهیلات برای پرداخت در هر سال و حداکثر تا پایان برنامه ششم، پیش‌بینی شده است که از این بابت، محدودیتی برای پرداخت وجود ندارد. هر چند در صورت استفاده کامل از اعتبارات این مصوبه برای مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، به نوعی با کمبود اعتبار روبه‌رو خواهد شد. البته با توجه به ظرفیت 100 هزار واحدی طرح مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی می‌تواند سالی 200هزار فقره تسهیلات دریافت کند که با توجه به روند سال‌های گذشته نوسازی بافت فرسوده، بعید است نیاز به وام، از این سطح، فراتر رود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

آرامش در بازار اجاره آپارتمان


آمار نشان می‌دهد در آبان ماه سال جاری نرخ اجاره بها در شهر تهران 1.8 درصد بیشتر از نرخ تورم بوده اما پیش‌بینی‌ها مبنی بر التهاب این بازار به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد هنوز محقق نشده و بازار اجاره آرام است.
در شرایطی که نرخ تورم در آبان ماه 1395 معادل 8.6 درصد بود نرخ رشد اجاره بهای شهر تهران در همین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به 10.4 درصد رسید و این رقم در کل کشور 9.3 درصد بود. هم‌چنین مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی 28.4 درصد از هزینه‌ی خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با این‌که بازار اجاره طی سه سال اخیر افزایش میانگین سالیانه 10 درصد را تجربه کرد و در بسیاری از ماه‌ها پایین تر از نرخ تورم بود، ادامه روند کاهشی نرخ تورم باعث شد تا اجاره بها بالاتر از تورم عمومی قرار گیرد اما هنوز خطر بالقوه کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد که پیش‌بینی می‌شد اثر التهابی در بازار اجاره ایجاد کند بعد از گذشت چهار ماه خود را نشان نداده است. کارشناسان علت این مساله را تخطی برخی بانک‌ها از سود مصوب و روند کاهنده نرخ تورم عنوان می‌کنند.
اواخر خردادماه وقتی شورای پول و اعتبار نرخ سود بانکی را به 15 درصد کاهش داد بسیاری نگران شدند که این اقدام می‌تواند منجر به فشار بر بازار اجاره شود؛ چرا که برای مالکان گرفتن پول پیش با نرخ یک میلیون به ازای 30 هزار تومان دیگر توجیه اقتصادی ندارد. اما با گذشت چهار ماه از این اقدام هنوز اثر تورمی شدیدی در بازار اجاره دیده نمی‌شود. بررسی‌های میدانی از این مساله نشان می‌دهد پرداخت سودهای 20 درصد و بالاتر از سوی برخی بانک‌ها و نیز روند کاهشی نرخ تورم، در کنترل بازار اجاره موثر بوده است.
بر اساس اطلاعات دریافتی از قراردادهای اجاره شهر تهران در آبان ماه اجاره بها 10.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در مهرماه این رقم 9.5 درصد بود. در شهریورماه اجاره شهر تهران 9.7 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت و در مردادماه ارقام حاکی از رشد ۹.۶ درصدی اجاره نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. همان‌طور که آْمار نشان می دهد متوسط اجاره در چهار ماه اخیر اختلاف چندانی با میانگین تورم ندارد و آلارم نگران کننده ای در این بخش شنیده نمی‌شود.
 
بازار خرید و فروش مسکن پلکانی است و در بازه‌های زمانی مشخصی دچار رونق و رکود می‌شود اما بازار اجاره معمولا روند منظم‌تری را دنبال می‌کند.
حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: بازار اجاره روندی مطابق با سال‌های قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق نمی‌بینیم. طی دو دهه گذشته معمولا در بازار اجاره شوک قیمتی سالیانه ایجاد نشده است و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود. امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت. البته ممکن است با تاثیر متغیرهای اقتصادی، تناسب بین میزان اجاره و ودیعه تغییر کند.
به گفته مظاهریان، اقتصاد بازار حکم می‌کند موجران و مستاجران کاهش سود بانکی را به رسمیت بشناسند و در قراردادهای خود این محاسبات را لحاظ قرار دهند. بدین ترتیب معادله 30 هزار تومان اجاره در مقابل یک میلیون تومان پول پیش می‌تواند کاهش پیدا کند.

به دنبال جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391 بخش اجاره با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود؛ چرا که جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با این‌که برآورد می‌شد بخش اجاره این عقب‌ماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاست‌های انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از 10 درصد نبود. تحقیقات نشان می‌دهد حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراین در کشوری که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود.
اما کالای مسکن از حالت سرمایه‌ای به مصرفی تغییر کند، معادلات در بازار اجاره بها نیز می‌تواند دستخوش تغییر شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن 4 تا 5 درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛ ‌ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران 4درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر 104 خانوار 100 مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی 127 خانوار در مقابل 100 مسکن بود. لذا با این‌که کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است. اما مازاد 3.6 میلیونی مسکن و وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور این امیدواری را ایجاد می‌کند که در صورت برنامه‌ریزی بتوان در بازه زمانی 10 ساله به این مهم دست پیدا کرد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

فرمول ضد توهمی فروش مسکن


دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود.
واسطه‌های ملکی، شرط گرم‌تر شدن بازار زمستانی را اعلام کردند. نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک درباره «10 پرسش تعیین‌کننده جهت معاملات مسکن» نشان می‌دهد با لحاظ حجم قابل‌توجه تقاضای جست‌وجوگر در بنگاه‌ها، سمت عرضه می‌تواند با به‌کارگیری فرمول «ضد توهمی» در قالب «فروش با قیمت واحدهای فروخته شده فصل پاییز»، دمای معاملات را طی فصل آتی بالا ببرد. دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود. مشخصات واحدهای پرفروش سه ماه گذشته اعلام شد.
 50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی که برای بررسی آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن انجام شد، بر اساس متغیرهایی که مورد توجه قرارداده‌اند، دمای معاملات در بازار شب عید را به‌صورت مشروط «گرم‌تر» پیش‌بینی کردند. مشاوران املاک که حلقه واسط بازار نقل‌وانتقالات ملکی هستند و از نزدیک در جریان ظرفیت اقتصادی خریداران و فروشندگان قرار دارند، اعتقاد دارند افت پاییزی برای خریداران یک دستاورد به همراه داشته که همان «سلب نیروی محرک از نوسانات قیمت مسکن» بوده است. کمااینکه رشد قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ماهانه یک تا 2 درصد بوده است اما در دو ماه اخیر، نرخ رشد قیمت ماهانه تقریبا صفر شد. مشاوران املاک که با نگاه به گذشته بازار، آینده را پیش‌بینی می‌کنند، اعتقاد دارند در میانه و اواخر پاییز عمده فروشندگان برای افزایش قیمت پیشنهادی خیز برداشتند و همین امر سبب شد حجم معاملات مسکن کاهش یابد و نرخ رشد قیمت قطعی به صفر نزدیک شود. واسطه‌های ملکی این حرکت فروشنده‌ها را «توهم فروش» می‌دانند و تاکید می‌کنند که فروشنده‌ها اکنون در واکنش به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال، نباید جو‌زده شوند.
رفتار درست این است که با حفظ خونسردی در اعلام قیمت پیشنهادی قدری احتیاط کنند. آنها با تشریح این شرط و فرمول ضد تورمی برای فروش زمستانی در بازار مسکن، اظهار می‌کنند که در چند ماه اخیر، در بنگاه‌ها به تعداد زیادی «انصراف از خرید در لحظه جست‌وجو» روبه‌رو شده‌اند؛ یعنی تعداد متقاضیانی که برای دست‌کم دوبار به بنگاه مراجعه کرده‌اند، ناچیز بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که اکنون متقاضیان خرید با وجود اینکه به بازار مسکن تا حدودی اعتماد پیدا کرده و به این باور رسیده‌اند که به کمک وام می‌توانند خانه‌دار شوند، در عین حال ظرفیت و کشش پذیرش قیمت بالا را ندارند. این افراد بر اساس اطلاع از قیمت‌های قبلی، محله‌ای را برای یافتن آپارتمان مطلوب خود جست‌وجو می‌کنند و وارد بنگاه می‌شوند؛ بنابراین لازم است فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی را متناسب با قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سه‌ماه گذشته، تعیین کنند و فروشنده‌هایی که فایل قدیمی برای فروش در بنگاه دارند، از دستکاری و افزایش قیمت پرهیز کنند. به اعتقاد مشاوران املاک با تکیه بر این فرمول، بازار شب عید قطعا گرم‌تر خواهد شد. انعطافی که اکنون دلالان از فروشندگان توقع دارند، در یکی، دوهفته اخیر در برخی محله‌ها دیده شده است، به این معنا که یک «تخفیف لحظه آخری» دست‌کم معادل حق کمیسیون مشاور املاک را پای معامله و بعد از توافق قیمتی قبلی، برای خریدار درنظر می‌گیرند. چنین اقدامی می‌تواند تلنگری برای جلب متقاضیان خرید به انعقاد قرارداد باشد.
به بیان دیگر، اکثر واسطه‌های ملکی پافشاری فروشندگان روی قیمت‌های پیشنهادی بالا و توقع افزایش قیمت نسبت به تابستان را عامل اصلی افت پاییزی حجم معاملات دانستند،‌ اما در عین حال اقلیت پاسخگویان حضور کمرنگ متقاضیان خرید مسکن در بازار پاییز را که ناشی از دو عامل «شوک دلاری» و «تقارن پاییز با ایام محرم و صفر» بوده است، برای وضعیت کنونی بازار موثر توصیف کردند.
50 تن از اعضای حلقه واسط معاملات مسکن در شهر تهران، تحلیل و قضاوت خود را درباره تحولات بازار پاییزی معاملات نسبت به تابستان و پیش‌بینی بازار زمستانه با ما در میان گذاشتند.
نتایج این نظرسنجی از مشاوران املاک که در مناطق 22گانه تهران مشغول فعالیت هستند حاکی است، اغلب واسطه‌های ملکی ریزش پاییزی معاملات را یک رخداد مقطعی تلقی می‌کنند.
هر چند 70 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی حجم تقاضای بازار نسبت به پاییز سال گذشته را که اولین سیگنال‌های خروج از رکود و پیش‌رونق در آن زمان مشاهده شد، بیشتر ارزیابی کردند، اما یک گروه 30 درصدی نیز از کاهش تقاضا در پاییز خبر دادند و حضور متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک را به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر و اعتقادات مردم مبنی بر اینکه از معامله در این ماه‌ها پرهیز می‌کنند، کمتر از پاییز سال گذشته توصیف کردند. البته این تقارن در پاییز سال گذشته نیز با اختلاف 11 روز برقرار بود اما از اواخر آبان و با اتمام ماه‌های قمری مذکور،‌ حجم معاملات به‌صورت محسوس مجددا رشد کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این نظرسنجی که 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود بازار مسکن و چشم‌انداز فصل آتی برگزار و پاسخ‌ها به‌صورت تستی و تشریحی از شرکت‌کنندگان دریافت شد، 90 درصد از شرکت‌کنندگان میزان عرضه را به‌عنوان پیش‌شرط رونق مطلوب توصیف کردند به نحوی که 45 درصد از آنها از افزایش عرضه نسبت به تابستان خبر دادند و 45 درصد نیز اعلام کردند حجم عرضه تغییری نکرده و همچون تابستان، تعداد فایل‌ها متناسب با تقاضا در سطح قابل قبولی قرار دارد.
هر چند اظهارنظر واسطه‌ها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت و بعضا مغایر است، اما 55 درصد از شرکت‌کنندگان از پافشاری فروشنده‌ها برای افزایش قیمت خبر دادند. اغلب این افراد از تاثیر فروشنده‌ها بر بازار خبر داده و می‌گویند: فروشنده‌ها در پاییز قیمت‌های پیشنهادی را قدری بالاتر اعلام کرده‌اند و روی افزایش قیمت مصر هستند. آنها دو عامل را در این پافشاری موثر ارزیابی می‌کنند، نخست اقبال خریداران در بازار تابستان و رکوردزنی حجم معاملات در مردادماه امسال که سبب شده فروشندگان آپارتمان با تشخیص نیاز بازار قیمت‌ها را قدری افزایش دهند، اما با وجود تشخیص درست این نیاز، مشاوران املاک به مالکان توصیه می‌کنند به این شکل با پیش‌رونق بازار مواجه نشوند؛ چراکه در این صورت خریداران نسبت به وضعیت بازار ناامید می‌شوند و بازار در زمستان امسال همچون سال‌های 92 و 93 به خواب زمستانی می‌رود.
به گفته برخی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، بعضا یک مشاور املاک، ملکی را به متقاضی خرید پیشنهاد داده و او پس از چند هفته جست‌وجو در بازار و بررسی دیگر فایل‌ها، در نهایت برای معامله این ملک بازگشته است، اما در آن زمان فروشنده‌، قیمت را افزایش داده و دیگر حاضر نیست با قیمت تابستان معامله کند. نتیجه این رفتار فروشندگان این است که خریداران اعتماد خود را به بازار از دست می‌دهند و معامله را به زمان دیگری موکول می‌کنند؛ به ویژه اینکه بازسازی اعتماد در بازار مسکن بعد از دو سال رکود نیازمند زمان زیادی است.
دومین عامل موثر بر اصرار فروشندگان به افزایش قیمت، شوک ارزی است که بازار در هفته‌های اخیر و به دنبال اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تجربه کرد. همزمان با برنده شدن ترامپ بازار طلا و ارز به‌عنوان دو بازار مهم ایران که در یک دهه اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون مختصات بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است،‌ تحت تاثیر قرار گرفت، به نحوی که نرخ دلار تا سه‌هزار و 940 تومان افزایش یافت. هر چند اغلب تحلیلگران اقتصادی این افزایش قیمت را موقتی می‌دانستند و در چند روز گذشته نیز هر دو نرخ مذکور روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما فروشندگان بازار ملک آینده اقتصادی را نامعلوم ارزیابی و این‌طور گمانه‌زنی کردند که ممکن است قیمت مسکن نیز رو به افزایش باشد. بر این اساس فروشنده‌ها به گفته دلالان ملک، سفت‌تر از همیشه روی قیمت بالاتر از تابستان پافشاری کردند. در مقابل 25 درصد از شرکت‌کنندگان نیز اعلام کرده‌اند که قیمت‌ها در تابستان تغییر زیادی نداشته است. این افراد اغلب در مناطق مصرفی نظیر 4، 5 و 14 فعالیت می‌کنند. یک اقلیت 20 درصدی نیز معتقدند فروشنده‌ها برای کاهش قیمت آمادگی دارند. آنها معتقدند بین قیمت پیشنهادی اولیه با نرخی که پای معامله ثبت می‌شود، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و اغلب، حباب قیمت پیشنهادی در نرخ نهایی محاسبه نمی‌شود. البته بر اساس اظهارات شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، مانور کاهشی روی قیمت ملک بیشتر در مالکان املاک میانسال و کهنسال با میانگین سنی بیش از 10‌سال مشهود است.
 
مقصر ریزش پاییزی معاملات
7.71 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ریزش معاملات در بازار پاییزی را بیش از هر چیزی به مانور قیمتی فروشندگان نسبت داده‌اند. این اکثریت قاطع اعتقاد دارند بازار اصطلاحا به دست فروشندگان افتاده و آنها قصد ندارند املاک خود را به قیمت‌های تابستان معامله کنند و امیدوار هستند بتوانند در ماه‌های آتی گران‌تر از ارقام کنونی ملک خود را بفروشند. در مقابل 20 درصد از شرکت‌کنندگان متقاضیان خرید مسکن را عامل اصلی ارزیابی کرده‌اند. استدلال این گروه بر مبنای کاهش تقاضای پاییزی استوار است و معتقدند اگر خریداران بازار را ترک نکنند، مالکان هم برای فروش مصمم‌تر خواهند شد.
در عین حال یک گروه اقلیت 9 درصدی سایر عوامل را در این ریزش پاییزی مقصر می‌دانند. آنها از گران بودن وام مسکن به‌عنوان عامل عدم اقبال متقاضیان خرید سخن گفته و معتقدند که وضعیت عمومی بودجه متقاضیان مناسب نیست و با بنیه مالی ضعیف قصد خرید مسکن دارند. از طرفی وام اوراق حق تقدم مسکن با سقف 110 میلیون تومان که اکنون در بازار بیشتر از سایر انواع وام مسکن استفاده می‌شود، تسهیلات گران‌قیمتی محسوب می‌شود که باید حدود سه برابر آن را بازگرداند. از آن مهم‌تر اقساط سنگین این وام است که حدود یک‌میلیون و 700 هزار تومان اعلام شده و به گفته مشاوران املاک، بیشترین مشکل متقاضیان خرید مسکن با این اقساط بالا است.
55  درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ما که اغلب در مناطق مصرفی تهران فعالیت می‌کنند، سهم واحدهای 70‌تا‌90 مترمربعی را در معاملات پاییز بیشتر ارزیابی و اظهار کردند: اغلب متقاضیان ملک آپارتمان‌های دوخوابه و میان‌متراژ را برای خرید انتخاب می‌کنند.
 
به اعتقاد 25 درصد از مشاوران املاک شرکت‌کننده در این نظرسنجی، واحدهای کوچک‌متراژ با مساحت کمتر از 70 متر مربع در صدر تقاضا قرار داشته و در نهایت یک گروه 20 درصدی که عمدتا در مناطقی نظیر یک، دو و سه فعالیت می‌کنند، سهم آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت بیش از 90مترمربع را در معاملات پاییزی بیش از سایر گروه‌ها ارزیابی کردند. البته در این مناطق تیراژ تولید آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 90 مترمربع نیز کمتر از سایر مناطق است و متقاضیان خرید نیز از بنیه مالی بیشتری برخوردارند.
به اذعان مشاوران املاک بازار آپارتمان‌های چندسال ساخت بسیار گرم‌تر از آپارتمان‌های کلیدنخورده است به نحوی که 60درصد از شرکت‌کنندگان آپارتمان‌های چندساله را به دلیل قیمت مناسب‌تر در صدر تقاضا ارزیابی می‌کنند. آنها معتقدند واحدهای کلیدنخورده مشتریان خاص خود را دارند و تقاضای آنها در سال جاری همواره کمتر از آپارتمان‌های چندساله بوده است. 30 درصد مشاوران املاک نیز خلاف این گزاره را تایید و اعلام می‌کنند در طول پاییز واحدهای کلیدنخورده بیشتری نسبت به تابستان فروخته‌اند.
این گروه علت ازدیاد معاملات کلیدنخورده‌ها در پاییز را ناشی از انباشت آنها در طول تابستان ارزیابی می‌کنند. به گفته این واسطه‌های ملکی، بخش زیادی از واحدهای کلیدنخورده به دلیل قیمت پیشنهادی بالا در تابستان فروش نرفته‌اند، چراکه در رقابت با فایل‌های ارزنده چندسال ساخت که از امکانات خوبی برخوردار بوده و در عین حال قیمت پایین‌تری داشته‌اند، مغلوب شدند. در عین حال باید یادآور شد که به‌طور کلی آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در دوماه اول پاییز همچون اغلب ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند اما مشاوران املاک تاکید دارند که درصد کمی از آنها کلیدنخورده بوده است. یک اقلیت 10 درصدی نیز سهم معاملات کلیدنخورده و چندسال ساخت را در مناطق مصرفی برابر ارزیابی کرده‌اند. درست نیمی از مشاوران املاک اعتقاد دارند که بازار ساخت‌وساز نیز در پاییز نسبت به تابستان و بهار تحرک داشته است و در مقابل 50 درصد آنها منکر این تغییر می‌شوند.
تایید‌کنندگان گرم‌تر شدن بازار ساخت‌وساز از احتمال کاهش چشمگیر فایل‌های نوساز در ماه‌های آتی خبر داده و آینده را این طور ارزیابی کردند که نیاز به واحدهای نوساز جدی‌تر خواهد شد. بر اساس اظهارات آنها، در محله‌هایی نظیر گیشا و جنت‌آباد جنوبی که مطلوبیت ویژه و در عین حال قیمت مناسب‌تری در مقایسه با مناطق گران تهران دارد، سازندگان در حال خرید و ذخیره کردن املاک کلنگی برای ساخت‌وسازهای آتی هستند. با این حال کسانی که معتقدند بازار ساخت‌وساز هنوز تغییر جدی نداشته و سرد است، به افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت و قیمت بالای مصالح اشاره کرده‌اند اما در عین حال تاثیر عوامل روانی را بیشتر دانستند. تقریبا نیمی از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی از بی‌اعتمادی سازندگان به بازار سخن گفتند و اظهار کردند:‌ اغلب آنها تصور می‌کنند پیش‌رونق کنونی در بازار یک حباب است و تقاضا قرار نیست در این سطح باقی بماند، از این‌رو میل چندانی برای ساخت‌وساز ندارند و نگران هستند که دوباره در دام «خواب سرمایه در بازار مسکن» بیفتند. برخی نیز بلوکه شدن سرمایه سازندگان را عامل سردی بازار ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند و اعتقاد دارند اگر وضعیت بازار زمستانه طبق پیش‌بینی‌ها گرمای تابستان را داشته باشد، قدری از این سرمایه‌ها آزاد خواهد شد و طبعا دوباره در بازار ملک سرازیر می‌شود.
 
فن بدل برای تحریک بازار
واسطه‌های ملکی شرکت‌کننده در این نظرسنجی، معتقدند تحریک بازار هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است. آنها در پاسخ به پرسش که از آنها توصیه‌ای به خریداران و فروشنده‌ها در شرایط کنونی را خواسته بود تا به‌عنوان فن‌بدل تحریک بازار استفاده شود، اظهار کردند که نمی‌توان از فروشنده درخواست کرد ملک خود را به حراج بگذارد یا متقاضی خرید برای تقویت بنیه مالی خود را در فشار قرار دهد، اما می‌توان به فروشندگان توصیه کرد که در اعلام قیمت پیشنهادی، میانگین قیمت واحدهای فروش‌رفته دو ماه اخیر را لحاظ کنند چراکه حتی اگر حاضر به تخفیف پای معامله باشند، اعلام قیمت‌های بالا در گام اول، خریداران را دلسرد می‌کند و می‌تواند به خروج دوباره آنها از بازار منجر شود.
از طرفی مشاوران املاک اعتقاد دارند خریداران نیز برخی اوقات رفتاری عکس آنچه باید را از خود بروز می‌دهند و زمانی که قیمت‌ها حباب پیدا می‌کند، از ترس گران‌تر شدن ملک ممکن است با عجله خرید خود را انجام دهند، در حالی که معامله در یک بازار آرام قطعا منفعت بیشتری برای آنها دارد و از این‌رو اکنون زمان مناسبی است که آنها با حضور در بازار انتخاب خود را انجام دهند. اما تقریبا اکثریت قریب به اتفاق پاسخگویان انعطاف فروشنده‌ها در قیمت پیشنهادی را مهم‌ترین عامل تحریک بازار ارزیابی کردند و آن را عاملی برای ممانعت از پس‌روی خریداران از بازار دانستند.
 
 عقبایی: بازار فاقد ظرفیت افزایش قیمت است
 رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌بینی کرد سیر صعودی حجم معاملات تا 15 اسفند با شیب ملایم ادامه پیدا کند و پس از آن به مدت یک ماه (تا پایان نوروز) تحرک در بازار مسکن با کاهش روبه‌رو شود. حسام عقبایی در گفت‌وگو با اشاره به اینکه حجم تقاضا در تهران از پاییز سال گذشته تاکنون سیر صعودی داشته است، گفت: این سیر صعودی در ایام پاییز نیز با شیب بسیار ملایم وجود داشت. وی با بیان اینکه آمار صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 93 و 94 حدود 50 درصد و در سه‌ماه نخست امسال نیز 17 درصد کاهش داشته است، افزود: به این ترتیب با کاهش حجم تیراژ آپارتمان‌سازی، حجم عرضه در پاییز امسال تغییر محسوسی نسبت به ماه‌های اخیر نداشته است. عقبایی معتقد است بازار مسکن در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و فروشندگان دست‌کم تا شش ماه آینده انتظار افزایش قیمت نداشته باشند. عقبایی با بیان اینکه در حال حاضر واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع در صدر تقاضا قرار دارند، یادآور شد: در حال حاضر فروش واحدهای چندسال ساخت که تقریبا 20 تا 30 درصد نسبت به آپارتمان‌های کلیدنخورده ارزان‌تر هستند، بیشتر است چراکه با قدرت خرید متقاضیان مسکن تناسب دارد. وی معتقد است مهم‌ترین مقصر ریزش حجم معاملات در پاییز نسبت به فصل تابستان، سیاست‌های پولی و بانکی کشور بوده که به کاهش تیراژ تولید مسکن منجر شده است. عقبایی در این رابطه توضیح داد: به‌طور کلی گروهی از خریداران «مصرفی» در بازار حضور دارند و گروهی دیگر هنوز تصمیم خرید خود را جدی نکرده‌اند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره علت استمرار رکود ساخت‌وساز در کشور با وجود تحرک بازار مسکن  گفت: علاوه بر سیاست‌های پولی و بانکی که نیازمند اصلاح است، سیاست‌های تشویقی در حوزه تولید مسکن نیز وجود ندارد. وی به نقش مهم «زمین» در تولید مسکن اشاره کرد و خواستار ایجاد یک ستاد مدیریتی برای واگذاری زمین به شهرداری‌ها و بنیاد مسکن شد. عقبایی افزود: باید سازوکاری درخصوص نحوه واگذاری زمین به تولید‌کنندگان و انبوه‌سازان واقعی ازسوی نهادهای مختلف اعم وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری و بنیاد مسکن تعیین شود. وی همچنین خواستار پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای افزایش حجم ساخت مسکن و خروج بازار ساخت‌وساز از رکود شد. عقبایی به فروشندگان بازار ملک توصیه کرد منتظر رشد قیمت نباشند و از متقاضیان خرید درخواست کرد با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها و شرایط آرام بازار، معامله خود را به وقت دیگری موکول نکنند و مطمئن باشند اگر ملکی بفروشند، این طور نیست که بازار آبستن افزایش قیمت ناگهانی باشد و نتوانند خرید دیگری انجام دهند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

نه مسکن مهر تمام شد، نه مسکن اجتماعی جادو کرد


بی ارادگی دولت در تکمیل مسکن مهر تا جایی برای کمیته امداد مسجل شد که پرویز فتاح از پیشنهاد تکمیل واحدهای ناتمام مسکن مهر و واگذاری آن به مددجویان امداد خبر داد.
سرپناهی مناسب و امن برای زندگی یا به تعبیر ساده «مسکن»، جزو حقوق اولیه‌ای است که همه افراد جامعه باید نظیر حداقل‌هایی چون حق غذا و لباس از آن برخوردار باشند و حتی به تعبیری از اجزای مهم «استانداردهای قابل قبول برای زندگی مطلوب» محسوب می‌شود، اما این حق امروزه در کشور ایران، جزو آرزوهایی است که به خصوص قشر جوان و کم‌در‌آمد در افق بلند‌مدت خود برای تحقق آن از ابتدای ورود به چرخه فعالیت در اجتماع، برنامه‌ریزی می‌کنند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جوان ، حکایت مشکلات مسکن هم از همان قصه‌های تلخی است که در اکثر دولت‌ها به قوت خود باقی می‌ماند و تنها از حالت بی‌سرانجامی در یک دولت به حالت بی‌سرانجامی در دولت دیگر تغییر پیدا می‌کند و تنها تفاوتش ارائه طرح‌های جدید برای جایگزین پیشنهادهای قبلی است.
   وعده بی‌سرانجام طرح مسکن اجتماعی برای اقشار کم در‌آمد!
مسکن اجتماعی نیز از همان طرح‌های جایگزینی بود که دولت یازدهم به عنوان جدی‌ترین برنامه خود در حوزه مسکن برای اقشار محروم جامعه در نظر گرفت تا با اشراف بر نواقص و کاستی‌های مسکن مهر در دولت قبلی، اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند.
آنطور که به‌ عنوان نخستین هدف در این طرح در نظر گرفته شده، قرار بر این بود بافت‌های فرسوده درون شهرها انتخاب و زمین مورد نیاز از طریق ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری تأمین شود. از سوی دیگر با ساخت مجتمع‌های مسکونی علاوه بر سکونت مالکان این خانه‌های قدیمی بخشی از متقاضیان کم‌درآمد مسکن در واحدهای ساخته شده جای گیرند.
بدین‌ترتیب طرح مسکن اجتماعی با نام «تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» که با تفاهم وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی نهایی شد، اسفندماه سال 92 با حضور اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور در شورای عالی رفاه به تصویب رسید.
امروز تقریباً سه سال از تصویب این طرح می‌گذرد، اما همچنان بدون هیچ بازخورد بیرونی تنها به وعده و وعیدهایی خلاصه می‌شود که جز بلاتکلیفی بوی دیگری از آن به مشام نمی‌رسد.
بدعهدی از دولت و پا درمیانی از کمیته امداد!
از سوی دیگر این در حالی است که دولت یازدهم از اتمام پروژه مسکن مهر تا اوایل سال 95 خبر داده بود، اما بدعهدی دولت در تحقق وعده‌های خود برای تحویل مسکن‌های مهر و به اتمام رساندن آن تا جایی پیش رفت که چندی پیش کمیته امداد پا در میانی کرد و به اصطلاح جورکش بی‌مهری دولت بر مسکن مهر شد.
پرویز فتاح،  رئیس کمیته امداد از آغاز مذاکرات با دولت و مجلس برای واگذاری 40 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی به مددجویان کمیته امداد خبر داد.  وی در خصوص تکمیل واحدهای مسکن مهر ناتمام و واگذاری آن به مددجویان امداد تأکید کرد: ما این موضوع را به دولت اعلام کرده‌ایم تا بخشی از مسکن مهر فاقد متقاضی که روی دست دولت مانده را برای تکمیل به کمیته امداد واگذار کند، زیرا نه اراده‌ای برای تکمیل آنها در دولت وجود دارد و نه دولت بودجه‌ای برای این منظور در اختیار دارد.
حال جدا از جورکشی کمیته امداد بر مسکن‌های مهری که دولت قول مساعد برای تکمیل آنها داده بود، جالب است بدانید در بودجه سال96 هیچ ردیف مشخصی برای اجرای طرح مسکن اجتماعی دولت هم در نظر گرفته نشده و حتی در بودجه96 دولت موظف است از محل اعتبارات ردیف‌های متفرقه مبلغ 125 میلیارد تومان برای کمک به زیرساخت مسکن مهر اختصاص دهد، اما نامی از مسکن اجتماعی برده نشده است. اینچنین است که طرح مسکن اجتماعی هم عملاً نمی‌تواند نقشی در خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه داشته باشد.
اینبار بر خلاف همیشه دیگر نمی‌گوییم منتظر بمانیم تا شاید در باب مسکن فرجی شود، بلکه می‌گوییم ضمن تشکر از پیشنهاد کمیته امداد برای تقبل بی‌ارادگی دولت یازدهم در تکمیل مسکن مهر و پوزش از مردم، بهتر است قشر جوان و کم درآمد جامعه، سطح انتظارات خود را برای برخورداری از خانه دار شدن از «حق طبیعی» به «آرزو» تنزل دهند و تنها به طرح‌های بی‌سرانجام دولت در حوزه مسکن اکتفا کنند!
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

 پیشنهاد مسکن تدریجی برای کم درآمدها


عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: لازم است سیاست‌های تولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه به سمت ساخت مسکن تدریجی هدایت و سیاست‌ها و برنامه‌های بخش مسکن مطابق با نظام معیشتی گروه‌های کم‌درآمد تنظیم شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین، مجیدروستا، درتبیین سیاست‌ مسکن تدریجی برای تولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد عنوان کرد: بیش از پنج دهه است که سیاست تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد درحال پیگیری است ولی تاکنون مسکن تدریجی در برنامه‌ها لحاظ و پیاده‌سازی نشده است.
مسکن تدریجی طرحی است که براساس آن واحدهای مسکونی مناسب سکونت اقشار کم درآمد در حد قابل سکونت ساخته شده و سپس فرآیند تکمیل و توسعه آن همزمان با سکونت فرد در واحد مسکونی و در طول زمان انجام می‌شود.روستا با بیان اینکه امروز نیازمند بازتعریف سیاست‌های توسعه مسکن در کشور هستیم، افزود: امروزه 70 درصد از تولید مسکن برای اقشار کم درآمد در کشورهای درحال توسعه به موضوع ساخت مسکن تدریجی اختصاص دارد.روستا با بیان اینکه درکشور ما سیاست‌ها بیشتر معطوف به ساخت مسکن تکمیل شده است، افزود: تولید مسکن تمام شده هزینه‌بر است و دولت‌ها قادر به تامین منابع مالی و نهادهای آن نیستند. ضمن اینکه درمسکن تمام شده گاه اقلیتی که گروه هدف نیستند مورد توجه قرار می‌گیرند. روستا تاکید کرد: مسکن تدریجی شمولیت و دامنه‌ای وسیع‌تر از ساخت مسکن دارد و در فرآیندی طولانی مدت دولت مردم را دربازپرداخت و پرداخت هزینه عمومی شریک می‌کند
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

3 نقص فنی وام خرید مسکن استانی


تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران،‌ رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استان‌ها به‌دلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمت‌ها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است.
بررسی‌ها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وام‌ها - است.
بازار فروش ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، هنوز از «سکون» خارج نشده و ابزاری که اواخر سال گذشته برای تحریک تقاضای مصرفی از سوی بانک‌ عامل بخش مسکن، به صحنه آمد در این دو دسته شهر، نتوانسته بر رکود معاملاتی غلبه کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد: سقف شناور وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، اگر چه بازار املاک پایتخت را به فاز پیش‌رونق منتقل کرد و در برخی دیگر از شهرها، رشد هر چند خفیف حجم معاملات را به شکل غیرتورمی موجب شد، اما نیمه اول امسال به‌خاطر «تقویت افراطی قدرت خرید در 10 استان» انحراف میانگین قیمت‌ کشوری را رقم زد و هم اکنون نیز برای برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، در نقش «کلید معیوب»، نتوانسته قفل بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی را باز کند.تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلان‌شهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص می‌کند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جست‌وجوگر» نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.
این در حالی است که انتظار می‌رفت وام‌های بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانه‌اولی‌ها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند.اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده،‌ باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمی‌شود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند، بی‌خبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشته‌اند.
این اتفاق از «ناتوانی بانک‌ها در مشتری‌یابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت می‌گیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانک‌ها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وام‌های خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونق‌ساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ می‌تواند باشد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت،‌ هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد می‌شود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت می‌تواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلان‌شهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد که این میزان سهم، نمی‌تواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.
برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش می‌دهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در صورت رفع چرخه معیوب تامین مالی مسکن از مرحله «تصویب سقف ریالی تسهیلات در شهرها» تا «تعیین اقساط و مدت زمان بازپرداخت» و در نهایت «نحوه مشتری‌یابی بانک‌ها برای اتصال مناسب یکی از انواع وام‌ها به متقاضی دریافت تسهیلات» می‌توان انتظار داشت بازار معاملات مصرفی مسکن شهرهای بزرگ نیز همسو با تهران، در مسیر پیش رونق قرار بگیرد.اثر دوم سهم ناموزون تسهیلات مسکن از قدرت خرید، در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ ظاهر شد. سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای امسال، با سه سقف متفاوت 110 میلیون، 90میلیون و 70 میلیون تومان به ترتیب برای پایتخت، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک افزایش یافت که سقف جدید وام علاوه بر مزیت‌های مربوط به شناورسازی تسهیلات خرید آپارتمان در سه گروه شهری،در برخی شهرها از جمله تهران باعث گشایش معاملات مصرفی و آشتی نسبی بازار با خریداران شد.
اما تنوع فوق‌‌العاده محدود سقف تسهیلات متناسب در مقایسه با ویژگی بسیار متفاوت بازار مسکن شهرهای مختلف کشور، به لحاظ سطح قیمت‌ها باعث شد در نیمه اول امسال تقویت نامتعارف قدرت خرید مسکن در برخی استان‌ها تا بالای 70 درصد قیمت آپارتمان، انحراف بازار و رشد قابل توجه قیمت مسکن را رقم بزند. اکنون نیز آسیب نوع دوم بازار مسکن برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از محل چرخه معیوب پرداخت وام خرید، قابل مشاهده شده است. این آسیب، به «کاهش حجم معاملات نقدی خرید ملک» و «افزایش تقاضا برای معاوضه آپارتمان» از ناحیه بخش قابل توجهی از خریداران، در برخی شهرهای کشور برمی‌گردد.هم اکنون، ادامه رکود معاملاتی و تنگنای مالی متقاضیان خرید مسکن در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، منجر به بروز یک تغییر عمده اجباری در رفتار سمت تقاضای مسکن در این شهرها شده است.
بررسی‌ها از وضعیت فعلی «سطح قیمت» و «حجم معاملات» خرید آپارتمان در تعدادی از کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نشان می‌دهد در حال حاضر دست‌کم بنا بر 4 دلیل عمده، حجم تقاضای خرید «نقدی» به رغم برقراری وام 90 میلیونی خرید مسکن در این شهرها، در کمترین سطح خود قرار دارد و یخ بازار ملک در مقایسه با رکود دو سال اخیر، هنوز باز نشده است.
 
تقاضای جست‌و‌جوگر نایاب شد
این درحالی است که هم اکنون بازار مسکن شهر تهران، پس از پشت سر گذاشتن رکود 2 و نیم ساله، از ماه‌های پایانی سال گذشته، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است؛ طوری که علاوه بر افزایش نسبی حجم تقاضای موثر برای خرید آپارتمان، طی ماه‌های گذشته، حجم «تقاضای جست‌و‌جوگر» نیز در این بازار به حد قابل توجهی رسیده است.
تقاضای جست و جوگر در بازار مسکن مربوط به متقاضیانی است که در مقطع زمانی فعلی اراده جدی برای خرید مسکن دارند و با آگاهی از «سطح قیمت‌ها» و «موقعیت‌سنجی» در بازار مسکن، قصد خرید قریب‌الوقوع را دارند. بازار مسکن شهر تهران در شرایطی هم اکنون به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، پایان دوره رکود و رشد 10 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است که همزمان شدن تشدید تنگنای مالی غالب متقاضیان مصرفی خرید مسکن با دوره رکود در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، سهم معاملات نقدی خرید مسکن را به نفع «معاوضه» ملک در این شهرها کاهش داده است. در واقع، به رغم قابلیت اعمال انعطاف در رقم وام پرداختی به بازارمسکن هریک از شهرهای کشور- متناسب با قیمت هرمترمربع آپارتمان در این شهرها- درحال حاضر نبود این انعطاف، منجر به بروز نوعی شرایط دوگانه بین متقاضیان خرید و فروشندگان مسکن شده است.
خریداران امکان دریافت وام ندارند و پس از بیش از دو سال رکود مطلق تصمیم گرفته‌اند از طریق معاوضه،ملک جدید خریداری کنند اما تقریبا 100 درصد فروشنده‌ها فقط حاضر به فروش نقدی هستند. در نتیجه گره معاملات ملک هنوز بسته باقی مانده است.هم اکنون، «ضعف بنیه مالی سمت تقاضای خرید ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ»، اولین و مهم‌ترین دلیل ایجاد این ناهماهنگی میان خواسته سمت فروشنده و طرف خریدار مسکن در یک معامله ملکی است. در حالی که در 10 استان کشور، پوشش بیش از 70 درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی منجر به رشد ناموزون قیمت آپارتمان‌ها- رشد قیمت بین 11 تا 35درصد نسبت به سال گذشته- در این استان‌ها شده است، نارسایی این تسهیلات در برخی دیگر از کلان‌شهرها و اغلب شهرهای بزرگ،ادامه رکود در بازار معاملات خرید مسکن را سبب شده است.
 
علت تداوم رکود در شهرهای بزرگ
اولین دلیل به اثر «ضعف قدرت خرید خانوارها»درتداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی برمی‌گردد. فعالان بازار مسکن در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که به دلیل عدم تناسب بین شرایط دریافت تسهیلات خرید آپارتمان، بنیه مالی خانوارها و قیمت مسکن در این شهرها، هنوز در رکود معاملاتی قرار دارند، می‌گویند کمبود نقدینگی و عدم تناسب قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارها یکی از مهم‌ترین دلایل تداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این شهرها است. هر چند بالا بودن رقم سقف تسهیلات خرید مسکن اقدام مثبتی در مسیر تقویت قدرت خرید خانوارها محسوب می‌شود اما به دلیل فاصله بین درآمد خانوارها و توان آنها برای بازپرداخت اقساط تسهیلات 90 میلیون تومانی، عملا بسیاری از متقاضیان مسکن قادر به استفاده از این تسهیلات نیستند. این در حالی است که در صورت اعمال «انعطاف در تسهیلات مسکن» با کاهش اقساط ماهانه و افزایش طول مدت بازپرداخت وام، تسهیلات خرید مسکن به نقطه کانونی نیاز متقاضیان آپارتمان اصابت می‌کند.
با این حال، تحقیقات از بازار مسکن این شهرها نشان می‌دهد «هنوز درصد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن و حتی واسطه‌های ملکی در این شهرها، اطلاع کافی از سقف و نحوه دریافت تسهیلات جدید مسکن ندارند»؛ همین «بی‌اطلاعی» موجب شده است عملا متقاضیان خرید آپارتمان از ظرفیت بالقوه ایجاد شده به واسطه تسهیلات بانکی برای تقویت بنیه مالی خود بی‌خبر باشند. این موضوع موجب شده است نه تنها سطح تقاضای موثر برای خرید مسکن در این شهرها در حد انتظار تحقق پیدا نکند، بلکه تقاضاهای جست و گر برای خرید آپارتمان نیز به حد صفر برسد. به همین دلیل، هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در این شهرها، به جای پرداخت پول نقد به فروشندگان، خواهان معاوضه ملک خود با آپارتمان مورد تقاضا هستند.
واسطه‌های فروش مسکن در شهر اصفهان با تایید بروز این دوگانگی در بازار مسکن این شهر و حومه آن اعلام کردند: در حال حاضر به دلیل کمبود نقدینگی موجود در اختیار متقاضیان خرید مسکن، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن خواهان معاوضه آپارتمان خود با واحد مسکونی جدید هستند. به گفته آنها، هر چند سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما به دلیل شکاف بنیه مالی خانوارها با میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام، عملا استقبال چندانی از سوی متقاضیان مصرفی این شهر و شهرهای اطراف آن از تسهیلات خرید مسکن صورت نمی‌گیرد. واسطه‌های ملکی شهر اصفهان کمبود نقدینگی در اختیار متقاضیان مصرفی را از دیگر دلایل ادامه رکود در بازار مسکن این شهر و حومه آن می‌دانند. هر چند به گفته آنها هم اکنون حجم عرضه مسکن در این شهر و نواحی شهری اطراف آن –همچون شاهین شهر-بسیار فراتر از حد نیاز بازار تقاضا است اما هنوز هم قیمت مسکن در این نواحی شهری، غیرواقعی و فراتر از قدرت خرید خانوارها است. مجموعه این عوامل موجب شده است هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن برای تامین واحد مورد نیاز خود پول نقد کافی در دست نداشته باشند. با کنار گذاشته شدن سهم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی که هم اکنون فاقد مسکن ملکی هستند، در حال حاضر حجم قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان از فروشندگان، تقاضای معاوضه آپارتمان خود با واحد جدید را دارند.
این عوامل موجب شده، در مقطع زمانی فعلی فرآیند خرید و فروش مسکن در اصفهان-دومین کلان‌شهر کشور- و حومه آن به دشواری انجام شود و فروشندگان مسکن برای فروش آپارتمان خود با مشکلات جدی مواجه باشند.واسطه‌های ملکی کلان‌شهر اصفهان، خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن این شهر و انتقال سرمایه‌ها به سایر بازارهای زودبازده و پربازده‌تر در مقایسه با بازار مسکن را نیز از دیگر دلایل دشواری فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی در این شهر و نواحی اطراف آن می‌دانند. هم اکنون طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط هر مترمربع قیمت آپارتمان در کلان‌شهر اصفهان، 2 میلیون و 875 هزار تومان است. رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز طولانی مدت بودن زمان سپرده‌گذاری برای دریافت وام خانه‌‌اولی‌ها- خواب 80 میلیون تومان به مدت یک سال- و همچنین هزینه خرید اوراق تسهیلات 90 میلیون تومانی بدون سپرده را مهم‌ترین دلایل ادامه رکود در بازار معاملات مسکن این شهر می‌داند.
ابوالقاسم تابنده‌ماه در این باره گفت: با توجه به اینکه شهر شیراز به دلیل همجواری با استان‌های جنوبی، یکی از مهم‌ترین مقصدهای سرمایه‌گذاری ملکی در نیمه جنوبی کشور است همیشه حجم معاملات مسکن در این شهر به واسطه مهاجرت ساکنان شهرهای جنوبی به شهر شیراز، نسبت به سایر استان‌ها در وضعیت بهتری قرار دارد. وی ادامه داد: با این حال، رکود در بازار معاملات مسکن شهر شیراز هنوز به‌طور کامل برطرف نشده و بخش عمده‌ای از متقاضیان این شهر برای خرید آپارتمان به دلیل ضعف بنیه مالی، پیشنهاد معاوضه آپارتمان خود را با آپارتمان جدید مطرح می‌کنند.
تابنده‌ماه بالا بودن رقم اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی خرید مسکن و همچنین زمان نسبتا کوتاه برای بازپرداخت وام – در مقایسه با توان مالی خانوارها-را از دیگر دلایل استقبال کمرنگ متقاضیان خرید مسکن از تسهیلات خرید آپارتمان عنوان کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج همچنین ضعف آگاهی متقاضیان از سبد تسهیلات خرید مسکن را از دلایل استقبال کم حجم متقاضیان مصرفی مسکن این شهر از این تسهیلات و نرسیدن حجم معاملات مسکن به حد قابل قبول می‌داند. محمد قمی در این باره گفت: هر چند وضعیت معاملات مسکن در شهر کرج در مقایسه با سال گذشته بهتر شده و تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان امسال افزایش یافته است اما حجم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن به واسطه عدم اطلاع از سقف وام‌های جدید، به بازار خرید مسکن وارد نمی‌شوند.وی گرایش حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به معاوضه آپارتمان خود با آپارتمان جدید را ناشی از تداوم شرایط رکودی در بازار معاملات مسکن و نبود نقدینگی کافی در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان عنوان کرد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

چرا مقررات بیمه و گارانتی فروش آپارتمان اجرا نمی شود؟


شاید شما هم بعد از خرید یک واحد آپارتمان نوساز با هزینه هایی رو به رو شده اید که انتظارش را نداشتید. هزینه هایی که باوجود نوساز بودن واحد، برای قابل سکونت شدن آن باید انجام شود. این در حالی است که مقرراتی به نام «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز » وجود دارد که هدف اصلیش افزایش کیفیت ساخت مسکن و جلوگیری از همین هزینه ها است. اما اجرا نشدن آن عملا خریداران را با مشکل مواجه می کند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد که اگر چه آپارتمان ها در شرایط آماده سکونت تحویل می شوند اما برای آنکه قابل سکونت شوند هزینه ای معادل یک درصد قیمت ملک را به خریدار تحمیل می کنند در حالی که با اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز» این هزینه می تواند کاهش یافته و حتی به صفر برسد.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمان‌های تازه‌ساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینه‌ای» به تفاهم نرسیده‌اند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعه‌ای از قوانین سراسری مصوب سال‌های گذشته از یکسو و برنامه‌های بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفه‌ای و فنی عوامل ساخت‌و‌ساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرف‌کننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسی‌ها از فرجام این طرح نشان می‌دهد کم‌کاری‌های سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیش‌نیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانه‌های نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمه‌نامه و گارانتی برای آپارتمان‌ها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمان‌های نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ به‌طوری که قانون‌گذار، وظیفه صدور این شناسنامه -به‌عنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح به‌کار رفته در سازه، در آن قید می‌شود و امضای مهندس ناظر به‌عنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت می‌رسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به‌خاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی می‌داند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامه‌دار کردن آپارتمان‌های نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمه‌نامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامه‌های مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سال‌های 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمه‌نامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمه‌نامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات تکمیلی درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمان‌های نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمی‌شود. طبق قانون، بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمان‌هایی که از سوی «مجری ذی‌صلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی –بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر می‌شود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازنده‌ها در مقابل بهره‌برداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساخت‌وساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد به‌عنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینه‌های اجرای این طرح را فراهم کنند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تحمیل هزینه پنهان به خریداران خانه نوساز


کم‌کاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساخت‌و‌ساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبه‌رو شوند.
بررسی‌ها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات به‌کار گرفته‌شده در برخی ساختمان‌های تازه‌ساز حاکی است: این سازه‌ها اگر چه به‌عنوان واحد «آماده مصرف» فروخته می‌شوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل می‌کند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمان‌های تازه‌ساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینه‌ای» به تفاهم نرسیده‌اند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعه‌ای از قوانین سراسری مصوب سال‌های گذشته از یکسو و برنامه‌های بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفه‌ای و فنی عوامل ساخت‌و‌ساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرف‌کننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسی‌ها از فرجام این طرح نشان می‌دهد کم‌کاری‌های سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیش‌نیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانه‌های نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمه‌نامه و گارانتی برای آپارتمان‌ها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمان‌های نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ به‌طوری که قانون‌گذار، وظیفه صدور این شناسنامه -به‌عنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح به‌کار رفته در سازه، در آن قید می‌شود و امضای مهندس ناظر به‌عنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت می‌رسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد،  این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به‌خاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی می‌داند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامه‌دار کردن آپارتمان‌های نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمه‌نامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامه‌های مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سال‌های 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمه‌نامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمه‌نامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمان‌های نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمی‌شود. طبق قانون، بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمان‌هایی که از سوی «مجری ذی‌صلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی –بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر می‌شود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازنده‌ها در مقابل بهره‌برداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساخت‌وساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد به‌عنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینه‌های اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامه‌دار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذی‌صلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی می‌رسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر می‌رسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساخت‌وساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامه‌ریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج‌ساله شهرداری آمده ‌است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت می‌شود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان‌ها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقی‌مانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سال‌های آتی در دستور کار قرار می‌گیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساخت‌وساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامه‌ریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های اضافی در زمان بهره‌برداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسی‌هانشان می‌دهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهره‌برداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان می‌شود چراکه به رغم ادعای «آماده بهره‌برداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینه‌هایی باید صرف رفع برخی نقص‌های فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداری‌های مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمان‌ها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمان‌ها به مصرف‌کننده نهایی در قالب تحمیل هزینه‌های پنهان منتقل شود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سال‌های 96 و 97 زمان بازگشت رونق به بازار مسکن


قیمت مسکن دیگر کاهش نمی یابد
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد. به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33...
اقتصاد بازار: مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد.
به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33 درصد هزینه هر خانوار و همچنین 40 درصد سرمایه گذاری های کشور در حوزه مسکن انجام می شود.
به گفته وی، نرخ رشد متوسط دارایی های ایرانی ها طی 24 سال گذشته در بورس 25 درصد، در مسکن 24 درصد و در نهایت در بخش دلار 15 درصد بوده است.
وی افزود: از 360 قلم کالا و خدماتی که ایرانی ها در ماه مصرف می کنند، 33 درصد آن در بخش مسکن، 25 درصد در خوراکی ها و آشامیدنی ها و 10 درصد در حمل و نقل هزینه می شود.
مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری شرکت های بخش خصوصی با بیان اینکه از اوایل تا اواخر دهه 70، هزینه مسکن هر خانوار ایرانی 26 درصد بود، تاکید کرد: به مرور مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.
به گفته وی، ایران جزو پنج کشور دنیاست که مسکن، سهم بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.
ملکی افزود: براساس اطلاعات بانک مرکزی در سال 93، سهم هزینه مسکن در استان تهران با 50 درصد و در استان اصفهان 32 درصد است همچنین ایلام با 16 درصد کمترین هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است.
وی همچنین در خصوص نحوه تصرف خانوارهای ایرانی در مسکن، گفت: طی سال های 65 تا 90، ایرانی ها بیشتر اجاره نشین شده اند.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه تصریح کرد: در ایران به طور متوسط 30 سال طول می کشد که هر خانوار بتواند خانه دار شد.
وی با اشاره به اینکه حدود 20 میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در کشور وجود دارد که شاخص تراکم آن 1.06 درصد است، بیان داشت: حدود 8 درصد خانه های کشور خالی هستند.
ملکی با بیان اینکه در استان اصفهان به ازای هر 100 واحد مسکونی 105 خانوار وجود دارد، گفت: طی سال های 95 تا 1405 ، به شرطی که هر سال 900 هزار واحد مسکونی ساخته شود به 10 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم؛ از سوی دیگر شاهد کمبود 900 هزار واحد مسکونی در کشور هستیم و سالی 35 میلیون واحد تخریب و نوسازی می شود.
وی به متوسط قیمت معاملات یک متر مربع مسکن در شهرهای مختلف کشور اشاره کرد و افزود: استان تهران با 4 میلیون و 100 هزار تومان گران ترین مسکن کشور و اصفهان با 2 میلیون و 800 هزار تومان در رده دوم قرار دارد.
به گفته این استاد دانشگاه، طی سال های 71 تا 94 نرخ رشد مسکن در اصفهان 104 برابر شده است.
وی همچنین با اشاره به موضوع مالیات بر خانه های خالی که قانون آن در سال 95 برای اجرا ابلاغ شد، گفت: تا سال 1380 قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شد اما به دلیل مشکلات در شناسایی این خانه ها این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی لغو شد.
به گفته ملکی، شناسایی خانه های خالی بزرگترین مشکل این قانون است که علیرغم تصویب دوباره آن، همچنان در اجرا دچار ضعیف هستیم.
وی در خصوص تاثیر مسکن مهر بر بازار کشور، تاکید کرد: مشکل مسکن مهر همچنان پابرجاست و پاره ای از مشکلات آن به دولت بعدی نیز انتقال می یابد.
به گفته این استاد دانشگاه، متاسفانه 40 درصد پایه پولی و نقدینگی کشور از طریق مسکن مهر در دولت قبلی ایجاد شد.
وی در ادامه با اشاره به عوامل اثرگذار در قیمت مسکن، اظهار داشت: نقدینگی و تورم، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه ساخت، مالیات املاک، هزینه ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی و ... از جمله عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است.
به گفته ملکی، نرخ سود بانکی مهمترین عاملی است که خلاف جهت مسکن حرکت می کند.
وی همچنین با اشاره به اینکه سال های 86، 87، 91 اوج افزایش قیمت مسکن در کشور بود، تصریح کرد: طول دوره رونق مسکن همیشه کوتاه تر از دوره رکود آن در کشور بوده است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن گفت: با افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز در کشور زیاد می شود بنابراین درخواست برای پروانه ساختمان افزایش می یابد که این موجب افزایش با وقفه عرضه مسکن می شود که در این شرایط افزایش قیمت مسکن متوقف و در این چرخه شاهد کاهش سود ساخت و ساز و کاهش درخواست برای پروانه ساختمان می شویم.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 93 و 94 صدور پروانه ساختمان در کشور کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر، زمان مناسبی برای خرید مسکن نیست.
به گفته ملکی، بهترین زمان برای ساخت مسکن، اواخر دوره رکود است و همچنین اوایل دوره رونق زمانی مناسب برای خرید و پایان دوره رونق زمان مناسب فروش مسکن است.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 90 و 91 شاهد رونق بازار مسکن بودیم، افزود: بازار مسکن از نیمه دوم سال 92 دچار رکود شد و امروز انتظار داریم بازار مسکن به سمت پایان رکود حرکت کند.
این استاد دانشگاه همچنین به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است.
به گفته ملکی، ساخت و ساز در کشور در سال 94 به نصف سال 91 رسیده است.
وی با بیان اینکه در اصفهان نیز پروانه های ساختمان در سال های 91 و 92 افزایش داشته اما در سال 93 و 9 ماه نخست سال 94 کاهش داشته است، افزود: تعداد پروانه های ساختمان در اصفهان طی زمستان 94 رشد داشته است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود طولانی در بازار مسکن شده، اشاره کرد و گفت: افت قدرت خرید مردم، نرخ بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 93 و کاهش قیمت نفت از جمله این عوامل است.
وی همچنین به مهمترین عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در سال 95 اشاره کرد و افزود: کاهش سود سپرده های بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 91 و 92 و رو به اتمام بودن واحدهای نیمه تمام، درآمدهای خانوار و رشد اقتصادی در سال جاری، پس انداز خانوارها ناشی از رشد اقتصادی سال های قبل، افزایش بهای وام های ساختمانی، افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و حرکت آن به سمت بازار مسکن، بهره برداری از واحدهای مسکن مهر از جمله این عوامل هستند.
ملکی با پیش بینی بازار مسکن طی سال جاری، تاکید کرد: دولت امسال پروژه جدیدی در بخش مسکن نخواهد داشت همچنین نقش دولت در مسکن از نوع سیاست گذاری و نهادسازی است به گونه ای که بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود.
وی تصریح کرد: هر چه به سمت سال های 96 و 97 حرکت کنیم ثبات قیمت مسکن توجیه خود را از دست می دهد.
این استاد دانشگاه، با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: به طور قطع قیمت مسکن رشد ملایمی خواهد داشت اما این رشد دو رقمی نخواهد شد.
به گفته وی، بازار مسکن به مرور وارد دوره گذار از رونق می شود و در سال های 96 و 97 رونق دوباره به بازار مسکن بازمی گردد.
وی تاکید کرد: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود و امسال نیز رشد بالایی را تجربه خواهد کرد و امیدواریم سال آینده رونق در این بازار شکل بگیرد.
وی همچنین ببان داشت: در سال 96 شاهد رشد قیمت، پروانه و اجاره در بخش مسکن خواهیم بود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

چرا مسکن قسطی اجرایی نشد؟


رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این‌که طرح مسکن قسطی فقط یک ایده بود که از طرف کانون انبوه‌سازان مطرح شد، گفت:‌ این طرح ساماندهی نشد و نه این‌که برنامه‌ریزی برای آن صورت گرفت به همین دلیل انجمن انبوه‌سازان تهران وارد این موضوع نشده است.
حسن محتشم  با یادآوری این‌که مسکن قسطی نه ساماندهی شد و نه این‌که برنامه‌ریزی برای آن صورت گرفت، اظهار کرد: در واقع خریدار و فروشنده نمی‌دانند چگونه همدیگر را پیدا کنند که این یک نابسامانی بود، از سوی دیگر انبوه‌سازان دنبال یک واسطه‌ای می‌گشتند که تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، وی با بیان این‌که بانک مسکن اعلام کرد که این کار را انجام می‌دهد تصریح کرد: این کار حتی مجوز بانک مرکزی را نیز لازم نداشت، چون یک کار خدمات بانکی بود. منتها به تفاهمنامه بانک مسکن  چند ایراد وارد از جمله درخواست دریافت 5 درصد کارمزد بود.
وی با تاکید بر این‌‌که این میزان کارمزد برای مسکن قسطی بالاست و ماکزیمم آن باید 2 درصد باشد در پاسخ به این پرسش که قرار بود سامانه‌ای برای این کار طراحی و راه‌اندازی شد، افزود: اجرای طرح مسکن قسطی شاید در مقطع فعلی جاذبه‌ای را ایجاد کند اما واقعیت این است که اگر بازار مسکن فعال شود این طرح جذابیت خود را از دست می‌دهد، چراکه دیگر هیچ تولیدکننده‌ای سرمایه‌ اش را به صورت اقساط دریافت کند.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: در این صورت تولید تولید مسکن پایین می‌آید و تولیدکننده علاقه‌مند است که مسکن خود را بفروشد و پروژه‌ای جدید را آغاز کند.
محتشم بیان کرد:‌ شاید از سر ناچاری تعدادی از تولیدکنندگان برای فروش قسطی مسکن آمادگی داشته باشند اما با توجه به این‌که خیلی امیدی به استمرار این چنین طرح‌هایی نیست، انجمن انبوه‌سازان تهران وارد این موضوع نشده است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24