ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

رونق بازار مسکن دست به دامان نرخ سود بانکی شد


بسیاری از کارشناسان معتقدند که کاهش نرخ سود بانکی در دراز مدت باعث رونق بازار مسکن می شود، اما در حال حاضر اجاره نشینان را با افزایش قیمت سرگرم کرده است.
به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، همزمان با اعلام کاهش نرخ سود بانکی تغییراتی محسوسی دراین بازار ایجاد شده است، به طوری که بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که این تغییرات خود می تواند بازار مسکن را دگرگون کند.اگر چه سال گذشته نیز تجربه کاهش نرخ سود بانکی راداشته ایم، اما به نظر می رسد با کاهش نرخ سود از ۱۸ درصد به ۱۵ درصد این بازار به خود بیاید و رنگ رونق را ببیند.با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام لازم الاجرا شدن ضوابط مربوط به نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته است، اما بررسی کارشناسان مشخص می کند نه تنها این تغییر در حجم معاملات مسکن اثرگذار است، بلکه بازار ساخت وساز را نیز دستخوش تغییر می کند.بررسی نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مشخص می کند، کاهش نرخ سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر می دهد.به عبارت دیگر، آنچه پیش بینی می شود از محل کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره بها رخ دهد، سخت شدن شرایط بازار اجاره برای مستاجران از بابت تغییر نسبت میان اجاره بهای ماهانه و مبلغ رهن است، نه از بابت افزایش مبلغ اجاره.تابستان سال ۹۵ بلافاصله بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی از ۱۸ به ۱۵ درصد، اوج کمیابی فایل های رهن کامل بود، اما این وضعیت در اواخر سال گذشته تغییر کرد. چراکه بانک ها به تدریج مسیر های قانونی متفاوتی نظیر استفاده از ظرفیت صندوق های زیرمجموعه خود، برای پرداخت سود بیشتر به سپرده گذاران پیدا کردند و این وضعیت موجب قدری افزایش در فایل های رهن کامل و نیز تعدیل نسبت اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه شد.دولت سعی دارد با کاهش نرخ سود بانکی بتواند بخش اقتصادی کشور را به سمت رونق هدایت کند که در این خصوص ابزار های بسیاری لازم است تا سایر بخش های کشور از جمله بازار مسکن تحت تاثیر قرار نگیرد.بسیاری از کارشناس در این خصوص معتقد هستند که کاهش نرخ سود بانکی در دراز مدت شاید در رونق گرفتن بازار مسکن اثر گذار باشد، اما در کوتاه مدت تنها در بازار اجاره تاثیر خواهد گذاشت که این اثر نیز تا حدودی به دلیل افزایش نرخ اجاره بها منفی است.
بازار اجاره دستخوش تغییر کاهش نرخ سود بانکی شد در همین راستا دامادی عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگارمسکن، با اشاره به اینکه کاهش نرخ سود بانکی به طور قطع در بازار مسکن تاثیر گذار است، گفت: یکی از بخش های که از این کاهش نرخ تاثیر می گیرد بازار اجاره است.وی درادامه افزود: با کاهش نرخ سود بازار اجاره و رهن دستخوش تغییر می شود و بسیاری از مالکان ترجیح می دهند به جای دریافت ودیعه و یا رهن کامل به سمت بازار اجاره حرکت کنند.عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: البته این کاهش می تواند در دراز مدت اثر گذاری خوبی داشته باشد، زیرا با افزایش میزان ساخت وساز و دریافت تسهیلات حرکت مستاجران به سمت خانه دار شدن رشد می کند.کاهش نرخ سود بانکی جاذبه ای برای سرمایه گذاران است 
همچنین مجیدکیان پور نایب رییس کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگار مسکن، با اشاره اینکه کاهش نرخ سود بانکی اثر مقطعی دارد، افزود: در بلند مدت کاهش نرخ سود بانکی می تواند کمک موثری به صنعت ساخت وساز کشور کند.
وی در ادامه افزود: با اجرای این طرح صنعت مسکن و نوسازی بافت های فرسوده می تواند در رونق بگیرد و جاذبه ای برای سرمایه گذاران در این بخش باشد.
کیان پور اظهار کرد: رونق این بازار نیازمند فراهم شدن زیر ساخت هاست و از سوی دیگر با رونق گرفتن این بازار زمینه برای رشد تولید ناخالص ملی ایجاد می شود.
قیمت اجاره ها ۲۰ درصد افزایش یافت 
 در همین خصوص عباسیان کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگارمسکن، با اشاره به اینکه کاهش نرخ سود بانکی زمینه ساز افزایش قیمت های اجاره در این بازار می شود گفت: بازار اجاره یکی از زود بازده ترین بازار ها در کشور است که بسیاری از سرمایه گذاران سعی می کنند سرمایه های خود را در این بازار به کار گیرند.
وی در ادامه افزود: بسیاری از سرمایه گذاران سعی می کنند با افزایش نرخ های اجاره بتوانند کاهش نرخ سود را جبران کنند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره بیشتر در واحد های کوچک متراژ و در مناطق مرکزی و جنوبی است، گفت: این مناطق به دلیل تراکم زیاد جمعیتی اثرپذیری بیشتری از افزایش قیمت خواهند داشت.این کارشناس مسکن اظهار کرد: در حال حاضر قیمت های اجاره در بازار مسکن به صورت متعارف بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته، اما با این  روند کاهش سود، قیمت ها بیش از ۲۰ درصد افزایش می یابد.
کاهش نرخ سود بانکی اگرچه یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی بهبود فضای ساخت وساز تلقی می شود، اما در عین حال یک عارضه برای بازار اجاره تلقی می شود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

 جزئیات و نحوه دریافت تسهیلات جدید جعاله مسکن


مسعود ایزدی اعلام کرد: براساس آنچه نیمه اردیبهشت امسال، در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، سقف تسهیلات جعاله مسکن قابل پرداخت توسط بانک مسکن، از۱۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
 
ایزدی افزود: مطابق دستورالعمل تدوین شده در بانک مسکن برای نحوه پرداخت تسهیلات ۲۰میلیون تومانی جعاله، این تسهیلات جدید، ‌ صرفاً به کسانی که قصد خرید آپارتمان با استفاده از تسهیلات خرید بانک مسکن را داشته باشند، تعلق می گیرد.
 
وی تصریح کرد: مشتریان تسهیلات جعاله مسکن، ‌ دو دسته هستند. دسته اول، افرادی که به قصد تکمیل قدرت خرید مسکن، علاوه بر دریافت تسهیلات خرید مسکن، ‌ تسهیلات جعاله نیز از بانک دریافت می کنند و دسته دوم نیز شامل افرادی می¬شود که از تسهیلات جعاله، ‌ برای پوشش هزینه های تعمیر و بازسازی آپارتمان خود، استفاده می کنند. بر این اساس، سقف تسهیلات جعاله قابل پرداخت به دسته اول، ۲۰ میلیون تومان تعیین شده است و برای دسته دوم متقاضیان این نوع تسهیلات نیز، ‌ سقف تسهیلات جعاله، حداکثر ۱۰ میلیون تومان است.
 
ایزدی همچنین در تشریح نکته کلیدی دستورالعمل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن، ‌ گفت: شعب بانک مسکن در سراسر کشور، آمادگی دارند تسهیلات جدید جعاله مسکن را تا پایان شهریور امسال، ‌ به متقاضیان پرداخت کنند.
 
بر این اساس اعطای تسهیلات جعاله تا سقف ۲۰ میلیون تومان به متقاضیانی که تا پایان شهریورماه سال جاری همزمان با تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن (اعم از انفرادی و زوجین) به تشکیل و تکمیل پرونده اقدام کنند، با ارایه انواع وثایق قابل قبول بانک وفق ضوابط و مقررات موضوعه امکان پذیر است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تاثیر نرخ سود بر کاهش آپارتمان‌های رهن کامل


در حالی که بررسی فایل‌های عرضه شده در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر، حاکی از افزایش نسبی آپارتمان‌های رهن کامل در بازار املاک استیجاری است،  گروهی از مستاجران معتقدند در عمل فایل‌های رهن کامل متناسب با بودجه آنها در بازار نایاب بوده و این وضعیت را نوعی تناقض در بازار اجاره آپارتمان می‌دانند.
بررسی موتورهای جست‌وجوی معتبر املاک ایران و نیز آگهی‌های مکتوب روزنامه‌ها موید افزایش فایل‌های رهن کامل در بازار نسبت به مدت مشابه سال گذشته است اما این وضعیت به معنای بازگشت به شرایط بازار اجاره آپارتمان در بهار و تابستان 944 و قبل‌تر از آن نیست. در واقع تعداد موجرانی که آپارتمان خود را در قالب رهن کامل اجاره می‌دهند همچنان از تابستان 94 کمتر است اما نسبت به تابستان سال 95 که نرخ سود بانکی کاهش یافت و به دنبال آن آپارتمان رهن کامل تقریبا نایاب شد، افزایش یافته است. به گزارش دنیای اقتصاد، از سوی دیگر بررسی دقیق‌تر فایل‌های رهن کامل حاکی است، آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت حداقل 100مترمربع به ویژه آن دسته از آپارتمان‌هایی که در مناطق نسبتا گران تهران قرار گرفته‌اند، بیشتر با شرایط رهن کامل در بازار اجاره فایل شده‌اند. این موقعیت از یکسو ناشی از این است که مالکان آپارتمان‌های میان متراژ 70 تا 90 مترمربعی، عمدتا موجرانی هستند که روی درآمد ناشی از اجاره ماهانه ملک خود برای گذران زندگی حساب کرده‌اند. این گروه که می‌توان از آنها با عنوان «موجران مصرفی» یاد کرد، اغلب فعالیت اقتصادی مطمئن و پرسودی سراغ ندارند تا از مبلغ ودیعه برای درآمدزایی استفاده کنند و ترجیح می‌دهند وزن قابل قبولی از اجاره نهایی را به‌صورت اجاره‌بهای ماهانه دریافت کنند.
این در حالی است که موجران آپارتمان‌های بزرگ متراژ، لوکس و واقع شده در مناطق گران‌تر پایتخت، با توجه به اینکه می‌توانند مبلغ ودیعه آپارتمان خود را معادل مترمربعی 5/ 1 تا 2 میلیون تومان تعیین کنند – که البته در برخی مناطق تهران و در مورد برخی املاک لوکس این مبلغ تا مترمربعی 3 میلیون تومان نیز پیشنهاد شده است – عملا می‌توانند از نقدینگی رهن کامل آپارتمان خود به شکل بهتری استفاده کنند چراکه بسیاری از بانک‌ها با وجود اعلام نرخ رسمی سود بانکی معادل 15 درصد، برای سپرده‌های کلان بیش از 100 میلیون تومان، سودهای بالاتری پرداخت می‌کنند که بعضا بیش از 21 درصد است. از این رو عمده فایل‌های رهن کامل قابل مشاهده در این گروه از آپارتمان‌ها است.
بنا به اظهار مستاجرانی که این روزها مشغول جست‌وجوی فایل‌های بازار اجاره هستند، گزینه‌های رهن کامل در مورد آپارتمان‌های میان متراژ عمدتا مربوط به آپارتمان‌های کهنه‌ساز و بعضا کلنگی با سن بنای دست‌کم 15 تا 20 ساله است که قاعدتا برای برخی از مستاجران مطلوبیت کمتری دارد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

 بازگشت رونق به بازار مسکن


معاون اقتصادی بانک مرکزی با اشاره به اینکه بخش مسکن به تدریج در حال بازگشت به رونق غیرتورمی است، بیان داشت: نظام بانکی از سیاست‌های رونق بخشی مسکن حمایت می‌کند.
پیمان قربانی، با اشاره به اینکه مسکن یکی از بخش های مهم اقتصاد ایران است، گفت: در چند سال اخیر شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی تلاش کرده اند کمک ها و مساعدت های لازم را داشته باشند، در این بخش چند ابزار را معرفی کرده ایم که یکی از این موارد موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن بوده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایبنا، معاون اقتصادی بانک مرکزی انتشار اوراق بهادار رهنی را راهکار دیگری در این زمینه برشمرد و افزود: در عین حال، بحث کاهش نرخ سود نیز دنبال شد و در حال حاضر نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن تک رقمی است و این نرخ برای صندوق جوانان ۹ درصد و برای صندوق یکم در بافت های فرسوده ۸ درصد،‌ نرخ عادی ۹.۵ درصد و برای سایرین نیز ۱۱ درصد است.
قربانی ادامه داد: بنابراین نرخ های ترجیحی از طریق تقویت منابع مالی به کار گرفته شد و امهال ۷ ساله تسهیلات مسکن مهر نیز انجام شد تا منابع بازگشتی آن بتواند در صندوق پس انداز یکم به کار گرفته شود و بتوان تسهیلات دهی کرد.
وی افزود: نسبت سپرده قانونی این صندوق نیز به ۲ درصد کاهش یافته ؛ همچنین افزایش سقف تسهیلات نیز انجام شد که ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین بوده و تا ۸۰ میلیون تومان نیز تسهیلات فردی پیش بینی شد. در عین حال، نیز تا ۲۰ میلیون تومان برای مسکن روستایی در نظر گرفته شد.
این مقام مسئول در بانک مرکزی بیان داشت: بخش مسکن به واسطه سیاست های غیراصولی از گذشته با یک عدم تعادلی همراه بوده و بازگشت آن به روال عادی اندکی زمان خواهد بُرد.
به گفته قربانی، لازم است تحلیل درستی نیز داده شود که در هر شهر و بخش آیا مشکل عرضه وجود دارد و یا تقاضا؟ ما باید بتوانیم سیاست های درستی را طراحی کنیم. با این وجود، رویه ای که طی سال های گذشته دنبال شده این بوده که دوره رونق بخش مسکن در حال بازگشت به شیوه غیرتورمی است.
معاون اقتصادی بانک مرکزی تصریح کرد: طبق آمار و ارقام سال گذشته با وجود اینکه در تهران رشد منفی بوده ولی در سطح کشور تعداد پروانه های ساخت رشد داشته که نشان می دهد سرمایه گذاری در حال تقویت است. در حوزه معاملات نیز در سال ۹۴ هم رشد قیمت منفی بود و هم تعداد معاملات ولی در سال گذشته رشد در هر دو بخش مثبت شد.
وی خاطرنشان کرد: اما با وجود اینکه رشد بخش مسکن مثبت شده ولی قوت آن به میزانی که مدنظر است، نیست و در سال جاری نیز بانک مرکزی و نظام بانکی برنامه ریزی خواهد کرد که در قالب آن اهداف کلان بتواند حداکثر کمک را به بخش مسکن داشته باشد ولی باید به این موضوع نیز توجه کرد که تحریک بخش مسکن تنها بخش تسهیلات نیست و اقدامات بسیار دیگری نیز در قالب بهبود فضای کسب و کار، تسهیل پروانه های ساختمانی و محرک هایی که می تواند از جانب شهرداری ها و سایر ارگان های ذیربط هم صورت گیرد نیز موثر است.
این مقام مسئول در بانک مرکزی افزود: نهایتا وزارت راه و شهرسازی در این زمینه هر پیشنهادی داشته باشد که جنبه تامین مالی داشته باشد در حد مقدورات بیشترین مساعدت را خواهیم داشت و در مجموع می توانم بگویم که به عقیده محافل سیاست گذاری و فعالان این بخش، ‌افق مسکن مثبت است.
یادآور می شود، شورای پول و اعتبار در جلسه سه شنبه هفته گذشته بخشنامه جدیدی را برای رونق بخش مسکن به تصویب رساند که طی روزهای آتی اجرایی می شود.
میرمحمدصادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در توضیح این بخشنامه تسهیلات گفته است: این تسهیلات برخی صرفاً به زوجین، برخی به افراد و بخشی نیز به سپرده گذاران تعلق می گیرد. پیش از این متقاضیان می توانستند با خرید «اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» برای شهر تهران تا سقف ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات بهره مند شوند اما براساس مصوبه اخیر شورا مقرر شد در کنار آن می تواند برای متقاضیان به صورت انفرادی تا سقف ۱۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تعلق گیرد.
وی در ادامه افزود: بر این اساس و برای نمونه افراد می‌توانند با خرید اوراق در تهران تا سقف ۷۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. این سقف برای زوجین پیش از این ۱۰۰ میلیون تومان بود که با مصوبه شب گذشته شورای پول و  اعتبار، ۲۰ میلیون تومان بدون سپرده تصویب شد که با احتساب این موارد برای شهر تهران ۱۲۰ میلیون تومان، ۱۰۰ میلیون تومان برای مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و برای سایر مناطق شهری ۸۰ میلیون تسهیلات با خرید اوراق و بخشی بدون سپرده گذاری نزد بانک مسکن در نظر گرفته شده است.
 این مقام مسئول بانک مرکزی از موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده خبر داد و گفت: در جلسه اخیر شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده از ۱۰ میلیون تومان به ۲۰ میلیون تومان موافقت شد که بر این اساس افراد می توانند در کنار بهره مندی از سایر تسهیلات، تسهیلات جعاله را نیز دریافت کنند. پیش از این سقف در نظر گرفته شده برای تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان بود که با امکان فعلی متقاضیان می توانند علاوه بر سقف ۶۰ میلیون تومان نسبت به دریافت ۲۰ میلیون تومان جعاله نیز اقدام کنند و مجموعاً تا سقف ۸۰ میلیون تومان از این تسهیلات بهره مند می شوند.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی افزایش سقف تسهیلات مسکن بدون سپرده برای زوجین را موجب افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها دانست و اظهار کرد: پیش از این تسهیلات بدون سپرده ای که توسط بانک های تجاری و مسکن به زوجین تعلق می گرفت ۶۰ میلیون روی یک پلاک ثبتی در تهران بود، اما با مصوبه شب گذشته زوجین در تهران می توانند بدون سپرده تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان روی یک پلاک ثبتی تسهیلات دریافت کنند. لازم به ذکر است در این باره عمر ملک شرط نیست. علاوه بر این زوجین در تهران می توانند با استفاده از تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله بدون سپرده تا سقف ۱۲۰ میلیون تومان از بانک های تجاری تسهیلات دریافت کنند.
وی درخصوص نرخ سود تسهیلات مورد نظر گفت: هر یک از این موارد دارای نرخ سود شورای پول و اعتبار خاص خود است، بر این اساس در حال حاضر نرخ سود سپرده گذاری تعهدی از ۸.۵ تا ۱۲ درصد، نرخ سود اوراق ۱۷.۵ درصد و نرخ آزاد بدون سپرده ۱۸ درصد است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

خوش‌بینی بازار مسکن به تحول


رکود چند ساله اخیر در بازار ساخت‌وساز و مسکن باعث شده بیشتر مردم به‌خصوص جوانان و مستاجران با دیدن تیترهای روزنامه‌ها در مورد مسکن کنجکاو شده و نگاهی متفاوت به این مبحث داشته باشند.
 مسوولان نیز گاهی با ارائه راهکارهای متفاوت، هیزم جدیدی را روانه آتش سرد بازار مسکن می‌کنند. بازاری که بعد از چند سال به علت کاهش عرضه و تقاضا به‌سختی نفس می‌کشد و منتظر جرقه‌های پرقدرت‌تری است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، اگرچه برخی از مسوولان معتقدند، رونق در بازار مسکن، ساخت‌وساز و اقتصاد کشور با 3 نشانه، افزایش خرید املاک کلنگی (براساس آمارهای بانک مرکزی سهم فروش املاک کلنگی از معاملات ماهانه مسکن در تهران از 5 درصد در اوایل سال 95 به حدود 10درصد در اسفند ماه رسید و دو برابر شد)، افزایش خریدوفروش فلزات و کاشی و سرامیک (براساس آمارهای ارائه ‌شده در هر ماه حدود یک درصد افزایش معاملات در بخش فلزات و فولاد و در ماه‌های پایانی 52 درصد رشد در بخش معاملات کاشی و سرامیک داشته اینکه در این خصوص کارشناسان معتقدند سازندگان به دنبال تکمیل پروژه‌های نیمه‌ساز خود هستند تا هر چه سریع‌تر به بازار ساخت‌وساز ارائه دهند) و در نهایت عدم رشد منفی پروانه‌های ساخت‌وساز(گزارش بانک مرکزی، رشد منفی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌های مناطق شهری در کل کشور بعد از ماه‌های پیاپی در آذر 95 متوقف ‌شده است) به بخش ساخت‌وساز برگشته است؛ اما به نظر می‌رسد این نشانه‌ها پررنگ و قابل ملموس نشده باشد.
به‌ هر حال، سال 96 در بخش مسکن با عوامل تاثیرگذار همیشگی یعنی تورم، نرخ سود بانکی، نقدینگی‌ها و عامل مقطعی انتخابات ریاست‌جمهوری همراه شده که به نظر می‌رسد، بازار مسکن را همانند چند سال اخیر دچار سردرگمی و تحلیل‌های مقطعی کند.
 آمارها چه می‌گویند؟
براساس آمارهای ارائه ‌شده توسط بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در 11ماهه منتهی به بهمن‌ ماه سال 1395 نسبت به مدت مشابه خود در سال 94 با رشد 605 درصدی برخوردار شد که این موضوع می‌تواند بیانگر رونق بسیار نامحسوس در کشور باشد. در ادامه همین آمار می‌توان دریافت به نسبت رشد معاملات اندکی قیمت هر مترمربع با رشد اندکی روبه‌رو شده است. با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت هرگز نباید فکر کنیم با رکودهای پی‌درپی شاهد کاهش‌ها قیمت‌های مسکن خواهیم بود زیرا درحال حاضر به دلیل همین موضوع برخی از خریداران بالقوه به امید کاهش بیشتر قیمت مسکن دست نگه داشتند.
 قوی‌ترین عامل بیرونی اثرگذار
 با مراجعه به دفتر معاملات املاک در اطراف سیدخندان و در گفت‌وگو با مدیر، مشاور و مباشر یک بنگاه واسطه‌گری به تحلیل میدانی جالبی درخصوص قوی‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن رسیدیم.  بیشتر مشاوران این دفتر واسطه‌گری اظهار کردند: بزرگ‌ترین مانع کنونی عدم مراجعه مردم برای خرید، برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری است. آنها در این خصوص گفتند: با توجه به اینکه اوضاع مبهم و غبارآلودی درخصوص انتخابات بر کل جامعه وارد شده مردم از مراجعه حضوری به دفاتر املاک حذر کرده و درخواست‌های خود را روزانه و از طریق تلفن پیگیری می‌کنند؛ و دور را دور بازار مسکن را رصد کرده و زیر ذره‌بین دارند.
کارکنان همین دفتر در خصوص گزینه دوم این اثرگذاری عنوان کردند: بسیاری از مردم به علت نرخ سودهای بی‌دردسر و البته قابل ‌قبول حاضر به تغییر نوع سرمایه‌گذاری خود نیستند. به همین دلیل بازار مسکن یکی از مراجعان سرمایه‌گذاری خود را ازدست‌داده است. در ادامه همین گفت‌وگو، این عده نرخ بازدهی بازارهای رقیب را قوی‌ترین گزینه سوم و تاثیرگذار برای عدم حضور مردم برای خرید مسکن می‌دانند و در این خصوص متذکر شدند: نگاهی به بازدهی سود بازارهای موازی بیانگر این موضوع است که بازار مسکن طی سال‌های 94 و 95 دارای رشد منفی بوده است.
اما جلال محمدی، مدیر این دفتر واسطه‌گری گزینه آخر را در نرخ تورم دانست و در این باره گفت: مردم به‌خوبی بازی تورم و قیمت‌های مسکن را می‌دانند و در این خصوص معتقد هستند تا زمانی که نرخ تورم کاهش محسوسی داشته باشد، قیمت مسکن در کشور افزایش پیدا نمی‌کند بنابراین دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری می‌توانند با حوصله و در زمان مطلوب‌تری گزینه‌های خرید خود را پیگیری کنند.
 چشم‌انداز 2 فصل آینده ملک
چشم‌انداز بازار ملک در دو فصل آینده چگونه است؟ برای پاسخ به این پرسش،  با مراجعه به دفتر مشاور املاک دیگری در اطراف خیابان شریعتی، دریافتیم که به اعتقاد بسیاری از مشاوران این دفتر، ‌بازار مسکن از انتهای سال 95 وارد فاز پیش رونق شده و این روند در ادامه سال جاری تداوم خواهد شد.  در همین زمینه، مسعود احمدی، مباشر املاک همین دفتر با بیان اینکه به نظر بنده در ماه‌های آتی شاهد افزایش تشدید پیش رونق در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: به علت ورود متقاضیان صندوق یکم در نیمه دوم سال 96 شاهد تشدید پیش رونق خواهیم بود.  اما در این ‌بین برخی از مشاوران این دفتر معتقدند: بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری شاهد ورود به فاز رونق واقعی خواهیم شد زیرا تاکنون رونق اساسی و قابل‌ لمسی در این خصوص بازار مسکن مشاهده نشده است.
 همچنین جواد محبی، مدیر همین املاک با بیان اینکه در کنار موارد گفته‌ شده، بنده انتظار کمرنگی هم برای بازگشت رکود دارم ،گفت: اگرچه این مورد درصد بسیار کوچکی است اما اگر شاهد موفقیت‌های اقتصادی، سیاسی و اجتماعی مطلوبی در سال 96 نباشیم، می‌توانیم در انتظار بازگشت رکود سال 94 نیز باشیم.
 قیمت مسکن تا نیمه سال
آینده قیمت مسکن نیز یکی از شاخص‌های مهم است. برای جویا شدن نظر فعالان بازار مسکن به میدان پالیزی تهران رفتیم. مشاوران املاک در اطراف میدان پالیزی بابیان اینکه به طور یقین قیمت مسکن تا 6 ماهه نخست سال 96 نوسانی حداکثری به‌ اندازه تورم خواهد داشت، گفتند: به نظر می‌رسد، پیش‌بینی ثبات قیمت کمرنگ‌تر از رشد به‌اندازه تورم باشد.
در ادامه این گفت‌وگو، مباشر این دفتر با اعتقاد به اینکه ما دیگر شاهد کاهش قیمت مسکن و نوسان بیش از نرخ تورم نخواهیم بود، اظهار کرد: اگر مصرفی‌کننده‌یی در انتظار کاهش قیمت و سازنده‌یی در انتظار افزایش قیمت است باید هر چه سریع‌تر در پیش‌بینی خود تجدیدنظری داشته باشد زیرا مسکن تحمل افزایش و کاهش قیمت بیش از این را ندارد.
بابایی، مدیر این دفتر نیز گفت: روال طبیعی بازار مورد نظر همواره به این شکل بوده که مسکن در زمان رونق با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شده اما به دلیل قیمت‌های بالا و عدم توانایی خرید ما دیگر شاهد رشد قیمت مسکن نخواهیم بود.
همین مشاوران درخصوص نحوه اثرگذاری انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار ملک نیز معتقدند: بازار ملک بعد از انتخابات با کاهش موقتی معاملات روبه‌رو خواهد شد بعد از آن شاهد افزایش معاملات مسکن خواهیم بود.  اما مباشر این دفتر گفت: بدون تردید انتخابات آتی هیچ تاثیری در میزان افزایش معاملات نخواهد داشت زیرا افزایش معاملات وابستگی شدیدی به فاکتورهای متعدد اقتصادی و اجتماعی دارد.
 نوع سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی
مدیر یک آژانس واسطه‌گری در محدوده هفت‌تیر نیز در پاسخ به این سوال که به نظر شما غالب سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 96 بر چه مبنایی است؟ گفت: بدون تردید در سال‌های آتی باید سرمایه‌گذاری به سمت آپارتمان‌های مصرفی برای دهک‌های متوسط پیش برود زیرا توانایی و بودجه مردم به‌شدت افت کرده است.
حمیدرضا حسنی گفت: در بخش دیگر باید ساخت‌وساز مخصوص کم‌درآمدها شکل بگیرد اما این مورد وابستگی شدیدی به حضور دولت دارد. بنابراین اگر بعد از انتخابات همین چیدمان وزارت راه و شهرسازی وجود داشته باشد بدون تردید مشارکت در مسکن اجتماعی برد خوبی برای سازندگان خواهد داشت.   در همین زمینه مباشر این آژانس واسطه‌گری گفت: شاید مال‌سازی و ساخت آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت در سال‌های گذشته از رونق خوبی برخوردار بودند اما درحال حاضر ساخت این موارد باید به‌نوعی به فراموشی سپرده شوند زیرا به‌واسطه بازگشت طولانی سرمایه اولیه سودی عاید سرمایه‌گذاران نخواهد داشت.
 راهکار اورژانسی برای رونق بخشی
برای پیگیری موضوع «راهکارهای اورژانسی» به‌سراغ یک مشاور املاک در اطراف طالقانی رفتیم. حامدی، مدیر این آژانس گفت: شاید در وهله کنونی بهترین اقدام برای کاهش دوران رکود مسکن کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی باشد.
وی گفت: به‌ واسطه همین موضوع بسیاری از سرمایه گذران بازگشت دوباره به سمت بازار ساخت‌وساز و مسکن خواهند داشت.
در ادامه مباشر این آژانس نیز گفت: در گام بعدی باید دولت تدابیر موثری برای تقویت تسهیلات مسکن در نظر بگیرد؛ زیرا در اوضاع کنونی میزان نرخ سود بانکی و سقف تسهیلات هیچ همخوانی با واقعیت بازار کنونی ندارد. در گام‌های بعدی باید فروشنده‌ها به دنبال نرخ‌گذاری منطقی و از تبانی با سوداگران برحذر باشند زیرا مردم قدرت و توان خرید بالاتر از قیمت‌های کنونی را ندارند. این مباشر راهکار نهایی را راه‌اندازی لیزینگ مسکن دانست و گفت: لیزینگ مسکن می‌تواند راهکاری مناسب برای خانه‌دار کردن بخش مصرفی باشد.
 چشم‌انداز ساخت‌ و ساز
 همچنین در ادامه همین مباحث جعفری مدیر آژانس واسطه‌گری در اطراف خیابان بهار شیراز با بیان اینکه باید دولت مشوق‌های مطلوبی را به بخش ساخت‌وساز سرمایه‌گذار اعطا کند، گفت: نرخ بهره‌های طولانی و کم می‌تواند سازندگان حرفه‌یی را به شغل اصلی خود بازگرداند. درحال حاضر بسیاری از سازندگان عرصه تولید را رها کرده و وارد بازارهای موازی‌ شده‌اندکه هیچ تخصصی در آن ندارند.
در همین زمینه همکار این مدیر آژانس گفت: توجه به بخش ساخت‌وساز رشد مثبت تیراژ ساخت را به دنبال دارد و در این صورت می‌توان گفت فاصله عرضه و تقاضا زیادتر شده و متقاضیان قدرت چانه‌زنی بیشتر پیدا می‌کنند. وی گفت: به‌ هر حال در سال 96 شاهد تداوم روند بهبود بازار و در برخی موارد شاهد رشد مثبت نیز خواهیم بود.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

2.5 میلیون خانه خالی از کجا آمد؟


آمار مناقشه‌برانگیز از تعداد خانه‌های خالی که آخرین روزهای سال گذشته در قالب اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 منتشر شد، واکنش کارشناسان و فعالان بازار مسکن در «چهار سطح» مختلف را برانگیخته است.
رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های 90 تا 95، هم‌اکنون منجر به ارائه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاست گذاران بخش مسکن با وضعیت فعلی خانه‌های خالی شده است. با این حال، صاحبنظران بازار مسکن معتقدند «پادزهر» خانه‌های خالی می‌تواند در قالب اجرای  «دو فرمول مصرفی» برای رساندن تعداد واحدهای خالی از سکنه در هر استان به سطح «متعارف»، تعریف شود؛به این معنا که سیاست‌گذار بخش مسکن برای کاهش حجم متورم بازار خانه‌های خالی و رساندن آنها به سطح متعارف، باید ضمن پرهیز از ارائه نسخه واحد برای همه استان‌ها، مجموعه‌ای از راهکارها متناسب با نوع و حجم خانه‌های خالی در مناطق مختلف کشور را طراحی و اجرا کند. به گزارش دنیای اقتصاد، هم‌اکنون ویژگی‌ها و حجم خانه‌های خالی در هریک از استان‌های کشور متفاوت است و از این‌رو لازم است سیاست‌گذار بخش مسکن در مواجهه با این واحدها از یک «نسخه ترکیبی» و در عین حال محلی، برای کاهش تورم در بازار واحدهای خالی از سکنه در هر استان، استفاده کند. آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران از تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سال 95 هم‌اکنون درحالی به یکی از موضوعات مناقشه‌برانگیز میان کارشناسان، فعالان و صاحبنظران حوزه مسکن تبدیل شده است که فضای کارشناسی حوزه مسکن در روزهای اخیر 4 سطح متفاوت از نحوه واکنش با این واحدها را تجربه می‌کند.
مرکز آمار ایران در آخرین روزهای سال گذشته، با اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال‌95 از افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه از یک‌میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 5877 هزار واحد در سال 95 معادل 5/ 55 درصد رشد، خبر داد. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی-90 تا 95- با 18 درصد رشد از 21 میلیون و600 هزار واحد به 24 میلیون و  400 هزار واحد رسیده است. موضوع افزایش 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی از سکنه تنها در فاصله 5 سال در حالی طی روزهای اخیر به‌عنوان آماری مناقشه‌برانگیز مورد بحث در فضای کارشناسی بازار مسکن قرار گرفته است که از سوی دیگر، کارشناسان، فعالان و صاحبنظران بازار مسکن از یک زاویه دیگر نیز به موضوع خانه‌های خالی واکنش نشان داده‌اند.
برآوردهای کارشناسی از تازه‌ترین آمار رسمی از وضعیت خانه‌های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 حاکی است اگرچه تعداد کل واحدهای مسکونی با احتساب خانه‌های خالی، معادل یک میلیون و 200 هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست و نشان‌دهنده سبقت عرضه مسکن به تقاضای واحدهای مسکونی است، اما هم‌اکنون تعداد کل واحدهای در حال استفاده (مابه‌التفاوت تعداد کل واحدهای مسکونی با تعداد خانه‌های خالی) معادل یک میلیون و چهارصد هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارها است؛به این معنا که هم‌اکنون بازار مسکن با کمبود یک میلیون و400 هزار خانه مصرفی و در حال استفاده در بازار مواجه است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج می‌برد که می‌تواند از انحراف سرمایه‌های ساختمانی و حبس آنها در خانه‌های خالی از سکنه نشات گرفته باشد.
 
مناقشه 4 سطحی درباره خانه‌های خالی
بررسی‌ها از دیدگاه‌های موجود در فضای کارشناسی حوزه مسکن درخصوص تازه‌ترین آمار ارائه شده از حجم خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد در حال‌حاضر کارشناسان وفعالان حوزه مسکن در 4 سطح مختلف به آمارهای ارائه‌شده از خانه‌های خالی واکنش نشان می‌دهند. در سطح اول، بخشی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن با «شبهه وارد کردن به آمار ارائه شده از حجم فعلی خانه‌های خالی در کشور»، نسبت به صحت این آمار اعلام شک کرده‌اند و معتقدند آمار 2 میلیون و 600 هزار واحدی خانه‌های خالی نمی‌تواند آمار درستی باشد؛ضمن اینکه عنوان می‌شود مرکز آمار از چه معیاری برای «شناسایی»، «سنجش» و «شمارش» خانه‌های خالی استفاده کرده است؟بخشی دیگر از این کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین این سوال را مطرح می‌کنند که آیا مراجع دیگری به غیر از مرکز آمار وجود دارد که برای صحت‌سنجی این آمار، تعداد خانه‌های خالی را به‌صورت مجدد شمارش کند؟
بررسی‌ها درباره این سطح از واکنش کارشناسی –شبهه در آمار خانه‌های خالی-نشان می‌دهد که مرکز آمار ایران در سال 85، برای اولین‌بار به سفارش وزارت مسکن وقت شاخص خانه‌های خالی را به لیست سوالات ماموران سرشماری اضافه کرد؛طوری‌که تاکنون سه آمار جامع از تعداد خانه‌های خالی در قالب سرشماری‌های انجام شده در سال‌های 85، 90 و 95، توسط مرکز آمار استخراج و اعلام شده است.به این معنی که آنچه هم‌اکنون در قالب آمار سال 95 از تعداد خانه‌های خالی کشور اعلام شده، «سومین» تجربه آمارگیری از تعداد خانه‌های خالی است. براساس آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران در سال 91 درباره نحوه سنجش و استخراج آمار خانه‌های خالی مربوط به سرشماری سال 90  اعلام کرده بود می‌توان درخصوص «نحوه شناسایی و شمارش تعداد خانه‌های خالی» پاسخ روشن داد.
بر این اساس، معیار مرکز آمار برای اطلاق خانه خالی به یک واحد مسکونی علاوه بر اینکه به یک‌سری اطلاعات «تقریبی» ماموران سرشماری قبل از شروع آمارگیری وابسته است، بر «احراز عدم سکونت خانوار در آن واحد مسکونی» نیز تعریف شده است.به این معنی که ماموران سرشماری صرفا پارامتر «عدم پاسخگویی» ساکنان یک واحد مسکونی به سوالات سرشماری را که می‌تواند ناشی از «عدم حضور ساکنان» آن واحد در زمان مراجعه ماموران باشد، ملاک خالی بودن واحد مسکونی قرار نداده‌اند؛ بلکه خانه‌هایی در فهرست خانه‌های خالی در سرشماری قرار گرفته و جزو واحدهای خالی از سکنه محسوب می‌شوند که از نظر مرکز آمار اثبات شده باشد خانواری در این واحدها ساکن نیست و واحد به رغم آنکه قابل سکونت است (نیمه‌کاره نیست) اما به‌طور کلی خالی از سکنه است.
مطابق آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران پیش‌تر اعلام کرده بود در جریان سرشماری نفوس و مسکن، نتایج اولیه ماموران سرشماری درباره تعداد خانه‌های خالی از سکنه، از چندین رده نظارتی شامل مامور بازرسی، بازبین، کارشناس بازبین زیر نظر کارشناس اجرایی عبور می‌کند ضمن اینکه مرکز آمار معتقد است استناد به قبض آب و برق برای صحت خالی بودن واحدهای مسکونی از نظر «تکنیک آماری» روش درستی نیست. در دومین سطح واکنش کارشناسی به آمار خانه‌های خالی، کارشناسان و فعالان بازار مسکن به دنبال «کسب اطلاعات حداقلی از آمار خانه‌های خالی» هستند؛ این کارشناسان و فعالان بازار مسکن عدم دسترسی به اطلاعات «جزئی» از «مکان دقیق» و «مشخصات روشن» واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به معنای «وجود نقص» در اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه می‌دانند.
 
6 طبقه‌بندی از واحدهای خالی
بررسی‌هادرباره این واکنش کارشناسی نشان می‌دهد خانه‌های خالی عمدتا در 6 نوع طبقه‌بندی می‌شوند؛ اولین نوع خانه‌های خالی مربوط به «حجم متعارف واحدهای خالی از سکنه» است که خالی بودن آنها «نیاز طبیعی» بازار ملک محسوب می‌شود؛ صاحبنظران بخش مسکن معتقدند باید حدود «5 درصد» از «موجودی کل مسکن» در هر منطقه، شهر یا کشور برای «پاسخ به نیاز جابه‌جایی خریداران مسکن یا مستاجران» خالی از سکنه باشد تا امکان نقل و انتقال در بازار ملک در جریان معاملات مسکن فراهم شود.بنابراین بخشی از خانه‌های خالی، آپارتمان‌هایی است که در نوبت «فروش» یا «اجاره» قرار دارند یا به تازگی «تخلیه» شده‌اند. نوع دوم خانه‌های خالی بخشی از واحدهای مسکونی را شامل می‌شود که در نتیجه نبود «تقاضای موثر برای خرید مسکن» ناشی از رکود تقاضا یا سرکوب تقاضا خالی مانده‌اند.در سال‌های 90 تا 92 به دلیل عدم افزایش وام خرید، سرکوب تقاضا اتفاق افتاد و در سه سال اخیر، رکود معاملات مسکن بروز کرد. نوع سوم، «واحدهای لوکس و بزرگ متراژ»ی را در بر می‌گیرد که ویژگی‌ها، قیمت، متراژ و سایر مشخصات آنها با «جنس تقاضای مصرفی» در بازار مسکن «متضاد» است. در شهر تهران در فاصله سال‌های 90 تا 92، معادل 50 درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، مربوط به شمال شهر بوده یعنی مناطقی که سهم آنها در معاملات مسکن نسبت به سایر مناطق (به ویژه مناطق معمولی و مصرفی پایتخت) ناچیز است. نوع چهارم واحدهای خالی از سکنه بخشی از واحدهای «مسکن مهر» است؛ با توجه به اعلام مسوولان، در حال حاضر حدود 30 درصد از 500هزار واحد مسکن مهر ساخته شده در شهرهای جدید به‌عنوان بخشی از کل 2 میلیون واحد مسکن مهر، خالی از سکنه است.با این توضیح که شهرهای جدید عمدتا در 7 استانی قرار دارند که 7 کلانشهر کشور در این استان‌ها قرار دارند؛ براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 هم‌اکنون 57 درصد خانه‌های خالی کل کشور در این 7 استان قرار دارد. به عبارت دیگر شهرهای جدید که هم‌اکنون حدود 30 درصد از واحدهای مسکن مهر در آنها خالی از سکنه است در استان‌هایی قرار دارند که بیش از نیمی از خانه‌های خالی در این استان‌ها واقع شده است. بنابراین رابطه معناداری بین آپارتمان‌های 99‌ساله بدون استفاده و آمار خانه‌های خالی می‌تواند وجود داشته باشد.
از آنجا که 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران شناسایی شده است آنچه سهم مسکن مهر از خانه‌های خالی استان تهران را به‌صورت تقریبی مشخص می‌کند آماری است که معاون شرکت عمران شهرهای جدید در این باره اعلام می‌کند؛ این مقام مسوول دیروز اعلام کرد: در جریان تحقیقات به عمل آمده از سوی شرکت عمران شهرهای جدید در یک نمونه‌گیری محدود در شهر جدید پرند، مشخص شد 60 درصد از واحدهای مسکن مهر تحویل داده شده به متقاضیان، خالی از سکنه است؛ در پرند بیش از 40 هزار واحد از مجموع حدود 70 هزار واحد مسکن مهر در این شهر جدید به متقاضیان تحویل داده شده است.
نوع پنجم خانه‌های خالی، «خانه‌های دوم» خانوارهای دهک‌های بالای درآمدی جامعه است که بخشی از ویلاهای موجود در شهرهای شمالی یا اطراف کلانشهرها نیز در همین گروه قرار دارد. این واحدها یا ویلاها معمولا به‌صورت «فصلی» از سوی مالکان مورد استفاده قرار می‌گیرد و سکونت دائمی در آنها وجود ندارد. ششمین نوع از خانه‌های خالی نیز خانه‌هایی هستند که مالکان آنها، این واحدها را با هدف «کسب سود بلندمدت ناشی از رشد قیمت مسکن»، بدون استفاده و به‌صورت خالی رها کرده‌اند. صاحب‌نظران درباره این نوع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه معتقدند معمولا در زمان رکود معاملات مسکن و کاهش قیمت واحدهای مسکونی تعداد این نوع خانه‌ها افزایش می‌یابد.
 
اختلاف نظر در شناسایی علت
سومین سطح از واکنش به آمار خانه‌های خالی به وجود «اختلاف نظر در تجزیه و تحلیل علت رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی» مربوط می‌شود؛ گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن «مازاد عرضه» را به‌عنوان علت اصلی افزایش تعداد خانه‌های خالی معرفی می‌کنند این در حالی است که برخی دیگر معتقدند «رکود تقاضا» عامل اصلی افزایش تعداد خانه‌های خالی طی 5 سال گذشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به انواع 6 گانه خانه‌های خالی، دو علت مطرح شده از سوی کارشناسان به نوعی منشأ شکل‌گیری بخشی از بازار خانه‌های خالی است؛ اما در کل علل جامع را می‌توان در این باره مورد بررسی قرار داد.
اولین علت به «شکل غلط بخشی از ساخت‌وسازها ناشی از خطای سرمایه‌گذاران ساختمانی» برمی‌گردد که باعث شده بخش قابل‌توجهی از سرمایه گذاران ساختمانی، سرمایه‌های خود را به بخشی از بازار مسکن وارد کنند که از «کشش لازم برای فروش» برخوردار نیستند؛ همین شکل غلط عرضه و سرمایه‌گذاری موجب شده بخش‌هایی از بازار مسکن با مازاد عرضه مواجه شود که این موضوع در بازار واحدهای مسکونی«لوکس» به وضوح قابل مشاهده است. علت دوم به «سرکوب تقاضای مصرفی خرید مسکن» در سال‌های 90 تا 92 تحت تاثیر «عدم افزایش سقف وام خرید مسکن» برمی گردد. «رکود تقاضا» در فاصله سال‌های 93 تا 95 ناشی از رکود معاملات و دوره تخلیه حباب قیمت مسکن عامل سومی است که در این زمینه قابل ذکر است.
چهارمین علت به «عدم سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن» از جانب «دولت‌ها و شهرداران وقت» مربوط می‌شود که نتوانستند مسیر صحیح سرمایه‌گذاری ساختمانی را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دهند. صاحبنظران بخش مسکن معتقدند از اواسط دهه 80 همزمان با رشد درآمدهای نفتی اشتباه سیاست گذار اقتصادی در انعکاس یک علامت غلط به بازار سرمایه‌گذاری ملک منجر به بروز خطا در سرمایه‌گذاری و رواج یک تصور غلط شد؛ مبنی بر اینکه بازار مسکن به‌خصوص ساخت‌وسازهای لوکس، بازاری جذاب، سود ده و کم ریسک است؛ در نتیجه این خطای سرمایه‌گذاری و عدم اصلاح آن در سال‌های بعد، عرضه این واحدها از سطح تقاضای آن، افزایش یافت. همزمان با این خطای سرمایه‌گذاری، پنجمین علت به عدم نظارت سیاست گذار پولی بر فعالیت بانک‌ها و سرمایه‌گذاری‌های آنان در ساخت و سازهای لوکس و پرداخت تسهیلات به این ساخت‌وسازها بر می‌گردد که منجر به افزایش ساخت واحدهای غیرمصرفی و در نتیجه افزایش تعداد خانه‌های خالی شد. این در حالی است که هم‌اکنون بخشی از خانه‌های خالی معلول رکود تقاضا در بازار مسکن است اما خود چالش خانه‌های خالی از سوی دیگر بخشی از علت رکود ساختمانی طی سه سال اخیر محسوب می‌شود. سطح چهارم واکنش کارشناسان مسکن به آمار خانه‌های خالی به «عدم تفاهم در شناسایی راهکارهای مشخص و مورد توافق در فضای کارشناسی» درباره نحوه مواجهه با خانه‌های خالی برمی‌گردد؛ هم‌اکنون راهکارهای ارائه شده در این زمینه به‌صورت «پراکنده» و بعضا «کم اثر» مطرح می‌شود.
 
بررسی‌ها نشان می‌دهد تصفیه بازار مسکن از خانه‌های خالی تا حد کاهش آمار این واحدها به سطح متعارف 5 درصد(نیاز متعارف و طبیعی بازار مسکن به وجود 5 درصد واحدهای خالی از سکنه) به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ به این معنی که راهکارهای تک نسخه‌ای برای مواجهه و رساندن تعداد خانه‌های خالی به سطح متعارف جوابگو نخواهد بود و باید متناسب با اینکه خانه‌های خالی در هر استان چه ویژگی ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان به‌صورت بومی تهیه و اجرا شود. تعداد خانه‌های خالی باید حداقل به یک میلیون و 300 هزار واحد کاهش یابد. پادزهر خانه‌های خالی در قالب این نسخه ترکیبی در قالب «دو فرمول» قابل اجرا است؛ هرچند اجرای این نسخه ترکیبی در وهله اول و قبل از هر اقدامی نیازمند تامین «پیش‌شرط» است.
از آنجا که در همه گزارش‌های مرکز آمار از تعداد خانه‌های خالی(سرشماری‌های سال‌های 85، 90 و 95)، علت خالی بودن این خانه‌ها مورد پرسش قرار نگرفته و مشخص نیست، در نتیجه سیاست‌گذار بخش مسکن در وهله اول باید در هر استان به خصوص استان‌هایی که کلان شهرها و شهرهای بزرگ در آنها واقع‌اند، علت خالی بودن واحدها را شناسایی کند؛ به این معنی که باید «اطلاعات تکمیلی» از خانه‌های خالی در مناطق مختلف استخراج شود. در وهله دوم لازم است متناسب با وضعیت بازار خانه‌های خالی در هر استان، «راهکار محلی» تعریف شود و به اجرا در بیاید. این اقدام می‌تواند در قالب دو فرمول حالت اجرایی به خود بگیرد؛ از جمله آنکه قانون مصوب اخذ مالیات از خانه‌های خالی به اجرا در بیاید که البته این راهکار با توجه به عدم راه‌اندازی «سامانه اطلاعاتی املاک» برای شناسایی خانه‌های خالی، در حال حاضر امکان‌پذیر نیست؛ ضمن اینکه تجربه دهه‌های گذشته از این شیوه برخورد با خانه‌های خالی نشان می‌دهد در این روش «فرار مالیاتی» می‌تواند برنامه مصرفی شدن این خانه‌ها را با شکست مواجه کند. با این حال، «واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی» به‌عنوان راهکار کلیدی در یک نوع رایج مالیات شهری می‌تواند تا حد زیادی منجر به کاهش حجم خانه‌های خالی شود؛ در حال حاضر عوارض نوسازی املاک مسکونی (دریافتی از سوی شهرداری) بسیار ناچیز است و نسبت قابل قبولی با قیمت مسکن ندارد، با واقعی شدن این نرخ، هزینه خالی نگه داشتن واحدها افزایش می‌یابد و با افزایش این هزینه توجیه اقتصادی خانه‌های خالی برای مالکان از بین رفته و در نتیجه می‌توان انتظار داشت که حجم زیادی از این واحدها به بازار مصرف تزریق شوند. دومین راهکار کارشناسی برای کاهش حجم خانه‌های خالی به سطح متعارف، «تقویت قدرت خرید مسکن به‌صورت هدفمند» برای «متقاضیان مصرفی» است. زمانی که قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌صورت هدفمند و تنها برای پاسخ به نیاز گروه‌های متوسط درآمدی به مسکن تقویت شود دغدغه کارشناسان و مسوولان از بابت افزایش شدید قیمت مسکن در نتیجه افزایش سطح و حجم تسهیلات خرید ملک نیز از بین می‌رود و در عین حال حجم قابل ملاحظه‌ای از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز به بازار مصرف وارد می‌شوند. برای این راهکار نیز لازم است تمام فرمول‌ها در سطح استانی و محلی تعریف شوند؛ به‌عنوان مثال، لازم است در شهرهایی که حجم خانه‌های خالی مناسب و تقاضای مصرفی در آنها زیاد است با افزایش حجم و سقف تسهیلات خرید ملک برای متقاضیان مصرفی، تعداد واحدهای خالی به نفع بازار مصرف کاهش یابد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

 بازار مسکن در انتظار نیمه دوم سال 96


بسیاری انتظار داشتند که رکود بخش مسکن در سال 95 به خط پایان برسد و رونق به این بازار برگردد اما این اتفاق نیفتاد.
سال 95 چهارمین سال رکود ادامه‌دار بازار مسکن بود رکودی که پیش‌بینی تحولات بازار مسکن را پیش گذشته تبدیل به دغدغه فعالان این بازار و متقاضیان مسکن کرده است.  آمارها این رکود را به‌خوبی ترسیم می‌کند آمار بانک مرکزی از رشد بخش مسکن در نیمه اول سال 95 حاکی از رشد منفی 13 درصدی در مقایسه با سال قبل است. مرکز آمار ایران هم این رشد را منفی دانسته و اما با رقمی متفاوت از بانک مرکزی یعنی 9.7درصد.  بخش مسکن در اقتصاد برای بیش از نیم‌قرن در کنار صنعت خودرو بزرگ‌ترین بخش اشتغال‌آفرین کشور بوده و بیشترین سهم را از تولید ناخالص داخلی را داشته است، اما امروز این سهم و نقش بسیار کمرنگ شده به‌نحوی‌که سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی از 5 درصد در سال 90 به 8 درصد در سال 91 رسیده بود در سال 955 نه‌تنها بیشتر نشده بلکه افت کرده و به 7 درصد رسیده است.
 96 سال ساخت املاک متراژ کوچک
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در همین رابطه، احسان علوی، عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه به نظر می‌رسد سال جدید سال تغییر رویه ساخت‌وساز باشد، گفت: در طی سال‌های اخیر اکثر املاک بلوکه‌شده مربوط به املاک لوکس و مربوط به شمال کلان‌شهرها است؛ بنابراین نتوانسته نقش مثبتی در کاهش میزان تقاضا ایفا کند.
علوی افزود: به نظر می‌رسد اکثر سازندگان به این نتیجه رسیدند که دست از ساخت‌وساز سوداگرانه بردارند و به سمت ساخت مسکن متراژ پایین حرکت کنند؛ زیرا با این تدبیر با یک تیر دو هدف عرضه و تقاضا را نشانه می‌روند.
نماینده مردم سنندج، دیواندره و کامیاران گفت: بدون تردید چهار سال رکود باعث شد بسیاری از سازندگان و مالکان از خواب خرگوشی بیدار شده و به دنبال ساخت و ارائه مسکن ارزان‌قیمت، اصلاح بافت‌های فرسوده، مسکن استیجاری و املاک کاملاً مصرفی باشند.
علوی با بیان اینکه طبق آمارهای ارائه‌شده 51 درصد از تعداد املاک معامله‌شده در سال 95 مربوط به متراژهای زیر 80 متر بوده است، اظهار کرد: البته اکثر افرادی که توانسته‌اند این املاک را تهیه کنند به‌اندازه‌یی از توانایی مالی برخوردار بودند که توانسته‌اند نرخ سود بانکی را پرداخت کنند؛ بنابراین برای افزایش تعداد خریداران این املاک بانک‌ها باید در نرخ سودهای خود تجدیدنظر جدی داشته باشند.
این عضو کمیسیون عمران کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس‌انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود برای خرید مسکن دانست و تصریح کرد: بانک می‌توانند با ارائه وام‌های طولانی‌مدت با نرخ سود متعادل گام‌های اساسی در خانه‌دار کردن مردم بردارند.
این عضو کمیسیون با انتقاد از رویه بانک‌ها گفت: متاسفانه جامعه کنونی ما با طنزهای تلخ مختلفی در اقتصاد روبه‌رو است یکی از این وقایع تلخ حضور غیر موثر و سوداگرانه بانک‌ها در کشور است. در تمام جهان بانک‌ها، خادمین ملت و تصریح‌کننده و یاری‌دهنده اقشار ناتوان و کم‌توان جامعه محسوب می‌شوند؛ اما این ارگان‌ها در کشور ما به‌قدری بزرگ و حجیم‌شده‌اند که خدا را بنده نیستند و برای رسیدن به اهداف سوداگرانه خود به هیچ‌کس رحم نمی‌کنند.
وی گفت: اگر بانک‌ها دوستان واقعی مردم باشند می‌توانند با ارتقای بازار رهن و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت اثر مطلوبی برای جامعه داشته باشند. اما متاسفانه به دلیل نبود یارانه، نبود منابع و نرخ‌های بالای سود بانکی دریافت تسهیلات 5 میلیونی برای بسیاری از مردم به یک آرزو مبدل شده است.
علوی گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد بسیار از سازندگان دست از ساخت املاک لوکس برداشته و به دنبال ارزان‌سازی رفته‌اند این مورد در کنار ورود جدی خانه اولی‌ها حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال 96 دارد.
 کوتاهی دست مردم از منابع بانکی
این نماینده مجلس بابیان اینکه بخش مسکن برای توسعه، نیازمند تسهیلات با سقف و شرایط است تاکید کرد: متاسفانه جامعه کنونی ما دچار تناقض شدید شده است. اگر بانک‌ها منابعی برای ارائه تسهیلات کلان و بلندمدت ندارند پس این املاک لاکچری و لوکس از چه منابعی حاصل می‌شود؟ پس باید گفت بانک‌ها با کمبود منابع جدی روبرو نیستند بلکه حاضر نیستند منابع خود را در اختیار کسانی بگذارند که جز افراد متوسط جامعه هستند. این در حالی است که طی سال‌های اخیر مقدار قابل‌توجهی از منابع بانکی و سرمایه‌ها به ساخت واحدهای مسکونی لوکس و ساخت‌وسازهای تجاری اختصاص‌یافته است. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایه‌یی بالغ ‌بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.
وی تاکید کرد: بالا بودن نرخ سود سپرده‌گذاری، بی‌رغبتی سرمایه‌گذاران برای ورود به مسکن، فقدان برنامه‌ریزی جامع مسکنی، جذاب نبودن طرح‌های مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده و عدم پیگیری جدی طرح مسکن اجتماعی باعث شده است رکود مسکن به بحران تبدیل شود.
 ارائه تسهیلات کافی نیست
همچنین شهرام غراوی، عضو کمیسون عمران مجلس دهم با بیان اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن به زمان خروج از رکود خود نزدیک شده است، در تایید سخنانش گفت: با توجه به ارائه تسهیلات مختلف در بخش مسکن به نظر می‌رسد اقدامات مطلوبی در این بخش اجرایی شود.
شهرام غراوی  گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند منکر تاثیرات عمیق و اساسی بازار مسکن بر اقتصاد کلان شود. بنابراین لازم است دولت و مسوولان بهترین راهکارها را برای خروج از رکود به کار بگیرند.
عضو هیات‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان گلستان گفت: ارائه تسهیلات صرف، نمی‌تواند از وخامت رکود مسکن بکاهد. بنابراین باید مسوولان نگاه جامع‌تری به بخش ساخت‌وساز و ارائه تشویق‌های ثمربخش، داشته باشند. بطورکلی توازن عرضه و تقاضا نخستین راهکار برای نجات‌بخش مسکن است.
وی با بیان اینکه ارائه تسهیلات متنوع خرید مسکن خوب است اما کافی نیست، اظهار کرد: اگرچه نظام بانکی کشور تسهیلات متعددی را به بخش مسکن نسبت داده است؛ اما متاسفانه به علت عدم گستردگی و فراگیری تاکنون نتوانسته جوابگوی مناسبی برای تمام اقشار جامعه باشد. نرخ سود بالا، بوروکراسی‌های اداری سخت و فرمول‌های نرخ بهره پیچیده ازجمله موانع هستند که تنوع این وام‌ها را زیر سوال می‌برند.
وی با بیان اینکه نظام بانکی باید ارائه خدمات مالی مرتبط با اقشار کم‌درآمد و میان درآمدی جامعه را تسهیل کند، تصریح کرد: آمارها بیانگر این موضوع است که متاسفانه این تسهیلات نتوانسته کارکرد مطلوبی برای اقشار و دهک‌های فاقد خانه داشته باشد.
این نماینده مردم در مجلس دهم درباره وضعیت بازار مسکن در سال 96 گفت: هرچند همچنان رکود در اقتصاد و بخش مسکن حاکم است، اما در سالی که گذشت کمی بخش مسکن رونق گرفت و از حالت رکود عمیق می‌توان گفت خارج شد؛ بنابراین به نظر می‌رسد سال 96 روی خوشی به مسکن نشان دهد.
 شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن
در همین زمینه، باقرمیلانی، کارشناس مسکن نیز همسو با اظهارات شهرام غراوی عضو کمیسیون عمران مجلس بر این باور است که باید تدابیر محکمی برای افزایش ساخت‌وساز در نظر گرفته شود، زیرا کاهش حجم پروانه‌های ساختمانی بیانگر کاهش تولید درسال 96 نیز خواهد بود.
میلانی  گفت: بین عرضه و تقاضا شکاف عظیمی رخ‌داده بنابراین مسوولان باید با ایجاد مشوق‌های عملیاتی و موثر بخش تولید را هیجانی کرده و وارد بازار ساخت‌وساز کنند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادرشده است. این رقم در سال 95 اندکی بیش از سال 94 بوده اما به نظر می‌رسد نتواند جبران مافات سال گذشته را کند. به‌هرحال اگر بخش کوچکی از این پروانه‌های ساختمانی صادرشده سال 95 در سال 96 به بازار مسکن عرضه شود اوضاع مناسب‌تری نسبت به سال گذشته خواهیم داشت.
میلانی با بیان اینکه جداسازی بخش مسکن سال 96 به دو دوره قبل از انتخابات و بعد از انتخابات در مقطع زمانی کوتاه‌مدت تحلیل نادرستی است، گفت: بدون تردید در این فاصله زمانی بسیار کوتاه مسکن دچار حرکت جدی نخواهد شد. مگر اینکه مردم به‌واسطه شایعه واسطه گران هجوم جدی بر بازار خرید داشته باشند که این امر نیز به علت عدم توانایی کافی تحلیل کاملاً غیرواقع است.
این کارشناس بازار مسکن گفت: اگر معاملات مسکن همخوانی مناسبی با نرخ تورم داشته باشد به نظر می‌رسد رشد و قیمت معاملات فراتر از تورم نبوده و رقمی در حدود 10 تا 15درصد داشته باشد.  میلانی درعین‌حال برای معاملات مسکن در سال جاری رونق توأم با کنترل قیمت‌ها پیش‌بینی می‌کند و براین باور است که با توجه به تحقیقات صورت گرفته به نظرمی رسد که سال آینده عرصه معاملات مسکن در فضای رونق باشد اما درعین‌حال این رونق به‌گونه‌یی است که توأم با افزایش قیمت‌ها بالا نخواهد بود.
 سرمایه‌گذاری در کدام بخش مسکن؟
وی در پاسخ به این سوال که در حال حاضر به نظر شما سرمایه‌گذاری در چه بخشی از مسکن برای سازندگان و متقاضیان پرسود است، گفت: بطورکلی به نظر می‌رسد بازار کنونی تمایلی به ساخت و عرضه متراژهای بالا، واحدهای تجاری نداشته باشد. بنابراین بهترین گزینه پرسود برای طرف سازنده تولید املاک نقلی خواهد بود.
میلانی در خصوص بخش تقاضا نیز گفت: طی سال اخیر سود پرحاشیه املاک کنار رفته و بسیار منطقی شده است. متقاضیان سرمایه‌یی مسکن باید بدانند دیگر سرمایه‌گذاری در مسکن به‌هیچ‌عنوان سود سرشاری ندارد. بنابراین اگر وضعیت کنونی مناسب خریداران مصرفی و به ضرر خریداران سرمایه‌یی است؛ اما اگر افرادی سرمایه‌های سرگردان داشته و به دنبال پس‌انداز و سودهای کلان هستند باید به دنبال تولید املاک استیجاری باشد؛ و اگر در این بخش نمی‌توانند تخصصی وارد شوند به دنبال تولید در بخش‌های دیگر باشند.
 حذف غیرمتخصص‌ها از ساخت و ساز
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که به نظر می‌رسد کاهش تورم زمان مناسبی را برای تولیدکنندگان مسکن ایجاد نکرده است، گفت: متاسفانه مفهوم تورم در کشور ما به معنای واقعی خود استنباط نمی‌شود. چند سال قبل که تورم بسیار بالابود هر تولیدکننده حرفه‌یی و غیرحرفه‌یی وارد عرصه تولید شد و ازآنجایی‌که تولیدات خود شامل تورم می‌شود و در نهایت سودی را به همراه داشت غیرحرفه‌یی بودن موسس یا تولید‌کننده شرکت، کارخانه یا مسکن به چشم نمی‌آمد اما در شرایط کنونی که تورم بسیار اندک است تولیدکننده‌های غیر حرفه‌یی عرصه را رها کرده و میدان را به متخصصین سپرده‌اند در یک کلام، در حال حاضر در تمام عرصه‌های اقتصادی تولید‌کنندگان واقعی مانده اند؛ بنابراین می‌توان گفت کاهش تورم موقعیت حساسی را برای تولیدات اقتصادی به‌خصوص مسکن ایجاد کرده است. به‌واسطه همین کاهش تورم است که دست بسیاری از غیرمتخصص‌ها از بازار مسکن کوتاه شده است.  وی درنهایت گفت: بدون تردید در این برهه زمانی انتظار سودآوری کلان در بخش مسکن اندیشه‌یی بسیار نابخردانه است.
 دوران طلایی در انتظار نیمه دوم سال 96
در عین حال، حمید قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان اینکه به نظر می‌رسد سال 96 زمان به ثمر رسیدن تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم باشد گفت: تازه‌ترین آمارها بیانگر این موضوع است که خانه اولی‌ها تازه‌واردان بازار مسکن در سال 96 هستند. این حجم تقاضای قطعی که رقمی در حدود 10درصد است می‌تواند اثرگذاری مطلوبی را بر بازار کهنه نفس مسکن داشته باشد.
قاضی زاهدی  اظهار کرد: اگرچه افزایش 10 درصدی معاملات مسکن نمی‌تواند شوک بزرگی به این بازار وارد کند اما می‌تواند تکانه‌های مطلوبی را به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ وارد کند؛ بنابراین با قاطعیت می‌توان گفت یکی از پرفروش‌ترین متراژهای سال 96 همین دو گزینه باشد.
وی با اعتقاد به اینکه با بازگشت سرمایه سازندگان ساخت‌وساز در این دو مساحت روبه افزایش خواهد بود گفت: بر اساس آمارها طی 19ماه حدود 144 هزار خانه اولی، به عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت‌نام کرده‌اند که هجوم این عده می‌تواند اثرگذاری مطلوبی برای افزایش تعداد معاملات خواهد داشت.
 ورود قطعی خریداران مصرفی به بازار
قاضی زاهدی گفت: اگرچه این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال 96 شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال 96، عمدتا از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های 94 و 95 سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل‌توجهی تقاضای قطعی روبرو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن –حداقل 10 درصد- را رقم خواهد زد.  وی با بیان اینکه متقاضیان خانه اولی‌های ثبت نامی نیمه دوم سال 94 مهم‌ترین گروه برای ارتقای وضیعت معاملات محسوب می‌شوند، تاکید کرد: سپرده‌گذاران سال 95 نیز اوایل سال 97 وارد بازار معاملات خواهند شد. ازاین‌رو انتظار می‌رود شاهد رونق نسبی معاملات مسکن در سال 96 و 97 باشیم.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بر اساس همین آمارها می‌توان بطورقطع عنوان کرد که نیمه دوم سال 96 پررونق‌تر از نیمه اول خواهد بود. زیرا تعداد ثبت‌نام‌های تسهیلات خانه اولی در سال 95 بیشتر از سال 94 بوده و با احتساب یک فرجه زمانی یک سال و نیمه، شش‌ماهه دوم سال 96 دوران نسبتا طلایی در بخش مسکن خواهد بود. بطورکلی حجم معاملات مسکن حاصل از هجوم خانه اولی در تهران در نیمه دوم 3 برابر و در کل کشور 2 برابر نیمه اول 96 خواهد بود.
وی درنهایت خاطرنشان کرد: اگرچه رکود سنگین بازار مسکن با این تعداد معاملات رونق جدی نداشته باشد اما به نظر می‌رسد این فعالیت بانکی باوجود نرخ سود بانکی بالا موثرترین گام در خصوص بهبود اوضاع مسکن در طی چند سال اخیر باشد. در حال حاضر بیشتر فعالیت‌ها و طرح‌های خام و ناپخته ارائه‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی با شکست روبرو شده و نتوانسته پاسخگوی مناسبی برای بخش تقاضا باشد.
 بازار جذاب سال ۹۶؟
به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصاد، بازاری مناسب و جذاب برای سرمایه‌گذاری است که فاقد ریسک‌پذیری بالا باشد. در حال حاضر جامعه کنونی ایران با چهار بازار بورس، مسکن، ارز و بازار بدهی مواجه است. که هر کدام به اقتضای شرایط ریسک وریسک‌پذیری بالایی دارند.
 در خصوص نخستین گزینه سرمایه‌گذاری یعنی بورس بایدگفت، این بازار به دلیل تابعیت کامل از سیاست‌های داخلی و خارجی و داشتن ریسک‌پذیری بالا بازار مناسبی برای غیر حرفه‌ای‌ها نخواهد بود. بنابراین به توصیه این کارشناسان اگر جز کسانی هستید که به‌واسطه شایعات یا هدایت دوستان خود وارد عرصه بورس می‌شود، باید قبل از سرمایه گذرای در این بازار پرریسک اطلاعات کافی در خصوص اثرپذیری و ریسک‌های مقطعی و طولانی‌مدت آن کسب کنید.
به‌هرحال به نظر می‌رسد، این بازار در مقابل بازار بدهی جذابیت مطلوبی نداشته باشد. چراکه وقتی در بازار بدهی نرخ بدون ریسک نزدیک به ۲۵ درصد باشد عملاً دوره بازگشت سرمایه، سرمایه‌گذاران از طریق سود بدون ریسک نزدیک به ۴ سال است درحالی که نرخ بازگشت سرمایه با توجه به نسبت P/E متوسط بازار در حال حاضر ۷,۳ سال است.
در عین حال، به گفته برخی کارشناسان مسکن، بازار ملک در سال 96 تابع شرایط تورمی خواهد بود؛ بنابراین برای تحلیل شرایط تورمی سال جدید دو سناریو از سوی این کارشناسان بیان‌شده، سناریو اول شامل ناتوانی دولت و بانک مرکزی در عدم کنترل دقیق و صحیح تورم است. در این سناریو، دولت برای جبران کسری بودجه خود از بانک مرکزی استقراض می‌کند. با استقراض از بانک مرکزی، به تورم تا سطح کمتر از ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. گذر زمان به‌وضوح نشان داده بین قیمت مسکن و تورم رابطه تنگاتنگی وجود دارد. البته به گفته بسیاری از کارشناسان اگر شرایط افزایش قیمتی هم برای مسکن حاصل شود این بازار، بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری نیست زیرا این نکته را نباید فراموش کرد که بازگشت اصل‌وفرع سرمایه از طریق سرمایه‌گذاری مسکن بسیار طولانی‌تر از بازارهای موازی دیگراست و به نظر می‌رسد بازگشت سرمایه از طریق بازارهای دیگر مانند بازار بدهی سریع‌تر شکل بگیرد؛ اما سناریو دوم که تداوم تورم تک رقمی است، باعث خواهد شد بازار مسکن رشد بالایی نداشته باشد و بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود. درهرحال کارشناسان امر معتقدند اگر افرادی به دنبال سرمایه اندوزی بدون تنش و بی‌دغدغه هستند، نباید روی بازار مسکن حساب باز کنند.  در این شرایط آیا بازار ارز، بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری لحاظ می‌شود؟ در این خصوص باید گفت اقدامات کنترلی قیمت ارز در چند سال اخیر بیانگر این موضوع است که دولت سعی دارد افزایش نرخ ارز را نزدیک به رقمی در حدود 8 و 10درصد نگه دارد این رقم که تابعی از سیاست بانک مرکزی است سعی دارد نرخ ارز را به‌صورت شناور و متناسب با تورم ایران و امریکا حفظ کند. بنابراین به نظر می‌رسد رشد 8 تا 10 درصدی نرخ ارز نتواند بازار مناسب و جذابی برای سرمایه‌گذاران لحاظ شود.
در ثانی این نکته نباید فراموش کرد که این بازار دارای ریسک و خطرپذیری بالایی است. به نظر می‌رسد به دلیل عدم شفافیت در اقتصاد کشور دوری کردن از بازارهای پر ریسک و کم بازده به سود افراد سرمایه‌گذار باشد.
در همین حال، به عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصادی بهترین و جذاب‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری در سال 96 بازار بدهی است. این بازار که در نظر اغلب افراد بسیار ناشناخته و نیازمند بررسی‌های بیشتری است. بازار اوراق قرضه که همچنین بانام بازار درآمد نیز شناخته می‌شود، بازار مالی است که در آن مشارکت‌کنندگان می‌توانند قرض جدید منتشر کنند که به نام بازار اولیه شناخته می‌شود، یا می‌توانند اوراق بهادار بدهی، معمولاً به شکل اوراق قرضه خریدوفروش کنند که به نام بازار ثانویه شناخته می‌شود. هدف اصلی بازار اوراق قرضه مهیاکردن مکانیزمی برای تامین سرمایه بلندمدت دولت و بخش خصوصی است.  نرخ‌های بهره در حال حاضر در اسناد خزانه اسلامی و اوراق دولتی به بالاتر از ۲۵ درصد برسد و نرخ بهره بانکی در شعب بانک جهت عموم سرمایه‌گذاران به بالای ۲۰درصد بازگردد و دوره بازگشت سرمایه از طریق سرمایه‌گذاری در ابزار با درآمد ثابت نزدیک به ۴ سال باشد. اگر ریسک سپرده‌گذاری در بانک‌های پر ریسک را نادیده بگیریم و از آن دوری‌کنیم به اعتقاد کارشناسان اقتصادی بازار بدهی قابلیت این را دارد که به عنوان جذاب‌ترین بازار سرمایه‌گذاری وبه عنوان مسیر نهایی برای سرمایه‌های سرگردان در سال 1396 لحاظ شود؛ و به نظر می‌رسد در این بازار اسناد خزانه اسلامی مطلوب‌ترین گزینه باشد.
در خصوص سپرده‌گذاری در بانک نیز باید گفت اگرچه طی سال‌های اخیر بانک‌ها به‌واسطه سرمایه‌گذاری‌های سهامداران سود مطلوبی را به سرمایه گذاران پرداخت می‌کردند اما به دلیل انباشت زیان‌های متعدد و کاهش منابع مالی بانک‌ها سرمایه‌گذاری در بانک‌ها نیز موضوع جذابی برای سال 96 لحاظ نمی‌شود. به عقیده کارشناسان اگر شما از آن دسته افرادی هستید که به دنبال سود‌های کلان نسبت به سرمایه‌های سرگردان خود هستید این گزینه به هیچ عنوان نمی‌تواند انتظارات شما را برآورده کند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، یک واحد آپارتمان 100 متری در محدوده حکیمیه ، شهرک والفجر ، بلوار نور، با قیمت390 میلیون تومان معامله می شود.


  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

اقتصاد آنلاین: آنچه در زیر می‌آید جدول قیمت معاملات ملک انجام شده آپارتمان‌هایی در تهران طی اسفند ماه 95 است که می توان با 150 میلیون تومان خرید.لازم به ذکراست که این ارقام مربوط به اعلام سامانه اطلاعات بازار املاک ایران می باشد:



  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

اقتصاد آنلاین: آنچه در زیر می‌آید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در شرق تهران طی اسفند ماه 95 می‌باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه اطلاعات بازار املاک ایران می‌باشد:


  • مللک بان 24 مللک بان 24