ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۳۱ مطلب در مهر ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

معافیت مالی برای انبوه‌سازی مسکن در بافت فرسوده


آن‌گونه که حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داده دولت در تلاش است تا با استفاده از ابزارهای مالی بازآفرینی و در نظر گرفتن معافیت‌های مالی، انبوه‌سازان را برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تشویق کند.
شهریورماه امسال بود که محمدسعید ایزدی، مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری از نوسازی بافت‌های فرسوده با مدل زمین صفر خبر داد. به گفته معاون وزیر راه وشهرسازی این مدل می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است. بدین صورت که ما اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار داریم را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهیم و با آنها توافق می‌کنیم که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند، عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کنیم. در همین رابطه معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: بعد از پایان دوران ساخت، انبوه‌سازان با توجه به دو فاکتور قیمت ساخت و سود مورد انتظار سهم خود را از پروژه‌ها برداشت می‌کنند و این سیاست به نوعی تسهیل کردن شرایط مشارکت بخش خصوصی در ساخت و ساز است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، مظاهریان نیز در خصوص تاثیر ورود انبوه‌سازان به مدل زمین صفر و بازآفرینی مناطق بافت فرسوده گفت: سیاست رسمی دولت و وزارت راه و شهرسازی توجه به بافت‌های میانی شهرهاست و این مناطق پتانسیل بسیار خوبی برای ساخت و ساز دارند زیرا زیرساخت‌های مورد نیاز مانند آب، برق، گاز و روبناهای مورد نیاز مانند مراکز خرید، مدرسه، مرکز بهداشت، امنیت و... هم در این بافت‌ها ایجاد شده و وجود دارد، بنابراین ساخت و ساز در این بافت‌ها از هر نظر سودآور است. مظاهریان تصریح کرد: دولت نیز در تلاش است تا با استفاده از ابزارهای مالی بازآفرینی و در نظر گرفتن معافیت‌های مالی سازندگان را برای حضور در این بخش تشویق کند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: از سوی دیگر نرخ تسهیلات برای خرید در این بافت‌ها 1.5درصد بوده که این نرخ از نرخ سایر بخش‌ها پایین‌تر است. حامد مظاهریان تاکید کرد: تصور می‌کنم در آینده توجه اصلی به نوسازی این بافت‌ها خواهد بود و در واقع بخش عمده‌یی از مسکن اضافه در کشور می‌تواند از طریق این بخش‌ها به بازار عرضه شود.
 2 شرط اجرای طرح زمین صفر
پس از این اظهارنظر مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌های داخلی اجرای طرح زمین صفر را منوط به دو شرط توافق بر تعیین قیمت ساخت و سود مورد انتظار بعد از پایان دوران ساخت و ساز با انبوه‌سازان دانست و گفت: در تلاش هستیم که انگیزه‌یی برای ترغیب و تشویق انبوه‌سازان و فعالان این صنعت که تمایل دارند به عرصه نوسازی بافت فرسوده وارد شوند، ایجاد کنیم.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه اجرای این طرح منوط بر اجرای دو شرط است، گفت: شرط اول این است که قیمت ساخت باید مورد توافق دوطرف قرار بگیرد و دومین شرط هم این است که سود مورد انتظار باید در ابتدای انعقاد قرارداد مورد توافق قرار بگیرد. همچنین ایزدی تصریح کرد: در حال حاضر دو منطقه تهران پایلوت اجرای طرح مدل زمین صفر هستند. در حال حاضر در محله سیروس در تهران 8هزار مترمربع زمین را در اختیار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن قرار داده‌ایم.
به گفته وی، 5 پلاک دیگر نزدیک به هزار مترمربع نیز به شرکت دیگری واگذار شده و قرار است این شرکت‌های ساختمانی در اراضی واگذار شده از سوی دولت، سرمایه‌گذاری و طراحی ‌کنند و در نهایت طراحی تایید شده از سوی شرکت عمران و بهسازی شهری را به اجرا درآورند.
 کلید ورود انبوه‌سازان
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در رابطه با دو شرطی که توسط محمدسعید ایزدی مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری تهران برای ورود انبوه‌سازان به بخش بازآفرینی بافت‌های فرسوده اعلام شده گفت: این شروط در ادامه تفاهمنامه‌یی است که چند سال پیش بین انبوه‌سازان و شرکت عمران و بهسازی شهری در خصوص ورود بخش خصوصی به حوزه احیا و بازآفرینی بافت فرسوده امضا شده است، بازمی‌گردد.
پورحاجت ادامه داد: بحث مدل زمین صفر در ادامه توافق‌هایی که کانون سراسری انبوه‌سازان با شرکت عمران و بهسازی شهری برای حضور اعضای این کانون برای توانمندسازی بافت‌های فرسوده و حاشیه مطرح شده و صحبت‌های محمد سعید ایزدی نیز براساس توافق‌های قبل است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح کرد: از آنجایی که در بحث بافت‌های فرسوده دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی متولی اصلی است اما برای آنکه سیاست‌گذاری‌ها در رابطه با احیای مناطق بافت فرسوده عملی شده و به نتیجه برسد لازم است، علاوه بر وزارت راه و شهرسازی دستگاه‌های مختلف دیگری نیز به این حوزه وارد شوند.
فرشید پورحاجت ادامه داد: در این رابطه نیاز است تا سازمان‌هایی مانند وزارت کشور، شهرداری‌ها، شورای شهر، بانک و... نیز در زمینه بازآفرینی بافت فرسوده به وزارت راه و شهرسازی کمک کنند تا بتوانند در این زمینه به نتیجه بهتری برسند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: احیای بافت‌های فرسوده در کشور بر اساس مصوبه مجلس است و در قانون مربوط به بازآفرینی این بافت‌ها ستادی ملی و ستادهای استانی تعریف شده که متاسفانه برای بخش خصوصی و انبوه‌سازان در این ستادها جایگاهی در نظر گرفته نشده است.
پورحاجت گفت: خواسته اولیه کانون سراسری انبوه‌سازان به عنوان نماینده انبوه‌سازان بخش خصوصی این است؛ برای این بخش کمیته راهبردی در ستاد ملی و ستاد‌های استانی بازآفرینی شهری در نظر گرفته شود که البته تاکنون با وجود پیگیری انبوه‌سازان چنین اتفاقی نیفتاده است.
 انبوه‌سازان در انتظار
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره دو شرط توافق بر سر قیمت اولیه و سود حاصل از ساخت و احیای بافت‌های فرسوده نیز گفت: تا این لحظه که من با شما حرف می‌زنم هنوز جزییاتی در رابطه با این دو شرط به ما اعلام نشده است و ما هم منتظریم تا در این ارتباط جزییات بیشتری از سوی مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران منتشر شود. فرشید پورحاجت تاکید کرد: با این حال لازم است در خصوص ساخت بافت‌های فرسوده بحث کنترل قیمت‌ها که موضوع بسیاری مهمی هم هست، مدنظر قرار گیرد.
وی ادامه داد: در صورتی که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری با برنامه‌ریزی دقیق به بحث بازآفرینی و احیای بافت فرسوده وارد شود نه تنها این بخش‌ها توانایی آن را دارند تا بخش زیادی از مسکن مورد نیاز در کشور را تامین کنند بلکه ساخت در این مناطق موجب ارزش افزوده نیز خواهد شد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح کرد: اما تا زمانی که کمیته‌های راهبردی برای بخش خصوصی و به‌خصوص انبوه‌سازان در ستادهای ملی و استانی در نظر گرفته نشده نمی‌توان برآورد کلی از میزان نقش و نیازهای انبوه‌سازان در مدل زمین صفر به دست آورد.
 فرشید پورحاجت گفت: در رابطه با زمین‌های بافت فرسوده‌یی که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به عنوان مناطق پایلوت برای شروع بازآفرینی معرفی کرده نیز هنوز از انبوه‌سازان نظری خواسته نشده است و البته این احتمال نیز وجود دارد تا انبوه‌سازان برآوردهایی برای تعیین زمین پایلوت برای ساخت و احیای مناطق بافت‌های فرسوده البته علاوه بر زمین‌های دولتی داشته باشند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

 قیمت نهایی مسکن مهر به نفع مردم محاسبه می‌شود


قائم مقام وزیر راه و شهرسازی با اعلام این‌که در محاسبه قیمت نهایی مسکن مهر کفه ترازو باید به نفع متقاضیان و دقیق باشد، گفت: مردم توانایی مالی ندارند و باید دولت از آنها حمایت کند.
احمد اصغری مهرآبادی اظهار کرد: کمیسیون اصل 90 مجلس گزارش بسیار خوبی را در خصوص مسکن مهر ارائه کرده که یک گزارش واقعی است.
وی با بیان این‌که اساسی ترین مشکل ما در مسکن مهر مبحث منابع مالی است، ادامه داد: منابع مالی مورد نیاز برای مسکن مهر از محل آورده نقدی مردم و تسهیلات بانکی تامین می‌شود و در صورت عدم پرداخت سهم آورده مردم از سوی متقاضیان یا تامین به موقع تسهیلات بانکی اتمام پروژه ها با تاخیر مواجه خواهد شد.
وی با بیان این‌که در بسیاری جاها این مشکل را داریم، افزود: در بسیاری جاها مردم به دلیل این‌که توان مالی ندارند که این مسئله واقعیت هم دارد نمی‌توانند آورده خود را تکمیل کنند.روزانه تعداد بسیاری از متقاضیان کم‌درآمد به دفتر بنده مراجعه کرده و تقاضای کمک در خصوص تکمیل آورده خود می‌کنند که باید برای آن راهکار پیدا شود.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این‌که دولت در این زمینه باید به مردم کمک کند، گفت: قصد بنده همواره حمایت از متقاضیان مسکن مهر بوده و متاسفانه برخی رسانه‌ها دغدغه اینجانب در خصوص مردم را به طور ناقص انعکاس دادند.
مهرآبادی درباره رقم آورده متقاضیان مسکن مهر افزود: آن چیزی که چند روز پیش در برنامه تلویزیونی اعلام شد یعنی 35 هزار میلیارد تومان برآوردی بود. با توجه به این‌که مقداری از واحدهای مسکن مهر خودمالکی، بافت فرسوده، تعاونی و سه جانبه است، آمار دقیقی در رابطه واریزی مردم در اختیار نداریم. اما گزارش‌های زیادی داریم که در اغلب استان‌ها مردم به دلیل عدم توان مالی آورده خود را واریز نکرده‌اند.
وی ادامه داد: در گفت‌وگوی ویژه خبری هم یکی از بحث‌های مطرح شده مشکلات مالی پروژه‌ها بود که بنده اعلام کردم در بحث محدودیت مالی یکی از معضلات مردم هستند که البته منظور بنده آورده مردم بود نه خود مردم. در یک محاوره تلفنی فشرده و طولانی کلمه آورده از قلم افتاد. کمایاین‌که در ادامه گفتم مردم به دلیل این‌که می‌گویند ما توان مالی نداریم و راست هم می‌گویند نیامده‌اند آورده نقدی خودشان را پرداخت کنند. در واقع قصد و نیت بنده حمایت از مردم بوده و می‌خواستم بگویم مردم مشکل دارند و باید راهکاری برای این مسئله پیدا شود که متاسفانه توسط برخی سایت‌های خبری و صدا و سیما اول و آخر پاراگراف حذف و فقط جمله مردم هم یکی از معضلات ما هستند را بزرگنمایی کردند که موجب نارضایتی شدید مردم شده است.
وی با تاکید دوباره بر این‌که یکی از مشکلات ما در مسکن مهر همین است که مردم توان پرداخت سهم خود را ندارند، اظهار کرد: دولت باید به مسکن مهر کمک کند و واقعیت آن است که فقط با این حمایت می‌توانیم باقیمانده مسکن مهر را تمام کنیم.
وی با بیان این‌که خودم را از جنس مردم و خدمتگذار آنها می‌دانم، گفت: بنده از صبح تا شب در میان پروژه‌های مسکن مهر هستم و خودم را به آب و آتش زده‌ام تا بتوانم چند واحد بیشتر از این طرح را آماده افتتاح و تحویل کنم.
وی با بیان این‌که صداو سیما باید به دلیل این اقدام غیرمنصفانه (اطلاع‌رسانی ناقص) از مردم عذرخواهی کند، ادامه داد: اگر مردم از گفتار بنده -در گفت‌وگوی ویژه خبری- برداشت دیگری داشته‌اند،‌ صمیمانه از آنها عذرخواهی می‌کنم.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی همچنین با بیان این‌که در خصوص قیمت مسکن مهر فاز 11 اشتباه شده است، یادآور شد: در گفت‌وگو تلفنی با بخش خبری شبکه دو سیما ذهن بنده 39 میلیون و 700 هزار تومان بود که اشتباها 29 میلیون را اعلام کردم. معمولا بنده اعداد و ارقام مسکن مهر را به‌طور دقیق اعلام می‌کنم. اعلام قیمت 29 میلیون تومان اشتباه لفظی بوده و هیچ عمدی در کار نبوده است.
مهرآبادی در خصوص قیمت نهایی مسکن مهر نیز گفت: در این باره به شهرهای جدید تاکید کرده‌ام که کفه ترازو باید به نفع مردم باشد و در این رابطه به شهرهای جدید فشار آورده‌ام که محاسبه قیمت‌ها به صورت دقیق انجام شود.
وی تاکید کرد: همواره مدافع سرسخت مسکن مهر بوده و با جان و دل برای این طرح کار کرده‌ام و تلاش می‌کنیم با حمایت دولت و کمک مردم این پروژه‌ها را ساماندهی و هرچه سریعتر به اتمام برسانیم.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مسکن همچنان در رکود/ سازندگان باز هم سود بانکی را به ساخت و ساز ترجیح می‌دهند


واکنش بازار مسکن به تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات مسکن همچنان «رکود» و ماندن در انتظار روزهای آینده است، در این بین سازندگان مسکن نیز دریافت سود بانکی را به ساخت و ساز ترجیح می دهند.
اگر چه اکثر مسئولان دولتی بر این باور هستند نقطه شروع رونق در بازار معاملات مسکن پایان نیمه اول سال 95 است اما گزارش‌ها حاکی از این است که رونق محسوسی هنوز وارد بازار مسکن چه در خرید و فروش و چه در ساخت و ساز نشده است.

صدور پروانه ساختمانی در شهریورماه امسال نسبت به شهریور ماه سال گذشته 20 درصد رشد داشته است،اما اکثر سازنده‌های مسکن از ترس فروش نرفتن واحدهای مسکونی هنوز رغبتی برای ورود به عرصه ساخت و ساز از خود نشان نمی‌دهند.

البته طبق گفته بت شکن مدیرعامل بانک مسکن بعد از تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات 80 میلیون تومانی مسکن روزانه 1000 نفر برای سپرده گذاری به شعب مختلف بانک مسکن مراجعه می‌کنند و این یعنی امیدواری برای رونق مسکن در ماه‌های آینده اما پرداخت این وام‌ها که در سال 96 قرار است پرداخت شود هنوز سازندگان را راضی به ساخت و ساز نکرده است.

در اوایل سال جاری بود که مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در یادداشتی نوشت: بر مبنای شواهد بازار مسکن و تجربه دوره‌های رکود و رونق و چشم انداز اقتصاد کلان کشور، پیش‌بینی می‌شود نقطه شروع رونق در بازار معاملات مسکن پایان نیمه اول سال 95 باشد.

مظاهریان اگرچه گفته بود که کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند محرک مناسبی برای افزایش سرمایه‌گذاری و تسریع رونق در بازار مسکن و ساخت و ساز باشد اما ظاهراً هنوز نرخ سود بانکی برای سازندگان مناسب‌‌تر از ورود به عرصه ساخت و ساز است و برخی از انبوه‌سازان سرمایه خود را بدون هیچ استرسی در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده و سود دریافت می‌کنند.

اکثر کارشناسان مسکن بر این باور هستند که رکود مسکن سال آینده نیز ادامه می‌یابد. مشاوران املاک که به خوبی وضعیت بازار را رصد می‌کنند می‌گویند: اگرچه روند خرید و فروش مسکن نسبت به سال 94 بهتر شده است اما این روند به هیچ وجه محسوس نبوده است.

حمیدی یکی از مشاوران املاک در منطقه 11 به خبرنگار فارس می‌گوید: با در نظر گرفتن رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری و مقایسه آن با رشد سالانه نرخ مسکن، به راحتی می‌توان دریافت که قدرت خرید مسکن در ایران روز به روز در حال کاهش است.

وی افزود: شک نکنید که با ادامه رکود بخش مسکن علاوه بر کاهش عرضه و احتمال جهش قیمت در سال‌های آتی نرخ بیکاری نیز افزایش خواهد یافت.

جهانبخش مالکی نیز یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه 19 می‌گوید: مردم و سازندگان مسکن رغبتی برای خرید و یا ساخت و ساز مسکن از خود نشان نمی‌دهند.

وی افزود: سازندگان مسکن همچنان ترجیح می‌دهند که سرمایه خود را نرد بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و سالانه 15 تا 18 درصد سود بدون دردسر بگیرند پس تا زمانی که نرخ سود به زیر 12 درصد نرسد نمی‌توان به رونق مسکن امیدوار شد.

وی گفت: به نظر بنده سال آینده شاید به احتمال 50 درصد بازار مسکن از رکود خارج شود چرا که بخش مسکن به اندازه کافی در خواب فرو رفته است و دیگر وقت آن رسیده است که از خواب بیدار شود.

مالکی گفت: تعداد بسیار اندکی از سازندگان مسکن هستند که سرمایه خود را مجدداً و پس از کاهش نرخ سود بانکی وارد عرصه ساخت و ساز کرده‌اند بنابراین تا زمانی که نرخ سود بانکی بالا و تقاضا برای خرید مسکن وجود نداشته باشد سپرده‌گذاری را به ساخت و ساز ترجیح می‌دهند.

حمیدی مشاور املاک منطقه 7 تهران نیز می‌گوید: بخش مسکن در حال حاضر در بدترین شرایط رکود قرار دارد و زمینگیر شده است اما باید در نظر داشت که کاهش ساخت و ساز باعث می‌شود پس از پشت سر گذاشتن رکود باید برای افزایش قیمت آمادگی داشته باشیم.

کارشناسان مسکن معتقد هستند که دولت می‌توانست بهترین استفاده را از دوره رکود به کار گیرد و آن این بود که در زمان رکود باید از تولید مسکن حمایت می‌شد اما متاسفانه از زمانی که رکود بر صنعت ساختمان سایه انداخت هیچ حمایتی برای افزایش تولید مسکن نشد و متاسفانه اخذ مالیات بر تولید و مالیات بر ارزش افزوده نیز به تولیدکنندگان مسکن تحمیل شد.

پور ابراهیم یکی از مشاوران املاک در منطقه 4 در پاسخ به این سوال که آیا ساخت و ساز در این منطقه کاهش یافته است، گفت: کاهش تولید مسکن در چند سال گذشته را نمی‌توان انکار کرد چرا که سالانه اگر یک میلیون ازدواج در کشور صورت گیرد باید حداقل به همین میزان نیز مسکن تولید شود اما در آمارها می‌بینیم که تولید مسکن به 400 هزار واحد مسکونی کاهش یافته است.

وی افزود: پس با یک حساب سر انگشتی می‌توان دریافت که تولید مسکن علاوه بر جلوگیری از رشد قیمت می‌تواند بر ایجاد شغل نیز بسیار مهم و حیاتی باشد.

البته اکثر کارشناسان مسکن بر این باور هستند که با ورود به نیمه دوم سال به تدریج بازار مسکن از رکود خارج می‌شود و سال آینده نیز شاهد شکوفایی اقتصادی خواهیم بود.

مصطفی قلی خسروی رئیس پیشین اتحادیه املاک نظر دیگری در خصوص ورود سازنده‌ها به بازار مسکن دارد و در این ارتباط می‌گوید: تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن زمان‌بر است،از 3 سال پیش تاکنون مسکن در رکود است اما در 6 ماه اول امسال مرحله بیش رونق بازار را تجربه می‌کنیم تا به مرحله نخست خروج از رکود برسیم.

وی افزود: بخشی از تغییر وضعیت مسکن به دلیل پایین آمدن بهره بانکی تا 15 درصد است و عده‌ای که پیش از این سود بانکی دریافت می‌کردند اکنون سرمایه خود را از بانک‌ها خارج و در ساخت و ساز سرمایه‌گذاری کرده‌اند پس می‌توان به رونق مسکن امیدوار شد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تشریح 3 رویکرد جدید دولت ایران برای تامین مسکن


وزیر راه و شهرسازی به عنوان نماینده دولت ایران با سخنرانی در سومین کنفرانس اسکان بشر ملل متحد (هبیتات3) گزارش ملی ایران از وضعیت مسکن، اسکان و اجرای مصوبه پیشین سازمان ملل (هبیتات 2) در کشور، برنامه‌های گذشته، اجرا شده و در دست اجرای دولت ایران را تشریح کرد.
وزیر راه و شهرسازی به عنوان نماینده دولت ایران با سخنرانی در سومین کنفرانس اسکان بشر ملل متحد (هبیتات3) گزارش ملی ایران از وضعیت مسکن، اسکان و اجرای مصوبه پیشین سازمان ملل (هبیتات 2) در کشور، برنامه‌های گذشته، اجرا شده و در دست اجرای دولت ایران را تشریح کرد.
به گزارش وزارت راه و شهرسازی، متن کامل سخنرانی دکتر عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در سومین کنفرانس اسکان بشر ملل متحد (هبتات 3) در کیتو پایتخت اکوادور به شرح زیر است.
به نام خداوند بخشنده و مهربان
آقای رئیس جمهور؛ خانم رئیس جمهور؛ سران محترم کشورها؛ وزیران محترم و عالیجنابان؛ سرکار خانم ها و آقایان
می‌خواهم از این فرصت برای عرض قدردانی صمیمانه به دولت و مردم اکوادور برای میزبانی این کنفرانس مهم و خوب سازماندهی شده در کیتو این شهر زیبا استفاده نموده و از مهمان‌نوازی خوبی که به همراهانم داشتید تشکر نمایم. همچنین می‌خواهم که از دبیرخانه UN_HABITAT برای ساماندهی عالی این رویداد تشکر نمایم.
آقای رئیس جمهور،
شهرنشینی نقش مهمی در گفتمان جهانی درباره توسعه پایدار داشته است. شهرنشینی روزافزون و تمرکز جمعیت شهری در مناطق متراکم شهری بزرگتر، ویژگی خاص پدیده شهرنشینی ایران شده است. بعد از گذشت 20 سال از نشست هبیتات2، جمعیت شهری ایران نزدیک 45.7 درصد افزایش یافته است.
جمعیت کلان شهر تهران بعنوان پرجمعیت ترین منطقه در ایران، از 10.3 میلیون در سال 1996 به 14.59 میلیون نفر در سال 2011 رسیده است. دیگر مناطق شهری نیز به نسبت منطقه شان نرخ رشد جمعیت بسیار زیادی را تجربه کرده اند.
آقای رئیس جمهور،
برای مدیریت روند سریع شهرنشینی، علاوه بر طرح های توسعه موجود چندین طرح جدید در سطوح مختلف ملی، منطقه ای و شهری معرفی و تصویب گردیده است.
یک طرح کالبدی ملی در سال 1997 تهیه و تصویب شد. این طرح سیستم شهری¬ای که در آن ساختار ارائه خدمات شهری تسهیل گردیده را معرفی می کند. همچنین عرصه مناسب برای توسعه شهری آتی و رشد شهرها را مشخص نموده و مجموعه ای مناسب از قوانین و مقررات برای کاربرد و توسعه اراضی برای کل سرزمین ایران طراحی گردیده است. طرح مذکور در حال حاضر در حال بازبینی و تجدیدنظر است.
در سطح شهری، معیارها و شاخص هایی برای شناسایی مناطق شهری کشور معرفی شده و برنامه های شهری برای نقاط شهری کشور آماده شده و در دست اجرا هستند.
در حال حاضر سیاست شهرنشینی ملی بوسیله وزارت راه و شهرسازی در حال پیگیری است که به ابزارهای موجود برای مدیریت پروسه سریع شهرنشینی در کشور اضافه می شود.
آقای رئیس جمهور،
یکی از تاثیرات مخرب شهرنشینی سریع، پراکندگی شهری بوده است. برای پرداختن به موضوع پراکندگی شهرها دو نهاد ایجاد گردیده است: (1) اولی به منظور ارتقاء، نوسازی و بازسازی سکونت گاه¬های غیر رسمی شهری و (2) دومی به منظور توسعه شهرهای جدید برای تامین مسکن مناسب و شایسته برای سرریز جمعیت شهری.
در حوزه مدیریت شهری، یکی از مهمترین روش هایی که توسط دولت طی دو دهه اخیر مصوب گردیده است، ادغام فرایند تصمیم¬گیری بوده است. این راهکار برای کاهش نقش سازمان های دولتی در مدیریت شهری و تفویض اختیار آن به شهرداری ها دنبال شده است.
فرصت مهم دیگری که در حوزه مدیریت شهری طی دو دهه اخیر به وجود آمد ایجاد ظرفیت سازماندهی شده جدیدی از بین مردم و تشکل ها بوده که با تاسیس شوراهای اسلامی شهر و روستا محقق شده است. این شوراها که مستقیما توسط مردم انتخاب می شوند، برخی کارهایی را که قبلا توسط شهرداری ها صورت می پذیرفت را انجام می دهند.
آقای رئیس جمهور،
دسترسی گروه های مختلف جامعه به مسکن مناسب و شایسته یکی از نکات اصلی و کانونی در برنامه های پنج ساله توسعه کشور بوده است. از زمان کنفرانس هبیتات 2، چهار برنامه توسعه پنج ساله در ایران تهیه و اجرا گردیده است. در بخش مسکن توسعه دسترسی به مسکن مناسب و شایسته و نیز تامین نیازهای اولیه برای کلیه خانوارها جزو هدف های این طرح های توسعه بوده اند.
دولت همچنین ادغام رفاه و امنیت اجتماعی با طرح های مسکن، را از طریق «برنامه مسکن اجتماعی» در دستور کار دارد. با همراهی و هماهنگی مستقیم کلیه سازمان های درگیر در سیاست های اجتماعی و حمایتی، این برنامه‌ها درصدد طراحی و تامین مسکن برای 40% فقیرترین افراد جامعه در چارچوب برنامه‌های رفاه اجتماعی و توانمندسازی است.
دولت تلاش می کند تا مسکن اقشار با درآمد متوسط جامعه را از طریق سیاست هایی نظیر توسعه طرح های وام و پس انداز و افزایش تسهیلات و اعتبارهای بانکی تامین نماید. رویکرد دیگری که توسط دولت در طرح های تامین مسکن دنبال می شود این است که به شاخصه های منطقه ای و محلی توجه نموده و طرح های مسکن را بر مبنای ویژگی های منطقه ای توسعه دهد. در مجموع، رویکرد جدید دولت ایران بر مبنای سیاست های زیر است:
- توسعه برنامه های تامین مسکن از طریق چارچوب سیاست جامع رفاه اجتماعی.
- استفاده بهینه از مکانیزم های بازار و دخالت دولت تنها در مورد شکست بازار.
- گسترش نظام های وام و پس انداز در جهت افزایش دسترسی افراد دارای درآمد متوسط به مسکن مناسب و شایسته.
آقای رئیس جمهور،
علی¬رغم تمام تلاش های صورت پذیرفته در طول دو دهه گذشته از زمان کنفرانس هبیتات 2 در استانبول، برای اطمینان از اینکه شهرنشینی به طور موثر به توسعه پایدار کمک می کند، تعدادی از اصلی¬ترین چالش باید ذکر گردد :
- توجه ها باید به تهدیدات و فرصت هایی که بوسیله رشد سریع شهرها به وجود آمده است باشد. (همچنین) نیاز به حمایت فعال از بخش های مختلف دولت احساس می شود تا از رویکرد هماهنگ برنامه ریزی و مدیریت شهرها و مناطق شهری کوچکتر اطمینان حاصل گردد.
- «کیفیت زندگی» باید در مرکز توجه همه تلاش های توسعه سکونت گاه های انسانی پایدار باشد.
- تلاش ها باید برای افزایش «حس تعلق» به شهرهایمان افزایش یابد.
- اهمیت تعامل و ارتباط استفاده از زمین و حمل و نقل باید در کلان شهرها و شهرستان های بزرگ با معرفی سیستم حمل نقل عمومی ریلی زنده شود. همچنین، باید به ادغام سیستم های حمل و نقل درون شهری و بین شهری توجه ویژه نمود.
- سهم حمل و نقل عمومی در «تحرک شهری» باید بوسیله شبکه های راه آهن شهری تقویت شده و توسعه یابد.
- نظارت قانونی بر روی طرح های توسعه مصوب، همچنین «بازبینی های دوره ای» باید بعنوان فاکتورهای جدی فرایند برنامه ریزی در نظر گرفته شود.
- در آماده سازی طرح های تفصیلی شهرها، استراتژی های توسعه اقتصادی منطقه ای باید دارای اولویت بالایی باشد.
آقای رئیس جمهور،
دستور کار شهری جدید هر سه رکن توسعه پایدار را باید مدنظر داشته باشد:
ترویج نقش اقتصادی شهرها در توسعه ملی و نیز شناسایی فرصت های اقتصادی¬ای (جدیدی) که شهرها ارائه می‌دهند.
مدنظر داشتن نیازهای اساسی میلیون ها نفری که داخل شهرستانها، شهرها و مناطق شهری در فقر بسر می‌برند، و:
رسیدگی به چالش های زیست محیطی جهانی مانند تغییرات آب و هوایی، مصرف ناپایدار انرژی، و ریسک بلایای طبیعی.
تشکر از صبر و توجه شما...

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

رکود بازار مسکن قابل انکار نیست


حسام عقبایی با بیان اینکه این رکود سنگین قابل انکار نیست، عنوان داشت: از سال 92 بازار مسکن در یک رکود عمیقی به سر می برد که شاید در 30 الی 40 سال گذشته این رکود را در بازار ایران به لحاظ پایدار بودن و ماندگار بودن تجربه نکرده ایم.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از رادیو گفتگو، وی تصریح کرد: این رکود عمیق در رکود اقتصاد کلان کشور می تواند بسیار تاثیرگذار باشد و دولت باید دنبال این باشند که با ایجاد انگیزه در بخش خصوصی و تولیدکنندگان مسکن، از رکود عبور کنیم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور با بیان اینکه این رکود سنگین قابل انکار نیست، عنوان داشت: همه چشم ها به این بود که بعد از برجام، در اقتصاد داخلی اتفاقات خاصی در حوزه مسکن رخ دهد. البته بازار مسکن به شرایط بین المللی وابسته نیست ولی از نظر روانی انتظار بود اثرگذار باشد اما شاهد هستیم وضعیت معاملات بازار مسکن به سبک و سیاق سابق است هر چند که در بازار تهران وضعیت بهتر است. در سطح کشور در سال 95 نسبت به مدت مشابه سال گذشته، در بعضی از ماه ها کاهش حجم معاملات را داشته ایم که این مبین عمیق تر شدن رکود در سال 95 در سطح کشور نسبت به مدت سال گذشته است.
وی اظهار امیدواری کرد و گفت: امیدوار هستیم این خیز عبور از رکودی که در تهران ایجاد شده است، به سمت دیگر شهرها و استان ها برود تا میانگین حجم معاملات در سطح کشور را بالا بیاورد. البته هر چند رشد معاملات می تواند در رونق اقتصادی ثمر بخش باشد ولی وضعیت بازار مسکن و رابطه بین عرضه و تقاضا و رشد قیمت ها به شکلی نیست که نگران افزایش قیمت باشیم و حداقل تا پایان سال 95 چنین مسئله ای رخ نداد.
عقبایی به انتخابات ریاست جمهوری در سال آینده اشاره کرد و افزود: با توجه به این رویداد که البته همزمان با آن انتخابات شوراهای شهر و روستا نیز انجام می شود، شاهد ادامه رکود تا پایان بهار سال 96 خواهیم بود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تشکیل کارگروه ویژه حل مشکلات مسکن مهر با حضور 5 وزیر


رئیس کمیسیون اصل 90 با بیان اینکه به دلیل پرداخت نشدن 8500 میلیارد تومان از تسهیلات مسکن مهر بعید است سقف این تسهیلات باردیگر افزایش یابد گفت: کارگروه ویژه با حضور 5 وزیر برای حل مشکلات مسکن مهر تشکیل شد.

به گزارش فارس، داود محمدی در گفت‌وگویی، در پاسخ به این سؤال که اگر پروژه مسکن مهر در سال آینده به اتمام نرسد، آیا مجلس ورود خواهد کرد؟ گفت: برای هم‌افزایی، رفع مشکلات و سرعت دادن به پروژه مسکن مهر کارگروهی با حضور 5 وزیر از وزارتخانه های راه و شهرسازی، نفت، نیرو، بهداشت و درمان و آموزش و پرورش با محوریت وزارت راه و شهرسازی تشکیل شده است و کمیسیون اصل 90 نیز به عنوان ناظر در این خصوص ورود خواهد کرد.

وزارت راه و شهرسازی قول داده است که تا پایان سال 96 پرونده مسکن مهر بسته شود

وی با اشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی در پایان امسال باید گزارشی از وضعیت مسکن مهر به مجلس ارائه کند، گفت: وزارت راه و شهرسازی به مجلس و کمیسیون اصل 90 قول داده است که تا پایان سال 96 پرونده مسکن مهر بسته شود.

به گفته محمدی، طی گزارشی که وزارت راه و شهرسازی به کمیسیون اصل 90 ارائه کرده است در حال حاضر پیشرفت فیزیکی مسکن مهر در کل کشور 93 درصد است.

رئیس کمیسیون اصل 90 ادامه داد: از مجموع 2 میلیون و 215 هزار مسکن مهر یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی به اتمام رسیده و 303 هزار واحد مسکن مهر باقی مانده است، بنابراین باید جدیت بیشتری به خرج دهیم تا این واحدها نیز تحویل متقاضیان شود.

محمدی در پاسخ به این سؤال که با توجه به اینکه قیمت برخی از واحدهای مسکن مهر افزایش یافته است آیا سقف فردی تسهیلات مسکن مهر که در حال حاضر 30 میلیون تومان است افزایش می یابد، گفت: در حال حاضر حدود 8 هزار و 500 میلیارد تومان از تسهیلاتی که باید به مسکن مهر پرداخت می‌شد، پرداخت نشده است. بنابراین با توجه به عدم پرداخت این مبلغ و مشکلاتی که بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن مهر داشته‌اند به نظر نمی‌رسد که سقف تسهیلات مسکن مهر باز هم افزایش یابد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

بازنگری در قوانین مالیاتی مسکن

شرح : معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر ایجاد دو نهاد توسعه‌ای و تضمینی مسکن برای عدم‌ دخالت دولت در زمینه ساخت و عرضه مسکن خبرداد.
به گزارش خبرآنلاین به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی،حامد مظاهریان گفت: دولت باید ناظر، هدایت‌گر و تسهیل‌کننده باشد و در حوزه مسکن باید سیاست‌های مالی، تولید و فناوری در کنار مسائل اجتماعی دیده شود.
او با اشاره به اینکه بیانیه پایانی شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن که در 16 بند تدوین شد و جمع بندی دو روز گفت و گوها و مباحثی بود که در پنل‌های تخصصی به بحث گذاشته شد، گفت: ما نیازمند یک گفتمان مشترک در مورد سیاست‌گذاری مسکن هستیم. بدین‌معنا، سیاست‌گذاری در امر مسکن چندبخشی است و مربوط به یک حوزه و سازمان نیست و به همین دلیل نیز، در این زمینه بحث‌های مربوط به سیاست‌های مالی، سیاست‌های مرتبط با تولید، فناوری و حتی حقوقی باید در کنار مسائل اجتماعی و با هم دیده شود.
مظاهریان در بیان دیگر مباحث مطرح شده در شانزدهمین سیاست‌های توسعه مسکن به بحث کیفیت زندگی که یک توافق عمومی در مورد آن صورت گرفت اشاره کرد و افزود: اختلال در کیفیت زندگی، یکی از چالش‌های بخش مسکن است. سیاست کلی در بخش مسکن و در حوزه کیفیت آن توجه به بحث هویت و فرهنگ ایرانی اسلامی است و اینکه خانواده ایرانی باید در مسکنی سکنی گزیند که ضامن رفاه و آسایش‌اش باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: موضوع دیگری که جزو سیاست‌های کلی است و باید به آن توجه شود تولید و عرضه مسکن مناسب است و اینکه ما نیازمند نهادهای توسعه‌ای و نهاد ضمانت هستیم تا بتوانیم در دنیای امروز، مسکن را به سمتی ببریم که دولت بدون آنکه وارد چرخه ساخت و ساز شود، بتواند تنظیم کننده، حامی و هدایتگر بازار باشد. دو نهاد توسعه‌ای و نهاد ضمانتی در کشورهایی که توانسته‌اند بحث مسکن را حل کنند جزو زیرساخت‌های پایه‌ای است.
اصلاح قوانین مالیاتی
مظاهریان تاکید کرد: شرکت کنندگان در سمینار، خواستار اصلاح قوانین مالیاتی در حوزه مسکن به نحوی که مشوق تولید انبوه مسکن شود، شدند. ابزارهای مالیاتی یکی از ابزارهای اجرایی مناسب است که می‌تواند به اهداف توسعه‌ای در بخش مسکن کمک کند. در حالیکه هم اکنون در جاهایی به نظر می‌رسد که ابزارهای مالیاتی مشوق تولید نیست و باید اصلاحی در آنها صورت بگیرد.
به گفته این مقام مسئول و سیاست‌گذار حوزه مسکن، زمین و نحوه واگذاری زمین یکی از مباحث مهم حوزه مسکن است. اکنون حدود 55 درصد قیمت مسکن ناشی از ارزش زمین است. برای کنترل قیمت زمین شرط اول آن است که مدیران شهری درک مشترکی از سیاست‌های توسعه شهری و سیاست‌های زمین داشته باشند تا بتوانند با اجرای این سیاست شفافیت در بازار زمین را حاکم نمایند.
لزوم یکپارچگی و ایجاد هم افزایی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: مسکن اجتماعی باید در قالب یک نظام فراگیر اجتماعی و در قالب سیاست‌های رفاه همگانی شکل بگیرد. در حال‌حاضر، بخش‌های مختلفی داریم که توزیع یارانه‌های رفاهی را انجام می‌دهند که متاسفانه علاوه بر آنکه مسکن در آنها کم وزن است، یکپارچه هم نیستند.
مظاهریان تصریح کرد: در همه کشورهایی که موفق بودند؛ یک سیاست واحد و فراگیر اجتماعی وجود داشته تا ضمن هم‌افزایی به خانوارها برای خانه‌دار شدن کمک و دسترسی خانوارها به مسکن را هموار کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه کاهش دامنه مداخله دولت در ساخت و ساز، توافق سیاست‌گذاران کلان مسکن است تاکید کرد: دولت باید افزایش نقش حاکمیتی خود را دنبال کند، ناظر بازار باشد و بتواند با الزاماتی که در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی به عمل می‌آورد تولید مسکن را افزایش دهد.
وی بهسازی و بازآفرینی عرصه‌های نابسامان شهری را از دیگر محورها و سیاست‌های مورد بررسی در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن عنوان کرد و افزود: این اجماع کلی وجود دارد و این سیاست دنبال می‌شود که به جای آنکه سیاست‌های توسعه منفصل از شهرها دنبال شود توجه به هسته مرکزی شهرها اولویت یابد و نگاه توسعه‌ای به هسته‌های درونی شهرها باشد، زیرا هسته مرکزی شهرها هم دارای زیرساخت‌های مناسب است و هم خدمات شهری در آنها فراهم است.
فروش‌تراکم از دستور کار شهرداری خارج شود
مظاهریان ادامه داد: از موضوعات دیگری که در مورد آن در سمینار گفتگو شد این بود که باید شهرداری‌ها درآمدهای پایدار داشته باشند و کسب درآمد از محل فروش تراکم را کنار بگذارند. درآمدهای پایدار کمک می‌کند که تعارض و تضاد منافع بین مدیریت‌شهری و مردم پیش نیاید و شهرداری‌ها بتوانند به وظایف اصلی خود که ایجاد توازن در شهر است بپردازند و لازم است کسب درآمد از طریق فروش تراکم از برنامه‌ها و دستور کار شهرداری ها خارج شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در مورد تامین مسکن خانوارهای جوان که مورد تاکید وزیر راه و شهرسازی هم بوده و جزو اهداف کوتاه مدت وزارت راه و شهرسازی برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است گفت: جهت‌گیری برنامه‌هایی که توسط وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود به سمت خانوارهای تازه تشکیل شده و گروه‌هایی است که برای نخستین بار صاحب خانه می‌شوند. این سیاست، سیاست مقبولی در جامعه است زیرا توجه خود را معطوف به خانوارهایی کرده که شغل دارند و با کاهش بار مسکن در درازمدت می توانند به بخش مولد جامعه تبدیل شوند.
مظاهریان ادامه داد: در صندوق پس انداز یکم نیز جهت گیری به همین سمت است. یعنی کسانی می‌توانند از تسهیلات پس انداز مسکن یکم استفاده کنند که خانه اولی و خانوارهای جدید هستند.
وی شرایط دریافت تسهیلات مسکن را در بافت‌های فرسوده شهری آسان‌تر خواند و تصریح کرد: سیاست کلی حمایت از خانوارهای جوان و حاشیه نشینان است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

افزایش سن تقاضا در بازار مسکن


بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالی‌که به تدریج متراژ خرید خود را تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش می‌دهد و به سراغ آپارتمان‌های بزرگ‌تر می‌رود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمی‌سازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است.
این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمان‌های جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگی‌های با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.

 آمارهای بازار مسکن در شهریور ماه که از سوی گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده است، نشان می‌دهد: درحالی‌که حجم کل معاملات در شهریور ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 14 درصد رشد داشته است، اما در عین حال حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که بین 16 تا 20 سال از عمر بنای آنها سپری شده، یک جهش 43 درصدی را تجربه کرده است. این زلزله سنی در بازار ملک موجب شده سهم این گروه از آپارتمان‌ها از 6درصد کل معاملات ماهانه در شهریور 1394 با دو واحد درصد افزایش، به 8 درصد در شهریور امسال برسد. این در حالی ‌است که نوسان حجم فروش سایر گروه‌های سنی آپارتمان بین 8 تا 22 درصد بوده است. حجم معاملات آپارتمان مسکونی در پایتخت طی شهریور ماه امسال در رده سنی نوساز (0 تا 5 سال) 8.5 درصد، میانسال (6 تا 10 سال) 12.7 درصد، سالخورده (11 تا 15 سال) 21.6 درصد و کلنگی با سن بیش از 20 سال 14.3 درصد نسبت به شهریور 1394 رشد کرده که این میزان تقریبا حول رشد 14 درصدی کل معاملات مسکن در شهریور ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است. 

در این بین رشد 43 درصدی حجم معاملات قدیمی‌سازهای 16 تا 20 سال ساخت، نوعی جهش محسوب می‌شود چراکه فعل و انفعالات بازار مسکن در مرداد ماه از رشد حجم معاملات هر پنج گروه سنی در محدوده رشد 39 درصدی حجم کل معاملات آپارتمان مسکونی در تهران طی مرداد نسبت به تیرماه امسال حکایت دارد. رشد حجمی معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه قبل از آن در تمام گروه‌های سنی بین 35 تا 51 درصد بوده است اما با جهش سهم قدیمی‌سازها در معاملات مسکن، آرایش بازار در شهریور ماه امسال با تغییر قابل توجهی روبه‌رو شده است. این رویداد از دو جهت قابل تحلیل است؛ نخست اینکه شهریور ماه آخرین ماه از فصل اوج نقل‌وانتقالات ملکی به شمار می‌رود و فرصتی است که معمولا باید از سوی طرف تقاضا مغتنم شمرده شود. از سوی دیگر قیمت مسکن در چهار ماه منتهی به شهریور ماه با ریزنوسان روبه‌رو بوده است، به‌طوری که در 6 ماه اول امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته مترمربعی 400 هزار تومان معادل 9 درصد افزایش یافته است.

 بنابراین تقاضای مصرفی با موقعیت‌سنجی تلاش کرده حتما در شهریور ماه خرید کند. اما در عین حال طرف تقاضا برای تراز کردن قدرت خرید خود با شرایط بازار یک «فن بدل» به کار گرفته و گروهی از املاک را انتخاب کرده که به لحاظ سنی در موقعیت ممتازی قرار ندارد و در نتیجه با قیمت‌های کمتر قابل معامله است. از این رو آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که به قیمت رسیده و با یک بازسازی جزئی قابل سکونت است، مورد اقبال تقاضای مصرفی قرار گرفته و معاملات این گروه سنی در تهران طی شهریورماه رشد چشمگیری داشته است. به این ترتیب سهم قدیمی‌سازها در معاملات شهریور نسبت به ماه قبل از آن 2 واحد‌درصد افزایش یافته است.

ادامه پیشتازی نوسازها
در این بین بازار نوسازها وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. از ابتدای سال 1395 تاکنون شیب نرخ رشد فروش نوسازها اندک بوده است به نحوی که در مردادماه حجم فروش آپارتمان‌های ‌نوساز تا پنج سال ساخت نسبت به تیرماه 35‌درصد رشد کرده اما در شهریور ماه این رشد به 8.5 درصد کاهش یافته است. البته این شیب کاهشی نیز طبیعی است، چراکه نوسازها طبعا با قیمت‌های بالاتری خرید و فروش می‌شوند و به همین خاطر رشد حجم فروش آنها از سایر گروه‌های سنی کمتر بوده است. سهم فروش نوسازها از کل مبایعه‌نامه‌های شهریور ماه از 54.3 درصد در شهریور سال گذشته با 2.6 واحد درصد کاهش به 51.7 درصد در شهریور ماه امسال رسیده است. البته به رغم این کاهش رشد، نوسازها همچنان نیمی از کل معاملات مسکن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند. ارزیابی آمارهای شش ماه نخست امسال نیز نشان‌دهنده رخدادهای قابل مطالعه‌ای در بازار ملک است. در این بازه زمانی 81هزار و 800 مبایعه‌نامه واحد مسکونی در تهران امضا شده است که حاکی از رشد 16درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. میانگین قیمت مسکن نیز از مترمربعی 4میلیون تومان در نیمه نخست پارسال با افزایش 9 درصدی به 4میلیون و 430 هزار تومان در 6 ماه نخست امسال رسیده است.

 آمارها نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن از ثبات سال 94 خارج و دچار نوسان شده است، اما نرخ رشد قیمت مسکن همچنان تک‌رقمی بوده و از نرخ تورم بالاتر نرفته است. این به آن معنا است که رشد قیمت واقعی مسکن همچنان منفی است. قیمت مسکن در شهریور ماه نسبت به مرداد 1.6 درصد رشد داشته و از مترمربعی 4‌میلیون و 495 هزار تومان به 4میلیون و 567 هزار تومان رسیده است. از سوی دیگر جهش فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که قیمت آنها حداقل 10 درصد از نوسازها کمتر است، موجب شده که ارزش ریالی کل معاملات خرید آپارتمان در شهریورماه برخلاف رشد قیمت میانگین کاهش پیدا کند. ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در شهریورماه 13 درصد نسبت به مردادماه کاهش یافته است به این ترتیب که ارزش کل واحدهای معامله شده در مرداد ماه 6 هزار و 800 میلیارد تومان بوده و در شهریور به 5 هزار و 900‌میلیارد تومان کاهش یافته است.البته بخش زیادی از کاهش ارزش معاملاتی ناشی از کاهش 15 درصدی حجم کل معاملات شهریور نسبت مرداد است، اما به هر حال حرکت عمده تقاضا به سمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نیز در این وضعیت بی‌تاثیر نبوده است.

سیگنال‌های افزایش قدرت خرید
 در حال حاضر 42 درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع 3 تا 5 میلیون تومان اختصاص یافته است. از طرفی بررسی معاملات مسکن بر اساس قیمت هر مترمربع و متراژ نشان می‌دهد: 40 درصد از خرید و فروش آپارتمان در تهران به بازار املاک با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان اختصاص داشته است. در عین حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن موجب تقویت قدرت خرید صف تقاضا شده و به افزایش 6 واحد درصدی سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی از کل معاملات شهریور منجر شده است به نحوی که در حال حاضر 18 درصد از معاملات مسکن در تهران در این بازه قیمتی صورت می‌گیرد. از سوی دیگر معاملات آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیونی در 6 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال 30 تا 50 درصد افزایش یافته و این در حالی است که رشد حجمی معاملات آپارتمان‌های 200 تا 400 میلیون تومانی نسبت به پارسال تنها 20 تا 30 درصد بوده است. این آمارها با قطعیت نشان می‌دهد قدرت خرید متقاضان مسکن با تسهیلات جدید افزایش یافته است. آمارهای توزیع تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنا نیز نشان‌دهنده رشد متوسط 22 درصدی حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ 70 تا 90 متر مربعی در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال قبل است. این در حالی است که حجم فروش ریز متراژها به‌طور متوسط با کاهش 20 درصدی نسبت به شهریور پارسال روبه‌رو شده است. این آمار نیز موید دیگری بر افزایش قدرت خرید در سمت تقاضای بازار است چراکه نشان دهنده حرکت خریداران از ریزمتراژها به سمت میان متراژها است.

ممکن است این تصور پیش بیاید که افزایش سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی در معاملات ناشی از افزایش قیمت بوده است، اما آمارهای گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن حاکی است: حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ نیز نسبت به شهریور ماه پارسال 22 درصد افزایش یافته و در مقابل ریز متراژها با کاهش حجم فروش روبه‌رو شده‌اند؛ بنابراین رشد فروش میان‌متراژ‌ها در مقابل افت فروش ریزمتراژها گزاره «افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن» را تایید می‌کند. به عبارت دیگر، کسانی که امسال برای خرید آپارتمان اقدام کرده‌اند شرایط به مراتب بهتری نسبت به ایام مشابه سال گذشته دارند و از این رو به خاطر دسترسی به وام بیشتر، آپارتمان‌های بهتری را در مقایسه با سال گذشته انتخاب می‌کنند. در حال حاضر 53 درصد از معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمان‌های 50 تا 90 مربعی اختصاص دارد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سه گام تا رونق مسکن


بازار مسکن مطابق آنچه صاحب‌نظران این بخش با استناد به شش نشانه اقتصادی، تصویر می‌کنند، از «قعر رکود» فاصله گرفته و مشروط به تکمیل سه گام باقیمانده از سوی سیاست‌گذار، تا پایان سال در مسیر رونق قرار می‌گیرد.
چشم‌انداز دوره جدید رونق مسکن نشان می‌دهد فضای کنونی بازار ملک -معاملات و ساخت‌و‌ساز- از کیفیت به مراتب متفاوتی نسبت به دوره‌های پیشین رونق -به‌خصوص رونق سال‌های 90 تا 92- برخوردار شده است؛ به‌طوری‌که انتظار می‌رود طی ماه‌های آتی، این بازار از سه فاکتور «جهش قیمت»، «شدت سفته‌بازی» و همچنین «هیجان خرید مصرفی» در امان باشد. در بررسی‌هایی که سه متخصص اقتصاد مسکن انجام داده‌اند، مشخص شده «درآمدهای نفتی» و «ظرفیت رشد اقتصادی کشور» به‌عنوان دو پارامتر اثرگذار بر جهت سرمایه‌گذاری‌های ملکی، هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که «ابزار و انگیزه» برای خرید سرمایه‌ای ملک عملا وجود ندارد.
این وضعیت، جلوی «مَلاکی بیشتر» بانک‌ها در رونق پیش‌رو را می‌گیرد و باعث تمرکز منابع بانکی در حوزه تامین مالی خریداران مصرفی خواهد شد. در شرایط فعلی، برای پایان بخشی به دوره «گذار از رکود مسکن» لازم است ابزارهای تامین مالی با هدف پوشش دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا، منعطف شود؛ اما قبل از آن، باید دو گام مرتبط با «تورم»، برداشته شود.
 سه اقتصاددان حوزه مسکن اولین تصویر کارشناسی از مشخصات فاز جدید بازار ملک را ارائه کردند. این سه اقتصاددان با تشریح ابعاد و کیفیت رونق پیش رو در بازار مسکن اعلام کردند: هم اکنون بازار مسکن قعر رکود را پشت سر گذاشته، وارد دوره گذار از رکود یا همان پیش‌رونق شده و در ایستگاه پایانی رکود قرار گرفته است. تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی سه اقتصاددان حوزه مسکن در تشریح علل ورود به فاز جدید در بازار ملک دست کم از بروز 6 نشانه عمده برای خروج بازار مسکن از حالت رکود در شرایط فعلی خبر دادند. این علائم شش گانه از دیدگاه این اقتصاددانان مهم‌ترین نشانه‌های بروز رونق در بازار مسکن طی ماه‌های آتی محسوب می‌شود. ردیابی سیکل طبیعی بازار معاملات، اولین نشانه قرار گرفتن بازار ملک در فاز جدید است؛ رشد حجمی معاملات مسکن که منجر به افزایش 16 درصدی تعداد معاملات خرید و فروش مسکن طی نیمه اول امسال در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل - شش ماه اول سال 94 - شد، این موضوع را تایید می‌کند. بهبود فضای اقتصاد کلان کشور همچون چشم‌انداز رشد مثبت اقتصادی، اشتیاق دولت و نظام بانکی به ایجاد رونق مسکن از طریق تزریق منابع، امیدواری اقتصادی در میان مردم در دوره پسابرجام، بهبود نسبی مسیر تعیین قیمت در بازار نفت و همچنین کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که باعث ایجاد تقاضای موثر در بازار مسکن شده است 5 نشانه عمده دیگری است که به اعتقاد این سه اقتصاددان، نشانگر پایان دوره رکود و ورود بازار ملک به فاز جدید است.
بر مبنای آنچه این اقتصاددانان در تشریح وضعیت موجود و همچنین چشم‌انداز ماه‌های پیش رو در بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند جنس رونق در دوره جدید بازار مسکن، کاملا متفاوت با رونق دوره‌های پیشین به خصوص رونق بازار مسکن بین سال‌های 90 تا 92 است؛ انتظار می‌رود رونق بازار مسکن در ماه‌های پیش رو، مشخصات اصلی خود شامل طول و کیفیت رونق را به شکلی خفیف‌تر از دوره‌های پیشین نشان دهد؛ به این معنی که بازار مسکن در دوره رونق جدید که به احتمال زیاد تا اواخر امسال خود را نشان می‌دهد، شوک قیمتی دوره‌های قبل را تجربه نخواهد کرد. همچنین بروز سفته‌بازی و رشد تقاضاهای سوداگرانه که طی دوره‌های گذشته رونق بازار مسکن را با التهاب شدید قیمتی همراه می‌کرد در فاز جدید به‌طور کامل منتفی است. در عین حال که تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به هیچ وجه در فاز جدید به هیجان خرید که یکی از عوامل موثر در بروز التهاب و نوسان شدید قیمت است مبتلا نخواهد شد.
آنچه باعث شده هم‌اکنون این سه اقتصاددان حوزه مسکن تصویر فعلی و چشم‌انداز پیش روی بازار ملک در فاز جدید رونق را به شکلی که گفته شد تعبیر و تفسیر کنند عمدتا از دو فاکتور مهم اقتصادی سرچشمه می‌گیرد؛ اولین فاکتور مهم به چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور بر‌می‌گردد؛ بنا بر پیش‌بینی اقتصاددانان و بر مبنای شواهد موجود، طی یک دهه آینده رشد اقتصادی از 4 درصد تجاوز نمی‌کند.
پارامتر دوم مربوط به وضعیت درآمدهای نفتی است که پیش‌بینی نمی‌شود حداقل طی یکی دو سال آینده با افزایش چشمگیر مواجه شود.به این ترتیب و با احتساب این دو فاکتور مهم، منابع قابل توجهی برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک - مشابه آنچه در دوره‌های پیشین رونق به واسطه افزایش حجم درآمدهای نفتی یکی از عوامل بروز نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن بود، در اختیار سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرد و در نتیجه ایجاد زمینه جهش قیمت در فاز جدید بازار ملک اساسا منتفی است.
این در حالی است که به واسطه اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا همچون در نظر گرفتن طیف متنوعی از تسهیلات بانکی و افزایش سقف وام‌های مسکن، تقاضای مصرفی در شرایط فعلی از قدرت خرید امیدوارکننده‌ای برخوردار است که می‌تواند منجر به بروز رونق غیرتورمی برای بخش مسکن طی ماه‌های آینده شود.
سه‌گام عمده در مسیر رونق
اقتصاددانان در حالی بروز رونق در بازار مسکن تا پایان امسال را پیش‌بینی می‌کنند که در عین حال معتقدند برای قطعیت یافتن این پیش‌بینی سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن حداقل باید سه گام مهم را در مسیر حرکت بازار مسکن به فاز جدید بردارد.
اولین گام و در عین حال مهم‌ترین الزام برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن در مسیر رونق، به «انعطاف‌پذیر شدن ابزارهای تامین مالی بخش مسکن» برمی‌گردد؛ به این معنا که لازم است درجه بهره‌برداری و کارآمدی ابزارهای موجود تامین مالی در بخش مسکن افزایش یابد تا از این طریق طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی و سایر ابزارها، نیاز خود را در بازار مسکن تامین کنند.
این در حالی است که به اعتقاد این اقتصاددانان برداشتن این گام حداقل مستلزم دو پیش‌شرط مهم اقتصادی است؛ اولین پیش‌شرط مهار تورم به سطح زیر 5 درصد است؛ اقتصاددانان عقیده دارند تا زمانی که نرخ تورم دو رقمی یا در مرز 10 درصد قرار دارد از یک طرف به علت بالا بودن قیمت تمام شده پول، ریسک تامین منابع برای بانک وام‌دهنده بالاست و از سوی دیگر همین سطح بالای تورم در شرایطی که چشم‌انداز تورم کاهشی است منجر به ایجاد ریسک و کاهش جذابیت دریافت تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها می‌شود. به عبارت دیگر، وام‌گیرنده در شرایطی که چشم‌انداز تورمی کاهشی باشد، اشتیاق چندانی برای دریافت تسهیلات با نرخ سود بالا ندارد.
پیش‌شرط دوم به تحقق چشم‌انداز رشد اقتصادی مطلوب برمی‌گردد؛ اگر رشد اقتصادی مطلوب حاصل نشود به دلیل عدم افزایش سطح درآمد خانوارها، تزریق منابع، منجر به رشد نقدینگی و تحریک قیمت از سمت تقاضای سرمایه‌ای می‌شود؛ از این‌رو اجرای گام اول - انعطاف‌پذیر کردن ابزارهای تامین مالی - در شرایط نامساعد و بدون تامین دو پیش‌شرط گفته شده، می‌تواند منجر به انحراف سیاست‌ها و عدم بهره‌مندی تقاضای واقعی و مصرفی از این تسهیلات شود.گام دوم در جهت تسهیل حرکت بازار مسکن به سمت رونق که به نوعی به تحقق گام اول وابسته است، «تغییر نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات مسکن در وام‌های بلندمدت» است؛ نرخ سود تسهیلات مسکن که در قالب وام‌های بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود باید از حالت ثبات فعلی در طول زمان خارج شود و برای کمک به کنترل تورم به‌صورت شناور تعیین شود.
از آنجا که مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل 10 ساله است، زمانی که نرخ سود تسهیلات در تمام این 10 سال ثابت اما چشم‌انداز تورم کاهشی باشد، این نرخ سود بالا مانع روانی - اقتصادی مهمی برای دریافت وام از طرف متقاضیان مصرفی محسوب می‌شود. این در حالی است که به اعتقاد اقتصاددانان نرخ سود تسهیلات مسکن باید مشابه بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا نرخی شناور و متناسب با سطح تورم تعیین شود.
گام سوم به «توقف سرکوب تقاضای مصرفی خانوارهای میان‌درآمد رو به بالا» مربوط می‌شود؛ در حال‌حاضر تسهیلات موجود بخش مسکن از کیفیت نسبتا مطلوبی برای متقاضیان میان‌درآمد رو به پایین برخوردار است و این در حالی است که این تسهیلات هم‌اکنون پاسخگوی نیاز مصرفی دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا (دهک‌های 6 تا 8) نیست. این سه اقتصاددان همچنین به یک نگرانی عمده در بازار ملک درباره آینده رونق مسکن پاسخ اقتصادی روشن دادند.
این نگرانی به سابقه «ملاکی بانک ها» در دوره رونق پیشین برمی‌گردد که باعث شد بانک‌ها به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم در فاصله سال‌های 90 تا 92 بخش قابل‌توجهی از منابع خود را صرف خرید یا ساخت و سازهای لوکس مسکونی و تجاری کنند که عاقبت این اتفاق منجر به حبس منابع بانکی در بازار ملک طی سه سال گذشته و در نتیجه تعمیق رکود مسکن شد. اقتصاددانان در حال حاضر معتقدند بازار مسکن در دوره جدید رونق به دو علت به سرنوشت تلخ دوره پیشین دچار نمی‌شود؛ به این معنا که انتظار نمی‌رود بانک‌ها مجددا به ملاکی بیشتر در ماه‌های آینده روبیاورند؛ یک علت به موضوع پایین بودن سطح درآمدهای نفتی و تنگنای اعتباری بانک‌ها ناشی از کمبود نقدینگی برمی‌گردد که هم‌اکنون ابزار سفته بازی ملکی را از بانک‌ها گرفته است؛ علت دوم به این موضوع مربوط می‌شود که بانک‌ها چون در حال‌حاضر با حجم زیادی املاک فروش نرفته مواجهند و چشم‌انداز بازار مسکن را حداقل برای یک سال آینده مناسب سفته بازی بیشتر نمی‌بینند، عملا انگیزه‌ای هم برای افزایش دارایی‌های ملکی خودشان ندارند.
تصویر اول از فاز جدید مسکن
تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران در میزگردی که گزارش کامل آن در «تجارت فردا» به چاپ رسیده است، در تشریح مشخصات فاز جدید بازار مسکن گفت: افزایش احتمالی قیمت مسکن در فاز جدید رونق حول و حوش تورم عمومی خواهد بود و از این میزان تجاوز نخواهد کرد. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی همچنین درخصوص چشم‌انداز پیش‌روی فاز جدید رونق در بازار مسکن افزود: از آنجا که رونق منطقی الزاما به معنای افزایش حجم معاملات همراه با افزایش قیمت نیست، بنابراین انتظار افزایش شدید قیمت در فاز جدید رونق مسکن وجود ندارد.همچنین به اعتقاد بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، رشد قیمت مسکن در سال جاری، در محدوده نرخ تورم عمومی خواهد بود.تیمور رحمانی نیز در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن افزود: هم‌اکنون دوران قعر رکود اقتصادی را پشت‌سر گذاشته‌ایم و بازار مسکن با شیب ملایم و تدریجی در حال عبور از رکود به سمت رونق است. به گفته وی، به‌طور طبیعی تا زمانی که اقتصاد کشور در رکود است، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن وارد فاز رونق شود، اما می‌توان گفت نشانه‌هایی از بهبود در وضعیت بازار مسکن هم‌اکنون قابل مشاهده است.
رحمانی افزود: حجم معاملات مسکن با بهبود نسبی همراه شده، سیکل شدید رکودی در بازار مسکن پشت‌سر گذاشته شده و با کاهش قیمت واقعی مسکن و هم اکنون ثبات آن زمینه رونق تدریجی در بازار مسکن فراهم است؛ منتها نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد آن است که رونق بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو و در فاز جدید رونق، چندان خیره‌کننده و جهش‌گونه نخواهد بود. وی خاطرنشان کرد: دلیل این موضوع علاوه بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان و سپری شدن سیکل طبیعی رکود در بازار مسکن به عوامل متعدد دیگری بر می‌گردد که اشتیاق بانک مرکزی و دولت به ایجاد رونق و در نتیجه تزریق منابع مالی بیشتر، ایجاد امیدواری‌های اقتصادی و سیاسی، بهبود نسبی قیمت نفت و کاهش نرخ سود بانکی چند نمونه از آنهاست.
منشا اصلی تحولات بازار مسکن
عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران در تشریح نقشه راه سازندگان در مسیر فاز جدید بازار ملک، گفت: تمام تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشا تقاضا دارد؛ تقاضا کاملا در رکود و رونق بخش مسکن نقش موثری دارد؛ تحت‌تاثیر شرایط فعلی سازندگان نیز به‌طور طبیعی انتظار کسب سود بالا نخواهند داشت، چرا که هم اکنون درآمدهای نفتی و شرایط کلی اقتصادی نیز به‌صورتی نیست که تقاضا بتواند شوک بزرگی به سمت عرضه وارد کند.
وی ادامه داد: این در حالی است که در بازار مسکن ما هیچ گاه نمی‌توانیم تقاضای سرمایه و سفته‌بازی را حذف کنیم، چرا که خصلت بازار دارایی‌ها چنین است؛ رفتار سیکلی مسکن (نوسانات) در آمریکا همان است که در ایران هم هست؛ هر چند این دو کشور دو اقتصاد کاملا متفاوت دارند اما در هر دو و سایر کشورها شاخص‌های قیمتی رفتار سیکلی دارند. پس ما نمی‌توانیم این رفتار سیکلی را حذف کنیم اما می‌توانیم دامنه این سیکل را متعادل‌تر کنیم و علت اینکه سیکل‌های قیمتی و رکود ورونق در کشور ما در دوره‌های مختلف شدید بوده تا حدی به تشدید سیر طبیعی سیکل‌های ناشی از تزریق نقدینگی در نتیجه افزایش مقطعی درآمدهای نفتی در مقاطع مختلف بر می‌گردد.
رحمانی خاطرنشان کرد: در حال حاضر چون هیچ چشم‌اندازی برای بهبود درآمدهای گزاف نفتی نداریم و اقتصاد ما هم از هیچ منشا دیگری پتانسیل رشد بالا ندارد پیش‌بینی می‌شود اقتصاد ایران طی یک دهه آینده رشدی بیش از 4 درصد نخواهد داشت؛ بنابراین چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهد بود منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به‌طور جهش‌گونه و شدید اقتصاد را تحت تاثیر قرار بدهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند. با این وجود موضوع سفته‌بازی قابل برطرف کردن نیست و در صورتی که تشدید نشود اتفاقا می‌تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار مسکن موثر واقع شود؛ این موضوع نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها از جمله بازار سهام هم دیده می‌شود.
رونق خفیف در بازار ملک
ملکی در تشریح چشم‌انداز بازار مسکن طی ماه‌های پیش‌رو گفت: پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 90 تا 92 و صدور حجم نامتعارف پروانه‌های ساختمانی(سونامی ساخت وساز) همان‌طور که انتظار می‌رفت از نیمه دوم سال 92 به بعد، رکود بر این بازار حاکم شد. البته کاهش درآمدهای نفتی و شرایط تحریم نیز رکود را همراهی کرد. ضمن اینکه نرخ واقعی سود بانکی نیز افزایش یافت. این موضوع ترکیب نقدینگی را در اقتصاد به نفع شبه پول تغییر داد. (سهم پول کاهش و سهم شبه پول افزایش یافت) و بانک‌ها به بستری جذاب برای جذب سرمایه‌ها و سپرده‌ها تبدیل شدند. این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: علاوه بر این طی سال‌های 91 تا 94، رشد اقتصادی هم به‌عنوان مهم‌ترین نشانگر قدرت خرید خانوارها وضعیت مناسبی نداشت. همه این عوامل دست به دست هم داد تا رکود مسکن در فاصله سال‌های 92 تا 94 تعمیق شود؛ حجم معاملات مسکن کم شد، قیمت واقعی مسکن افت کرد و به تبع آن حجم سرمایه‌گذاری، صدور پروانه و ارزش افزوده بخش هم کاهش یافت.
ملکی با بیان اینکه هم اکنون بسیاری از این ترمزها و موانع از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است، تصریح کرد: به مرور آثار بهبود در بازار مسکن قابل مشاهده است؛ افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موید این مطلب است. از سوی دیگر فروش حجم قابل توجهی از واحدهای فروش نرفته سازندگان که در فاصله سال‌های 90 تا 92 پروانه ساخت گرفته بودند و همچنین افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید مسکن از جمله افزایش سقف وام خانه اولی‌ها از دیگر اقدامات مثبت درون بخشی در بازار مسکن محسوب می‌شود.
وی تاکید کرد: با در نظر گرفتن این مشخصات امسال را می‌توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی انتظار می‌رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود، هر چند به نظر می‌رسد عرض رونق(میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف‌تر از گذشته باشد.
 سمت‌و‌سوی تقاضای آتی مسکن
سلامی نیز در تشریح وضعیت تقاضای آتی در بازار مسکن گفت: اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته‌بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته‌ایم، در واقع در وهله اول باید بدانیم که این رونق از چه جنسی و به چه معنا است و در نتیجه چه عاملی ایجاد شده است.
وی ادامه داد: تصور می‌شود رونق در دوره گذشته رونقی کاذب بود که باعث تضعیف قدرت خرید خانوار و ایجاد شکافی بزرگ بین قدرت خرید خانوار و سطح قیمت مسکن شد. هم‌اکنون 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند، این در حالی است که هنوز آمار دقیقی از بد مسکنی در کشور ما وجود ندارد؛ تمام اینها تقاضا محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توان گفت که نیاز کمتر شده است، هنوز تقاضای بالایی برای مسکن وجود دارد و این تقاضا تا سال‌های بعد همچنان ادامه دارد.
ملکی در تشریح چشم‌انداز فعلی تقاضا در بازار مسکن، موضوع را از زاویه دیگری ارزیابی کرد. این تحلیلگر اقتصاد مسکن گفت: شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور در سرشماری سال 55 معادل 27/ 1 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است.
برآوردها حاکی است که هم اکنون این شاخص حدود 04/ 1 باشد یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 104 خانوار. وی ادامه داد: شاخص تراکم خانوار بر واحدهای مسکونی روند نزولی داشته است ضمن اینکه با توجه به جمعیت ناشی از متولدان دو دهه 50 و 60 و با توجه به اینکه متولدان این دو دهه هم اکنون در سن ازدواج و تقاضای مسکن قرار دارند، اوج تقاضای مسکن طی سال‌های گذشته در کشور تجربه شد. تعداد ازدواج‌ها در سال 89 به حداکثر خود رسید که هر چند هم اکنون روند آن نزولی شده ولی مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود 900 هزار واحد مسکونی است.
 الزامات ‌تحرک مسکن ‌در‌ فاز رونق
عضو هیات علمی دانشگاه تهران همچنین در تشریح الزامات تحرک بخشی به بازار مسکن در فاز جدید، تاکید کرد: از مهم‌ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف‌پذیری این ابزارهاست اما تا زمانی که تورم به‌طور محسوس کنترل نشود، نمی‌توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد.
رحمانی ادامه داد: تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر 5 درصد نرسد نمی‌توان چندان به نتیجه‌بخش بودن ابزارهای تامین مالی امیدوار بود. لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می‌گیرد وضعیت اقتصاد به‌گونه‌ای باشد که هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید، چشم‌انداز روشنی از یک دهه پیش‌رو در اقتصاد کشور داشته باشند. اگر قرار است مسکن از رکود خارج شود باید رشد اقتصادی صورت بگیرد وگرنه تزریق پول بدون رشد اقتصادی باعث جهش قیمت‌ها می‌شود. بنابراین تا زمانی که تورم مهار نشود و رشد اقتصادی صورت نگیرد حتی اگر ابزارهای مالی هم تعریف شود و گسترش یابد نمی‌توان چندان به حل مشکل مسکن امیدوار بود.
سلامی درباره دومین الزام برای ایجاد تحرک و تسهیل رونق در بازار مسکن گفت: تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین‌تر باید به دهک‌های 6 تا 8 متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره‌بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه‌دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟ همچنین اگر برنامه کاهش نرخ تورم را داریم نباید نرخ سود وام مسکن روی یک رقم ثابت باقی بماند که این موضوع خودش یک مانع مهم برای حل مشکل مسکن است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا نرخ تسهیلات مسکن شناور است، اگر دولت مصمم به کاهش تورم است می‌تواند همزمان با کاهش تورم و کاهش نرخ بهره و میزان اقساط ماهانه به نسبت تورم، سقف تسهیلات خرید را برای دهک‌های 6 تا 8 افزایش دهد.
پایان دوره ملاکی بانک‌ها
اقتصاددانان حوزه مسکن شروع فاز جدید رونق در بازار ملک را مصادف با پایان دوره ملاکی بانک‌ها اعلام کردند. رحمانی خاطرنشان کرد: در مقطع زمانی فعلی که خبری از درآمدهای سرسام‌آور نفتی نیست اصولا چشم‌انداز رونق سفته‌بازی در بخش مسکن به خصوص از ناحیه شرکت‌های زیر مجموعه بانک‌ها پیش‌بینی نمی‌شود؛ به عبارت دیگر هم اکنون شرایط به گونه‌ای است که نه چشم‌انداز سفته بازی و نه اساسا ابزارهای مورد نیاز برای آن در اختیار بانک‌ها قرار ندارد.
ملکی در این باره افزود: تصور نمی‌شود که بانک‌ها همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به فعالیت‌های ساختمانی و ملکی داشته باشند؛ از این بابت که جذابیت نرخ بازدهی در ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که بانک‌ها انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند. از سوی دیگر هم اکنون حوزه اصلی ملاکی بانک‌ها که ساخت یا تملک واحدهای مسکونی و تجاری لوکس بود در وضعیت اشباع قرار دارد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

5 گام فرابورس در تامین مالی مسکن


معاون فرابورس از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس بر عملکرد آنها دانست و گفت:پیش‌فروش واحدهای مسکونی با نگرانی‌هایی همراه بود که در مورد صندوق‌ها وجود ندارد.
رضا غلامعلی‌پور از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد؛ چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
معاون توسعه بازار فرابورس درباره سهم بازار سرمایه در رونق بازار مسکن گفت: یکی از رسالت‌های اصلی در بازار سرمایه و به‌طور مشخص فرابورس ایران، فراهم کردن زمینه‌های متعدد تامین مالی است و با توجه به اهمیت بخش مسکن و صنایع متعدد وابسته به آن در فضای اقتصادی، رونق بخشی به تامین مالی بخش مسکن نیز همواره مدنظر بوده است.
وی با اشاره به گام‌های اصلی فرابورس در توسعه بازار مسکن به تشریح این گام‌ها پرداخت و تصریح کرد: یکی از گام‌هایی که در جهت تقویت و تسهیل فرایندهای بازار مسکن می‌توان به آن اشاره کرد انتشار اوراق بهادار رهنی است که این اوراق به‌ واسطه سازوکاری که دارد، به بانک مسکن در تجهیز منابع کمک کرده و موجب می‌شود بانک بتواند تسهیلات بیشتری به متقاضیان پرداخت کند.
غلامعلی‌پور، درباره سازوکار این ابزار تامین مالی گفت: رویه کار به این صورت است که بانک مسکن بخشی از مطالباتی که بابت قسط‌ های باقیمانده وام‌گیرندگان خود دارد را در بازار سرمایه در قالب اوراق رهنی می‌فروشد تا برای پرداخت وام‌های بیشتر، نقدینگی مورد نیاز را کسب کند؛ بدین ترتیب به منابع بانک مسکن، منابع جدیدی اضافه می‌شود و در عمل بانک با فروش مطالباتش نقدینگی جدیدی جذب می‌کند که از این طریق می‌تواند وام‌های بیشتری پرداخت کرده، مبلغ وام‌ها را افرایش دهد یا اینکه بر دوره بازپرداخت وام‌هایی که می‌پردازد بیافزاید.
وی با اشاره به انتشار نخستین اوراق بهادار رهنی به مبلغ 300 میلیارد تومان گفت: با توجه به تجربه ایجاد شده در انتشار اولین سری این اوراق، مدیران بانک مسکن و تامین سرمایه بانک مسکن در حال آماده‌سازی مقدمات انتشار سری دوم اوراق رهنی هستند.
معاون توسعه بازار فرابورس همچنین به صندوق‌های زمین و ساختمان و نقش آنها در تجهیز منابع مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان برای نخستین بار در فرابورس به بازار معرفی شدند که هدف از آنها تجمیع منابع خرد و هدایت آن به سمت بخش مسکن و پروژه‌های ساختمانی در قالب صندوق است به نحوی که مصرف منابع، تحت نظارت ارکان مشخص شده باشد.
به گفته وی بر این اساس شخصی که در یک مقطع زمانی پول خرید مسکن کامل را ندارد اما قصد دارد سرمایه خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن پوشش بدهد، به کمک صندوق‌ها زمین و ساختمان می‌تواند متناسب با منابع خود در این صندوق‌ها مشارکت کند.
غلامعلی پور بابیان اینکه در دنیا سال‌هاست از ساختار صندوق‌های پروژه‌ای و صندوق‌های زمین و ساختمان استفاده می‌شود، خاطرنشان کرد: ساختار کلی این صندوق‌ها به این صورت است که پول‌هایی که می‌خواهد به بخش مسکن هدایت شود جمع آوری می شود تا این پول‌ها به سمت ساخت‌و ساز یک پروژه ساختمانی مشخص هدایت شوند.
وی با بیان اینکه پروژه می‌تواند مانند نخستین صندوق زمین و ساختمان تعداد زیادی واحد مسکونی یا یک پروژه اداری - تجاری باشد، گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم می‌کند که به‌عنوان یک سرمایه‌گذار چنانچه پول یک پروژه کامل را نداشت کار را به کمک سرمایه‌های خرد آغاز کند بدین ترتیب هم به خریدار هم به سازنده کمک می شود.
این مقام مسئول از جمله مزیت های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
وی با اشاره به انتشار گزارش‌های دوره‌ای صندوق‌ها در سامانه کدال گفت: در گزارش‌های دوره‌ای سرمایه‌گذار دقیق و به ریز مطلع می‌شود، منابعی که در صندوق پذیره‌نویسی و جمع آوری شده چگونه صرف شده و پروژه در چه وضعیتی است.
غلامعلی پور در ادامه به حضور شرکت‌های ساختمانی در بازار فرابورس نیز اشاره کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی هم با حضور در بازار سرمایه امکان تامین مالی را از طریق انتشار انواع اوراق دارند.
معاون توسعه بازار فرابورس به سازوکار اسناد خزانه اسلامی اشاره کرد و گفت: اسناد خزانه اسلامی به کمک پیمانکارها آمده که بخش قابل‌توجهی از آنها پیمانکاران وزارت راه و  شهرسازی هستند. به کمک این اسناد از یک‌سو بخشی از طلب پیمانکاران تسویه شده و از سوی دیگر به دولت برای پرداخت دیون و بدهی‌هایش کمک می‌شود و پیمانکاران می‌توانند در صورت تمایل نسبت به واگذاری اسناد خود قبل از سررسید در بازار اقدام کنند.
وی به اوراق تسهیلات مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً یک بازار غیر شفاف برای خریدوفروش امتیاز وام مسکن وجود داشت که واسطه‌ها در آن حضور داشتند اما در بحث تسهیلات مسکن با مشارکتی که بین فرابورس و سازمان بورس و بانک مسکن صورت گرفت، نقل و انتقال امتیاز تسهیلات مسکن به‌صورت یک بازار خیلی شفاف درآمد و عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت‌ها شد و بدین ترتیب مردم از سرگردانی نجات پیدا کردند.
غلامعلی پور تصریح کرد: اوراق تسهیلات مسکن یکی دیگر از روش‌های تامین منابع مالی بخش مسکن است که موجب تسهیل خانه دارشدن مردم در سطح خرد شده و مدت زمان خرید و دریافت وام را بسیار کوتاه کرده است.

  • مللک بان 24 مللک بان 24