ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۲ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «ملک» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

به گزارش پارس نیوز،  مطابق بررسی‌ها، متوسط قیمت اسمی مسکن در اسفند امسال با احتساب دو سناریوی «رشد ماهانه معادل ماه‌های قبلی» و «رشد مشابه اسفند 94»، در سطحی قرار خواهد گرفت که منجر به «رشد منفی ارزش واقعی» آپارتمان‌های شهر تهران در یک سال 95 خواهد شد. با این اتفاق، زیان سفته‌بازی ملکی،‌ برای سومین سال پیاپی ثبت می‌شود. نیروی دافعه بازار ملک برای «سفته‌باز»ها، در آستانه سال جدید، شرایط مناسبی برای «خرید مصرفی» ایجاد کرده است.

تخمین قیمت مسکن اسفند ماه بر اساس دو سناریوی مرتبط با وضعیت یکساله بازار ملک، از مزیت معاملات مصرفی در شروع سال جدید حکایت دارد. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: بعد از ثبت چهلمین ماه «کاهش قیمت واقعی مسکن» در بهمن، با احتساب هر کدام از دو برآورد صورت گرفته درباره میانگین قیمت اسمی آپارتمان در اسفند، در نهایت، پایان امسال «دوره 5/ 3 ساله رشد منفی ارزش واقعی املاک مسکونی پایتخت» تکمیل خواهد شد که این اتفاق باعث می‌شود شروع معاملات ملک در سال جدید به نفع تقاضای مصرفی و در غیاب تقاضای سفته‌بازانه رقم بخورد.

اوضاع کنونی بازار معاملات مسکن،‌ یک نیروی دافعه مقابل سفته‌بازها به‌وجود آورده، به‌طوری که افت 3 تا 5 درصدی قیمت واقعی آپارتمان‌های شهر تهران -رشد قیمت اسمی در سطح کمتر از نرخ تورم- در طول سال جاری و تداوم آن در ماه‌های پایانی سال، انگیزه کافی برای خریدهای سرمایه‌ای و معاملات مکرر منتهی به سفته‌بازی را در بازار سلب کرده است. به این ترتیب،‌ زیان خریدهای سرمایه‌ای ملک ناشی از منفی بودن بازدهی واقعی در این بازار، به‌عنوان «میراث مصرفی بازار مسکن 95»، تحویل بازار مسکن 96 می‌شود که پیامد مثبت آن می‌تواند رونق غیرتورمی معاملات را به‌وجود بیاورد.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی 11 ماه اول امسال طبق آخرین آمار اعلام‌شده درباره قیمت قطعی آپارتمان‌های فروخته شده در بهمن، 6/ 5 درصد نسبت به 11 ماه اول سال گذشته افزایش پیدا کرده است. به رغم این میزان رشد قیمت اسمی، با توجه به نرخ تورم 6/ 8 درصد طی همین مدت، رشد واقعی بازار ملک در این فاصله زمانی،‌ منفی 3‌درصد بوده است که به معنای کاهش ارزش واقعی دارایی‌ ملکی آن دسته از سرمایه‌گذارانی بوده که در سال جاری، اقدام به خرید کرده بودند.

در حال حاضر با لحاظ دو سناریو، متوسط قیمت مسکن ماه اسفند،‌ قابل برآورد است. در قالب سناریوی اول، اگر بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران طی سال جاری -ماه‌های اردیبهشت و مهر- در اسفند ماه نیز تکرار شود در این صورت سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت در پایان سال جاری به 4 میلیون و 574 هزار تومان می‌رسد که در این صورت، 6 درصد بیشتر از متوسط قیمت در اسفند 94 خواهد شد. اما در قالب سناریوی دوم که تکرار «رفتار بازار معاملات ملک شب عید 95» در معاملات ماه جاری (بازار شب عید 96) را پیش‌بینی می‌کند، این احتمال وجود دارد که متوسط قیمت واحد مسکونی در اسفند امسال همچون اسفند سال گذشته 3 درصد رشد کند که در این صورت، به سطح 4 میلیون و 644 هزار تومان در هر مترمربع خواهد رسید و رشد نقطه‌ای 7 درصد در اسفند 95 رقم خواهد خورد.

میزان برآورد شده برای رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در آخرین ماه سال جاری در هر دو سناریو، از سطح نرخ تورم نقطه‌ای پیش‌بینی شده برای اسفند 95 (بین 7/ 10 تا 3/ 11 درصد)، کمتر خواهد بود. در طول سال جاری، به غیر از ماه دی، در مابقی ماه‌ها، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن همواره شیب منفی 3 تا 5 درصدی داشته است. پیام نهفته در تحولات یک سال اخیر بازار مسکن آن است که «شروع بازار مسکن 96 تحت تاثیر رشد منفی قیمت واقعی ملک در سال 95 و همچنین با توجه به زمانبر بودن عبور منحنی تورم مسکن از منحنی تورم عمومی، به نفع خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی خواهد بود.»

فضای 11 ‌ماهه بازار معاملات مسکن 95 با پیش‌بینی دو سناریوی کارشناسی از میانگین قیمت اسفندماه آپارتمان‌های مسکونی، از تحویل سال در بازار ملک با یک ویژگی «قیمتی» حکایت می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این دو سناریو براساس «بیشترین میزان رشد ماهانه میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی 11 ماه اول امسال» و همچنین «ملاک قرار دادن تغییرات ماهانه قیمت مسکن در اسفند 94» به‌عنوان پایه تغییرات احتمالی ماهانه قیمت مسکن در اسفند 95، تدوین شده و مطابق هرکدام از آنها فضای 30 روز پایانی سال 95 مورد پیش‌بینی قرار گرفته است، بر مبنای این دو سناریو، بازار مسکن سال 96 درحالی آغاز به کار می‌کند که «سفته‌بازی» و «سوداگری ملکی» در سطح «حداقلی» خود قرار دارد.

بررسی‌ها درباره دو سناریوی قابل پیش‌بینی نشان می‌دهد، در صورتی که هر کدام از این دو سناریو در اسفند محقق شود مهم‌ترین دستاورد بازار مسکن سال 95 یعنی «آرامش نسبی قیمتی» و به تبع آن «به‌حداقل رسیدن سطح تقاضای سفته‌بازی به خاطر رشد منفی قیمت واقعی» به نفع تقاضای مصرفی در سال 96 خواهد بود؛ به این معنا که سال جدید برای بازار مسکن دست کم در شروع سال، از هرگونه التهاب قیمتی به دور خواهد بود. این ‌در ‌حالی است که در صورت تحقق هریک از پیش‌بینی‌های صورت گرفته در قالب دو سناریوی مطرح شده، فضای سال جدید بازار مسکن، با ادامه «شیب منفی» رشد «واقعی» قیمت مسکن (تفاضل نرخ رشد قیمت اسمی مسکن با نرخ تورم عمومی) برای چهل و دومین ماه پیاپی-البته به استثنای دی‌ماه 95-در فروردین 96 شروع خواهد شد.

از مهر 92 تا پایان بهمن امسال، قیمت واقعی مسکن همواره با رشد منفی همراه بوده است که مهم‌ترین علت این رشد منفی را می‌توان در تخلیه مرحله‌ای(ماهانه) حباب قیمت مسکن از بهار 92 که جهش قیمت آپارتمان‌های مسکونی رخ داد، جست و جو کرد. به این معنا که طی سه و نیم سال گذشته، در نتیجه «تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن» و «قرار گرفتن بازار معاملات ملک در شرایط رکودی» میزان رشد نقطه‌ای قیمت (هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل)به‌طور متوسط همواره بین 3 تا 5 واحد درصد کمتر از نرخ تورم بود. اگرچه در این بازه زمانی قیمت اسمی مسکن با رشد مثبت تک رقمی در برخی ماه‌های سال همراه شد.

اگر چه این وضعیت طی 5/ 3 سال اخیر تداوم داشت، اما تنها در دی ماه امسال، در نتیجه رشد ماهانه بی‌سابقه حجم معاملات مسکن(رشد 44‌درصدی) میزان رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از یک واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت؛ دی ماه امسال در نتیجه اوج بی‌سابقه حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با 9 ماه ابتدای امسال، نرخ رشد نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن-دی ماه امسال به دی ماه سال گذشته- به 5/ 9 درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ تورم عمومی در این ماه در مقایسه با دی ماه 94، معادل 6/ 8 درصد گزارش شد.اما میانگین قیمت واقعی مسکن در بهمن ماه، دوباره به مسیر 39 ماه منتهی به پایان آذرماه 95 بازگشت و بازهم شیب منفی به خود گرفت.

به این ترتیب، به استثنای دی ماه امسال، از مهر 92 تا پایان بهمن امسال، میزان رشد نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن همواره منفی بوده است. بهمن ماه امسال اگرچه قیمت اسمی 7/ 7 درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش یافت اما با توجه به نرخ 6/ 10 درصدی تورم عمومی در بهمن ماه، قیمت واقعی مسکن در حقیقت 9/ 2 درصد کاهش یافت. تحلیل‌های کارشناسی از احتمالات مربوط به نوسان قیمت مسکن در آخرین ماه سال 95، دو سناریوی مختلف را مطرح می‌کند.

در قالب سناریوی اول، دامنه تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن طی 11 ماه اول امسال محاسبه شده و بالاترین نرخ رشد ماهانه متوسط قیمت هر مترمربع مسکن ملاک نوسانات احتمالی قیمت مسکن در اسفندماه امسال قرار می‌گیرد؛ براین اساس، با توجه به اینکه بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن امسال، مربوط به دو ماه مهر و اردیبهشت و به میزان 2 درصد بوده است اگر در اسفند ماه نیز قیمت مسکن به همین میزان یعنی 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یابد، در این صورت میانگین قیمت مسکن در اسفندماه حدود 4 میلیون و 570 هزار تومان خواهد بود.

این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌هایی که درباره نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه امسال وجود دارد، برآورد می‌شود نرخ تورم تا پایان اسفندماه امسال بین 7/ 10 تا 3/ 11 درصد باشد. به این ترتیب، نوسان احتمالی قیمت اسمی مسکن در اسفند در مقایسه با ماه قبل(بهمن)، معادل 6درصد خواهد بود. برمبنای این محاسبات، برآورد می‌شود قیمت واقعی مسکن در اسفندماه بازهم رشد منفی، حداقل 5 درصدی داشته باشد.

به این ترتیب و با فرض تحقق سناریوی اول، میانگین قیمت واقعی مسکن در اسفندماه هم سیر کاهشی خود را که از نیمه سال 92 آغاز شد ادامه خواهد داد و بازار مسکن سال 96 در شرایطی آغاز به کار خواهد کرد که دست کم در ابتدا از هرگونه التهاب قیمتی به دور خواهد بود.به این معنا که بازار مسکن در شرایطی از سال 95 به سال 96 منتقل خواهد شد که حداقل در ماه‌های اول با کمترین سطح تقاضای سفته‌بازی مواجه خواهد شد. در قالب سناریوی دوم، وضعیت بازار و میانگین قیمت مسکن در اسفندماه، براساس تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در شب عید سال گذشته(اسفند 94) پیش‌بینی می‌شود؛ به این معنا که تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته ملاک پیش‌بینی تغییرات احتمالی قیمت مسکن طی یک ماه جاری-اسفند 95- قرار می‌گیرد.

اسفند پارسال، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان، 6/ 3 درصد در مقایسه با بهمن 94 افزایش یافت؛ درصورتی که امسال هم به دنبال افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه افزایش تقاضای شب عید برای خرید مسکن، تورم ماهانه قیمت مسکن معادل مدت مشابه سال گذشته(6/ 3درصد)باشد، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در اسفند امسال، به حدود 4میلیون و640 هزار تومان خواهد رسید که این میزان تغییر به معنای رشد نقطه‌ای معادل 7 درصد در مقایسه با قیمت مسکن در اسفند سال گذشته خواهد بود. اسفند پارسال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران 4 میلیون و 313 هزار تومان بود.

در صورت تحقق سناریوی دوم نیز، قیمت واقعی مسکن در اسفندماه همچنان شیب منفی خود را حفظ خواهد کرد.در واقع با توجه به منفی بودن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن، بروز نوسان مثبت در قیمت واقعی مسکن دست‌کم در شروع سال جدید غیرممکن خواهد بود.جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاری با توجه به نرخ مثبت بازدهی واقعی برخی بازارهای رقیب، باعث محافظت معاملات مسکن از سفته‌بازی خواهد شد. با لحاظ این دو سناریو در صورتی که بالاترین سطح احتمالی رشد مثبت در قیمت مسکن اسفندماه مطابق با سناریوی دوم ثبت شود، بازار مسکن سال 95 با میانگین قیمت ماهانه 4 میلیون و640 هزار تومان در هر مترمربع به سال 96 منتقل خواهد شد.

متوسط قیمت هرمترمربع واحد‌مسکونی در شهر تهران طی یک سال 95 به این‌ترتیب و در ‌صورت تحقق این سناریو به 4 میلیون و 381 هزار تومان خواهد رسید و این درحالی است که متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت در سال گذشته، معادل 4 میلیون و 141 هزار تومان بود.به‌این‌معنا که در صورت تحقق سناریوی‌دوم که بیشترین رشد قیمت مسکن در اسفندرا پیش‌بینی می‌کند، معدل یک ساله قیمت مسکن در سال 95 در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال 94 معادل 6 درصد رشد خواهد کرد. این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌ها، برآوردی که درحال حاضر از میانگین نرخ تورم و میانگین12 ماهه سال 95 نسبت به 12 ماهه سال 94، وجود دارد بین 8 تا 9 درصد است. ب

نابراین در قالب این دو سناریوی پیش‌بینی شده از متوسط قیمت مسکن پایتخت در سال 95 می‌توان گفت که میزان رشد قیمت واقعی مسکن در یک سال 95 از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم عمومی) در این بازه زمانی کمتر است. به این ترتیب به فرض تحقق یکی از این دو سناریو، معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در سال 96 حداقل با یک ویژگی عمده به لحاظ قیمتی آغاز خواهد شد؛ سال جدید بازار مسکن در حالی تحویل خواهد شد که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن همچنان در شیب منفی قرار دارد؛ هر چند احتمال بروز نوسان جزئی در میانگین قیمت اسمی مسکن در سال جدید بعید نخواهد بود.

براین اساس هم اکنون یک پیام مهم از بازار مسکن 95 به بازار مسکن سال 96 مخابره می‌شود و آن شروع سال جدید بازار مسکن در فضایی است که به احتمال قریب به یقین نه تنها با افزایش قیمت واقعی مسکن-افزایش بیش از نرخ تورم عمومی- در ماه‌های ابتدایی مواجه نخواهد شد بلکه سطح تقاضای سفته‌بازی در این بازار در مقایسه با تقاضای مصرفی در حالت حداقلی قرار دارد و از این رو بازار مسکن سال 96 دست‌کم در ابتدای آغاز به کار خود، مناسب معاملات مصرفی است.

در شرایطی که انتظار می‌رود تحت تاثیر فضای فعلی بازار مسکن (فاز پیش‌رونق) بازار معاملات مسکن در سال آینده وارد فاز رونق شود، برخی افراد این تصور را دارند که احتمالا سال آینده قیمت مسکن دچار نوسانات محسوس شود؛ با این حال، علائمی که هم اکنون در نتیجه بررسی کارنامه 11 ماهه و پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در دوازدهمین ماه امسال رصد می‌شود حاکی است بازار مسکن سال 96 دست کم در ماه‌های ابتدایی با التهاب قیمت مواجه نخواهد شد چون تحرکات احتمالی قیمت مسکن در سال آینده، ابتدا به مهار شیب منفی نرخ رشد قیمت واقعی منجر خواهد شدکه از این منظر التهابی متوجه قیمت‌ها نمی‌شود، ضمن اینکه کارشناسان با استناد به سایر نشانه‌ها در بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی، شروع التهاب قیمتی در بازار معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال 96 را بعید می‌دانند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

به گزارش بولتن نیوز، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در سمینار تخصصی مشاوران املاک که در محل دانشکده مدیریت دانشگاه تهران برگزار شد اظهار کرد: خوشحالم سمینارهای املاک در دانشگاه‌ها شکل می‌گیرد که مبتنی بر علمی شدن صنف مشاوران املاک است.

وی افزود: از ورود جوانان تحصیل‌کرده به بحث املاک مجازی خوشحالم و به خود می‌بالم چنین افرادی به‌رغم این‌که می‌توانند به کشورهای اروپایی و آمریکایی مهاجرت کنند، در کشور خودمان حضور دارند و به صنف مشاوران املاک خدمات می‌دهند.


رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این که خلاقیت در صنف مشاوران املاک خلائی است که باید پر شود گفت: باید از پتانسیل مراکز تحقیقاتی، پارک‌های علمی و فناوری و سایر ارکان برای بالا بردن ظرفیت مشاوران استفاده کنیم. صنف مشاوران املاک، بخصوص افرادی که در سنین بالا قرار دارند به دنبال این هستند که در جهت حرفه‌ای بودن کار خودشان به‌روز باشند. به همین لحاظ امیدواریم مجموعه‌های مجازی حرکتی باشد که بتوانیم خدمات تکمیلی را در خانواده مشاوران املاک که در کل کشور ۶۵۰ هزار نفر عضو دارد و با احتساب خانواده‌هایشان به ۲.۴ میلیون نفر می‌رسد ارایه دهیم.


عقبایی به ارتباط مشاوران املاک با ۳۰۰ صنعت اشاره و تاکید کرد: در دانشگاه علمی کاربردی اتحادیه املاک برای اولین بار ۱۶۰ دانشجو در مقطع کارشناسی مشغول به تحصیل هستند. اما درنظر داریم مهندسی علمی را در این شغل، تکنیکال  پیش ببریم؛ چرا که مهارت‌آموزی با داشتن مدرک صرف متفاوت است.


وی خاطرنشان کرد: در کشور حدود ۲۴ وب سایت و مجموعه فضای مجازی در بحث املاک حضور دارند که فعالیت ۵-۴ شرکت گسترده تر از سایر مجموعه‌ها است. این سایت‌ها عموما دانش محور و علمی رفتار می‌کنند  اما من به  عنوان رییس اتحادیه مسوولیت حفظ حقوق صنف خود را در اولویت قرار می‌دهم.


رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که پیش‌بینی می‌شود تا یک دهه آینده ۷۰ درصد معاملات مسکن در فضای مجازی انجام شود گفت: نمی‌توان جلوی این پدیده را گرفت؛ زیرا صنوفی که در مقابل تکنولوژی مقاومت کردند دچار رکود شدند و از پدیده‌های نوین جا ماندند. بنابراین من مخالفتی با وب سایت‌های املاک ندارم ولی سه شرط اساسی باید لحاظ شود؛ این سه شرط، داشتن پروانه، وجود نظارت بر این سایت‌ها و عدم حذف مشاوران املاک به عنوان واسطه‌گران قانونی بخش املاک است.


عقبایی هم‌چنین بر دسترسی مشاوران به اطلاعات املاک مورد معامله تاکید و تصریح کرد: در حال حاضر ریسک خرید ملک در ایران بالاست؛ چرا که مشاوران املاک به هیچ از مسائل مربوط به ملک از جمله وجود معارض، بازداشت بودن ملک، قرار داشتن در طرح و غیره دسترسی ندارند و هرجا که مشکلی در این خصوص پیش می‌آید مقصر اعلام می‌شوند؛ در حالی که ایراد اصلی از نبود زیرساخت‌های لازم است و مشاوران املاک بیگناه هستند.


وی اظهار کرد: مشاوران املاک باید به آخرین وضعیت ملک از نظر وضعیت ثبتی، سطح کاربری، وجود شاکی، مسائل مربوط به قبوض آب و برق و گاز دسترسی داشته باشند تا پرینت این موارد را به خریداران ارایه کنند.


هم‌چنین محمدحسین رفعت‌نژاد، مدیرعامل سامانه املاک آی‌هوم با بیان این‌که روندهای بازاریابی و فروش ملک در حال تغییر است افزود: از ابتدای مردادماه تا کنون ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار صفحه تنها در سایت ما بازدید شده و تقریبا ۱.۵ میلیون کاربر از مجموعه بازدید کرده‌اند.


وی با اشاره به تفاوت وب سایت‌های عمودی و افقی گفت: در وب سایت‌های افقی همه چیز به فروش می‌رسد اما وب سایت‌های عمودی به صورت تخصصی فقط اقدام به فروش یک محصول و کالای خاص می‌کنند که مجموعه‌های تخصصی مسکن از این نوع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد زنگ‌خورهای وب سایت‌های عمودی در جهان ۶ برابر بیشتر از سایت‌های افقی است و از طرف دیگر کیفیت زنگ‌خورها در سایت‌های عمودی بالاتر است.


رفعت‌نژاد با اشاره به شبکه اطلاع‌رسانی تلگرام گفت: یک کانال تلگرام به ازای هر هزار عضو باید ۳۰۰ هزار تومان هزیه کند. این هزینه را شرکت ما پرداخت می‌کند تا پتانسیل‌های بیزینس مشخص شود. این موضوع در بلندمدت باعث رابطه برد برد بین آژانس‌های املاک و مجموعه‌های مجازی خواهد شد. در حال حاضر بهترین استفاده مجازی از گوگل انجام می‌شود و اتحادیه نیز آگاهانه با وب سایت‌های مجازی همکاری می‌کند.


در ادامه این همایش، ناصر المعمار مدرس دانشگاه درباره تکنیک‌های مذاکره و بازاریابی در حوزه املاک اظهار کرد: در معاملات املاک، در شروع مذاکره دو تیپ با دو نوع نگرش قرار دارند که بخش زیادی از منافع آنها با هم منطبق نیست و هنر مشاوران، مدیریت تضاد است.


وی با اشاره به اهمیت زبان بدن در حوزه مدیریت تعارض گفت: امکان ندارد دو انسان را در یک معامله بنشانید که هیچ تفاوتی با هم نداشته باشند. به همین دلیل نباید جلوی آن را بگیرید بلکه آن را مدیریت کنید. گام اول گوش کردن دقیق است و مراقبت از این‌که دو طرف وارد موضوعات متفرقه نشوند و جلسه باید به سمت موضوع اصلی هدایت شود.


منبع: ایسنا

  • مللک بان 24 مللک بان 24