ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۷ مطلب در ارديبهشت ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق "خرید خانه در تهران" در زمستان اخیر


بر اساس آمارهای رسمی، منطقه یک و منطقه 18 به ترتیب گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق خرید خانه در شهر تهران در زمستان 94 به شمار می‌روند.
بر اساس آمارهایی که توسط مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در زمستان 94 منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل چهار میلیون و 105 هزار تومان است.

در این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران نیز آمده که منطقه یک تهران با متوسط قیمت هر مترمربع هشت میلیون و 699 هزار تومان و منطقه 18 با قیمت هر مترمربع دو میلیون و 18 هزار تومان به ترتیب گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران به شمار می‌روند.

به گزارش اقتصادنیوز، این در حالی است که قیمت‌ها در منطقه یک تهران نسبت به زمستان سال گذشته 0.6 درصد افزایش و در منطقه 18 نسبت به زمستان سال گذشته دو درصد کاهش یافته است.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

آخرین آمار از وضعیت مسکن‌های مهر واگذار شده


وزیر راه و شهرسازی گفت: یک میلیون و 850 هزار واحد مسکن مهر واگذار شده است و فقط حدود 350 هزار واحد داریم که انشاالله در حال جمع‌آوری است، تا این سفره جمع شود.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی امروز در حاشیه بازدید از چهارمین نمایشگاه بین‌المللی حمل‌ونقل ریلی از برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی نهادهای لیزینگ در سرمایه‌گذاری حوزه حمل‌ونقل ریلی ایران خبر داد.

وی همچنین گفت: سفره مسکن مهر را جمع می‌کنیم.

آخوندی بیان کرد: مساله مهم در توسعه صنعت ریلی کشور عرصه تامین مالی است؛ در صنعت ریل در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی فقط زیرساخت‌ها را تامین می‌کند و مابقی صنعت خصوصی شده است که تامین مالی در بازار خصوصی برای حمل‌ونقل ریلی بار و مسافر والبته لوکوموتیو مساله قابل توجه است.

وزیر راه و شهرسازی گفت: شرکت‌های خارجی در صنعت ریلی به دنبال اجاره و اجاره‌ به شرط تملیک هستند، ضمن آنکه تلاش می‌‌شود نهادهایی به نام نهادهای لیزینگ در حوزه حمل‌ونقل ریلی ایران پایه‌ریزی شود و نهایتاً به این سمت برویم؛ اگر بخواهیم منتظر سفارش شرکت‌های داخلی ریلی بمانیم آنها به دلیل توانایی مالی محدود این امکان را ندارند.

وی بیان کرد: باید به دنبال سیستم‌هایی باشیم که سفارش انبوه داشته باشیم، دولت هم در این عرصه با محدودیت مالی مواجه است و البته دولت سفارش‌دهنده نیست که این محدودیتی در صنعت ریلی محسوب می‌شود، اما می‌توانیم نهادهای مالی پشتیبان برای این پروژه ایجاد کنیم.

آخوندی اضافه کرد: در این راستا با خارجی‌ها برای اخذ پیشنهاداتی صحبت‌هایی داشته‌ایم و با توجه به اینکه مجلس صندوق توسعه حمل‌ونقل را تصویب کرده است، شاید بتوانیم نهاد لیزینگ در حوزه ریل در ایران پایه‌گذاری کنیم.

وزیر راه و شهرسازی گفت: قاعدتاً امکان سفارش انبوه در ایران با اجرای این مورد خواهیم داشت و از این تنگنا در حوزه ریلی خارج خواهیم شد.

وی با اشاره به اینکه در چهارمین نمایشگاه حمل‌ونقل ریلی 130 شرکت خارجی از 18 کشور دنیا حضور دارند، گفت: نام‌آوران بزرگ صنعت ریلی جهان در این نمایشگاه حاضر هستند و به ارزیابی بازار بزرگ ایران و تبادل تجاری فنی با بهره‌برداران و سازندگان داخلی پرداخته‌اند.

آخوندی بیان کرد: سازندگان داخلی مذاکرات متعددی با همکاران خارجی خود داشتند که فرصتی مناسب برای دو طرف بود، تا در این نمایشگاه تحولات ریلی را در ایران و کشورهای خارجی تجربه کنند.

وزیر راه و شهرسازی گفت: صنعت ریلی دامنه گسترده‌ای دارد که شاید عده‌ای فقط واگن و ریل آن را بشناسند، در حالی که سیستم‌هایی نظیر علایم الکترونیک، ارتباطات و از این قبیل در این صنعت امری مهم محسوب می‌‌شود.

وی همچنین درباره ارائه واحدهای مسکن مهر گفت: یک میلیون و 850 هزار واحد مسکن مهر واگذار شده است و فقط حدود 350 هزار واحد داریم که انشاالله در حال جمع‌آوری است، تا این سفره جمع شود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

خروج غیرتورمی مسکن از رکود در سال 95


وزیر راه و شهرسازی گفت: ما امسال سیاست خروج غیرتورمی مسکن از رکود را همگام با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی به پیش می‌بریم.

به نقل از خبرگزاری مهر، عباس آخوندی با بیان اینکه به تدریج در حال خروج از رکود هستیم و با خروج مسکن از رکود سایر بخش‌های اقتصادی همچون صنایع لوازم خانگی، فولاد و سیمان نیز از رکود خارج خواهند شد، گفت: در سال های اخیر کل اقتصاد کشور در رکود بود که به تبع آن بخش مسکن نیز در رکود به سر می‌برد.
وی افزود : این بخش در اقتصاد خانوار اهمیت زیادی دارد و شاید مهمترین پس‌انداز هر خانوار تملیک یک واحد مسکونی باشد. وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تحریک تقاضای مسکن بسیار سخت است و از سویی بدون تحریک تقاضا کاری نمی‌توان برای بخش مسکن کرد، اظهارداشت: در تهران در آمارهای سال‌های 91 و 92 گفته می‌شد 400 هزار واحد ساخته شده است اما فروش نمی‌رود.
آخوندی تصریح کرد: در سراسر کشور نیز تعداد زیادی واحدهای مسکونی خالی داریم که فاقد تقاضا هستند، بنابراین عرضه مسکن بدون تقاضا به این وضعیت دچار می‌شود که در گذشته شاهد بودیم؛ باید بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد شود.
وی ادامه داد: در حال حاضر سلسه اقداماتی با کمک بانک مرکزی و همکاری شبکه بانکی برای تحریک عرضه و تقاضای مسکن انجام داده‌ایم. به عنوان مثال در حال حاضر برای تحریک عرضه بخش مسکن 150 میلیون تومان وام به سازندگان داده می‌شود که مبلغ بسیار مناسبی است، یعنی برای یک واحد 150 مترمربعی به ازای هر مترمربع یک میلیون تومان تسهیلات ساخت داده می‌شود و در استان‌ها نیز 100 میلیون تومان وام ساخت داده می‌شود که به طرف عرضه مسکن کمک خوبی می‌کند.
آخوندی با بیان اینکه تحریک طرف تقاضای بخش مسکن نیز بسیار مهم است، خاطرنشان کرد: برای اجرای برنامه‌های طرف تقاضا در تهران برای زوجین 160 میلیون تومان و مراکز استان‌ها 120 میلیون تومان از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تسهیلات داده می‌شود که رقم بسیار خوبی است و براساس گزارشات بانک مسکن، این مبلغ در شهرستان‌های کوچک معادل 100 درصد قیمت بازار مسکن است.
وی، این اقدمات را نشان دهنده تلاش وزارت راه و شهرسازی برای تقویت عرضه و تقاضای مسکن عنوان و تصریح کرد: برخی استانداران از این اطلاعات آگاهی ندارند که ما در این جلسه در تلاشیم تا این اطلاعات را به سمع استانداران برسانیم و آنها نیز با استفاده از این اطلاعات در شورای مسکن استان برنامه‌ریزی کنند.
وزیر راه و شهرسازی، نکته دیگر در خصوص رونق بخش مسکن را مکان‌یابی اجرای پروژه‌های ساخت مسکن ذکر کرد و گفت: آنچه ما در دولت تصمیم گرفته‌ایم، این است که مهمترین مسئله در بخش مسکن نوسازی بافت داخلی شهرها است. طی سال‌های گذشته شهرهای ما از درون فرسوده و از برون گسترده شدند که از یک سو به اتلاف سرمایه های اجتماعی، انسانی، فرهنگی و اقتصادی شهرهای می انجامد و از سوی دیگر هزینه خدمات شهری در شهر فرسوده بسیار بالا است.
آخوندی ادامه داد: به همین منظور وزارت راه و شهرسازی با همکاری بانک مرکزی وام 160 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم که صرفا به خانه اولی‌ها پرداخت می شد را به ساکنان بافت فرسوده نیز پرداخت می کند تا آنها از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
وی تاکید کرد: راهبرد دوم وزارت راه و شهرسازی بعد از تحریک عرضه و تقاضای مسکن برای خروج این بخش از رکود، تاکید بر بهسازی بافت‌های فرسوده، حاشیه‌ای، میانی و روستاهای ملحق شده به شهرها که به طور کلی بافت‌های ناکارآمد و نابسامان شهری نامگذاری شده‌اند، خواهد بود.
وزیر راه و شهرسازی با درخواست از استانداران برای تشکیل ستادهای بازآفرینی شهری و دعوت از مدیران عامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و بانک مسکن، گفت: استانداران همچنین شورای مسکن استان را هم تشکیل دهند تا این دو ستاد به موازات هم می توانند به تعادل در تصمیم گیری های استانی در بخش مسکن کمک کنند.
آخوندی با بیان اینکه آمارهای بانک مسکن نشان می دهد در سه ماه زمستان 94 نسبت به مدت مشابه سال گذشته میزان تسهیلات مسکن این بانک رشد چشمگیری داشته است، افزود: به تدریج در حال خروج از رکود هستیم و با خروج مسکن از رکود سایر بخش‌های اقتصادی همچون صنایع لوازم خانگی، فولاد و سیمان نیز از رکود خارج خواهند شد. ما امسال سیاست خروج غیرتورمی مسکن از رکود را همگام با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی به پیش می‌بریم.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تعدیل شرایط ثبت‌نام واحدهای مسکن مهر در آینده‌‌ نزدیک/ افتتاح 70 هزار واحد مسکن مهر تهران در سال گذشته


قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر از تعدیل سایر شروط ثبت‌نام واحدهای مسکن مهر در آینده‌‌ای نزدیک خبر داد و گفت: از 292 هزار واحد افتتاح شده در سال 94 نزدیک به 70 هزار واحد آن مربوط به شهرهای بالای 25 هزار نفر و شهرهای جدید پرند و اندیشه استان تهران بوده است.
احمد اصغری مهرآبادی درخصوص وضعیت کنونی واحدهای فاقد متقاضی مسکن مهر در کشور بیان کرد: با گذشت حدود یک ماه و نیم از زمان آغاز تعدیل شرایط ثبت‌نام واحدهای مسکن مهر و اطلاع‌رسانی انجام شده، ثبت نام حدود یک‌هزار واحد از پروژه‌ها از سوی متقاضیان انجام شده است. این درحالی است که همچنان تعداد قابل توجهی از واحدها فاقد متقاضی هستند که قصد داریم پس از پایان اردیبهشت‌ماه آن دسته از پروژه‌های نیمه‌تمام (بلوک‌هایی که بخشی از واحدهای آنها فروخته شده است) را با تعدیل سایر شروط برای ثبت‌نام در معرض فروش قرار دهیم.

مهرآبادی در این خصوص افزود: درباره سایر پروژه‌هایی که 100 درصد آنها بدون متقاضی بوده و هیچ‌یک از واحدهایش به فروش نرسیده تمهیداتی را اندیشیده‌ایم که در آینده‌ای نزدیک به اجرا گذاشته خواهد شد.

قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر با اشاره به قانون تامین خدمات زیربنایی در سایت مسکن مهر بیان کرد: با توجه به قانون ساماندهی و آیین‌نامه اجرایی آن، تامین خدمات زیربنایی در سایت مسکن مهرکل کشور به جز شهر جدید پردیس به عهده وزارت نیرو است.

به گفته وی براساس تفاهم‌نامه امضا شده بین دو وزیر وقت راه و شهرسازی و نیرو در سال‌های گذشته وظیفه ایجاد شبکه، تصفیه‌خانه، مخزن و ... در شهر جدید پردیس برعهده شرکت عمران شهرهای جدید و بخشی از آن برعهده وزارت نیرو خواهد بود. متاسفانه همچنان به‌‌رغم تمام تلاش‌های صورت گرفته و تاکید وزیر راه و شهرسازی، در شهر جدید پردیس به دلیل مشکلات متفاوتی که نسبت به شهرهای دیگر دارد افتتاح پروژه‌ها با مشکل مواجه شد که به زودی و با رفع این مشکلات واحدهای آماده شهر پردیس تحویل متقاضیان می‌شود.

مهرآبادی در این خصوص تاکید کرد: درحال حاضر نیز مهمترین مشکل ما کمبود منابع مالی است و مشکل دیگری بین دو وزارتخانه مورد اشاره وجود ندارد. در این راستا دولت محترم تدبیر و امید نیز درصدد مساعدت بیشتر برای اتمام هرچه سریع‌تر این پرونده است و وزیر راه و شهرسازی نیز درخصوص بستن این پرونده تاکید بسیاری دارد.

وی در بخش دیگری از سخنانش افزود: در دولت یازدهم علی‌رغم تمامی مشکلات و تنگناهای مالی موفق شدیم بیش از 700 هزار واحد را تکمیل کنیم و به بهره‌برداری برسانیم که شامل تمامی استان‌های کشور می‌شود. در واقع در دولت یازدهم که شرایط واقعا سخت شده و با تنگناهای مالی شدیدی روبه‌رو هستیم تاکنون درکل کشور 75 نوبت افتتاح صورت گرفته که نشان‌دهنده تلاش دلسوزانه همه دست‌اندرکاران این عرصه به شمار می‌رود.

قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر با بیان این مطلب که از این رقم تکمیل حدود 292 هزار واحد در سال 94 محقق شده است گفت: از این تعداد نزدیک به 70 هزار واحد آن مربوط به شهرهای بالای 25 هزار نفر و شهرهای جدید پرند و اندیشه استان تهران بوده است.

مهرآبادی در پایان افزود: امیدواریم هرچه سریعتر نیز طلسم افتتاح پردیس شکسته و واحدهای آماده به متقاضیانی که چندین سال منتظر آن بودند تحویل داده شود؛ چون به جد پیگیر آن هستیم.

این مقام مسوول در پایان تعداد واحدهای باقی‌مانده را 340 هزار واحد اعلام کرد و گفت: امیدواریم تا پایان امسال عملیات ساختمانی واحدهای بدون معارض سایت مسکن مهر به اتمام برسد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سیگنال بازده اجاره به بازار مسکن


این بررسی‌ها با در نظر گرفتن تغییر جهت تعداد معاملات و قیمت مسکن از دی ماه سال گذشته و همچنین محاسبه بازده اجاره مسکن به عنوان شاخص کمکی برای تشخیص دوره‌های رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد، بازار مسکن در دی ماه سال گذشته از دوره رکود شدید خارج و به دوره رکود اندک وارد شده است.
بررسی‌ها موید ورود بازار مسکن به دوره «رکود اندک» است.  این دوره همانند سایر ادوار رونق و رکود حدودا یک سال تا یک سال و نیم طول خواهد کشید. از این رو، پیش بینی می‌شود بازار مسکن در اوایل تابستان از دوره «رکود اندک» خارج و وارد دوره«رونق اندک» شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، بازار مسکن به یکی از معماهای این روزهای اقتصاد ایران بدل شده است. معمایی که حل شدنش به گشایش در اقتصاد ایران کمک می‌کند به گونه‌یی که حتی عالی‌ترین مقام‌های اجرایی کشور طی هفته‌های گذشته بر ضرورت خروج مسکن از رکود تاکید کرده‌اند و برنامه‌هایی نیز برای تقویت دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن ارائه داده‌اند. این در حالی است که تا پیش از این، سیاست‌های دولت یازدهم فقط سمت عرضه این بازار را نشانه رفته بود. بی گمان، درک علت رکود بازار مسکن همچنین تشخیص اینکه درحال حاضر بازار مسکن در چه دوره‌یی قرار دارد، پیش نیازی برای پیش‌بینی آینده این بازار و همچنین سیاست‌گذاری برای آینده آن به شمار می‌رود. اگرچه علت رکود فراگیر در اقتصاد ایران به ویژه بازار مسکن، از سوی کارشناسان برجسته اقتصاد ایران رکود در سمت تقاضا (برخلاف رکود‌های قبلی) تشخیص داده شده و در این مورد اجماع وجود دارد - و به همین واسطه باید سیاست‌ها متمرکز بر تقویت طرف تقاضا شود - اما ظاهرا اجماعی بر سر اینکه بازار مسکن در چه دوره‌یی از رونق و رکود به سر می‌برد، وجود ندارد. دوره‌های رونق و رکود بازارها و از جمله بازار مسکن دارای شاخص‌های کمی و کیفی متعددی است که می‌توان با استناد به مجموعه‌یی از این شاخص‌ها درباره اینکه هم اینک بازار مسکن در چه دوره‌یی است، تحلیل ارائه کرد.

به گواه آمارها و تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان، بازار مسکن در سال 92 وارد رکود شدید شد. این رکود تاکنون ادامه داشته است. مسوولان دولتی معتقدند با توجه به افزایش قابل توجه میزان تسهیلات بانکی امسال این بازار از رکود خارج می‌شود، در مقابل اما برخی از کارشناسان نسبت به این مساله تردید دارند و عوامل دیگری از جمله رکود اقتصاد کلان همچنین بدهی‌های دولت به پیمانکاران را دلیل تداوم رکود عنوان می‌کنند. در این میان، برخی تحلیلگران معتقدند که بازار مسکن هم اینک در دوره پیش رونق قرار دارد و آغاز دوره رونق دور نیست.

 بازار مسکن در دوره رکود اندک
بررسی‌ها اما حاکی از این است که بازار مسکن از دی و بهمن ماه سال گذشته با رشد تعداد معاملات خرید و فروش و بیرون آمدن از قفل شدگی معاملات وارد دوره «رکود اندک» شده است. این روند اگر چه در اسفند ماه دچار اختلال شد اما در فروردین ماه سال جاری، بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده که حاکی از افزایش 20/4درصدی معاملات نسبت به فروردین سال 94 است، دوباره تداوم یافته است. این دوره همانند سایر ادوار رونق و رکود حدود یک سال تا یک سال و نیم طول خواهد کشید. یکی از شاخص‌های کمکی برای تشخیص دوره‌های بازار مسکن، میزان «بازده اجاره سالانه» است که از تقسیم میزان اجاره 12ماهه یک ملک بر قیمت همان ملک به دست می‌آید. تجارب آماری حاکی از این است که میزان بازده اجاره در دوره رونق شدید بازار خرید و فروش ملک (مثلا در سال 91) به ‌شدت افت می‌کند اما در دوره رکود شدید (مثلا در سال 92) دوباره به تدریج جان می‌گیرد. همچنین رشد بازده اجاره مسکن در دوره رکود اندک تداوم می‌یابد. از این رو، میزان بازده اجاره مسکن برای سال‌های 92، 93 و 94 را محاسبه کردیم که (به شرح جدول شماره یک) حاکی از رشد تدریجی این شاخص طی این سال‌ها بوده است. بر این اساس، میزان بازده اجاره مسکن از 5 درصد در بهار سال 92 به 6/19 درصد در سال 94 رسیده است. این شاخص در سال 90 (پایان دوره رونق اندک) 7درصد بوده است. همچنین به هنگام «چرخش بازار» در بهار سال 87، 4/4درصد گزارش شده است.

 شاخص قیمت ملک و مصالح ساختمانی
اگرچه در سه ماهه گذشته قیمت مسکن نیز (به شرح جدول شماره دو) رشد داشته اما این میزان رشد همچنان کمتر از نرخ تورم است. از این رو شاخص قیمت نیز بیانگر این است که بازار مسکن در دوره «رکود اندک» است و وارد دوره «رونق اندک» یا به گفته برخی تحلیلگران «پیش رونق» نشده است. آمارها و تجربه‌های مربوط به دوره‌های رکود و رونق طی 24سال گذشته حاکی از این است که در دوره پیش رونق، رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم بوده ضمن اینکه رشد معاملات بازار خرید و فروش ملک نیز در قیاس با دوره رکود شدید قابل توجه است.

 هر دو این شاخص‌ها به همراه شاخص بازده اجاره این پیام را به فعالان بازار مسکن می‌دهند که این بازار هم اینک در دوره رکود اندک قرار دارد و تا 15ماه آینده هم وارد دوره «رونق اندک» نخواهد شد. افزون بر این شاخص‌ها، دو شاخص مهم دیگر که طی هفته‌های اخیر آخرین تغییرات آنها رسانه‌یی شد، یعنی افت شاخص میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ملک همچنین کاهش تورم مصالح ساختمانی بر رکود اندک بازار مسکن صحه می‌گذارند.

آمار تازه انتشار یافته بانک مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال 94 نشانگر آن است که شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال 93 به ‌شدت افت کرده و منفی شده است. معنی این آمار این است که طی یک تا دو سال آینده میزان عرضه مسکن به بازار کاهش خواهد یافت. البته مساله کاهش عرضه مسکن طی یکی دو سال آینده به ‌شدت وابسته به این است که روند کاهشی شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان در فصل‌های بعدی نیز تجربه شود.

اما از آنجا که حرکت کلی اقتصاد و همچنین سیاست دولت برای تقویت هر دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن مثبت ارزیابی می‌شود، تداوم کاهش شدید سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز طی فصل‌های آینده بعید به نظر می‌رسد. با این حال، بی‌میلی سرمایه‌گذاران به ادامه فعالیت در ساخت و ساز مسکن طی فصل زمستان گذشته، خود نشانه‌یی از رکود بازار مسکن است نه ورود این بازار به دوره «پیش رونق».

از سوی دیگر، آمارهای تازه انتشار یافته مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در تهران پس از سه سال رشد مثبت در سال 94 رقمی معادل 1/8درصد کاهش یافت. این شاخص در سال‌های 91 تا 93 به ترتیب 7/36درصد، 8/23درصد و 7/6 درصد رشد کرده بود. این شاخص نیز نشانه‌یی کلی از رکود ساخت و ساز است و در عین حال پیامی مثبت به سازندگان برای آغاز دوباره فعالیت‌های ساختمانی با هزینه‌های کمتر ارزیابی می‌شود.

در این صورت تا زمانی که ساختمان‌های جدید وارد بازار مسکن شوند، یک و نیم تا دو سال طول خواهد کشید. در مجموع با توجه به وجود 1/5میلیون مسکن خالی در کشور(حدود 500 هزار واحد مسکونی در شهر تهران) همچنین وقوع حدود 700هزار ازدواج درسال در کشور به نظر می‌رسد، تا دو سال آینده حتی اگر عرضه جدیدی هم به بازار مسکن صورت نگیرد، کمبود مسکن حس نخواهد شد.

 نحوه محاسبه بازده سرمایه‌گذاری مسکن
بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همچون برخی بازارها شامل بازده ناشی از افزایش قیمت دارایی و بازده ناشی از اجاره است. در این گزارش، تنها بازده ناشی از اجاره مد نظر بوده است. آنگونه که مرحوم «هادی کوزه‌چی» در پژوهش‌های اقتصادی خود نشان داده است، میانگین بازده ناشی از افزایش قیمت مسکن در تهران از سال 71 تا 92 حدود 23درصد بوده است.

 از آنجا که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی سه سال اخیر تغییر معناداری نداشته است، می‌توان با تسامح این عدد را به سه سال گذشته نیز تعمیم داد. در همین حال در پژوهش‌های یاد شده، متوسط بازده اجاره سالانه مسکن در شهر تهران را طی 21سال مورد اشاره

6 درصد برآورد کرده و با کسر 2درصد بابت استهلاک ملک، نرخ نهایی بازده اجاره مسکن 4درصد ثبت شده است. از این رو می‌توان گفت که در مجموع بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی سال‌های 71 تا 92 با احتساب بازده 23درصدی افزایش دارایی و بازده اجاره 4درصدی 27درصد بوده است.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

نوبت دو دهک اول در تامین مسکن


معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تصمیم‌گیری جدید برای تامین مالی مسکن دو دهک اول و دوم درآمدی خبر داد.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به جلسات نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، بانک مسکن و وزارت اقتصاد با معاون اول رئیس‌جمهوری اظهار کرد: دولت مصمم است تا تلاش بخش‌های مختلف درون قوه مجریه که می‌توانند در رونق بخش مسکن اثرگذار باشند را هماهنگ کند تا دستور ویژه رئیس‌جمهوری برای خروج مسکن از رکود اجرایی شود.

 او ادامه داد: تاکنون ابزارهای مالی گوناگونی در مذاکرات متعدد با بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، بانک‌های عامل و سازمان بورس طراحی و عملیاتی شده است تا این امر محقق شود.

 او با بیان اینکه در طراحی این ابزارها در جلسات مذکور به جمع‌بندی خوبی رسیده‌ایم و امکان اجرای آنها مهیا شده است، گفت: هم‌اکنون در موقعیتی قرار داریم که لازم است برای پروژه‌های مختلف طراحی‌شده بتوانیم در بخش‌هایی چون تخصیص زمین، مسکن روستاییان، مسکن حمایتی اقشار ضعیف و دهک‌های یک و دو و همچنین تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن (ساخت و خرید) تصمیم‌های مشخصی گرفته شود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سبقت خانه های نوساز در معاملات مسکن/ تغییر در بازار فروش آپارتمان‌‌


بخش مسکن دنیای اقتصاد از تغییر «زیرپوستی» در بازار فروش آپارتمان‌‌های تهران گزارش داد:
سهم آپارتمان‌های «نوساز» - به‌عنوان املاک پیش‌برنده معاملات مسکن- از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران افزایش پیدا کرد.  در تهران از اوایل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پیش‌رونق در معاملات، حجم فروش واحدهای نوساز، از سایر آپارتمان‌های آماده فروش، سبقت گرفت طوری که در حال حاضر واحدهای کمتر از 5سال ساخت، به مرکز ثقل معاملات مسکن تبدیل شده و در رتبه اول بازار ملک به لحاظ بیشترین فروش ماهانه نسبت به دیگر گروه‌های سنی املاک، قرار دارد. طبق آخرین آمارهای رسمی، نزدیک به 57درصد معاملات قطعی آپارتمان در شهر تهران، در اختیار واحدهای نوساز است که در مقایسه با سهم حدود 50 درصدی این واحدها از خرید و فروش‌های ماهانه در یک‌سال گذشته، نشان از «امکان شکل‌گیری رونق سریالی» در بازار مسکن دارد.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: تغییر وزن سنی معاملات مسکن به نفع آپارتمان‌های نوساز، از دو ناحیه، به شکل مثبت، مجموعه بازار ملک را تحت تاثیر قرار خواهد داد. گرایش غالب متقاضیان به خرید واحدهای نوساز از یکسو، باعث تقویت فروش واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر، می‌شود و در نهایت به رشد حجمی کل معاملات مسکن منجر خواهد شد و از سوی دیگر، به صورت موازی و با کمترین تاخیر زمانی، بخش بالادست بازار معاملات مسکن (ساخت و ساز) را به حرکت درمی‌آورد.
واحدهای نوساز در شرایط فعلی، عمدتا تحت مالکیت سازنده‌ها قرار دارد و جزو فایل‌های نسبتا قدیمی در بنگاه‌های املاک محسوب می‌شود. بنابراین تداوم رشد ماهانه معاملات خرید مسکن از کانال نوسازها طی ماه‌های آتی، چون که به از سرگیری «گردش سرمایه‌های ساختمانی» منجر می‌شود، در نتیجه اثر پیش‌برنده در بازار ساخت‌و‌سازهای جدید خواهد گذاشت و به سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در پروژه‌های جدید ساختمانی ختم می‌شود.
سهم نوسازها از معاملات ماهانه خرید مسکن در تهران، در 4 فصل سال 94 به‌صورت خزش تدریجی، رو به افزایش بوده است به طوری که طبق آخرین آمارها، بین 8 تا 9 هزار واحد مسکونی نوساز در هر ماه در پایتخت به فروش می‌رسد. اوایل سال گذشته، حدود 6 هزار واحد نوساز در هر ماه به فروش می‌رسید. آنچه در ماه‌های آتی می‌تواند «عرضه موفق آپارتمان‌های نوساز به بازار فروش ملک» را شتاب ببخشد، اول، سطح قیمتی این نوع واحدها و دوم سقف جدید تسهیلات خرید مسکن است. برخلاف تصور عمومی که «دستیابی خریداران به واحدهای نوساز را به دلیل قیمت بالای این آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر واحدها، غیرممکن می‌داند»، در حال حاضر معاملات نوسازها در تهران صرفا به آپارتمان‌های گران‌قیمت محدود نمی‌شود. این موضوع با استناد به «طبقه‌بندی معاملات خرید مسکن برحسب ارزش ریالی آپارتمان‌های فروش‌رفته»، قابل تحلیل است.
در حال حاضر 35 درصد از قراردادهای قطعی فروش آپارتمان در تهران، به معاملات واحدهای با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان، اختصاص دارد. همچنین 66 درصد مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نیز در خرید و فروش آپارتمان‌های با قیمت قطعی «کمتر از 400 میلیون» خلاصه می‌شود. از طرفی، 61 درصد قراردادهای ماهانه، در اختیار آپارتمان‌های با مساحت 50 تا 100 مترمربع است. به این ترتیب با توجه به تشابه سهم آپارتمان‌های پرفروش در طبقه‌بندی معاملات براساس سه شاخص قیمت، متراژ و عمربنا، مشخص می‌شود: آپارتمان‌های نوساز که در حال حاضر نقش لکوموتیو بازار مسکن را پیدا کرده، هم به لحاظ قیمت قطعی و هم به لحاظ متراژ، مناسب تقاضای مصرفی است.
قیمت قطعی فروش آپارتمان‌های نوساز در شرایط کنونی تقریبا در حول و حوش میانگین قیمت کل بازار و تا حدودی مناسب قدرت خرید متقاضیان قرار دارد. برآوردها از سطح قیمت واحدهای نوساز پرفروش در بازار مسکن تهران حاکی است: این آپارتمان‌ها به‌طور متوسط دارای مساحت 50 مترمربع و میانگین قیمت 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع هستند. این در حالی است که واحدهای نوساز با مساحت بیش از 100 مترمربع و قیمت بالاتر از این سطح، پایین‌ترین سهم فروش را در بازار دارند. با توجه به اینکه در حال حاضر تسهیلات 110 میلیون تومانی بدون سپرده برای خرید مسکن در تهران پرداخت می‌شود، حدود 37 درصد قدرت خرید واحد مسکونی نوساز با میانگین قیمت، از این محل برای خریداران تامین مالی می‌شود.
سیر صعودی فروش نوسازها
سهم خرید آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید واحدهای مسکونی در بهمن ماه به بالاترین حد معامله این واحدها طی 12 ماه سال 94 رسید. اگرچه رشد سهم معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز طی بهمن‌ماه ناشی از رشد حجمی معاملات خرید و فروش ملک در پایتخت طی یک ماه قبل از آن بود، اما هم اکنون بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی مشتری خرید آپارتمان‌های نوساز هستند.
این واحدهای نوساز همان آپارتمان‌هایی هستند که طی دو سال اخیر به دلیل تشدید رکود در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از سرمایه انبوه‌سازان را در خود حبس کرده‌اند. به این ترتیب، سیر صعودی خرید آپارتمان‌های نوساز (صفر تا 5 سال ساخت) در بهمن ماه که 7/56 درصد از کل معاملات خرید مسکن در این ماه و همچنین 8/55 درصد در اسفند ماه سال گذشته در شهر تهران را پوشش داده، سناریوی خروج از رکود در بخش ساخت‌وساز طی ماه‌های آتی را به نفع انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تقویت می‌کند.
به این معنا که این سیر صعودی به رغم آنکه ناشی از افزایش حجم کلی معاملات مسکن در شهر تهران است اما سیگنال‌های مثبتی از ورود قریب‌الوقوع به فاز رونق را تایید می‌کند که می‌تواند به معنای استقبال بیشتر از واحدهای نوساز سازندگان و در نتیجه آزاد شدن بخش قابل توجهی از منابع مالی آنان باشد که هم اکنون به دلیل حبس شدن در واحدهای نوساز قابلیت کاربرد در پروژه‌های جدید را ندارد. این در حالی است که پیش از این سازندگان، حبس منابع مالی در آپارتمان‌های نوساز را مهم‌ترین مانع شروع ساخت‌و‌سازهای جدید برای ورود به دوره رونق عنوان می‌کردند.
سازندگان تهرانی که طی ماه‌های اخیر تحت تاثیر علائم پیش رونق در بازار مسکن بخش قابل توجهی از تمایل از دست رفته خود برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار ساخت مسکن را بازیافته‌اند و بازگشت آنها به عرصه ساخت وساز خود را در شکل افزایش آمار صدور پروانه ساختمانی و به صفر رسیدن شیب منفی ساخت‌وساز در نیمه سال گذشته نشان داده است، هم اکنون بازگشت کامل خود به حوزه ساخت مسکن را منوط به فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن سرمایه‌های حبس شده در این واحدها می‌دانند. از این رو و در شرایطی که شیب منفی ساخت‌وساز، پایان نیمه اول سال گذشته به صفر رسید، افزایش فروش نوسازها در بهمن ماه، می‌تواند به معنای مقدمه بازگشت کامل سازنده‌ها به عرصه ساخت مسکن تعبیر شود.
علت سبقت نوسازها در معاملات ملک
 رشد حجمی معاملات خرید مسکن طی یکی دو ماه اخیر موجب شده پیش رونق در بازار ملک بیشترین اثر خود را در بازار خرید آپارتمان‌های نوساز داشته باشد. به این معنا که اگر چه به درستی گفته می‌شود قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن مصرفی به‌رغم تخلیه حباب قیمتی مسکن همچنان ناکافی است اما هم اکنون تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌های نوساز که به‌طور میانگین حدود 20 تا 30 درصد گران‌تر از آپارتمان‌های چند ساله هستند، نزدیک به 60 درصد از بازار تقاضای مسکن را پوشش داده است. این دو تناقض آشکار میان ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و استقبال بیش از 50 درصدی از واحدهای نوساز یک سوال اساسی را ایجاد می‌کند.
اینکه چرا به‌رغم ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار معاملات خرید مسکن و میانگین حدود 20 درصدی فاصله قیمت هر مترمربع واحد نوساز با واحدهای چند ساله همچنان معامله نوسازها بیش از نیمی از بازار معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده است. هر چند آمار معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز طی سال‌های اخیر هم درصد بالایی از حجم معاملات مسکن را در متراژها و مناطق مختلف پایتخت شامل می‌شده اما نکته‌ای که هم اکنون باعث بروز این سوال شده این است که چرا به‌رغم اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در کف قرار گرفته و از طرفی ضعف قدرت خرید، مشکلات عمده‌ای را در مسیر متقاضیان مصرفی ایجاد کرده است میل به خرید واحدهای نوساز بیشترین حجم معاملات مسکن را در میان رده سنی صفر تا 5 سال آپارتمان‌های مسکونی موجب شده است.
کارشناسان و مسوولان بازار مسکن در تشریح علت استقبال بیش از نیمی از متقاضیان بازار مصرفی ملک از واحدهای نوساز طی ماه‌های اخیر چند دلیل عمده را مورد توجه قرار می‌دهند که یکی از آنها به خاصیت و ماهیت واحدهای نوساز برمی‌گردد و دیگری به شرایط ساخت‌و‌ساز و کیفیت آن در شهرها. به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول موجب شده در شرایط کنونی بیشترین حجم معاملات مسکن به واحدهای نوساز اختصاص یابد به ماهیت این آپارتمان‌ها برمی‌گردد. به این معنا که اساسا واحدهای نوساز واحدهایی هستند که برای عرضه و فروش در بازار مسکن ساخته شده‌اند و همیشه سازندگان مسکن آپارتمان‌های خود را به محض اتمام عملیات ساخت و قبل از اقدام برای دریافت سند رسمی برای فروش به بازار عرضه می‌کنند. این در حالی است که ممکن است آپارتمان‌های چند سال ساخت، سال‌ها به بازار عرضه نشوند و به همین علت است که عموما آمار واحدهای نوساز که برای عرضه به بازار مسکن ساخته شده‌اند حجم بیشتری از معاملات قطعی خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند.
از سوی دیگر، مسوولان و کارشناسان بازار مسکن آمار بالای صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های 91 و 92 را از دیگر عوامل افزایش عرضه واحدهای نوساز و در نتیجه افزایش معامله این آپارتمان‌ها در بازار خرید و فروش مسکن می‌دانند. به اعتقاد آنان در شرایطی که هم اکنون واحدهای نوسازی که طی سال‌های 91 و 92 پروانه ساخت دریافت کرده‌اند طی دو سال گذشته تکمیل و به بازار فروش عرضه شده‌اند، پوشش بیش از 50 درصدی حجم معاملات مسکن با این واحدها صورت گرفته است. کم بودن عمر سازه‌ها در ایران نسبت به سایر کشورها و بروز مشکلات تاسیساتی و... پس از چند سال در آپارتمان‌های مسکونی به دلیل ضعف کیفی‌سازی مسکن از دیگر دلایلی است که مسوولان بازار مسکن در تشریح علل استقبال بیش از 50 درصد متقاضیان بازار مصرفی ملک از آپارتمان‌های نوساز مطرح می‌کنند.
الزام فروش کلیدنخورده‌ها برای سازنده
یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در این‌باره گفت: غالبا به دلیل ماهیت ویژه واحدهای نوساز که همواره برای عرضه به بازار فروش ملک ساخته می‌شوند فروش این واحدها بیش از آپارتمان‌های چندین ساله‌ای است که ممکن است تا سال‌ها و حتی دهه‌ها معامله‌ای روی آنها انجام نشود. بهروز ملکی ادامه داد: در واقع از آنجایی که واحدهای نوساز با هدف فروش در بازار مسکن ساخته می‌شوند حجم بیشتری از عرضه ملک در بازار فروش آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهند و به همین علت است که می‌بینیم غالبا سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن به این گروه از واحدهای مسکونی اختصاص دارد. در واقع عمده واحدهای نوساز به قصد فروش وارد بازار می‌شوند در حالی که واحدهای چند ساله الزامی به معامله و فروش ندارند.
وی حجم بالای ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 91 و 92 را از دیگر دلایل احتمالی افزایش سهم فروش نوسازها در بازار معاملات خرید مسکن عنوان کرد وگفت: طبیعتا افزایش حجم ساخت و ساز طی این سال‌ها منجر به افزایش عرضه واحدهای نوساز طی امسال و سال گذشته شده است و همین عامل هم می‌تواند منجر به افزایش سهم نوسازها از فروش واحدهای مسکونی در پایتخت باشد. این کارشناس مسکن در ادامه با تایید تاثیر مثبت افزایش تسهیلات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته بر رشد حجم فروش نوسازها، تغییر صعودی قدرت خرید متقاضیان را در این اتفاق موثر دانست.
اثر فرسودگی زودهنگام بر خرید آپارتمان
همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با اشاره به نقش ضعف کیفی ساختمان‌های چند ساله و فرسودگی زودهنگام آپارتمان‌ها پس از چند سال، این موضوع را یکی از مهم‌ترین دلایل استقبال بیش از نیمی از متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های تازه‌ساز عنوان کرد.
حسام عقبایی در این‌باره گفت: پایین بودن عمر مفید آپارتمان‌ها در ایران در مقایسه با استانداردهای جهانی باعث شده اغلب متقاضیان خرید ملک متقاضی واحدهای نوساز شوند چراکه به دلیل ضعف کیفی ‌سازه‌ها آپارتمان‌های چندساله از یک طرف با افت قیمت مواجه شده و از طرف دیگر با مشکلات ناشی از فرسودگی همراه خواهند شد. وی ادامه داد: معمولا اختلاف قیمت واحدهای نوساز با واحدهای بیش از 10 سال ساخت به‌طور متوسط مترمربعی یک میلیون تومان است با این حال اغلب متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند حتی اگر قدرت خرید آنها برای خرید یک واحد نوساز با متراژ بالاتر مناسب نیست با کاهش متراژ مورد نظر خود آپارتمان نوساز کم‌مساحت را خریداری کنند. در این میان، آماده نبودن سند انتقال در زمان فروش بخش زیادی از واحدهای نوساز باعث می‌شود بین 15 تا 20 درصد بهای فروش، با تاخیر از خریدار دریافت شود که این خود بر رونق معاملات این واحدها موثر است.

  • مللک بان 24 مللک بان 24