ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۴ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «خرید مسکن» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان تأکید کرد: اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد به تعداد اجاره‌نشینان افزوده می‌شود.


ابراهیم جمالی در گفت‌وگو با ایسنا، از کاهش 50 درصدی معاملات مسکن در همدان خبر داد و اظهار کرد: در بهمن امسال 1056 معامله اجاره و مبایه‌نامه ثبت شده است.


وی گفت: در بهمن سال گذشته 2035 مورد معامله اجاره و مبایه‌نامه در همدان انجام گرفت که در مقایسه با بهمن امسال شاهد کاهش تقریبی 50 درصدی معاملات هستیم.


جمالی با اشاره به کاهش معاملات مسکن نسبت به ماه گذشته نیز افزود: در دی‌ماه نیز 1078 مورد معامله اجاره و مبایه‌نامه در همدان ثبت شده است.

سیاست‌های ضدتورمی؛ علت رکود بازار مسکن


وی با بیان اینکه رکود بازار مسکن دلایل مختلفی دارد، عنوان کرد: یکی از دلایل رکود بازار مسکن افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و سیاست‌های ضدتورمی دولت در سال‌های گذشته است.


رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان یادآور شد: سیاست‌های ضدتورمی دولت در سال‌های گذشته باعث رکود بیش از انتظار بخش مسکن شده و ادامه رکود در سال 94 موجب کاهش 70 درصد سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز در کشور و استان همدان نیز شده است.


جمالی با اشاره به اینکه از سال 94 در ادامه رکود بی‌سابقه از سال‌های 92 تا به حال شاهد رکود مسکن بوده‌ایم، خاطرنشان کرد: علت این رکود در عرصه خرید و فروش سیاست ضدتورمی دولت بوده که همین موضوع سبب انباشت آپارتمان‌های ساخته شده است و بخش مسکن در کشور شاهد فراز و فرود در قیمت‌ها شد و شاهد نوسان قیمت مسکن به‌صورت سینوسی شدیم به‌طوریکه در مقطعی تجربه افزایش قیمت و گاهی کاهش قیمت داشت.


ادامه رکود بازار مسکن؛ افزایش تعداد اجاره‌نشینان


وی تأکید کرد: اگر رکود ادامه یابد و تولید مسکن صورت نگیرد به تعداد اجاره‌نشینان افزوده می‌شود و زمانی‌که متقاضیان برای خرید هجوم می‌آورند قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.


رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان بیان کرد: برای برون‌رفت از رکود چند ساله لازم است دستگاه‌های مرتبط با صنعت ساختمان مشارکت کرده و وام مسکن با شرابط مناسب به متقاضیان داده شود.


تسهیلات مناسب چرخ بازار مسکن را به حرکت درمی‌آورد


جمالی با اشاره به اینکه تسهیلات مناسب همانند شروع محکمی است تا چرخ بازار مسکن را به حرکت درآورد، خاطرنشان کرد: 300 شغل با بازار مسکن مرتبط است که تسهیلات مناسب همانند شروع محکمی است تا چرخ بازار مسکن را به حرکت درآورد.


وی با تأکید بر اینکه مردم برای قراردادهای خود حتما کدرهگیری دریافت کنند، تصریح کرد: برخی از بنگاه‌داران برای فرار از مالیات به مردم پیشنهاد می‌دهند کدرهگیری دریافت نکنند در صورتی‌که کدرهگیری باعث امنیت در معاملات و  شفاف‌سازی آنها می‌شود.


توصیه اتحادیه مشاورین املاک به مردم


جمالی با اشاره به وجود بیش از 1000 واحد مشاور املاک در همدان عنوان کرد: مردم به مشاورین املاک دارای مجوز کسب مراجعه کرده و حتما در بنگاه‌هایی معامله کنند که مدیر بنگاه یا مشاور قانونی حضور داشته باشد.


رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان با اشاره به اینکه شرایط فعلی بهترین زمان برای خرید مسکن است، اظهار کرد: همشهریان برای هر نوع قرارداد تنظیمی از مشاور املاک درخواست کدرهگیری داشته باشند چرا که کدرهگیری به علت امنیت بخشیدن به معاملات از فروش غیرمال جلوگیری می‌کند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

محسن حاجی‌میرزایی، دبیر هیات دولت در یادداشتی با عنوان «تامین مسکن گروه‌های کم درآمد» به تشریح اقدامات اخیر دولت در حوزه مسکن پرداخت.


به گزارش ایسنا متن این یادداشت به شرح ذیل است:


«مسکن همواره به عنوان یکی از نیازهای جدی زندگی آدمیان محسوب می‌شده و همه دولت‌ها تلاش می‌کنند که با اتخاذ سیاست‌های مناسب به این ضرورت مهم پاسخ بدهند. دولت تدبیر و امید در آغاز مسئولیت با پروژه بزرگ، نیمه‌تمام و پر مسئله‌ای به نام مسکن مهر مواجه بود که وظیفه داشت علیرغم همه نقدهایی که متوجه آن بود و با محدودیت شدید منابع به آن ادامه دهد و پاسخگوی انتظارات به حق مردم باشد. بنابر این، اولویت اول دولت در تامین مسکن، پیگیری تعهدات باقی مانده از مسکن مهر بوده است.


در اجرای این طرح تاکنون ۸۶ درصد از کل واحدهای تعهد شده به اتمام رسیده است و مابقی نیز علیرغم همه محدودیت‌های اعتباری در شرف اتمام است.

اکنون دولت با سامان‌بخشی به مسکن مهر و پس از آسیب‌شناسی سیاست‌هایی که عمدتا بر تامین دولتی مسکن و تکیه بر ساخت مسکن ملکی مبتنی بوده است با بهره‌گیری از تجربیات بین‌المللی، استفاده از ظرفیت‌های سازمان‌های مردم‌نهاد، خیرین و بخش خصوصی، کاستن از نقش‌های تصدی‌گری دولت و افزایش نقش‌های تنظیم‌گرانه آن، برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد را در دستور کار قرار داد.


با توجه به هزینه بسیار زیرساخت‌ها و آسیب‌های ناشی از شهرهای حاشیه‌ای و لزوم بازآرائی شهرها و استفاده بهینه از زیرساخت‌های موجود طرح‌هایی اولویت می‌یابد که بر بهره‌گیری از این ظرفیت‌ها استوار باشد و منطبق بر یک منطق اقتصادی و ترکیب حمایت دولت و انگیزه بخشی برای مشارکت گسترده‌تر بخش خصوصی این کار مهم را انجام دهد.


بر پایه طرحی که امروز در دولت ارائه شد، تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در دو قالب «مسکن حمایتی» و «مسکن اجتماعی» طراحی شده است.


در مدل مسکن حمایتی بر روش‌های اعطای کمک برای ساخت و خرید مسکن ملکی و پرداخت کمک بلاعوض به متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی تاکید شده است. جامعه هدف در اعطای کمک برای ساخت و خرید مسکن، دهک‌های سه و چهار کم درآمد شهری است که با دریافت تسهیلات بانکی به میزان ۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۷ درصد مورد حمایت قرار می‌گیرند.


وزارت راه و شهرسازی در این مدل نسبت به تامین زمین با اولویت در بافت‌های ناکارآمد شهری اقدام و از این طریق سازندگان این واحدها را کمک می‌کند.


در روش کمک بلاعوض نیز هر سال ۵ هزار از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی با اعطای ۷ میلیون تومان کمک بلاعوض در اختیار متقاضیان کم درآمد قرار می‌گیرد.


در مدل مسکن اجتماعی به سازندگان بخش خصوصی و خیرینی که دارای زمین در محدوده شهرها و شهرهای جدید باشند، برای ساخت مسکن اجتماعی تسهیلات ارزان‌قیمت اعطا می‌شود. سقف این تسهیلات دو برابر تسهیلات مربوط به خرید و ساخت مسکن ملکی یعنی ۱۰۰ میلیون تومان و با سود ۷ درصد تعیین شده است و سازندگان نیز متعهد می‌شوند که تا ۴۰ درصد از واحدها را حداقل به مدت ۱۰ سال به گروه‌های کم‌درآمد معرفی شده توسط بنیاد مسکن اجاره دهند.


وزارت راه و شهرسازی نیز مجاز است که از زمین‌های در اختیار به سازندگانی که این تعهد را می‌پذیرند، با لحاظ موقعیت مکانی زمین و توجیه‌پذیری اقتصادی و دارا بودن تاسیسات زیربنایی آب و برق و گاز به قیمت تمام شده زمین واگذار نماید.


دولت نیز در شهرهای زیر ۵۰۰ هزار نفر به ازای هر واحد ۱۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان به صورت ماهانه و برای مدت ۵ سال به تناسب وضعیت درآمدی افراد مشمول کمک بلاعوض اجاره مسکن پرداخت می‌کند.


روش دیگر کمک به اقشار کم‌درآمد اعطای وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن است که به خانواده‌هایی که توان پرداخت اقساط را ندارند به ازای هر واحد وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن تا مبلغ ۷ و نیم میلیون تومان اعطا می‌شود.


شناسایی گروه‌های هدف در این برنامه‌ها توسط وزارت رفاه و با همکاری سازمان بهزیستی، کمیته امداد و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و شهرداری‌ها انجام می‌شود.


این روش‌ها نگرش متمایزی به موضوع مسکن اقشار کم‌درآمد است که با بهره‌گیری از تجربیات کشورهای موفق تدوین شده و ضمن توجه کامل به ساماندهی بافت شهری و کاهش هزینه‌های ناشی از ایجاد تاسیسات زیربنایی، روش‌های متنوع و سازگارتری با شرایط متنوع متقاضیان را به کار گرفته است و امید است با نتایج خوبی همراه باشد.»

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

کارشناس خبره مسکن و رئیس کانون انبوه سازان گفت: ارائه تسهیلات هیچ تاثیری در کاهش رکود و رونق بازار مسکن نخواهد داشت.

به گزارش خبرنگار بازار نیوز، ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در صندوق تسهیلات مسکن یا همان وام به خانه اولی ها تا به امروز از متوسط ماهانه ۴ هزار و ۲۰۰ نفر در سال ۹۴ به ۱۳ هزار و ۲۸۰ نفر افزایش یافته. ضمن اینکه میانگین ثبت‌نام روزانه در صندوق پس‌انداز مسکن هم از ۱۶۹ نفر در ایام سال ۹۴ به ۵۳۱ نفر رسیده است.


حجم ثبت‌نام برای دریافت وام طی نیمه دوم امسال، رشد ۲۰۰ درصدی نسبت به متوسط ثبت‌نام ماهانه در سال اول شروع به کار صندوق، پیدا کرده به طوری که این میزان استقبال از سمت تقاضای مصرفی برای سپرده‌گذاری یکساله در صندوق، در حال حاضر "تعهد پرداخت" تسهیلات خرید مسکن را از «ظرفیت» تعیین شده صندوق، فراتر برده و به ۳/ ۱ برابر حد مجاز پرداخت وام رسانده است.


حال با این شرایط باید دید استقبال و تقاضا از این طرح برای پرداخت تسهیلات به خانه اولی ها می تواند نتایج متفاوتی داشته باشد و طبق تحلیل کارشناسان این حوزه این طرح به عنوان یک شمشیر دولبه است که ممکن است بازار سیاه ایجاد کند به این معنی که ثبت نام بیش از حد در صندوق تسهیلات ممکن است باعث افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شود که ایراج رهبر کارشناس خبره مسکن و رئیس کانون انبوه سازان در پاسخ به اینکه تسهیلات خرید مسکن چقدر می تواند در کاهش رکود و رونق بازار مسکن موثر باشد،  به بازار نیوز گفت: از ماجرای طرح تسهیلات به خانه اولی ها حدود یک سال می گذرد. در واقع با سپرده ۴۰ میلیون تومانی ۸۰ میلیون تسهیلات دریافت می شد هر چند که طبق آخرین آمار در طول یک سال حدود ۳ هز نفر در این طرح ثبت نام کرده بودند و با استقبال بیش از حد مردم این رقم اکنون به ۱۳ هزار نفر رسیده است. اما نکته اینجاست که بانک مرکزی محدودیت خاصی برای ثبت نام در این طرح گذاشته و آن هم سقف ۸۲ هزار فقره در سال است.  


وام به خانه اولی ها، مسکن را از رکود خارج نمی کند 

وی در پاسخ به اینکه آیا طرح وام به خانه اولی ها مسکن را از رکود خارج می کند یا خیر؟ اظهار داشت: به هیچ وجه. چرا که نیاز ما به مسکن از یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد در سال است که این میزان در طرح جامع هم برآورد شده است. یعنی این میزان به عنوان نیاز سالانه کشور عنوان شده است در حالی که در مقابل این میزان تاکنون ۱۳ هزار نفر ثبت نام کرده اند و در مجموع می توان گفت که ۱۳ هزار فقره تنها حدود ۱ درصد از درخواست کشور به مسکن را در جامعه اشباح می کند. پس این آمار یک درصدی نمی تواند در مقابل نیاز ما تاثیری در این وضعیت داشته باشد و مسکن را از رکود خارج کند.


رهبر تاکید کرد: کل ظرفت پیش بینی شده از سوی دولت برای ارائه تسهیلات ۸۲ هزار فقره در کل سال است و بعد از گذشت یک سال از ثبت نام در این طرح بازار مسکن هنوز به مرحله اشباح نرسیده است.


محدودیت ها برداشته و درصد بهره و تسهیلات وام کاهش یابد 

وی با اشاره به اینکه حتی ثبت نام ۸۲ هزار فقره مسکن به هیچ وجه در رونق بازار تاثیر ندارد اذعان داشت: حتی اگر آمار درخواست ها بالا برود به اعتقاد من باز هم در طول یک سال به ۸۲ هزار فقره نمی رسد پس به نظر من این طرح با آن حجم نیاز وسیعی که در جامعه ما وجود دارد، نمی تواند رونقی در بازار مسکن ایجاد کند. مگر به یک شرط که دولت محدودیتی در این زمینه ایجاد نکند و درصد بهره و تسهیلات وام را کمتر کاهش دهد تا همه بتوانند از مزایای آن استفاده کنند. به طور مثال مردم باید در قبال ۸۰ میلیون وام، ماهی ۱ میلیون تومان اقساط پرداخت کنند در حالی که بسیاری از مردم توانایی پرداخت این قسط را ندارند، پس از دریافت این تسهیلات هم بی بهره می شوند. 

  

۲ راهکار اصلی برای خروج از رکود مسکن  

وی در خصوص راهکار های لازم دولت برای برطرف کردن این مشکلات گفت: به اعتقاد من ۲ عامل می تواند به خروج از رکود مسکن کمک کند، راهکار اول تقویت قدرت خرید مردم است، به طور مثال با ارائه تسهیلات ارزان قیمت و یا کاهش هزینه مسکن می توان این کار را انجام داد که یکی از خصوصیات خوب مسکن مهر محاسبه اجاره ۹۹ ساله زمین در این طرح بود.


وی در این باره اضافه کرد: اجاره ۹۹ ساله زمین های مسکن مهر باعث کاهش قیمت تقریبی زمین و قیمت تمام شده مسکن شد چرا که قیمت مسکن را بر اساس قیمت زمین محاسبه می کنند که قیمت آن هم بیش از ۴۰ درصد است و اگر این قیمت به ۱۰ درصد برسد به کاهش هزینه های مسکن منجر می شود.


رهبر در خصوص راه حل دوم هم گفت: ارائه طرح های مثل طرح مسکن مهر هزینه مسکن را پایین و از رکود خارج می کند ضمن اینکه این راهکار قدرت خرید مردم را در خرید خانه بیشتر و هزینه ها را کاهش می دهد.


طرح شهرک سازی اقماری در دولت قبل رد شد 

وی با اشاره به اینکه در دوره دولت قبل طرح های را پیشنهاد اما با آن موافقت نشد اذعان داشت: در دولت قبل طرحی به نام شهرک سازی اقماری مطرح شد که می توانست علاوه بر جلوگیری از مهاجرت شهرهای کوچک به کلان شهرها باعث تشویق مردم به خرید مسکن در محدوده زندگی خود و کاهش تقاضا برای مهاجرت به کلان شهرها شود. برای این طرح هم قرار بر این شد تا در مرحله اول آمایش سرزمین را پیاده کنیم یعنی باعث ایجاد انگیره برای زندگی روستاییان در روستا و ایجاد امکانات رفاهی در آن مناطق باشیم.


رقابت بین سرمایه گذار و بخش خصوصی باید بیشتر شود 

رئیس مرکز انبوه سازان در ادامه خاطر نشان ساخت: در مرحله دیگر باید با شهرک سازی در کلان شهرها این مشکل را مرتفع تر می کردیم به این صورت که با ایجاد شهرک های اقماری به فاصله ۴۰ تا ۵۰ کیلومتری کلان شهرها و خرید زمین های ارزان قیمت این مشکل را برطرف می کردیم. از طرفی باید رقابت بین سرمایه گذارها آن هم با پررنگ تر کردن بخش خصوصی بیشتر می شد تا با ایجاد فضای رقابتی مردم را خانه دار می کردیم به طور مثال شهرک غرب یکی از همین پروژ ها بوده است که در حال حاضر زمین آن به ارزش قابل توجهی دست یافته است.


کارشناس خبره مسکن افزود: در واقع باید رقابت بین سازنده و سرمایه گذار را دوچندان می کردیم تا با ایجاد امکانات بیشتر رفاهی و ایجاد فضاهای سبز و تفریحی در شهرک ها وضعیت رقابت را در بین سرمایه گذارها بخش خصوصی دوچندان می شد.


مسئولین ترس از مسئولیت دارند! 

وی در خصوص دلایل عدم استقبال دولت با راهکارهای پیشنهادی افزود: متاسفانه توجهی به راهکارهای ارائه شده، برای کمک به خانه دار کردن مردم نمی شود. در واقع احساس مسئولیتی وجود ندارد و در این شرایط کسی این بار را بر دوش خود نمی کشد. در طرح مسکن مهر این مشکل بیشتر دیده شد و در حال حاضر شاهد هستید که تاکنون چقدر انتقادات به این طرح وارد شده است در حالی که به اعتقاد من اگر مشکلات و نواقص این طرح بر طرف می شد می توانست به خانه دار شدن مردم کمک کند اما با این عنوان که مسکن مهر تورم زا بوده و پول بدون پشتوانه چاپ شده است.


با این انتقادات مسئولین زیر بار ارائه راهکارهای جدید نمی روند چرا که علاوه بر ترس از مسئولیت نمی خواهند مورد انتقاد قرار بگیرند. در حالی که مردم با ۳۰ میلیون تومان صاحب خانه می شوند ضمن اینکه با ارائه ضوابط از مسئله مهاجرت هم جلوگیری شد. 

وی در ارزیابی کلی در خصوص وضعیت مسکن گفت: باید عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کنیم در صورتی که عرضه کاهش یابد صف خرید ایجاد می شود و آن وقت باید از احتمال افزایش قیمت ترسید. 


  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

بازار نیوز 'گزارش می دهد:

 فروشندگان ملک، با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت فروش آپارتمان (قیمت پیشنهادی)، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در 9 منطقه پرفروش تهران (مناطق یک تا 8 و 13) طی 20 روز ابتدای بهمن را در مقایسه با دی ماه امسال، معادل 9 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (20 روز اول بهمن پارسال)، 5 درصد کاهش دادند.


اگرچه سمت عرضه مسکن پایتخت در بازار معاملات شب عید فروش مسکن کرنش و انعطاف آشکاری نسبت به تعیین قیمت پیشنهادی از خود نشان داده است اما کارشناسان مسکن معتقدند برای انعکاس این انعطاف در قیمت قطعی فروش مسکن، لازم است سه رفتار فعلی از سوی سه ضلع معاملات مسکن که هم اکنون منجر به کاهش نرخ تخفیف خرید آپارتمان برای متقاضیان شده است، اصلاح شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن نشان می‌دهد به رغم آنکه سمت عرضه ملک با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت مسکن در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، قیمت‌های پیشنهادی را در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل کاهش داده است اما دست کم بنا بر سه عامل عمده، میانگین قیمت قطعی فروش واحدها با رشد 11 درصدی در مقایسه با بازار شب عید معاملات مسکن در سال گذشته، مواجه شده است.


قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افزایش 6 درصدی از ناحیه سمت عرضه مسکن روبه‌رو شده است هر چند این افزایش در مقایسه با سطح عمومی قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم 6/ 8 درصدی) کمتر بوده است. «چانه‌زنی ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه مسکن»، «کم‌کاری واسطه‌های بازار در اقناع سمت عرضه به اعمال انعطاف بیشتر در قیمت قطعی فروش ملک» و «چشم‌انداز افزایش احتمالی قیمت آپارتمان با شروع فاز رونق از سوی سمت عرضه»، سه علت عمده افزایش 2 رقمی قیمت قطعی مسکن(11 درصدی)در بازار شب عید معاملات ملک در 9 منطقه پرفروش تهران محسوب می‌شود.


گزارش ما از آمارهای سامانه ایران فایل حاکی است: متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین نما از بازار معاملات شب عید خرید مسکن، دی ماه امسال 6 میلیون و 722 هزارتومان بود؛ این درحالی است که میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در همین بازه زمانی به 5 میلیون و 640 هزار تومان رسید که به معنای نرخ تخفیف 16 درصدی در معاملات مسکن شب عید است. این در حالی است که قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در این مناطق، دی ماه سال گذشته به‌طور متوسط مترمربعی 6 میلیون و340 هزار‌تومان از سوی فروشندگان اعلام شده بود که در نهایت با نرخ تخفیف 20 درصدی، قیمت قطعی در این بازه زمانی به میانگین 5 میلیون و60 هزار تومان در هرمترمربع کاهش یافت. به این ترتیب به رغم رشد 6 درصدی قیمت پیشنهادی در بازار معاملات شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این بازه زمانی رشد 11 درصدی داشته است. محتوای آمارهای موجود از وضعیت قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران نشان می‌دهد نرخ تخفیف(فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش ملک)در بازار شب عید معاملات مسکن از 20 درصد سال گذشته همین موقع، با کاهش 4واحد درصدی هم‌اکنون به 16 درصد رسیده است. این درحالی است که فروشندگان بازار زمستانی آپارتمان، در این مناطق، تنها 6 درصد افزایش در نرخ سال گذشته پیش‌قیمت را مبنای فروش واحدهای آماده خود در بازار معاملات مسکن شب عید امسال قرار داده‌اند. میانگین قیمت پیشنهادی هرمترمربع آپارتمان در 20 روز اول بهمن امسال در 9 منطقه پرفروش شهر تهران به 6میلیون ‌و100 هزار تومان رسید در حالی که این قیمت در مدت مشابه سال قبل، معادل 6 میلیون و 400 هزار تومان بود. هم‌اکنون 5/ 63 درصد از معاملات فروش مسکن در شهر تهران در مناطق یک تا 8 و همچنین منطقه 13 پایتخت انجام می‌شود و از این لحاظ این 9 منطقه نشان‌دهنده نمایی کلی از وضعیت بازار معاملات مسکن در همه مناطق پایتخت هستند. دی ماه امسال از مجموع 15 هزار و 673 معامله خرید مسکن در شهر تهران، 9 هزار و 959 معامله در این 9 منطقه انجام شده که معادل 5/ 63 درصد کل معاملات صورت گرفته است.


 علت کاهش نرخ تخفیف مسکن

بررسی‌های ما نشان می‌دهد: به رغم افزایش 6 درصدی پیش‌قیمت در بازار مسکن، معاملات خرید در بازار شب عید فروش ملک در این مناطق، با افزایش11 درصدی در قیمت قطعی مواجه شده است؛ یعنی اگرچه فروشندگان ملک ابتدا با تصوری واقع‌بینانه از فقدان کشش کافی برای افزایش محسوس قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن، به‌طور میانگین تنها 6 درصد افزایش را در اعلام پیش قیمت آپارتمان‌های خود لحاظ کرده‌اند اما در نهایت موفق به فروش این واحدها تا 11 درصد گران‌تر از قیمت‌های قطعی آپارتمان در مدت مشابه سال قبل-زمستان پارسال- شده‌اند. کاهش 4 واحد درصدی فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش مسکن-پیش قیمت-در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، از ناحیه سه رفتار متفاوت از سوی سه سمت انجام معاملات در بازار مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی)، قابل بررسی است. هر چند خریداران مسکن در بازار شب عید امسال به‌طور متوسط از تخفیف مناسب 16 درصدی برای خرید آپارتمان‌های معرفی شده به بازار فروش ملک برخوردار شدند اما سال گذشته همین موقع نرخ تخفیف خرید مسکن-فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی-20 درصد بود. به این معنا که خریداران مسکن شب عید پارسال به‌طور متوسط موفق به دریافت 20 درصد تخفیف روی قیمت پیشنهادی اعلام شده از سوی فروشندگان شده بودند.


کارشناسان مسکن معتقدند هر چند نرخ تخفیف 16 درصدی با توجه به نرخ تورم فعلی و همچنین قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق، همچنان نرخی مناسب ارزیابی می‌شود اما کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف مسکن در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته، با توجه به سه رفتار متفاوت از سه سمت فعال در بازار معاملات مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه ملکی) قابل بررسی است. بررسی‌های صورت گرفته از دلایل کاهش نرخ تخفیف در بازار شب عید معاملات فروش مسکن نشان می‌دهد امسال متقاضیان خرید مسکن در مقایسه با سال‌های قبل و به خصوص سال گذشته چانه‌زنی ضعیف‌تری برای دریافت تخفیف بیشتر از فروشندگان داشته‌اند. این موضوع از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن از سه عامل مهم سرچشمه می‌گیرد که هر کدام از این عوامل به سهم خود در عملکرد ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر موثر بوده است.


اولین عامل به «اطلاع خریداران مسکن از قرار گرفتن قیمت‌ها در سطح حداقلی» مربوط می‌شود. اگرچه سمت عرضه مسکن امسال در مقایسه با سال گذشته نرخ تخفیف کمتری در قیمت قطعی فروش واحدها اعمال کرده است اما از همان ابتدا با بررسی شرایط بازار ملک، تنها 6 درصد (کمتر از نرخ تورم)، قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده است. این موضوع باعث شده، سمت تقاضا نیز که هم‌اکنون از یک‌سو با سطح حداقلی قیمت‌ها در بازار فروش مسکن مواجه شده و از سوی دیگر شروع ریزنوسانات جزیی قیمت در بازار مسکن را احساس کرده است، برای خرید واحد دلخواه خود از حداکثر توان برای چانه‌زنی استفاده نکند.


دومین عامل به «تقویت قدرت خرید خانوارها به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن»برمی‌گردد؛ سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 110 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش، بخشی از ضعف بنیه مالی خریداران مسکن را برطرف کرده و بنابراین انگیزه چانه‌زنی حداکثری را در میان متقاضیان خرید آپارتمان کاهش داده است. از سوی دیگر، بازار معاملات مسکن شب عید امسال در مقایسه با بازار معاملات زمستانی مسکن در سال گذشته، یک تفاوت عمده دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون بازار معاملات مسکن نسبت به سه سال گذشته بیشترین حجم خریداران واقعی را در خود جای داده است؛ به این معنا که برخلاف سال گذشته که بخش قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن تنها به انگیزه اطلاع از سطح قیمت‌ها و نه خرید قطعی وارد بازار می‌شدند اما هم‌اکنون عمده متقاضیان مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از پایان سال جاری هستند.


«اصرار بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن به انجام معامله قبل از شروع سال جدید» عامل سومی است که موجب شده هم اکنون سطح چانه‌زنی خریداران برای دریافت تخفیف بیشتر کاهش یابد. علاوه بر تاثیر سطح فعلی چانه‌زنی از سوی متقاضیان خرید مسکن، رفتار متفاوت سمت عرضه در بازار شب عید معاملات آپارتمان هم در عقبگرد 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک موثر بوده است. کارشناسان مسکن در این باره می‌گویند: هر چند سمت عرضه مسکن با اعمال انعطاف و کرنش در تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش پایتخت را در بازار شب عید امسال نسبت به بازار شب عید سال گذشته 5 درصد کاهش داد، اما چشم‌انداز رونق و احتمال افزایش قیمت مسکن در سال بعد از سوی فروشند‌گان موجب شده در زمان مذاکره با خریداران نرخ تخفیف برای فروش واحدها را کاهش دهند. به این معنا که اگرچه فروشندگان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن هم اکنون فروشندگان واقعی و خواهان فروش هر چه سریعتر ملک خود هستند و از سوی دیگر با درنظر گرفتن شرایط بازار و قدرت خرید متقاضیان قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با سال قبل تنها 6 درصد افزایش داده‌اند، اما سه عامل عمده منجر به کاهش سطح تخفیف 20 درصدی سال گذشته به تخفیف 16 درصدی در معاملات امسال آنها با خریداران شده است.


اولین عامل موثر در کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک در بازار شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، از سوی فروشندگان ملک به «چشم انداز پیش‌روی سمت عرضه از آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن» برمی‌گردد. هم‌اکنون هرچند عمده فروشندگان در بازار مسکن خواهان فروش هر چه سریع‌تر واحدهای خود هستند اما از آنجا که پیش‌بینی می‌کنند با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق در سال آینده، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد بنابراین نرخ تخفیف فروش واحدها را از 20 درصد سال گذشته به 16 درصد کاهش داده‌اند. از سوی دیگر، «فروشندگان با مشاهده حضور خریداران واقعی در بازار مسکن-متقاضیانی که مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از شروع سال جدید هستند-به نوعی اطمینان برای فروش واحدهای خود با نرخ تخفیف کمتر در مقایسه با سال گذشته دست‌یافته‌اند»؛ به این معنا که مطمئن هستند با نرخ تخفیف فعلی که 4 واحد درصد کمتر از نرخ تخفیف فروش آپارتمان در سال قبل است هم می‌توانند به‌راحتی واحدهای خود را در دوره پیش‌رونق-مقطع زمانی حاضر-به فروش برسانند. عامل سوم موثر و مرتبط با رفتار سمت عرضه در این زمینه به «اطمینان سمت عرضه از تعیین منصفانه نرخ فعلی قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن امسال» برمی‌گردد.


سمت عرضه مسکن امسال تنها 6 درصد به قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران که نشان‌دهنده وضعیت فعلی معاملات مسکن در کل مناطق پایتخت است، اضافه کرده است و اطمینان دارد این سطح افزایش، سطحی معقول، منصفانه و متناسب با قدرت خرید فعلی سمت تقاضای حاضر در بازار خرید مسکن است. به همین دلیل و با توجه به سایر دلایل گفته شده تمایل چندانی به اعمال نرخ تخفیف بالاتر از 16 درصد ندارد. نقش عامل سوم یعنی «واسطه‌های ملکی» در کاهش نرخ تخفیف فروش ملک از 20 درصد بازار شب عید سال گذشته به 16 درصد زمستان امسال نیز از دیدگاه کارشناسی قابل بررسی است. کارشناسان مسکن می‌گویند از آنجا که برخلاف رویه سال‌های اخیر، در حال‌حاضر هم خریداران و هم فروشندگان مسکن، متقاضیان واقعی و مصمم به انجام معامله هستند، واسطه‌های ملکی نیز انرژی مضاعفی برای چانه‌زنی و دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه برای انجام معامله و کسب رضایت متقاضیان خرید به کار نمی‌بندند. به عبارت دیگر، دلالان ملکی زمانی که مشاهده می‌کنند هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن مصمم به خرید و فروش هستند، صرف زمان و انرژی بیشتر برای افزایش نرخ تخفیف را ضروری نمی‌دانند.


 استراتژی «اقناع» برای مشاوران املاک

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه مشاوران املاک به‌عنوان یکی از سه ضلع مثلث معاملات مسکن نقش موثری در کنترل نرخ تخفیف فروش مسکن ایفا می‌کنند، به «دنیای اقتصاد» گفت: با نزدیک‌تر شدن به دوره رونق مسکن، کاهش نرخ تخفیف از سوی فروشندگان ملک امری طبیعی به‌نظر می‌رسد، هرچند در مقطع زمانی حاضر مشاوران املاک و خریداران می‌توانند با چانه‌زنی بیشتر فروشندگان را برای اعمال نرخ بیشتر تخفیف اقناع کنند. حسام عقبایی افزود: در این میان نقش مشاوران املاک نقشی موثر و مهم ارزیابی می‌شود چراکه واسطه‌های بازار ملک می‌توانند سمت عرضه را نسبت به اعمال تخفیف بیشتر اقناع کنند.


وی خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که فروشندگان مسکن نیز به این نتیجه رسیده‌اند بازار فروش ملک کشش افزایش قیمت محسوس را ندارد و در بازار شب عید معاملات فروش مسکن تنها 6درصد قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش داده‌اند، مشاوران املاک می‌توانند حداکثر افزایش 6 درصدی قیمت‌ها را مبنای معاملات و چانه‌زنی‌ها قرار دهند. عقبایی ادامه داد: هرچند هنوز هم این کشش در بازار مسکن وجود دارد که واحدهای مسکونی با همان نرخ‌های سال قبل به خریداران واگذار شود، مشاوران املاک در تفهیم این موضوع به فروشندگان می‌توانند ایفای نقش کنند.


  • مللک بان 24 مللک بان 24