ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۲۲ مطلب در آبان ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

وسواس جدید در بازار تقاضای ملک


حرکت بازار مسکن در فاز پیش‌رونق همچنان ادامه دارد.
شواهد موجود از تحولات بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی است اگر چه حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش داشته است اما قیمت مسکن کماکان در وضعیت ثبات نسبی قرار دارد.این در حالی است که هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن با وسواس بیشتری تحولات روز بازار ملک را دنبال می‌کنند؛ این دسته از متقاضیان در تلاشند خرید خود را موکول به بهترین زمان ممکن برای ورود به بازار تقاضا کنند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند هنوز هم شرایط برای خرید آپارتمان‌های مصرفی - عموما کوچک متراژ و میان متراژ برای خانه اولی‌ها و همچنین واحدهای بزرگ‌تر برای متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند - فراهم است. به این ترتیب اگر چه به نظر می‌رسد قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران با درصدهای ناچیزی افزایش همراه شده باشد اما از آنجا که این افزایش از حد تورم عمومی فراتر نرفته می‌توان گفت قیمت واقعی مسکن همچنان ثابت مانده است. از این رو هنوز هم متقاضیان مصرفی زمان لازم را برای انجام خریدهای خود در بازار فروش آپارتمان دارند.
تازه‌ترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی حاکی است قیمت مسکن در پایتخت طی سه ماه دوم امسال -تابستان 95 - حدود 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل - تابستان 94 - افزایش داشته است که چون این میزان افزایش در حدود تورم عمومی بوده است بنابراین هنوز هم قیمت مسکن در وضعیت مطلوبی برای متقاضیان مصرفی قرار دارد. فعالان و واسطه‌های بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند این شرایط تا پایان امسال ادامه داشته باشد و به همین دلیل متقاضیانی که هنوز موفق به تکمیل نقدینگی خود برای خرید واحد موردنظرشان نشده‌اند دست کم تا پایان سال فرصت دارند تا با شرایط فعلی اقدام به خرید آپارتمان کنند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

فاز پاییزی بازار مسکن چیست ، رکود یا رونق؟


وجود دو دستگی میان فعالان بازار مسکن درباره ارزیابی وضعیت بازار طی هفته‌های اخیر، موجب بروز یک حس دوگانه میان طرف‌های درگیر بازار اعم از طرف عرضه و واسطه‌های ملکی شده است.
در حالی که گروهی اعتقاد دارند بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر دوباره به رکود مبتلا شده است، عده دیگری از فعالان بازار به این باور نرسیده‌اند و مختصات پیش‌رونق را همچنان در بازار حاکم می‌دانند. قطعا این دو حس متناقض نمی‌تواند به‌صورت توامان صحیح باشد؛ اما کدام‌یک از این احساسات دوگانه به واقعیت نزدیک‌تر است و چرا این حس دوگانه در بازار شکل گرفته است؟
برابر تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، طی 17 روز نخست آبان ماه امسال حجم معاملات مسکن با رشد هشت درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته روبه‌رو شده که موید استمرار پیش‌رونق است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد وجود دو عامل موجب شده که برخی از فعالان بازار مسکن به این باور نادرست برسند که بازار به فاز رکود بازگشته است؛ نخست انتظار وقوع رونق و افزایش حجم معاملات ماهانه به 18 هزار فقره بوده است که چون بازار همچنان مسیر پیش‌رونق را به‌صورت آهسته و تدریجی به دور از هرگونه هیجان منفی طی می‌کند، محقق نشده و موجب تلقی نادرست بازگشت به رکود شده است. علت دوم نیز ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است که هر سال به شکل سنتی و به دلیل تغییر شرایط فصلی رخ می‌دهد.
علائم اولیه خروج بازار از فاز رکود و سیگنال‌های حاکم شدن پیش‌رونق در بازار مسکن از اواخر پاییز سال گذشته با آغاز رشد مثبت حجم معاملات نمایان شد و در اواسط فصل بهار به شکل محسوس‌تری خود را نشان داد. تداوم حدودا یکساله رشد مثبت حجم معاملات و اوج‌گیری آن در میانه تابستان با افزایش 38 درصدی حجم معاملات در مردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته موید استمرار پیش‌رونق بود، کمااینکه بررسی‌های میدانی ما در طول فصول گذشته نیز نشان‌دهنده ارزیابی مثبت مشاوران املاک از وضعیت عمومی بازار و تایید فاز پیش‌رونق از سوی این گروه بود.
اما طی چند هفته اخیر میان فعالان بازار ملک دودستگی ایجاد شده به نحوی که عده‌ای معتقدند بازار همچنان روزهای پیش‌رونق را سپری می‌کند اما در مقابل گروه دیگری این گزاره را رد و ادعا می‌کنند بازار ملک بار دیگر به رکود دچار شده است. بروز این دوگانگی دو علت دارد. علت نخست را باید قبل از هر چیز در وضعیت عمومی بازار هنگام تغییر فاز جست‌وجو کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اواخر پاییز سال گذشته پس از تداوم 30 ماهه رکود در بازار معاملات مسکن، رشد حجم معاملات از سر گرفته شد به نحوی که شمار معاملات ماهانه از حدود 10 هزار فقره با یک جهش 11 درصدی به سطح 12 هزار فقره رسید.
طبعا در شرایطی که بازار بعد از یک رخوت بلندمدت، تحرکات تازه‌ای را تجربه می‌کند، نتایج آن بسیار ملموس‌ خواهد بود. به عبارت دیگر، بهبود وضعیت عمومی بازار مسکن هنگام تغییر فاز، محسوس‌تر از زمانی است که فرآیند رشد معاملات به‌صورت تدریجی در طول دوره زمانی بلندمدت طی می‌شود. از این‌رو عرضه‌کنندگان و واسطه‌های ملکی در نیمه دوم سال گذشته خروج بازار از رکود را کاملا حس کردند و تاثیر خوشایند آن در ذهن فعالان بازار مسکن ثبت شد، اما از آنجا که بازار اکنون بیش از دو فصل است که در فاز پیش‌رونق مانده و چون انتظار فعالان بازار ملک مبنی بر اینکه در پایان تابستان، بازار وارد فاز رونق شود و شمار معاملات ماهانه به سطح 18 هزار فقره برسد، عملا محقق نشده است، برای گروهی از واسطه‌های ملکی و سازندگان این تصور پیش آمده که بازار دوباره به رکود مبتلا شده است.
در واقع تلقی آنها این است که بازار سال گذشته همین موقع وضعیت بهتری داشته و به همین دلیل دچار نوعی نارضایتی شده‌اند؛ در حالی که این تلقی صرفا از تغییر فاز ناگهانی سال گذشته نشأت گرفته و اکنون بازار همچنان حرکت آهسته به سمت رونق را ادامه می‌دهد.دومین علت بروز این حس دوگانه در بین فعالان بازار مسکن، ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است. روند مثبت معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به‌صورت مداوم ادامه پیدا کرد و در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی به اوج خود رسید به نحوی که در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور رشد حجم معاملات مسکن دو رقمی و به ترتیب 31، 38 و 14 درصد بوده است. رشد متوسط 20 درصدی معاملات مسکن در نیمه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته نیز موید بهبود حال عمومی بازار ملک است، اما با تغییر فصل و ورود به پاییز به‌طور سنتی به دلیل شرایط فصلی، حجم معاملات با کاهش 11 درصدی نسبت به ماه مشابه پارسال روبه‌رو شد.
این ریزش پاییزی اتفاق تازه‌ای در بازار ملک به شمار نمی‌رود؛ چراکه هر ساله همزمان با آغاز سال تحصیلی جدید و شروع فصل پاییز، معاملات مهرماه نسبت به شهریور ماه رشد منفی را تجربه می‌کند. بررسی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به شهریور 28 درصد کاهش داشته است کما اینکه معاملات مهر سال گذشته نسبت به شهریورماه نیز رشد منفی 21 درصد را تجربه کرد.
 
رشد معاملات در نیمه اول آبان
از سوی دیگر اگر قرار بود این ریزش نشانه‌ای برای بازگشت رکود باشد، طبعا باید در آبان‌ماه نیز شاهد رشد منفی حجم معاملات باشیم، اما حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌وگویی، از رشد 8 درصدی حجم معاملات مسکن در تهران طی 17 روز نخست آبان‌ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خبر داد. عقبایی با تایید شکل‌گیری پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن، اظهارات دولت درخصوص خروج از رکود را تایید کرد و گفت: از ابتدای امسال تاکنون بازار ملک رشد متوسط 18 تا 20 درصدی را تجربه کرد.
وی با اعلام آمار انعقاد هشت هزار و 135 فقره قرارداد خرید و فروش در 17 روز نخست آبان‌ماه در تهران، از رشد هشت درصدی این رقم نسبت به معاملات صورت گرفته در دوره مشابه سال گذشته (هفت هزار و 558 فقره) خبر داد که این سیر صعودی موید استمرار پیش‌رونق است. عقبایی معتقد است تا زمانی که رشد حجمی معاملات به سطح 50 درصد نرسد، عموم فعالان بازار مسکن تغییر مثبت وضعیت بازار را آن‌چنان که باید، حس نمی‌کنند. وی با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در کشور نیز اغلب متاثر از پایتخت است، گفت: قاعدتا پیش‌رونق و رونق ابتدا در تهران و سپس در شهرهای بزرگ حس می‌شود و در نهایت به دیگر شهرها تسری می‌یابد. با این حال هنوز رشد معاملات در کشور همپای تهران نیست. البته پیش‌بینی مسوولان حوزه مسکن این است که در ماه‌های آتی پیش‌رونق به سایر شهرها تسری خواهد یافت.
 
علت دوم ریزش پاییزی
اگرچه آمارها موید کاهش حجم معاملات در مهر ماه به شکل سنتی است اما بررسی فعل‌وانفعالات بازار نشان می‌دهد پای علت دومی هم در میان است. شمار معاملات مهرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته با تنزل 11 درصدی روبه‌رو شده است که بخشی از این ریزش ناشی از کمبود فایل‌های مناسب از نظر طرف تقاضا است. واسطه‌های ملکی اذعان می‌کنند که در سه ماه تابستان اکثر قریب به اتفاق فایل‌های مناسب از نظر متقاضیان خرید معامله شده است.
از این رو در مهرماه با وجود تمایل طرف تقاضا به ادامه حضور موثر در بازار، کاهش چشمگیر فایل مناسب موجب شد، متقاضیان خانه مطلوب خود را پیدا نکنند و اصطلاحا دست خالی از بازار برگردند. به بیان دیگر در مهرماه سال گذشته تمایل به معامله نسبت به تابستان کاهش یافته بود، در حالی که در مهر امسال این تمایل همچنان در بازار وجود دارد اما از آنجا که فایل‌های مناسب در اوج تابستانه پیش‌رونق خرید و فروش شده‌اند، تعداد فایل‌های ارزنده از نظر خریداران کمتر شده و در نتیجه سهم حضور موثر آنها در بازار نیز کاهش یافته است. در عین حال تکمیل واحدهای نوساز و ورود تدریجی آنها به بازار مانع از استمرار این وضعیت خواهد شد.
 
اثر مثبت حس دوگانه
وجود حس دوگانه رکود ـ‌ پیش‌رونق در بازار معاملات ملک نه تنها ضرری ندارد، بلکه می‌تواند مفید هم باشد. به‌طور کلی سیر تدریجی پیش‌رونق به نفع بازار و به ویژه به نفع طرف تقاضا است، چراکه از بروز هرگونه هیجان منفی و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار جلوگیری می‌کند. از طرفی زمانی که طرف عرضه متاثر از شرایط کنونی تشخیص دهد که ممکن است بازار دوباره در خواب زمستانی فرو برود و رکود موجب کاهش حجم معاملات شود، در قیمت‌گذاری بالاتر تجدیدنظر می‌کند و ترجیح می‌دهد با نرخ معقول‌تر ملک خود را در شرایط کنونی بازار عرضه کند. بر این اساس می‌توان این گزاره را تایید کرد که وجود حس دوگانه مذکور به نفع آینده بازار مسکن تمام می‌شود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

2 سناریو برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن


طبق آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی میزان معاملات مسکن در 7ماهه اول سال جاری10.6درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است.
با توجه به شرایط موجود، به‌نظر می‌رسد سرنوشت بازار مسکن همچنان در ابهام باقی بماند و به گفته کارشناسان دورنمای روشنی از این بازار در ماه‌های آینده به چشم نمی‌خورد. با توجه به این شرایط سیاست‌گذار بازار مسکن چه اقدامی می‌تواند برای خروج از بازار از رکود انجام دهد؟ آیا دولت یازدهم می‌تواند طی چند ماه آینده و تا پایان زمامداری‌اش تغییری در این بازار ایجاد کند؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، برخی کارشناسان بر این باروند که رشد مسکن مستلزم رشد اقتصادی است و تا اقتصاد رشد نیابد بازار ملک نیز تحرکی نخواهد داشت. در عین حال گروه دیگری از کارشناسان معتقدند دولت باید با ارائه تسهیلات آسان و ارزان زمینه‌های تحرک بازار ملک را فراهم آورد.
 رشد مسکن همگام با رشد اقتصاد
فردین یزدانی، کارشناس‌ارشد مسکن معتقد است؛ تزریق وام به خریداران مسکن تاکنون انجام شده و تعریف تسهیلات بیشتر به نفع بازار نیست. یزدانی در این باره می‌گوید: اعطای بیش از اندازه تسهیلات، تورم و حباب مسکن را در پی دارد و باعث می‌شود تا فعالان اقتصادی سرمایه‌های خود را روانه این بازار کنند.  به گفته این کارشناس، رشد بازار مسکن با رشد اقتصادی ممکن می‌شود. وی با اشاره به اینکه آمار نشان از افزایش تعداد معاملات دارد، عنوان می‌کند: این افزایش به معنی حرکت به سوی رونق است و اینکه کم‌کم از متن رکود خارج می‌شویم.
یزدانی ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه وارد فصل سرما شده‌ایم، بعید به نظر می‌رسد شاهد اتفاق خاصی در این بازار باشیم. معمولا در نیمه دوم سال حجم فعالیت‌ها کاهش پیدا می‌کند و باید منتظر باشیم که سال آینده چه اتفاقاتی خواهد افتاد.
 نفت از رکود خارج شده نه اقتصاد
محمدرضا فرهادی‌پور نیز با بیان اینکه کل اقتصاد گرفتار رکود است و رکود موجود مختص بازار مسکن نیست، ‌اظهار می‌دارد: اینکه گفته می‌شود، اقتصاد از رکود خارج شده بیشتر اقتصاد نفت مدنظرشان است و سایر بخش‌ها همچنان در رکود به سر می‌برند.
به اعتقاد این کارشناس، دولت برای خروج بازار مسکن از رکود دو راه پیش‌رو دارد. اول اینکه میزان تسهیلات این بخش را افزایش دهد. راه دوم این است که راهی برای گسترش تعداد معاملات فراهم کند. در مورد راه اول باید گفت دولت به دلایل مختلف نشان داده که نمی‌تواند این کار را انجام دهد. البته تصمیمات زیادی در این خصوص گرفته شده اما در عمل آن طور که باید نتوانسته تسهیلات را به این بازار عرضه و تزریق کند.
وی می‌افزاید: در مورد راه‌حل دوم نیز نشانه‌هایی از افزایش معاملات دیده می‌شود اما این معاملات در آپارتمان‌های زیر 60متر انجام شده که عملا توان رونق بخشیدن به بازار مسکن را ندارند. باقی بخش‌های مسکن نیز تحث تاثیر رکود چندین ساله قرار دارد. اکنون بسیاری از انبوه‌سازان بدهکاری‌های بزرگ دارند و نهایتا بتوانند با پرداخت بدهی‌ها شرایط قبلی را ادامه دهند. فرهادی‌پور با اشاره به اینکه مشخص نیست دولت چقدر برای خروج بازار مسکن از رکود اراده دارد، اظهار می‌دارد: به نظر نمی‌رسد دولت در این زمینه برنامه خاصی داشته باشد.
وی همچنین پیش‌بینی می‌کند: به نظر نمی‌آید تا پایان سال جاری در بازار مسکن اتفاق خاصی بیفتد و ممکن است تعداد معاملات واحدهای کم متراژ افزایش پیدا کند. همان‌طور که گفتم افزایش این نوع معاملات تاثیری در بازار مسکن ندارد.
 پیامدهای انتخاب ترامپ
محمد وطن‌پور، کارشناس بازار مسکن انتخابات ترامپ را یک متغیر جدید در بررسی بازار‌ها می‌داند و می‌گوید: با پیروزی ترامپ در انتخابات، متغیر جدیدی در کوتاه‌مدت به وجود آمده و باید دید بعد از روی کار آمدن وی بازارهای کالایی و بورسی در دنیا چه روندی پیدا می‌کنند.
وی با بیان اینکه رییس‌جمهور جدید امریکا تاکنون صحبت خاصی نکرده است که از روی آن بتوان به تحلیل تازه‌یی دست یافت، ‌تصریح می‌کند: به اعتقاد برخی حضور وی منجر به شکوفایی بازارهای جهانی می‌شود و عده‌یی دیگر معتقدند سیاست‌گذاری‌های ترامپ چرخه‌یی از روحیات را در مردم اروپا بیدار می‌کند که منجر به باز تولید فاشیسم می‌شود و در این صورت دیگر جایی برای تحلیل اقتصادی باقی نمی‌ماند.
وطن‌پور با اشاره به کاهش معاملات سال جاری نسبت به سه سال گذشته اظهار کرد: دو موضوع ممکن است در این قضیه دخیل باشد. افزایش قیمت‌ها و نیز دو ماه محرم و صفر که مردم در این ماه‌ها کمتر دنبال خرید می‌روند. چنانچه مناسبت‌های تقویمی را کنار بگذاریم باید ببینیم در آذرماه چه اتفاقی می‌افتد. اما اگر بالا بودن قیمت‌ها دلیل این امر باشد، نگران‌کننده است و نشان از این دارد که مالکان دنبال بازی افزایش قیمت هستند. امیدوارم دارندگان ملک دنبال این موضوع نباشند.
 توصیه‌های رییس کمیسیون عمران مجلس
در همین حال محمدرضا رضایی‌کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت را از جمله راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود می‌داند.  وی با بیان اینکه موضوع مسکن از آغاز به کار دولت یازدهم از جمله مطالبات اصلی مجلس بوده است، می‌گوید: در آن روزهایی که دولت مسکن مهر را نقد می‌کرد ما از دولت می‌خواستیم، جایگزینی برای مسکن مهر ارائه کند، دولت نیز موضوع مسکن اجتماعی را مطرح کرد و کارهایی هم انجام شد.
مثلا تسهیلات مسکن را به 9درصد کاهش دادند اما متقاضی حتماً باید پول و آورده‌یی در بانک داشته باشد که بتواند از آن 9درصد استفاده کند. در حالی که بسیاری از متقاضیان این آورده را نداشتند.  وی با بیان اینکه مسکن اجتماعی نتوانسته همه اقشار مردم را پوشش دهد، می‌افزاید: دولت در قبال لایه‌های پایین جامعه مسوولیت بیشتری دارد اما متاسفانه در بخش مسکن کار خاصی انجام نشده و نیاز مردم تامین نشده است.
این نماینده مجلس با بیان اینکه مسکن 30درصد اقتصاد کشور را در برمی‌گیرد، اظهار می‌کند: وقتی مسکن راه بیفتد، اقتصاد کشور هم حرکت خواهد کرد اما اکنون مسکن در رکود و کماست. البته دولت و وزارت راه و شهرسازی هم تلاش‌هایی داشته‌اند اما نتوانسته‌ایم مسکن را حرکت دهیم. اگرچه شرایط مسکن در سال جاری بهتر از سال گذشته است.
رضایی‌کوچی با بیان اینکه باید توان بیشتری برای خروج مسکن از رکود صرف شود، می‌گوید: این موضوع قدری زمانبر است؛ مثلا دولت باید نرخ تسهیلات را کاهش دهد و تسهیلات ارزان‌قیمت برای بخش مسکن ارائه کند زیرا با این نرخ ما نمی‌توانیم شاهد تحرکی در بخش مسکن باشیم. نظر ما این است که خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی که از بانک مرکزی به بانک مسکن برای مسکن مهر اختصاص یافته بود البته به شکل مدیریت شده تداوم یابد و بتوانیم با هدف‌گذاری صحیح در بخش مسکن از آن استفاده کنیم.
رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به بالا بودن نرخ مسکن یادآور می‌شود: رکود بازار مسکن بر اقتصاد کشور نیز اثر گذاشته به ویژه اینکه بسیاری از شهرداری‌ها درآمدشان وابسته به بخش مسکن است و رکود در این بازار باعث شده آنها هم زمین‌گیر شوند. بنابراین پیشنهاد ما به دولت این است که در ماه‌های پایانی به سمتی برود که تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن را در اختیار تولیدکنندگان و مردم قرار دهد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

بازار مسکن مقاوم در برابر ترامپ


رئیس کانون صنفی انبوه‌سازان تهران معتقد است قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خود را حفظ می‌کند.
بازارهای پراهمیت کشور ما از بورس و ارز گرفته تا سکه و طلا به نتیجه غافلگیر‌کننده انتخابات آمریکا واکنش شدیدی نشان دادند و تنها بازاری که واکنش آنی به این رویداد نداشت، بازار مسکن بود. البته این جزو ذات بازار مسکن است که نسبت به تحولات سیاسی و اقتصادی واکنش فوری ندارد ولی کارشناسان معتقدند وضعیت و ساختار بازار مسکن کشور ما به شکلی است که انتخاب ترامپ به ریاست‌جمهوری آمریکا تغییر خاصی در آن ایجاد نمی‌کند و این بازار به نوعی مقاوم‌ترین بازار کشور در برابر اتفاقات خارجی و اخیرا رئیس‌جمهوری شدن ترامپ است.
قیمت مسکن حباب ندارد
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از کسب و کار ، حسن محتشم درباره تاثیر انتخاب ترامپ به ریاست‌جمهوری آمریکا می‌گوید: انتخاب ترامپ ریسک سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه را بالا برده و سرمایه‌گذاران را به طرف دارایی‌هایی مثل ارز و طلا سوق می‌دهد اما تاثیر خاصی بر بازار مسکن نخواهد داشت. درواقع بازار مسکن ما سه سال است که رکود سنگینی را تجربه می‌کند و سرمایه‌ها به این بازار وارد نمی‌شود و اتفاق خارجی هم نمی‌تواند این روند را تغییر دهد. حسن محتشم افزود: به نظر نمی‌رسد نتیجه انتخابات آمریکا رکود بازار مسکن را عمیق‌تر کند چون قیمت مسکن طی سال‌های اخیر کاهش داشته و حباب ندارد.
رکود بازار مسکن ریشه‌های ساختاری دارد
دکتر مهرداد مظفری ، تحلیلگر اقتصادی نیز درباره تاثیر انتخاب ترامپ بر بازار مسکن کشور  گفت: ریشه رکود بازار مسکن به عواملی از جمله جهش غیراصولی قیمت‌ها طی چند دوره زمانی، خصوصا سه سال منتهی به سال 91 به دلیل هجوم نقدینگی به این بازار، همچنین گرانی پول در ایران و حبس سرمایه‌های بانک‌ها در بازار مسکن باز می‌گردد و این عوامل از مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ما نشات می‌گیرند و هیچ عامل خارجی ای نمی‌تواند تاثیر عمده‌ای بر ریشه‌های مشکل بازار مسکن ما داشته باشد. به گفته این کارشناس اقتصادی بازار مسکن طی سالیان طولانی امن‌ترین بازار کشور برای سرمایه‌گذاران بوده ولی این وضعیت طی سال‌های اخیر دچار تغییر شده و این تغییر بیش از آنکه از عوامل خارجی تاثیر بپذیرد، متاثر از عوامل داخلی مثل رشد نقدینگی و تورم است.
گریز سرمایه‌گذاران از بازار مسکن
دکتر منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن هم با اشاره به گروه‌های متقاضی ورود به بازار مسکن گفت: بازار مسکن دو گروه متقاضی دارد؛ یکی خریداران واقعی- یعنی نیازمندان خانه به عنوان سرپناه - و دیگری متقاضیان سرمایه‌گذاری و خرید خانه به قصد فروش و کسب سود. انتخاب ترامپ تاثیری بر گروه اول ندارد و درباره گروه دوم هم مدت زمان زیادی است که سرمایه‌گذاران از بازار مسکن گریزان شده‌اند چون سود مورد انتظار آنها را ندارد. بر این اساس بازار مسکن واکنش خاصی به انتخاب ترامپ و اظهارات و اقدامات آتی وی نخواهد داشت و درواقع این بازار مقاوم‌ترین بازار کشور در برابر این رئیس‌جمهوری جنجالی آمریکاست.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

پس‌لرزه پیروزی ترامپ به بازار مسکن ایران می‌رسد؟


کارشناسان اقتصاد مسکن درباره نوع واکنش بازار مسکن ایران به آمریکای جدید ناشی از اعلام نتیجه انتخابات ریاست جمهوری در این کشور، از وجود دو سناریوی محتمل اقتصادی در این زمینه خبر دادند.
بررسی‌های ما براساس تحلیل‌های کارشناسان اقتصاد مسکن حاکی است: آغاز دوران تازه در آمریکا در نتیجه تغییر رئیس‌جمهور در این کشور دست کم با دو احتمال قوی اما متفاوت، بازار مسکن ایران را تحت تاثیر قرار می‌دهد. این تاثیر قبل از هر چیز ناشی از تحولاتی است که روز گذشته منجر به ایجاد شوک شدید قیمتی در بازار ارز، طلا و همچنین بازار سرمایه شد.
در سناریوی اول که کارشناسان احتمال وقوع آن را بیش از سناریوی دوم مطرح می‌کنند، با لحاظ شوک‌هایی که صبح دیروز در بازارهای ارز، طلا و بورس تهران تحت تاثیر پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات آمریکا اتفاق افتاد پیش‌بینی می‌شود «هیجانات بازارهای موازی مسکن در ایران در زمانی کمتر از شروع دوره واکنش بازار مسکن به تحولات بیرونی»، فروکش خواهد کرد؛ به این معنی که بازارهای جهانی و به تبع آن بازارهای داخلی زود نقد شونده و جذاب برای سرمایه‌گذاران، همچون ارز و سکه طی روزهای آینده با تغییر فضای سیاسی آمریکا تطبیق پیدا می‌کند و شوک‌های افزایشی قیمت در این بازارها خنثی می‌شود. در این صورت بازار مسکن در مسیری که از اوایل امسال وارد آن شده بود همچنان از فاز پیش رونق به سمت رونق حرکت می‌کند بدون آنکه مسیر حرکت قیمت مسکن دچار تغییر شود.
اواخر وقت اداری دیروز هیجانات قیمتی در بازارهای جهانی تا حدودی تعدیل شد؛ اما این اتفاق به معنای عادی شدن زودهنگام شرایط در بازارها نیست؛ بلکه فعل و انفعالات آینده بازارها ملاک تعیین‌کننده در این زمینه خواهد بود. روز گذشته، در واکنش به پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شاخص کل بازار سهام با 8/ 1 درصد ریزش به میزان 1460 واحد سقوط کرد. شاخص کل بازار سهام روز سه شنبه 79 هزار و 871 واحد بود که دیروز در نتیجه تحولات ناشی از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به 78 هزار و 412 واحد رسید. این میزان سقوط در شاخص کل بازار سرمایه آن هم تنها به فاصله چند ساعت از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به گفته کارشناسان بازار سرمایه، ریزشی کم‌سابقه و شدید محسوب می‌شود.
همچنین قیمت دلار روز گذشته به نزدیکی محدوده 3 هزار و 660 تومان نیز افزایش یافت؛ این در حالی است که نرخ دلار در بازار آزاد مبادلات ارز، روز سه‌شنبه، 3 هزار و 637 تومان بود. این در حالی است که نرخ طلا در بازارهای جهانی نیز روز گذشته با افزایش حدود 5 درصدی همراه شد. هر اونس طلا در بازارهای جهانی دیروز تا 1338 دلار نیز افزایش قیمت داشت؛ این در حالی است که نرخ قطعی هر اونس طلا در بازارهای جهانی، روز سه‌شنبه، 1275 دلار اعلام شده بود. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، با این حال، نرخ هر اونس طلا در بازارهای جهانی به دلیل فروش حجم قابل توجه در قیمت‌های بالا، بعد‌از ظهر دیروز به زیر 1300 دلار بازگشت کرد. این در حالی است که قیمت دلار نیز در بازار داخلی ارز، با اندکی تعدیل در ساعات بعد از ظهر دیروز، به نرخ 3652 تومان بازگشت.
در قالب سناریوی دوم، پیش‌بینی می‌شود بی‌اعتمادی بازارها به دونالد ترامپ در کوتاه‌مدت و میان‌مدت ادامه پیدا کند و در نتیجه ناپایداری قیمتی در بازارهای ارز و سکه به جذابیت این دو بازار در مقابل بازار مسکن (دیر نقد شونده و کم کشش نسبت به تحولات بین‌المللی) منجر شود که در این صورت بازار مسکن در ماه‌های آتی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در امان خواهد بود؛ در صورت تحقق این سناریو ظرفیت افزایش قیمت مسکن به حداقل می‌رسد.
 
بازگشت تعادل به بازارها؟
سلمان خادم المله، تحلیلگر بازار سرمایه در این باره گفت: واکنش بازار بورس و ریزش 8/ 1 درصدی شاخص کل بازار سهام در بازار سرمایه داخلی که روز گذشته در پی انتخاب دونالد ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور جدید آمریکا رخ داد واکنش هیجانی این بازار به پیروزی ترامپ در انتخابات آمریکاست. وی ادامه داد: این در حالی است که سیر صعودی قیمت در بازار جهانی طلا تحت تاثیر این رویداد در روز گذشته نیز واکنشی هیجانی بود که منجر به افزایش قیمت در بازار داخلی طلا و سکه نیز شد. این تحلیلگر بازار سرمایه با اشاره به ناپایدار بودن هیجانات در بازارهای سرمایه، طلا و ارز، تاکید کرد: اندازه این هیجانات در بازارهای گفته شده به حدی نیست که بتوان انتظار داشت طی هفته‌های آینده این هیجانات ادامه داشته باشد و منجر به کشیده شدن دامنه هیجان به بازارهای دیر نقدشونده همچون بازار مسکن شود.
وی با اشاره به اینکه معمولا بازار مسکن به دلیل ماهیت ویژه خود همواره با تاخیر زمانی چند ماهه نسبت به بازارهای با قابلیت نقد شوندگی سریع از تحولات مهم سیاسی و اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، خاطرنشان کرد: طول عمر هیجان ایجاد شده در بازار طلا و بورس به اندازه‌ای نیست که دامنه آن به بازار مسکن کشیده شود؛ به عبارت دیگر عمر این هیجانات به حدی نیست که بتواند در طول زمان در بازار مسکن تاثیر محسوسی ایجاد کند. خادم المله تاکید کرد: تغییر محسوس قیمت در بازار مسکن تحت تاثیر این نوسانات منتفی است.
این در حالی است که پیش‌بینی می‌شود سایر بازارهای موازی مسکن نیز با گذشت چند هفته به حالت تعادل برگردند. ضمن اینکه محتمل‌ترین اثر بلند مدت انتخابات آمریکا می‌تواند در شکل افزایش نسبی درآمدهای نفتی و تاثیر آن بر بازار مسکن بروز کند. وی توضیح داد: با توجه به اظهارات قبلی دونالد ترامپ در مورد عربستان سعودی، اگر رابطه آمریکا با این کشور در قالب روابط سختگیرانه بازتعریف شود می‌تواند در افزایش درآمدهای نفتی ایران تاثیر بگذارد و از آنجا که همواره افزایش درآمدهای نفتی یکی از عوامل فرابخشی ایجاد رونق و به خصوص تغییر قیمت در بازار مسکن محسوب می‌شود، بازار مسکن کشور می‌تواند از این ناحیه تحت تاثیر قرار بگیرد.
خادم المله تاکید کرد: با این حال نمی‌توان در مورد این احتمالات با قطعیت اظهار نظر کرد.
 
دو احتمال برای آینده مسکن
نویسنده طرح جامع و تحلیلگر بازار مسکن نیز با اشاره به دشواری ارائه اظهارنظر قطعی در مورد ادامه تحولات بازارهای اقتصادی به دلیل ناپایداری سیاست‌های دونالد ترامپ، گفت: به احتمال نزدیک به یقین نمی‌توان شوک‌های روانی ناشی از پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا را پایدار تلقی کرد. فردین یزدانی افزود: علت شوک ناگهانی در قیمت طلای جهانی ناشی از ظرفیت نقدشوندگی بسیار بالای آن است اما این هیجانات به حدی نیست که در میان مدت بتواند خود را به بازار مسکن برساند و این بازار را هم تحت تاثیر قرار دهد. وی تاکید کرد: به این ترتیب به نظر نمی‌رسد تغییر محسوسی در بازار مسکن کشور نسبت به شرایط فعلی و پیش‌بینی‌های قبلی ایجاد شود. یزدانی ادامه داد: با این حال در صورت ادامه هیجانات در بازار طلا و ادامه روند افزایشی قیمت طلای جهانی انتظار می‌رود تقاضاهای سوداگرانه و سفته‌بازی در بازار مسکن دست کم به مدت سه فصل دیگر از بازار مسکن دور بماند و حتی ضعیف‌تر از حالت فعلی شود. البته بعید به نظر می‌رسد که شوک قیمتی طلای جهانی در میان‌مدت ادامه‌دار شود.
 
منطق ‌مسکن مقابل هیجان
بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر پایداری بازار مسکن در برابر هیجانات ناشی از اعلام نتایج قطعی انتخابات آمریکا اعلام کرد: اولا معتقدم ترامپ در جایگاه رئیس جمهور با ترامپ در دوران تبلیغات انتخاباتی تفاوت‌هایی خواهد داشت و انتظار می رود در جایگاه ریاست‌جمهوری از فضای رادیکال پیش از انتخابات فاصله بگیرد؛ ثانیا اگر تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشورمان طی سه دهه گذشته را مرور کنیم خواهید دید که بازار مسکن، واکنش هیجانی شدیدی به این قبیل اتفاقات از خود نشان نمی‌دهد. وی ادامه داد: در واقع مختصات این بازار، وزین‌تر از آن است که رفتار خود را به چنین عواملی گره زند! البته عوامل متنوعی همچون درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا) و... می‌تواند موجب تغییراتی در طول و عرض ادوار تجاری بخش مسکن شود، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایه‌بر، مکان‌محور و غیرقابل واردات مسکن نشأت می‌گیرد. ملکی تاکید کرد: اساس ادوار تجاری در بخش مسکن، بر مدل تار عنکبوتی استوار است، به‌طوری که پس از رکود بازار مسکن، با افت سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سه ساله) و به‌تبع، تحریک مجدد بازار می‌شود.
وی تصریح کرد: بر این مبنا از رفتار نسبتا منطقی بازار مسکن می‌توان چنین استنباط کرد که عوامل برون‌بخشی- همچون انتخابات آمریکا- نمی‌تواند روند رونق و رکود در بخش مسکن ایران را به هم بریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. ملکی ادامه داد: بنابراین آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که پس از انتخاب ترامپ، بازار مسکن کشورمان، کماکان مسیر پایانی رکود و ورود به رونق را طی کند و نمی‌توان انتظار تغییر محسوس در روند حرکتی این بازار را داشته باشیم.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

پمپاژ املاک بانک‌ها به بازار


عملیات تصفیه شبکه بانکی از دارایی‌های مزاحم، با برگزاری دو مزایده سراسری برای فروش «املاک مازاد» آغاز شد.
بانک‌های بزرگ طی روزهای اخیر حدود یک هزار باب ملک با 10 نوع کاربری –از جمله آپارتمان، مغازه، زمین مسکونی، املاک صنعتی و اراضی باغی- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضه‌های صورت‌گرفته، از سه زاویه با مزایده‌های محدود دوره‌های گذشته، تفاوت دارد؛ به‌طوری‌که «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قیمت‌های پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک به همراه تسهیلات خرید قسطی» در این سری از مزایده‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها در شرایط فعلی با لحاظ «وخامت و تنگنای شدید مالی» از یکسو و «فضای مناسب پیش‌رونق معاملات مسکن» از سوی دیگر، مصمم شده‌اند دارایی‌های منجمد خود را به جریان نقد تبدیل کنند.
پیش‌تر به‌رغم تکلیف ماده 16 قانون رفع موانع تولید مبنی‌بر فروش سالانه یک سوم از املاک مازاد بانک‌ها، صاحبان این املاک تحت تاثیر دو نگرانی، حاضر به عرضه نبودند و با روش‌های مختلف -از جمله قیمت‌گذاری بالا- در مقابل فروش سریع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج می‌دادند. موج تازه شکل‌گرفته برای فروش املاک مازاد بانک‌ها در صورت تداوم، دو عایدی برای بازار پول دارد و در بازار مسکن نیز باعث «قیمت‌گذاری رقابتی به نفع خریداران» می‌شود.
 عملیات تصفیه شبکه بانکی از «املاک مازاد و مزاحم»، با تمایل مستقیم بانک‌ها به اجرای فاز اول عرضه در قالب تزریق 1000 باب انواع ملک در بازار، کلید خورد. دو بانک نیمه‌دولتی اوایل هفته با برگزاری مزایده‌های جداگانه، مجموعه‌ای از املاک و مستغلات تحت مالکیت‌شان -مرکب از 10 نوع کاربری- را از طریق مزایده غیرنقد، روانه بازار مصرف کردند. موج تازه شکل گرفته از عرضه املاک متعلق به بانک‌ها، سه تفاوت آشکار با مزایده‌های سالانه این نوع املاک دارد و از این منظر، مشخص می‌شود اقدام اخیر بانک‌های بزرگ در پایان دادن به «ملاکی» و شروع «پاکسازی» ملکی، بیش از آنکه از سر «رفع تکلیف» باشد با هدف کسب فرصت از شرایط فعلی بازار مسکن، انجام شده است.
مزایده املاک دو بانک بزرگ در دوره پسارکود مسکن، به لحاظ «حجم انبوه عرضه»، «سطح قیمت‌های پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک»، جزو عرضه‌های کم‌سابقه محسوب می‌شود. در این دو مزایده، یک هزار باب ملک با کاربری‌های آپارتمان مسکونی، زمین مسکونی، اداری و تجاری، ملک صنعتی، ساختمان نیمه‌کاره، مغازه، دفتر کار، سرقفلی، اراضی باغی، خانه ویلایی و در نهایت مراکز تجاری به متقاضیان خرید عرضه شده که ارزش اولیه کل این املاک براساس «قیمت پایه» تعیین شده، حدود 900 میلیارد تومان برآورد شده است. جزئیات مزایده‌ها نشان می‌دهد: بانک‌های عرضه‌کننده، برای جذب سریع خریدار و فروش سریع املاک خود، دو امتیاز شامل «پرداخت غیرنقد» و «تقسیط بلندمدت» برای متقاضیان قائل شده‌اند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد،  همچنین سطح قیمت پایه در گروه واحدهای مسکونی، فاصله چندانی با ارزش روز املاک مشابه ندارد اما قیمت پایه املاک غیرمسکونی به‌خصوص زمین‌های متراژ‌بزرگ، به‌صورت جزئی اما محسوس، «مناسب» تعیین شده است.
بررسی‌ها از آنچه باعث شده بانک‌ها مصمم به خانه‌تکاتی ملکی شوند، حاکی است: تنگنای شدید مالی ناشی از حبس منابع در املاک و مستغلات از یک‌سو و فرصت به‌وجود آمده در بازار مسکن برای خرید ناشی از پایان رکود 30ماهه از سوی دیگر، هم‌اکنون بانک‌ها را بر آن داشته تا با عرضه املاک مازاد، نسبت به بازسازی ساختار مالی خود اقدام کنند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد 40 تا 45 درصد از دارایی بانک‌ها، «سمی» و «ناکارآمد» است به این معنا که در سه گروه «مطالبات معوق و غیرقابل وصول»، «بدهی بانکی دولت» و «املاک و مستغلات بانک‌ها و شرکت‌های وابسته» طبقه‌بندی می‌شود. در این میان، حدود 15 درصد از ترکیب دارایی‌های سمی را گروه سوم تشکیل می‌دهد.
بانک‌ها و موسسات اعتباری از سال گذشته با ابلاغ «قانون رفع موانع تولید» مکلف شدند سالانه حداقل 33 درصد از اموال مازاد –منقول، غیرمنقول و سرقفلی- تحت مالکیت خود و شرکت‌‌های تابعه را واگذار کنند. اما طی این مدت دو دغدغه اساسی در شبکه بانکی مانع از اجرای ماده 16 قانون رفع موانع تولید شده بود. بانک‌ها تا پیش از تغییر فاز بازار مسکن از رکود عمیق به پیش‌رونق، نگران «تشدید رکود مسکن» به‌واسطه عرضه املاک خود به بازار بودند. در این میان، چالش مربوط به «نحوه فروش ملک حین تخلیه حباب قیمت» نیز نگرانی دوم بانک‌ها برای عرضه املاک‌شان بوده است.
هرچند در مقررات نظارتی بانک مرکزی، سقف مشخصی برای دارایی‌های ملکی بانک‌ها وضع شده است به‌طوری که ارزش اموال غیرمنقول بانک‌ها می‌تواند حداکثر معادل 70 درصد حقوق صاحبان سهام باشد اما طی سال‌های اخیر به‌خصوص در جریان سفته‌بازی ملکی سال‌های 90 تا اوایل 92، بخشی از منابع نقد شبکه بانکی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم از طریق تسهیلات یا سرمایه‌گذاری شرکت‌های وابسته، وارد بازار ملک شد و طی سه سال اخیر با تخلیه حباب مسکن و رکود، عملا امکان فروش املاک، سلب و در نتیجه، شرایط آستانه ورشکستگی در برخی بانک‌ها برقرار شد. اما هم‌اکنون با رفع نگرانی بانک‌ها به‌واسطه به‌کارگیری ابزارهای تسهیلاتی برای خریداران ملک، نوعی مثلث همکاری بین سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها و سمت تقاضای ملک شکل گرفته است.
در حال‌حاضر جنس متفاوت مزایده املاک بانک‌ها نه‌تنها سم‌زدایی از نظام بانکی را منجر می‌شود که برای بازار پول و بازار مسکن دو پیامد مثبت به همراه دارد. در بازار پول، با سبک‌سازی بانک‌ها از املاک مازاد و احیای منابع محبوس، قدرت وام‌دهی افزایش پیدا می‌کند. سیستم بانکی با منابع حاصل از واگذاری املاک مازاد خود، می‌تواند مطابق مجوزهای قانونی، بعد از پرداخت حقوق صاحبان سهام، نسبت به افزایش سرمایه بانک، اقدام کند. در بازار مسکن نیز موج عرضه این نوع املاک، باعث رقابت در قیمت‌گذاری مسکن به نفع تقاضای مصرفی می‌شود.
گزارش ما از صف فروش املاک بانک‌ها نشان می‌‌دهد: در دو مزایده اخیر، بخش قابل‌توجهی از زمین‌ها و املاک مسکونی به‌صورت 20 تا 30 درصد نقد و مابقی در اقساط متوسط 36 ماهه عرضه شده است. سمت عرضه، برای پرداخت غیرنقد بهای املاک، نرخ سود 12 درصد درنظر گرفته است. املاک به مزایده گذاشته شده از سوی بانک‌ها فقط به تهران محدود نمی‌شود اما سهم پایتخت در مقابل سایر شهرها و استان‌ها، یک‌چهارم کل املاک عرضه شده را تشکیل می‌دهد. همچنین املاک مسکونی نیز یک‌سوم از کل است و دو سوم دیگر دارای یکی از 9 کاربری است.  دو مزایده اخیر املاک بانک‌ها، نیمه دوم بازار املاک منجمد را به حرکت انداخت. ماه گذشته نتایج تحقیقات میدانی  از بازار مسکن نشان داد: یخ معاملاتی املاک لوکس و متراژ بزرگ –نیمه اول بازار املاک منجمد- سرانجام رو به ذوب شدن گذاشته و سهم این دسته از املاک از کل معاملات ملک افزایش یافته است. اکنون، املاک بانک‌ها به‌عنوان نیمه دوم بازار املاک منجمد نیز با اقدام مالکان‌شان، در حال خروج از این بازار است.
اقتصاددانان معتقدند: سایر بانک‌ها نیز می‌توانند برای سم‌زدایی از دارایی‌های خود، علاوه بر روش فروش نقد و اقساط، از دو شکل «واگذاری غیرمزایده‌ای» و همچنین «اجاره به شرط تملیک» نیز بهره ببرند تا در فضای غیرتورمی بازار مسکن، خرید این املاک از جذابیت لازم برخوردار شود. حسین عبده‌تبریزی پیش‌تر به اعلام کرده بود: بانک‌های دچار دارایی‌های سمی، در قیمت‌گذاری املاک مازاد نباید به دنبال عایدی آنچنان بالا و بیشتر از قیمت زمان خرید باشند، بلکه باید اثر تخلیه حباب قیمت مسکن در قیمت‌گذاری‌های فعلی،‌ لحاظ شود.  شروع عملیات تصفیه بانکی املاک مازاد که از پایان ملاکی بانک‌ها حکایت دارد، ماه گذشته توسط یک اقتصاددان پیش‌بینی شده بود.
تیمور رحمانی مهر ماه امسال اعلام کرد: طی ماه‌های آتی ظرفیتی از بابت «ملاکی بیشتر» بانک‌ها وجود ندارد و از این‌رو، انتظار نمی‌رود سرمایه‌گذاری موسسات مالی و اعتباری در بازار املاک و مستغلات، تشدید شود. این اقتصاددان در تکمیل گفته‌های خود تاکید کرد: بانک‌ها ابزار لازم –منابع نقدی- برای سرمایه‌گذاری دوباره در بازار ملک را ندارند، ضمن آنکه حجم سنگین املاک فروش نرفته، انگیزه لازم را از اقدام دوباره برای ملاکی، سلب کرده است. مزایده‌های اخیر این پیش‌بینی را تایید می‌کند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

پیشرفت بالای 90 درصدی مسکن مهر پرند


مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند اعلام کرد: مسکن مهر پرند بیش از 90 درصد پیشرفت فیزیکی داشته و بالغ بر 62 هزار واحد به متقاضیان تحویل داده شده و در حال تحویل است و مترو شهر پرند نیز از سوی مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند تا 97 درصد از نظر فیزیکی و ریل‌گذاری تجمیع شده و در انتظار تجهیز از سوی شهرداری تهران برای بهره‌برداری است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، سیدعلی اکبر طاهری - مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند -  با حضور در غرفه ایسنا در نمایشگاه مطبوعات اظهار کرد: مسکن مهر شهر پرند به عنوان پایتخت مسکن مهر کشور با 95 هزار واحد مسکونی که تا کنون بالغ بر 62 هزار واحد آن تکمیل شده و به متقاضیان تحویل داده شده یا در حال تحویل است.
وی با بیان اینکه پیشرفت فیزیکی مسکن مهر پرند بالای 90 درصد است افزود: در زمینه زیرساخت اگر ارگان‌های موازی همکاری لازم را داشته باشند می‌توانیم هرچه سریعتر کار را انجام دهیم و مردم نیز بهتر است آورده‌های خود را تکمیل کنند تا کار با سرعت بیشتری انجام شود.
وی در خصوص احتمال افزایش تهسیلات مسکن در شهر پرند ادامه داد: در این زمینه نیز بانک مسکن همکاری مناسبی با شهر پرند داشته و امروز جلسه‌ای با حضور قائم مقام وزیر مسکن و شهرسازی داریم تا بتوانیم برای سایت‌های باقی مانده که از نظر ریالی نیاز به مبالغ بالایی دارد کمک ها و تسهیلات بانکی را افزایش دهیم.
راه‌اندازی مترو پرند در انتظار تجهیز شهرداری
وی اعلام کرد: در زمینه مترو تا سال 1392 که در اختیار وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران پرند بود پیشرفت فیزیکی بالای 97 درصد از طریق زیرساختی و ریلی داشت و به شهرداری تهران تحویل داده شد اما در حال حاضر در انتظار تجهیز از سوی شهرداری تهران است که هم‌اکنون مترو مرقد امام تا فرودگاه امام خمینی در دستور کار شهرداری است که پس از آن نیز تکمیل مترو پرند در دستور کار قرار می‌گیرد.
وی همچنین در خصوص وضعیت شهر کوزو عنوان کرد: شهر کوزو با 20 هزار واحد کار خود را آغاز کرده است که تاکنون 12 هزار و 900 واحد آن طی سنوات گذشته تحویل داده شده و 7000 واحد آن نیز تکمیل شده و مشکلی برای تحویل آن نداریم و متقاضیان 48 ساعت پس از تحویل، نصبیات واحدهای انجام می‌شود.
وی گفت: مشکل اساسی در این زمینه شبکه ‌آب‌رسانی است که اگر انجام شود. کوزو از نظر ابنیه صد در صد پیشرفت داشته است. در زمینه حمل و نقل عمومی نیز 900 میلیارد تومان اعتبار تخصیص داده شده و شرکت راه‌آهن نیز قطار حومه‌ای آن را با ایرباس‌های جدید به صورت یک‌طرفه آغاز کرده است و سفرهای رفت و برگشت آن از 10 بار به 16 بار افزایش پیدا کرده است. بودجه‌ای حدود 135 میلیارد تومان از منابع داخلی شرکت عمران پرند نیاز داریم تا بتوانیم قطار حومه‌ای پرند را تکمیل کنیم و این پروژه نیز در دستور کار قرار گرفته است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

رمزگشایی از قیمت مسکن درآینده

پس از جهش قیمتی کم سابقه قیمت مسکن در سال‌های پایانی دولت دهم، سه سالی است که بازار مسکن با نوسان قیمتی محدودی همراه است.
اما این ثبات نسبی قیمت‌ها با رکودی همراه است که از سال 1391 گلوی بازار مسکن را به‌عنوان یکی از محرک‌ترین بخش‌های اقتصاد فشرده است. بخش مسکن با داشتن رابطه مستقیم و غیرمستقیم با حدود 130بخش اقتصادی و سهم 12درصدی در اشتغال کشور نقش بی‌بدیلی در رونق اقتصادی کل اقتصاد برعهده دارد. اما بواسطه رکودی که در این سال‌ها در این بازار ایجاد شده است، اقتصاد ملی نتوانسته است از ظرفیت‌های فراوان این بخش بهره‌مند شود. برهمین اساس دولت یازدهم با عنایت به این نقش و سهم، برنامه‌های متعددی برای خروج مسکن از رکود تدوین و اجرایی کرده است که در این برنامه‌ها هر روی طرف یعنی طرف عرضه و تقاضا مد نظرند. دولت با تسهیل و افزایش تسهیلات خرید سعی دارد  تقاضا را افزایش دهد و از سوی دیگر با دراختیار گذاشتن تسهیلات برای انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن قصد دارد عرضه مسکن را بالا ببرد تا ضمن افزایش خرید و فروش قیمت‌ها نیز متعادل بماند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، در ماه‌های اخیر تعداد مبایعه نامه‌ها در بازار مسکن با رشد همراه شده است و به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی پرداخت وام ساخت مسکن نیز تا پایان مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 108 درصد بیشتر شده است که هر دوی این آمارها نشان از تقویت نسبی بخش عرضه و  تقاضا و از پیش نشانه‌های رونق محسوب می‌شود ولی با وجود این برای اینکه بتوان گفت مسکن وارد رونق شده هنوز کافی نیست. حال در شرایطی که آمارها و گزارش‌ها جسته و گریخته از افزایش نسبی معاملات مسکن در کشور خبر می‌دهد، برخی کارشناسان اعتقاد دارند  در صورتی که رونق در بازار مسکن رخ دهد به طور قطع قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد ولی در مقابل شماری از کارشناسان معتقدند که مسکن با توجه به میزان درآمد خانوارها بیش ازاین امکان و ظرفیت افزایش قیمت ندارد، ضمن اینکه در سال‌های پایانی دهه 80 قیمت‌ها سه برابر رشد پیدا کرده است.
 رونق مسکن چهار رشد به دنبال دارد
در حالی که میان کارشناسان درخصوص افزایش یا ثبات قیمت مسکن درآینده اختلاف نظر وجود دارد، بیت‌الله ستاریان کارشناس بخش مسکن می‌گوید که این هر دو دسته کارشناسان یک حرف را می‌زنند و در واقعیت اختلافی میان آنها وجود ندارد. به گفته وی با توجه به کسری که در عرضه مسکن وجود دارد در صورتی که رونقی در بازار مسکن رخ دهد به طور حتم با افزایش قیمت همراه خواهد بود. حال اگر قدرت خرید خانوارها بیش ازاین ظرفیت نداشته باشد پس نمی‌توان انتظار رونق بخش مسکن را داشت.ستاریان با اشاره به اینکه مسکن دارای دو نوع تقاضای مؤثر و مطلق است، گفت: تقاضای مؤثر تقاضایی است که هم‌اکنون در بازار وجود دارد ولی تقاضای مطلق خانوارهایی هستند که به مسکن نیاز دارند اما به دلایل مختلف از خرید و تأمین آن ناتوانند. برهمین اساس دولت در برنامه‌ریزی‌های خود باید تقاضای مطلق را درنظر بگیرد چرا که در تمام کالاهای زیستی نظیر خوراکی نیز باید همین موضوع مد نظر باشد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: در صورتی که مسکن وارد رونق شود با چهار افزایش مواجه می‌شویم که این افزایش‌ها شامل افزایش سرمایه‌گذاری بخش مسکن، رشد خرید و فروش، قیمت و تولید و عرضه می‌شود. بدین ترتیب رونق بدون افزایش قیمت ممکن نیست. وی در پاسخ به این سؤال که آیا افزایش سه برابری قیمت مسکن در سال‌های پایانی دهه 80 کافی نبود، اظهار کرد: به دلیل ثبات غیرواقعی قیمت‌ها حتی این افزایش نیز قیمت مسکن را به واقعیت نرساند.ستاریان در پایان تأکید کرد: دولت برای اینکه مسکن را وارد رونق کند باید از تمام مکانیزم‌های مالی خود به یک باره استفاده کند تا شوکی به این بازار وارد شود و بتواند سایر بخش‌های اقتصاد را نیز به تحرک وادارد.
 رشد 10/6 درصدی معاملات مسکن در چهارماه نخست امسال
معاون مسکن و امور ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: در چهارماه نخست سال 95 در مقایسه با چهارماه نخست سال 94 تعداد مبایعه‌نامه‌ها افزایش پیدا کرده است و این نشان می‌دهد در چهارماه نخست سال‌جاری افزایش معاملات را در بازار مسکن داشته‌ایم که میانگین این رشد 10/6 درصد است.
حامد مظاهریان ادامه داد: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، 7/6 درصد افزایش پیدا کرده است. از آنجا که ما رصد معاملات املاک را داریم بدین معنا که هر معامله‌ای انجام می‌شود ثبت می‌شود، این عددها تا حد زیادی دقیق و درست است. اینها نشان می‌دهد ما نشانه‌های خوبی را در بازار داریم: اینکه تعداد متقاضیان بیشتر شده، قیمت هم تغییر کرده ولی هنوز زیر تورم سالانه است بنابراین جای نگرانی وجود ندارد.
وی با اشاره به اینکه صدور پروانه ساختمانی کاهش دارد، افزود: جلوی شتاب صدور پروانه ساختمانی گرفته شده ولی به نظر می‌رسد که ادامه این وضعیت می‌تواند در ماه‌های آینده وضعیت بازار مسکن را تغییر دهد.
 معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: سهم مسکن از بودجه خانوار به رقم نامطلوب 33 درصد رسیده است. یعنی به‌طور متوسط هر خانوار 33 درصد درآمدش را صرف مسکن می‌کند که این رقم برای دهک‌های پایین خیلی بالاتر است و به اقتصاد خانوارها ضربه می‌زند. همچنین با نقشی که مسکن در اقتصاد کلان دارد و چهره‌نمایی از وضعیت موجود که 23 میلیون خانوار در برابر 22 میلیون مسکن داریم نشان می‌دهد که در حال حاضر با کاهش یک میلیون واحدی مسکن برای خانوارهای کشور روبه‌رو هستیم.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

خانه‌های خالی از سال بعد مشمول مالیات می‌شوند


معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داد: با رونمایی از "سامانه شناسایی خانه های خالی" در سال 1396 این خانه ها مشمول مالیات می شوند.
حامد مظاهریان اظهار کرد: روند ایجاد سامانه شناسایی خانه های خالی به خوبی در حال بررسی است و هفته قبل در نهاد ریاست جمهوری مطرح شد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی افزود: با توجه به اینکه بخشهای مختلف دولت درگیر این سامانه هستند هم اکنون تمرکز روی این موضوع است و به موقع از سال 1396 که خانه های خالی مشمول مالیات می شوند این سامانه راه اندازی خواهد شد.
مظاهریان در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن، این بخش ظرفیت فشار مالیاتی را دارد یا خیر، گفت: بحث تخصصی مناقشه آمیزی در مورد مالیات بر خانه های خالی و میزانی که قانون تعیین کرده جریان دارد اما به هر حال این موضوع مصوبه مجلس است و باید اجرا شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: ما از یک سو چشم به اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی داریم که بتوانیم خواسته مجلس را انجام دهیم و از سوی دیگر در حال مباحثه با متخصصان و مجلس هستیم تا اگر امکان پذیر باشد اصلاحاتی در این قانون صورت گیرد.
بنابراین گزارش، از آذرماه سال قبل وزارت راه و شهرسازی شش ماه زمان داشت تا سامانه مالیات خانه‌های خالی را افتتاح کند اما به نظر می‌رسد این وزارتخانه قصد ندارد در شرایط رکود ساخت و ساز با اتخاذ سیاست‌های مالیاتی به سازندگان پشت پا بزند.
قرار بود از ابتدای سال 1395 بر اساس "اصلاحیه طرح مالیات‌های مستقیم" خانه‌های خالی مشمول مالیات شوند که البته هنوز سامانه آن راه‌اندازی نشده است. این تاخیر البته چندان بی‌فایده نیست؛ زیرا تولیدکنندگان مسکن با توجه به رکود معاملات حال و روز خوبی ندارند و هم اکنون تولید مسکن سالیانه بیش از 400 هزار واحد نیست؛ در حالی که کشور به سالیانه یک میلیون مسکن نیاز دارد. از سوی دیگر مالیات بخش مسکن آن‌قدر نیست که دولت بتواند به عنوان درآمدی هنگفت روی آن حساب باز کند.
انبوه‌سازان می‌گویند در تمام دنیا وقتی یک بخش اقتصادی با رکود مواجه می‌شود دولت‌ها با ارایه مشوق عوارض و ارایه تسهیلات ارزان قیمت آن بخش را از رکود درمی‌آورند؛ اما در حالی که بخش مسکن از سال 1391 تا کنون با سنگین‌ترین رکود سه دهه اخیر مواجه شده، دولت قصد دارد خانه‌های خالی که فروش نرفته و با خواب سرمایه مواجه شده‌اند مشمول مالیات کند.
برخی کارشناسان بیان می کنند برای مالکانی که قصد فروش یا اجاره ملک خود را ندارند فرار از مالیات کار چندان سختی نیست و می‌توان با کشیدن پرده، چیدن اثاث و روشن نگه داشتن چراغ خانه برای چرخش کنتور، اداره مالیات را گول زد. در عین حال این گروه معتقدند بخش ساخت و ساز هم اکنون شرایط تحمل فشار مالیاتی را ندارد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

لیست آپارتمان‌های کوچک متراژ‌ زیر قیمت بازار مسکن

بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند.

مشاوران املاک از کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی زیر 50 متر در برخی محلات شهر تهران خبر می‌دهند. بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند. 

مطابق با آخرین آمار بانک مرکزی نیز که به‌صورت رسمی ماهانه منتشر می‌شود در حال‌حاضر خرید و فروش آپارتمان‌های با متراژ بین 60 تا 70 متر مربع سهم 14 درصدی در بازار معاملات املاک شهر تهران دارند. جست و جو در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک در برخی محلات شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کند.

 طی چند روز اخیر در محدوده شهران، آپارتمانی 43‌متری با عمربنای 10 ساله به قیمت هر مترمربع 4 میلیون و 160 هزار تومان برای فروش پیشنهاد شده است. این در حالی است که مطابق با بررسی‌ها، میانگین قیمت خرید و فروش آپارتمان‌هایی با ویژگی مشابه در همین محدوده شهری حدود 4 میلیون و 640 هزار تومان است. 

همچنین آپارتمان دیگری در محدوده خیابان اشرفی‌اصفهانی کلیدنخورده به قیمت 3 میلیون و 800 هزار تومان در هر مترمربع برای فروش پیشنهاد شده است. این درحالی است که میانگین قیمت هر‌مترمربع آپارتمان مسکونی با ویژگی‌های مشابه در حدود 5 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. البته طبق گفته مشاوراملاک این منطقه این واحد مسکونی دارای سند اوقافی است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24