ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۵ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «قیمت مسکن» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

رشد ۴۰ درصدی حجم معاملات در بازار مسکن در طول دی‌ماه نسبت به آذرماه از یکسو و نوسان جزئی قیمت مسکن در نخستین ماه زمستان ازسوی دیگر، آینده پیش‌روی بازار مسکن را مطلوب‌تر از ماه‌های گذشته ترسیم کرده است و پیش‌بینی‌ها حاکی از ثبات قیمت در بازار تا پایان سال آینده است.

به گزارش اقتصادنیوز ثبت بیش از 17 هزار معامله مسکن در طول دی‌ماه آن‌هم در شرایطی که ریزنوسان‌های قیمتی،‌ نظم و ثبات نسبی حاکم بر بازار را بر هم نزده و شرایط را برای ورود خریداران مهیا کرده است، سبب شده پیش‌بینی‌های مثبتی از وضعیت عمومی بازار نقل‌وانتقالات ملکی در ماه‌های آینده صورت گیرد.


 

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

به گزارش پارس نیوز،  مطابق بررسی‌ها، متوسط قیمت اسمی مسکن در اسفند امسال با احتساب دو سناریوی «رشد ماهانه معادل ماه‌های قبلی» و «رشد مشابه اسفند 94»، در سطحی قرار خواهد گرفت که منجر به «رشد منفی ارزش واقعی» آپارتمان‌های شهر تهران در یک سال 95 خواهد شد. با این اتفاق، زیان سفته‌بازی ملکی،‌ برای سومین سال پیاپی ثبت می‌شود. نیروی دافعه بازار ملک برای «سفته‌باز»ها، در آستانه سال جدید، شرایط مناسبی برای «خرید مصرفی» ایجاد کرده است.

تخمین قیمت مسکن اسفند ماه بر اساس دو سناریوی مرتبط با وضعیت یکساله بازار ملک، از مزیت معاملات مصرفی در شروع سال جدید حکایت دارد. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: بعد از ثبت چهلمین ماه «کاهش قیمت واقعی مسکن» در بهمن، با احتساب هر کدام از دو برآورد صورت گرفته درباره میانگین قیمت اسمی آپارتمان در اسفند، در نهایت، پایان امسال «دوره 5/ 3 ساله رشد منفی ارزش واقعی املاک مسکونی پایتخت» تکمیل خواهد شد که این اتفاق باعث می‌شود شروع معاملات ملک در سال جدید به نفع تقاضای مصرفی و در غیاب تقاضای سفته‌بازانه رقم بخورد.

اوضاع کنونی بازار معاملات مسکن،‌ یک نیروی دافعه مقابل سفته‌بازها به‌وجود آورده، به‌طوری که افت 3 تا 5 درصدی قیمت واقعی آپارتمان‌های شهر تهران -رشد قیمت اسمی در سطح کمتر از نرخ تورم- در طول سال جاری و تداوم آن در ماه‌های پایانی سال، انگیزه کافی برای خریدهای سرمایه‌ای و معاملات مکرر منتهی به سفته‌بازی را در بازار سلب کرده است. به این ترتیب،‌ زیان خریدهای سرمایه‌ای ملک ناشی از منفی بودن بازدهی واقعی در این بازار، به‌عنوان «میراث مصرفی بازار مسکن 95»، تحویل بازار مسکن 96 می‌شود که پیامد مثبت آن می‌تواند رونق غیرتورمی معاملات را به‌وجود بیاورد.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی 11 ماه اول امسال طبق آخرین آمار اعلام‌شده درباره قیمت قطعی آپارتمان‌های فروخته شده در بهمن، 6/ 5 درصد نسبت به 11 ماه اول سال گذشته افزایش پیدا کرده است. به رغم این میزان رشد قیمت اسمی، با توجه به نرخ تورم 6/ 8 درصد طی همین مدت، رشد واقعی بازار ملک در این فاصله زمانی،‌ منفی 3‌درصد بوده است که به معنای کاهش ارزش واقعی دارایی‌ ملکی آن دسته از سرمایه‌گذارانی بوده که در سال جاری، اقدام به خرید کرده بودند.

در حال حاضر با لحاظ دو سناریو، متوسط قیمت مسکن ماه اسفند،‌ قابل برآورد است. در قالب سناریوی اول، اگر بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران طی سال جاری -ماه‌های اردیبهشت و مهر- در اسفند ماه نیز تکرار شود در این صورت سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت در پایان سال جاری به 4 میلیون و 574 هزار تومان می‌رسد که در این صورت، 6 درصد بیشتر از متوسط قیمت در اسفند 94 خواهد شد. اما در قالب سناریوی دوم که تکرار «رفتار بازار معاملات ملک شب عید 95» در معاملات ماه جاری (بازار شب عید 96) را پیش‌بینی می‌کند، این احتمال وجود دارد که متوسط قیمت واحد مسکونی در اسفند امسال همچون اسفند سال گذشته 3 درصد رشد کند که در این صورت، به سطح 4 میلیون و 644 هزار تومان در هر مترمربع خواهد رسید و رشد نقطه‌ای 7 درصد در اسفند 95 رقم خواهد خورد.

میزان برآورد شده برای رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در آخرین ماه سال جاری در هر دو سناریو، از سطح نرخ تورم نقطه‌ای پیش‌بینی شده برای اسفند 95 (بین 7/ 10 تا 3/ 11 درصد)، کمتر خواهد بود. در طول سال جاری، به غیر از ماه دی، در مابقی ماه‌ها، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن همواره شیب منفی 3 تا 5 درصدی داشته است. پیام نهفته در تحولات یک سال اخیر بازار مسکن آن است که «شروع بازار مسکن 96 تحت تاثیر رشد منفی قیمت واقعی ملک در سال 95 و همچنین با توجه به زمانبر بودن عبور منحنی تورم مسکن از منحنی تورم عمومی، به نفع خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی خواهد بود.»

فضای 11 ‌ماهه بازار معاملات مسکن 95 با پیش‌بینی دو سناریوی کارشناسی از میانگین قیمت اسفندماه آپارتمان‌های مسکونی، از تحویل سال در بازار ملک با یک ویژگی «قیمتی» حکایت می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این دو سناریو براساس «بیشترین میزان رشد ماهانه میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی 11 ماه اول امسال» و همچنین «ملاک قرار دادن تغییرات ماهانه قیمت مسکن در اسفند 94» به‌عنوان پایه تغییرات احتمالی ماهانه قیمت مسکن در اسفند 95، تدوین شده و مطابق هرکدام از آنها فضای 30 روز پایانی سال 95 مورد پیش‌بینی قرار گرفته است، بر مبنای این دو سناریو، بازار مسکن سال 96 درحالی آغاز به کار می‌کند که «سفته‌بازی» و «سوداگری ملکی» در سطح «حداقلی» خود قرار دارد.

بررسی‌ها درباره دو سناریوی قابل پیش‌بینی نشان می‌دهد، در صورتی که هر کدام از این دو سناریو در اسفند محقق شود مهم‌ترین دستاورد بازار مسکن سال 95 یعنی «آرامش نسبی قیمتی» و به تبع آن «به‌حداقل رسیدن سطح تقاضای سفته‌بازی به خاطر رشد منفی قیمت واقعی» به نفع تقاضای مصرفی در سال 96 خواهد بود؛ به این معنا که سال جدید برای بازار مسکن دست کم در شروع سال، از هرگونه التهاب قیمتی به دور خواهد بود. این ‌در ‌حالی است که در صورت تحقق هریک از پیش‌بینی‌های صورت گرفته در قالب دو سناریوی مطرح شده، فضای سال جدید بازار مسکن، با ادامه «شیب منفی» رشد «واقعی» قیمت مسکن (تفاضل نرخ رشد قیمت اسمی مسکن با نرخ تورم عمومی) برای چهل و دومین ماه پیاپی-البته به استثنای دی‌ماه 95-در فروردین 96 شروع خواهد شد.

از مهر 92 تا پایان بهمن امسال، قیمت واقعی مسکن همواره با رشد منفی همراه بوده است که مهم‌ترین علت این رشد منفی را می‌توان در تخلیه مرحله‌ای(ماهانه) حباب قیمت مسکن از بهار 92 که جهش قیمت آپارتمان‌های مسکونی رخ داد، جست و جو کرد. به این معنا که طی سه و نیم سال گذشته، در نتیجه «تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن» و «قرار گرفتن بازار معاملات ملک در شرایط رکودی» میزان رشد نقطه‌ای قیمت (هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل)به‌طور متوسط همواره بین 3 تا 5 واحد درصد کمتر از نرخ تورم بود. اگرچه در این بازه زمانی قیمت اسمی مسکن با رشد مثبت تک رقمی در برخی ماه‌های سال همراه شد.

اگر چه این وضعیت طی 5/ 3 سال اخیر تداوم داشت، اما تنها در دی ماه امسال، در نتیجه رشد ماهانه بی‌سابقه حجم معاملات مسکن(رشد 44‌درصدی) میزان رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از یک واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت؛ دی ماه امسال در نتیجه اوج بی‌سابقه حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با 9 ماه ابتدای امسال، نرخ رشد نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن-دی ماه امسال به دی ماه سال گذشته- به 5/ 9 درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ تورم عمومی در این ماه در مقایسه با دی ماه 94، معادل 6/ 8 درصد گزارش شد.اما میانگین قیمت واقعی مسکن در بهمن ماه، دوباره به مسیر 39 ماه منتهی به پایان آذرماه 95 بازگشت و بازهم شیب منفی به خود گرفت.

به این ترتیب، به استثنای دی ماه امسال، از مهر 92 تا پایان بهمن امسال، میزان رشد نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن همواره منفی بوده است. بهمن ماه امسال اگرچه قیمت اسمی 7/ 7 درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش یافت اما با توجه به نرخ 6/ 10 درصدی تورم عمومی در بهمن ماه، قیمت واقعی مسکن در حقیقت 9/ 2 درصد کاهش یافت. تحلیل‌های کارشناسی از احتمالات مربوط به نوسان قیمت مسکن در آخرین ماه سال 95، دو سناریوی مختلف را مطرح می‌کند.

در قالب سناریوی اول، دامنه تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن طی 11 ماه اول امسال محاسبه شده و بالاترین نرخ رشد ماهانه متوسط قیمت هر مترمربع مسکن ملاک نوسانات احتمالی قیمت مسکن در اسفندماه امسال قرار می‌گیرد؛ براین اساس، با توجه به اینکه بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن امسال، مربوط به دو ماه مهر و اردیبهشت و به میزان 2 درصد بوده است اگر در اسفند ماه نیز قیمت مسکن به همین میزان یعنی 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یابد، در این صورت میانگین قیمت مسکن در اسفندماه حدود 4 میلیون و 570 هزار تومان خواهد بود.

این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌هایی که درباره نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه امسال وجود دارد، برآورد می‌شود نرخ تورم تا پایان اسفندماه امسال بین 7/ 10 تا 3/ 11 درصد باشد. به این ترتیب، نوسان احتمالی قیمت اسمی مسکن در اسفند در مقایسه با ماه قبل(بهمن)، معادل 6درصد خواهد بود. برمبنای این محاسبات، برآورد می‌شود قیمت واقعی مسکن در اسفندماه بازهم رشد منفی، حداقل 5 درصدی داشته باشد.

به این ترتیب و با فرض تحقق سناریوی اول، میانگین قیمت واقعی مسکن در اسفندماه هم سیر کاهشی خود را که از نیمه سال 92 آغاز شد ادامه خواهد داد و بازار مسکن سال 96 در شرایطی آغاز به کار خواهد کرد که دست کم در ابتدا از هرگونه التهاب قیمتی به دور خواهد بود.به این معنا که بازار مسکن در شرایطی از سال 95 به سال 96 منتقل خواهد شد که حداقل در ماه‌های اول با کمترین سطح تقاضای سفته‌بازی مواجه خواهد شد. در قالب سناریوی دوم، وضعیت بازار و میانگین قیمت مسکن در اسفندماه، براساس تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در شب عید سال گذشته(اسفند 94) پیش‌بینی می‌شود؛ به این معنا که تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته ملاک پیش‌بینی تغییرات احتمالی قیمت مسکن طی یک ماه جاری-اسفند 95- قرار می‌گیرد.

اسفند پارسال، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان، 6/ 3 درصد در مقایسه با بهمن 94 افزایش یافت؛ درصورتی که امسال هم به دنبال افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه افزایش تقاضای شب عید برای خرید مسکن، تورم ماهانه قیمت مسکن معادل مدت مشابه سال گذشته(6/ 3درصد)باشد، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در اسفند امسال، به حدود 4میلیون و640 هزار تومان خواهد رسید که این میزان تغییر به معنای رشد نقطه‌ای معادل 7 درصد در مقایسه با قیمت مسکن در اسفند سال گذشته خواهد بود. اسفند پارسال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران 4 میلیون و 313 هزار تومان بود.

در صورت تحقق سناریوی دوم نیز، قیمت واقعی مسکن در اسفندماه همچنان شیب منفی خود را حفظ خواهد کرد.در واقع با توجه به منفی بودن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن، بروز نوسان مثبت در قیمت واقعی مسکن دست‌کم در شروع سال جدید غیرممکن خواهد بود.جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاری با توجه به نرخ مثبت بازدهی واقعی برخی بازارهای رقیب، باعث محافظت معاملات مسکن از سفته‌بازی خواهد شد. با لحاظ این دو سناریو در صورتی که بالاترین سطح احتمالی رشد مثبت در قیمت مسکن اسفندماه مطابق با سناریوی دوم ثبت شود، بازار مسکن سال 95 با میانگین قیمت ماهانه 4 میلیون و640 هزار تومان در هر مترمربع به سال 96 منتقل خواهد شد.

متوسط قیمت هرمترمربع واحد‌مسکونی در شهر تهران طی یک سال 95 به این‌ترتیب و در ‌صورت تحقق این سناریو به 4 میلیون و 381 هزار تومان خواهد رسید و این درحالی است که متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت در سال گذشته، معادل 4 میلیون و 141 هزار تومان بود.به‌این‌معنا که در صورت تحقق سناریوی‌دوم که بیشترین رشد قیمت مسکن در اسفندرا پیش‌بینی می‌کند، معدل یک ساله قیمت مسکن در سال 95 در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال 94 معادل 6 درصد رشد خواهد کرد. این در حالی است که مطابق با پیش‌بینی‌ها، برآوردی که درحال حاضر از میانگین نرخ تورم و میانگین12 ماهه سال 95 نسبت به 12 ماهه سال 94، وجود دارد بین 8 تا 9 درصد است. ب

نابراین در قالب این دو سناریوی پیش‌بینی شده از متوسط قیمت مسکن پایتخت در سال 95 می‌توان گفت که میزان رشد قیمت واقعی مسکن در یک سال 95 از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم عمومی) در این بازه زمانی کمتر است. به این ترتیب به فرض تحقق یکی از این دو سناریو، معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در سال 96 حداقل با یک ویژگی عمده به لحاظ قیمتی آغاز خواهد شد؛ سال جدید بازار مسکن در حالی تحویل خواهد شد که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن همچنان در شیب منفی قرار دارد؛ هر چند احتمال بروز نوسان جزئی در میانگین قیمت اسمی مسکن در سال جدید بعید نخواهد بود.

براین اساس هم اکنون یک پیام مهم از بازار مسکن 95 به بازار مسکن سال 96 مخابره می‌شود و آن شروع سال جدید بازار مسکن در فضایی است که به احتمال قریب به یقین نه تنها با افزایش قیمت واقعی مسکن-افزایش بیش از نرخ تورم عمومی- در ماه‌های ابتدایی مواجه نخواهد شد بلکه سطح تقاضای سفته‌بازی در این بازار در مقایسه با تقاضای مصرفی در حالت حداقلی قرار دارد و از این رو بازار مسکن سال 96 دست‌کم در ابتدای آغاز به کار خود، مناسب معاملات مصرفی است.

در شرایطی که انتظار می‌رود تحت تاثیر فضای فعلی بازار مسکن (فاز پیش‌رونق) بازار معاملات مسکن در سال آینده وارد فاز رونق شود، برخی افراد این تصور را دارند که احتمالا سال آینده قیمت مسکن دچار نوسانات محسوس شود؛ با این حال، علائمی که هم اکنون در نتیجه بررسی کارنامه 11 ماهه و پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در دوازدهمین ماه امسال رصد می‌شود حاکی است بازار مسکن سال 96 دست کم در ماه‌های ابتدایی با التهاب قیمت مواجه نخواهد شد چون تحرکات احتمالی قیمت مسکن در سال آینده، ابتدا به مهار شیب منفی نرخ رشد قیمت واقعی منجر خواهد شدکه از این منظر التهابی متوجه قیمت‌ها نمی‌شود، ضمن اینکه کارشناسان با استناد به سایر نشانه‌ها در بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی، شروع التهاب قیمتی در بازار معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال 96 را بعید می‌دانند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

بازار نیوز 'گزارش می دهد:

 فروشندگان ملک، با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت فروش آپارتمان (قیمت پیشنهادی)، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در 9 منطقه پرفروش تهران (مناطق یک تا 8 و 13) طی 20 روز ابتدای بهمن را در مقایسه با دی ماه امسال، معادل 9 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (20 روز اول بهمن پارسال)، 5 درصد کاهش دادند.


اگرچه سمت عرضه مسکن پایتخت در بازار معاملات شب عید فروش مسکن کرنش و انعطاف آشکاری نسبت به تعیین قیمت پیشنهادی از خود نشان داده است اما کارشناسان مسکن معتقدند برای انعکاس این انعطاف در قیمت قطعی فروش مسکن، لازم است سه رفتار فعلی از سوی سه ضلع معاملات مسکن که هم اکنون منجر به کاهش نرخ تخفیف خرید آپارتمان برای متقاضیان شده است، اصلاح شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن نشان می‌دهد به رغم آنکه سمت عرضه ملک با اعمال انعطاف در تعیین پیش‌قیمت مسکن در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، قیمت‌های پیشنهادی را در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل کاهش داده است اما دست کم بنا بر سه عامل عمده، میانگین قیمت قطعی فروش واحدها با رشد 11 درصدی در مقایسه با بازار شب عید معاملات مسکن در سال گذشته، مواجه شده است.


قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افزایش 6 درصدی از ناحیه سمت عرضه مسکن روبه‌رو شده است هر چند این افزایش در مقایسه با سطح عمومی قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم 6/ 8 درصدی) کمتر بوده است. «چانه‌زنی ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه مسکن»، «کم‌کاری واسطه‌های بازار در اقناع سمت عرضه به اعمال انعطاف بیشتر در قیمت قطعی فروش ملک» و «چشم‌انداز افزایش احتمالی قیمت آپارتمان با شروع فاز رونق از سوی سمت عرضه»، سه علت عمده افزایش 2 رقمی قیمت قطعی مسکن(11 درصدی)در بازار شب عید معاملات ملک در 9 منطقه پرفروش تهران محسوب می‌شود.


گزارش ما از آمارهای سامانه ایران فایل حاکی است: متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین نما از بازار معاملات شب عید خرید مسکن، دی ماه امسال 6 میلیون و 722 هزارتومان بود؛ این درحالی است که میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در همین بازه زمانی به 5 میلیون و 640 هزار تومان رسید که به معنای نرخ تخفیف 16 درصدی در معاملات مسکن شب عید است. این در حالی است که قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در این مناطق، دی ماه سال گذشته به‌طور متوسط مترمربعی 6 میلیون و340 هزار‌تومان از سوی فروشندگان اعلام شده بود که در نهایت با نرخ تخفیف 20 درصدی، قیمت قطعی در این بازه زمانی به میانگین 5 میلیون و60 هزار تومان در هرمترمربع کاهش یافت. به این ترتیب به رغم رشد 6 درصدی قیمت پیشنهادی در بازار معاملات شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این بازه زمانی رشد 11 درصدی داشته است. محتوای آمارهای موجود از وضعیت قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران نشان می‌دهد نرخ تخفیف(فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش ملک)در بازار شب عید معاملات مسکن از 20 درصد سال گذشته همین موقع، با کاهش 4واحد درصدی هم‌اکنون به 16 درصد رسیده است. این درحالی است که فروشندگان بازار زمستانی آپارتمان، در این مناطق، تنها 6 درصد افزایش در نرخ سال گذشته پیش‌قیمت را مبنای فروش واحدهای آماده خود در بازار معاملات مسکن شب عید امسال قرار داده‌اند. میانگین قیمت پیشنهادی هرمترمربع آپارتمان در 20 روز اول بهمن امسال در 9 منطقه پرفروش شهر تهران به 6میلیون ‌و100 هزار تومان رسید در حالی که این قیمت در مدت مشابه سال قبل، معادل 6 میلیون و 400 هزار تومان بود. هم‌اکنون 5/ 63 درصد از معاملات فروش مسکن در شهر تهران در مناطق یک تا 8 و همچنین منطقه 13 پایتخت انجام می‌شود و از این لحاظ این 9 منطقه نشان‌دهنده نمایی کلی از وضعیت بازار معاملات مسکن در همه مناطق پایتخت هستند. دی ماه امسال از مجموع 15 هزار و 673 معامله خرید مسکن در شهر تهران، 9 هزار و 959 معامله در این 9 منطقه انجام شده که معادل 5/ 63 درصد کل معاملات صورت گرفته است.


 علت کاهش نرخ تخفیف مسکن

بررسی‌های ما نشان می‌دهد: به رغم افزایش 6 درصدی پیش‌قیمت در بازار مسکن، معاملات خرید در بازار شب عید فروش ملک در این مناطق، با افزایش11 درصدی در قیمت قطعی مواجه شده است؛ یعنی اگرچه فروشندگان ملک ابتدا با تصوری واقع‌بینانه از فقدان کشش کافی برای افزایش محسوس قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن، به‌طور میانگین تنها 6 درصد افزایش را در اعلام پیش قیمت آپارتمان‌های خود لحاظ کرده‌اند اما در نهایت موفق به فروش این واحدها تا 11 درصد گران‌تر از قیمت‌های قطعی آپارتمان در مدت مشابه سال قبل-زمستان پارسال- شده‌اند. کاهش 4 واحد درصدی فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش مسکن-پیش قیمت-در بازار شب عید معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران، از ناحیه سه رفتار متفاوت از سوی سه سمت انجام معاملات در بازار مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی)، قابل بررسی است. هر چند خریداران مسکن در بازار شب عید امسال به‌طور متوسط از تخفیف مناسب 16 درصدی برای خرید آپارتمان‌های معرفی شده به بازار فروش ملک برخوردار شدند اما سال گذشته همین موقع نرخ تخفیف خرید مسکن-فاصله بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی-20 درصد بود. به این معنا که خریداران مسکن شب عید پارسال به‌طور متوسط موفق به دریافت 20 درصد تخفیف روی قیمت پیشنهادی اعلام شده از سوی فروشندگان شده بودند.


کارشناسان مسکن معتقدند هر چند نرخ تخفیف 16 درصدی با توجه به نرخ تورم فعلی و همچنین قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق، همچنان نرخی مناسب ارزیابی می‌شود اما کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف مسکن در زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته، با توجه به سه رفتار متفاوت از سه سمت فعال در بازار معاملات مسکن (خریدار، فروشنده و واسطه ملکی) قابل بررسی است. بررسی‌های صورت گرفته از دلایل کاهش نرخ تخفیف در بازار شب عید معاملات فروش مسکن نشان می‌دهد امسال متقاضیان خرید مسکن در مقایسه با سال‌های قبل و به خصوص سال گذشته چانه‌زنی ضعیف‌تری برای دریافت تخفیف بیشتر از فروشندگان داشته‌اند. این موضوع از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن از سه عامل مهم سرچشمه می‌گیرد که هر کدام از این عوامل به سهم خود در عملکرد ضعیف سمت تقاضا برای دریافت تخفیف بیشتر موثر بوده است.


اولین عامل به «اطلاع خریداران مسکن از قرار گرفتن قیمت‌ها در سطح حداقلی» مربوط می‌شود. اگرچه سمت عرضه مسکن امسال در مقایسه با سال گذشته نرخ تخفیف کمتری در قیمت قطعی فروش واحدها اعمال کرده است اما از همان ابتدا با بررسی شرایط بازار ملک، تنها 6 درصد (کمتر از نرخ تورم)، قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده است. این موضوع باعث شده، سمت تقاضا نیز که هم‌اکنون از یک‌سو با سطح حداقلی قیمت‌ها در بازار فروش مسکن مواجه شده و از سوی دیگر شروع ریزنوسانات جزیی قیمت در بازار مسکن را احساس کرده است، برای خرید واحد دلخواه خود از حداکثر توان برای چانه‌زنی استفاده نکند.


دومین عامل به «تقویت قدرت خرید خانوارها به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن»برمی‌گردد؛ سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به 110 میلیون تومان افزایش یافت که این افزایش، بخشی از ضعف بنیه مالی خریداران مسکن را برطرف کرده و بنابراین انگیزه چانه‌زنی حداکثری را در میان متقاضیان خرید آپارتمان کاهش داده است. از سوی دیگر، بازار معاملات مسکن شب عید امسال در مقایسه با بازار معاملات زمستانی مسکن در سال گذشته، یک تفاوت عمده دارد؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون بازار معاملات مسکن نسبت به سه سال گذشته بیشترین حجم خریداران واقعی را در خود جای داده است؛ به این معنا که برخلاف سال گذشته که بخش قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن تنها به انگیزه اطلاع از سطح قیمت‌ها و نه خرید قطعی وارد بازار می‌شدند اما هم‌اکنون عمده متقاضیان مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از پایان سال جاری هستند.


«اصرار بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن به انجام معامله قبل از شروع سال جدید» عامل سومی است که موجب شده هم اکنون سطح چانه‌زنی خریداران برای دریافت تخفیف بیشتر کاهش یابد. علاوه بر تاثیر سطح فعلی چانه‌زنی از سوی متقاضیان خرید مسکن، رفتار متفاوت سمت عرضه در بازار شب عید معاملات آپارتمان هم در عقبگرد 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک موثر بوده است. کارشناسان مسکن در این باره می‌گویند: هر چند سمت عرضه مسکن با اعمال انعطاف و کرنش در تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در 9 منطقه پرفروش پایتخت را در بازار شب عید امسال نسبت به بازار شب عید سال گذشته 5 درصد کاهش داد، اما چشم‌انداز رونق و احتمال افزایش قیمت مسکن در سال بعد از سوی فروشند‌گان موجب شده در زمان مذاکره با خریداران نرخ تخفیف برای فروش واحدها را کاهش دهند. به این معنا که اگرچه فروشندگان حاضر در بازار شب عید معاملات مسکن هم اکنون فروشندگان واقعی و خواهان فروش هر چه سریعتر ملک خود هستند و از سوی دیگر با درنظر گرفتن شرایط بازار و قدرت خرید متقاضیان قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با سال قبل تنها 6 درصد افزایش داده‌اند، اما سه عامل عمده منجر به کاهش سطح تخفیف 20 درصدی سال گذشته به تخفیف 16 درصدی در معاملات امسال آنها با خریداران شده است.


اولین عامل موثر در کاهش 4 واحد درصدی نرخ تخفیف فروش ملک در بازار شب عید امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، از سوی فروشندگان ملک به «چشم انداز پیش‌روی سمت عرضه از آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن» برمی‌گردد. هم‌اکنون هرچند عمده فروشندگان در بازار مسکن خواهان فروش هر چه سریع‌تر واحدهای خود هستند اما از آنجا که پیش‌بینی می‌کنند با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق در سال آینده، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد بنابراین نرخ تخفیف فروش واحدها را از 20 درصد سال گذشته به 16 درصد کاهش داده‌اند. از سوی دیگر، «فروشندگان با مشاهده حضور خریداران واقعی در بازار مسکن-متقاضیانی که مصمم به خرید آپارتمان تا قبل از شروع سال جدید هستند-به نوعی اطمینان برای فروش واحدهای خود با نرخ تخفیف کمتر در مقایسه با سال گذشته دست‌یافته‌اند»؛ به این معنا که مطمئن هستند با نرخ تخفیف فعلی که 4 واحد درصد کمتر از نرخ تخفیف فروش آپارتمان در سال قبل است هم می‌توانند به‌راحتی واحدهای خود را در دوره پیش‌رونق-مقطع زمانی حاضر-به فروش برسانند. عامل سوم موثر و مرتبط با رفتار سمت عرضه در این زمینه به «اطمینان سمت عرضه از تعیین منصفانه نرخ فعلی قیمت پیشنهادی در بازار شب عید معاملات مسکن امسال» برمی‌گردد.


سمت عرضه مسکن امسال تنها 6 درصد به قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه پرفروش شهر تهران که نشان‌دهنده وضعیت فعلی معاملات مسکن در کل مناطق پایتخت است، اضافه کرده است و اطمینان دارد این سطح افزایش، سطحی معقول، منصفانه و متناسب با قدرت خرید فعلی سمت تقاضای حاضر در بازار خرید مسکن است. به همین دلیل و با توجه به سایر دلایل گفته شده تمایل چندانی به اعمال نرخ تخفیف بالاتر از 16 درصد ندارد. نقش عامل سوم یعنی «واسطه‌های ملکی» در کاهش نرخ تخفیف فروش ملک از 20 درصد بازار شب عید سال گذشته به 16 درصد زمستان امسال نیز از دیدگاه کارشناسی قابل بررسی است. کارشناسان مسکن می‌گویند از آنجا که برخلاف رویه سال‌های اخیر، در حال‌حاضر هم خریداران و هم فروشندگان مسکن، متقاضیان واقعی و مصمم به انجام معامله هستند، واسطه‌های ملکی نیز انرژی مضاعفی برای چانه‌زنی و دریافت تخفیف بیشتر از سمت عرضه برای انجام معامله و کسب رضایت متقاضیان خرید به کار نمی‌بندند. به عبارت دیگر، دلالان ملکی زمانی که مشاهده می‌کنند هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن مصمم به خرید و فروش هستند، صرف زمان و انرژی بیشتر برای افزایش نرخ تخفیف را ضروری نمی‌دانند.


 استراتژی «اقناع» برای مشاوران املاک

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه مشاوران املاک به‌عنوان یکی از سه ضلع مثلث معاملات مسکن نقش موثری در کنترل نرخ تخفیف فروش مسکن ایفا می‌کنند، به «دنیای اقتصاد» گفت: با نزدیک‌تر شدن به دوره رونق مسکن، کاهش نرخ تخفیف از سوی فروشندگان ملک امری طبیعی به‌نظر می‌رسد، هرچند در مقطع زمانی حاضر مشاوران املاک و خریداران می‌توانند با چانه‌زنی بیشتر فروشندگان را برای اعمال نرخ بیشتر تخفیف اقناع کنند. حسام عقبایی افزود: در این میان نقش مشاوران املاک نقشی موثر و مهم ارزیابی می‌شود چراکه واسطه‌های بازار ملک می‌توانند سمت عرضه را نسبت به اعمال تخفیف بیشتر اقناع کنند.


وی خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که فروشندگان مسکن نیز به این نتیجه رسیده‌اند بازار فروش ملک کشش افزایش قیمت محسوس را ندارد و در بازار شب عید معاملات فروش مسکن تنها 6درصد قیمت پیشنهادی خود را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش داده‌اند، مشاوران املاک می‌توانند حداکثر افزایش 6 درصدی قیمت‌ها را مبنای معاملات و چانه‌زنی‌ها قرار دهند. عقبایی ادامه داد: هرچند هنوز هم این کشش در بازار مسکن وجود دارد که واحدهای مسکونی با همان نرخ‌های سال قبل به خریداران واگذار شود، مشاوران املاک در تفهیم این موضوع به فروشندگان می‌توانند ایفای نقش کنند.


  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

طبق خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان بازار مسکن بعد از چهار سال رکود همچنان در خواب زمستانی به‌سر می برد و باوجود آنکه طی دو سال اخیر تلاش هایی مبنی بر کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی جهت رونق بخشیدن به بازار مسکن به کار گرفته شده اما به سبب قیمت بالای مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار این اقدامات کمکی به رونق بازار مسکن نکرده است.


آخرین گزارشات بانک مرکزی در حوزه مسکن حاکی از آن است که علی رغم کاهش معاملات،قیمت مسکن با رشد 7.7 درصدی در بازار مواجه شده است.


علیرضا خسروی کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان درباره علل افزایش قیمت مسکن در آذر ماه سال جاری طبق آمار بانک مرکزی، اظهار داشت: توقف ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی، نبود شفافیت در زمینه واگذاری زمین و ساخت مسکن از سوی دولت در کنار افزایش تقاضا از جمله مواردی است که قیمت مسکن را بالا می برد.


وی گفت: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن اگرچه در راستای بالا رفتن قدرت خرید خانوار صورت گرفت اما با توجه به اقساط سنگین و کاهش درآمد خانوار  تاثیر چندانی بر بازار ندارد.


این کارشناس مسکن با انتقاد از عدم اجرای طرح مسکن اجتماعی تصریح کرد: با وجود آنکه دولت سیاست مشخصی در بخش مسکن اعمال نکرده است لذا این امر می تواند تاثیر بسزایی در افزایش قیمت داشته باشد.



مشکلات اقتصادی عامل اصلی گرانی مسکن


همچنین محمد دامادی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، گفت:مشکلات اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، رکود حاکم بر بازار،نبود رونق اقتصادی و سیاست گذاری ناپایدار در حوزه مسکن فضا را به سمت و سویی کشانده که قیمت مسکن در بازار افزایش یابد.


وی افزود: وزارت راه وشهرسازی باید برنامه مدونی در جهت سامان دهی بازار مسکن داشته باشد.


دامادی اظهار داشت:  تسهیلات این حوزه باید به موقع تأمین شود، چرا که در شرایط فعلی افزایش تسهیلات  و همچینین کاهش نرخ سود نمی تواند اثر چندانی در افزایش معاملات داشته باشد.


این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی  با اشاره به اینکه پارامترهای مختلفی در نوسانات بازار مسکن دخیل است، تصریح کرد: علی رغم رکود حاکم بر بازار و کاهش ساخت و ساز به سبب افزایش تقاضای سالانه نرخ مسکن با رشد 7.7 درصدی در بازار روبرو شد.


استمرار رکود بازار مسکن نگران کننده است


همچنین محمد ابراهیم محبی کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان بیان کرد: طی چند سال اخیر رکود سنگین حاکم بر بازار موجب شد تا فشار سنگینی از باب افزایش قیمت اجاره بها به مستاجرین وارد شود .


این کارشناس مسکن با بیان اینکه دلالان عامل اصلی نوسانات قیمت مسکن هستند، گفت: با وجود نبود سیاست راهبردی در بخش مسکن، برخی گروه ها از جمله دلالان نقش تعیین کننده ای در نوسانات بازار مسکن دارند.


وی تصریح کرد: کاهش نرخ تسهیلات تنها زمانی می تواند رشد قیمت مسکن را به همراه داشته باشد که دریافت این تسهیلات با استقبال گسترده ای در بازار روبرو شود.


گفتنی است که استمرار رکود فعلی بازار مسکن نگران کننده است، چرا که درنهایت مردم باید آثار سو این امر را متحمل شوند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰


مسکن یک کالای موثر برای بهبود اقتصاد کشور و یک کالای اساسی برای هر خانوار محسوب می‌شود، اما در طول سه سال گذشته هیچ تحرکی برای خروج از رکود مسکن انجام نشده و همین امر دلیلی است تا انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاری خود را در این بخش محدود کنند.




شرایط فعلی که در قیمت مسکن مشاهده می‌شود، نمی‌تواند راهگشای مشکلات این بخش باشد. در اقتصاد ایران با رونق مسکن، موضوع اشتغال و رشد اقتصادی، روند بهبود را در پیش می‌گیرد، اما دولت فعلی با بهانه‌هایی مانند تکمیل مسکن مهر از هیچ طرحی رونمایی نکرد. در ابتدای فعالیت دولت یازدهم، موضوعاتی مانند مسکن اجتماعی، صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مسکن امید و افزایش تسهیلات نیز اعلام شد، اما هیچ‌کدام نتوانست به کمک خروج از رکود مسکن بیاید. در صندوق پس‌انداز مسکن، آورده فرد باید ۴۰ میلیون تومان باشد که یک‌سال نزد بانک بلوکه شود. اگر خواب پول و همچنین میزان سود ۸ درصد را در نظر بگیریم، باز هم به سود ۱۸ درصد خواهیم رسید که هزینه دریافت تسهیلات را برای خانوار‌ها سخت می‌کند. این درحالی است که بسیاری از خانوارها توانایی پرداخت چنین پولی را ندارند.




چندی پیش رئیس‌جمهور در گفت‌وگوی تلویزیونی خود با مردم، زمانی که به بخش مسکن رسید با دست خالی از آن عبور کرد و هیچ گزارش عملکرد مثبتی در این زمینه برای ارائه نداشت. به نظر می‌رسد یکی از ضعیف‌ترین حوزه‌های عملکردی دولت در بخش‌های اقتصادی، راه و شهرسازی است و سیاست‌های حمایتی نامشخص بوده و عملا غیرحمایتی تلقی می‌شود.




حال برخی بر این باورند که مسکن نباید دولتی شود، اما نباید فراموش کرد که دولت یک بازیگر اصلی در این بخش محسوب می‌شود. برنامه دولت در زمینه مسکن بسیار موثر خواهد بود، اما متاسفانه کاری انجام نشده است.




انبوه‌سازان بیشترین نقش را در ساخت مسکن دارند، اما به دلیل نبود شفافیت و همچنین برنامه نداشتن دولت دچار سردرگمی شدند. اگر قصد داریم تحرکی در بازار خرید و فروش مسکن ایجاد کنیم، باید تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضی ساخت مسکن اعطا کرد. اکنون زمین در قیمت تمام شده مسکن، بخش زیادی را به خود اختصاص می‌دهد و می‌توان برای این موضوع به بافت‌های فرسوده توجه داشته باشیم. هر شهری دارای بافت فرسوده بوده و دولت از آن غافل شده است. هزینه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به مراتب کمتر از ساخت در بخش‌های دیگر است، به این دلیل که هزینه‌های زیرساخت در بافت فرسوده وجود ندارد و قیمت تمام شده را نیز کنترل می‌کند./ به نقل از روزنامه جام جم




منبع: مسکن نیوز

  • مللک بان 24 مللک بان 24