ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۳۳ مطلب در شهریور ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

هدف تک‌رقمی شدن سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها چیست؟


احتمال استقبال از تسهیلات با نرخ سود معادل 9.5 در مناطق غیرفرسوده و هشت درصد در مناطق فرسوده چقدر است؟
احتمال استقبال از تسهیلات با نرخ سود معادل 9.5 در مناطق غیرفرسوده و هشت درصد در مناطق فرسوده چقدر است؟ آیا با اتخاذ سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات می‌توان انتظار داشت بازار مسکن رونق یابد؟ در مجموع آیا سیاست تک‌رقمی کردن سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها سیاست درستی است؟ آیا وجود چنین طرحی به خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها کمک می‌کند؟
نرخ سود تسهیلات برای مسکن‌اولی‌ها بعد از 25 سال تک‌رقمی شد. محمدهاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن گفته است: «پس از سال 1369 هیچ‌گاه نرخ سود تسهیلات مسکن تک‌رقمی نبوده است.» هشتم شهریورماه بود که خبر خوش تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات از سوی رئیس‌جمهور به خانه‌اولی‌ها ابلاغ شد. تصمیمی که به تازگی از سوی شورای پول و اعتبار گرفته شد تا شاید تاثیری در رابطه با خروج از رکود بخش مسکن داشته باشد و موجب رونق در بخش مسکن و در نهایت اقتصاد کشور شود. در این راستا حتی دولت یازدهم برنامه و سیاست‌های بسیاری برای رونق در این بخش به کار گرفت و تسهیلات متنوعی را برای ساخت و ساز و خرید در بازار مسکن معرفی کرد. صندوق پس‌انداز مسکن یکم که در خردادماه سال 1394 رونمایی شد، یکی از این تسهیلات است که برای خانه‌اولی‌ها به اجرا درآمد.
گرچه به گفته عده‌ای از کارشناسان در بازار مسکن در آن زمان، شرایط بازپرداخت تسهیلات این صندوق سخت بود و نیازمندان واقعی مسکن نمی‌توانستند از آن بهره‌مند شوند، اما رفته‌رفته شرایطی مهیا شد که متقاضیان بتوانند به آسانی به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند و بازپرداخت قابل توجیه‌تری داشته باشند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، به هر حال این شرایط با کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، برای متقاضیان هموارتر شد. بنابراین به نظر می‌رسد موضوع اصلاح نرخ سود تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها که تاکنون طی سه مرحله صورت گرفته است، راهی باشد تا جذابیت برای استفاده از تسهیلات مسکن را افزایش دهد. این نرخ در دو مرحله از 14 درصد به 9.5 درصد کاهش یافته است و امید می‌رود که مورد اقبال متقاضیان در راستای خانه‌دار شدن قرار بگیرد.
همچنین علاوه بر کاهش نرخ سود تسهیلات برای مسکن‌اولی‌ها، این نرخ برای دریافت تسهیلات در مناطق فرسوده با هدف نوسازی و بهسازی این بافت‌ها نیز، کاهش یافته است. از این‌رو به منظور تشویق متقاضیان به خرید و ساخت‌وساز در مناطق فرسوده، این نرخ به هشت درصد رسیده است. البته در این راستا مدیرعامل بانک مسکن گفته است: «در حالی که شرط دریافت وام از محل صندوق یکم مسکن که سقف مبلغ آن به 160 میلیون تومان می‌رسد، خانه‌اولی بودن و استفاده نکردن از تسهیلات دولتی است، این شرط برای خرید مسکن در بافت‌های فرسوده حذف شده است.»
 به هر حال افراد بسیاری امید دارند با اجرای این مصوبه بخش مسکن که مدت‌هاست در دوران رکود به سر می‌برد، رنگ و بویی تازه بگیرد. حال جای سوال است احتمال استقبال از این تسهیلات با نرخ سود معادل 9.5 در مناطق غیرفرسوده و هشت درصد در مناطق فرسوده چقدر است؟ آیا با اتخاذ سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات می‌توان انتظار داشت بازار مسکن رونق یابد؟ در مجموع آیا سیاست تک‌رقمی کردن سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها سیاست درستی است؟ آیا وجود چنین طرحی به خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها کمک می‌کند؟
علی قائدی در این رابطه گفت: کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم منجر به کاهش اقساط تسهیلات و افزایش استقبال متقاضیان با درآمد متوسط از تسهیلات این صندوق در بخش مسکن می‌شود و به تبع آن پس از طی دوره سپرده‌گذاری تقاضا در بخش مسکن از محل تسهیلات اخذشده از این صندوق افزایش می‌یابد. از طرف دیگر کاهش نرخ سود تسهیلات این صندوق هزینه تامین مالی بخش تولید مسکن را نیز کاهش می‌دهد و می‌تواند زمینه ایجاد رونق در بخش ساخت و ساز نیز شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: کاهش نرخ سود تسهیلات سیاست درستی است ولی کافی نیست و ضروری است تا به منظور کاهش بیشتر اقساط تسهیلات خرید مسکن علاوه بر کاهش نرخ سود تسهیلات دوره بازپرداخت تسهیلات نیز طولانی‌تر شود. 

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

قیمت گران‌ترین خانه در تهران 375 برابر ارزان‌ترین خانه 


شرح : با توجه به آگهی‌های موجود، ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه‌ها در شهر تهران به ترتیب با قیمت‌های 60 میلیون تومان و 22.5 میلیارد تومان به فروش می‌رسند که این نشان می‌دهد گران‌ترین خانه 375 برابر ارزان‌ترین خانه قیمت دارد.
در قیمت خانه عوامل زیادی اثرگذار هستند که از مهمترین آنها واقع شدن در محله‌های مختلف است. در شهر تهران فاصله قیمتی میان محله‌ها در مقایسه با سایر شهرها بیشتر است، به گونه‌ای که گاهی مشاهده می‌شود که در محله هر مترمربع از خانه‌ای کمتر از دو میلیون تومان می‌ارزد و این در حالی است که در محله‌ای دیگر حتی تا هر مترمربع 40 یا 50 میلیون تومان هم خانه وجود دارد.
بر اساس آگهی‌های موجود، مشاهده می‌شود که خانه‌ای 30متری و 19 سال ساخت در میدان خراسان که با قیمت هر مترمربع دو میلیون تومان به فروش می‌رسد و قیمت کل آن معادل 60 میلیون تومان است از نظر قیمت کل جزو ارزان‌ترین خانه‌ها به شمار می‌رود.
این در حالی است که واحدی دیگر در محله نیاوران که در برجی 20 طبقه واقع شده با قیمت هر مترمربع 25 میلیون تومان به فروش می‌رسد و با توجه به اینکه این واحد 900 مترمربع است، 22.5 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است و می‌توان گفت که از نظر قیمت کل یکی از گران‌ترین واحدهای شهر تهران به شمار می‌رود.
بر این اساس می‌توان گفت که با توجه به این واحدهای آگهی شده قیمت گران‌ترین واحد که معادل 22.5 میلیارد تومان به فروش‌ می‌رسد نسبت به ارزان‌ترین واحد که 66.5 میلیون تومان قیمت دارد چیزی حدود 375 برابر است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مالکان به دریافت اجاره بها راغب شده‌اند


رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: قدرت قیمت‌گذاری اجاره بهاء در اختیار مالکان است و البته بنگاه‌های املاک نیز از این قاعده تبعیت می‌کنند.
محمدرضا رضایی کوچی گفت: قابل پیش‌بینی بود که با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی نرخ اجاره بهاء افزایش یابد.
نماینده مردم جهرم در مجلس یادآور شد: در گذشته نه چندان دور صاحبخانه‌ها با پول پیشی که از مستاجران می‌گرفتند، این پول را  یا از طریق دوستان و آشنایان در بازار به جریان می‌انداختند یا در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کردند و از سودی که دریافت می‌کردند، امرار معاش می‌کردند اما با تشدید نابسامانی‌های اقتصادی و کاهش حاشیه سود بازار از یک سو و کاهش تدریجی نرخ سود سپرده‌های بانکی از سوی دیگر به دریافت اجاره بهاء رغبت بیشتری پیدا کرده‌اند.
وی با بیان اینکه قدرت نرخ‌گذاری اجاره بهاء در اختیار مالکان واحدهای تجاری و مسکونی است، گفت: بنگاه‌های املاک در این فرآیند طرف مالکان هستند. برخی مسئولان معتقدند نباید برای بخش مسکن به صورت دستوری قیمت‌گذاری کرد اما بنده معتقدم به دلیل تولید پایین مسکن به ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، دولت با ساز و کارهایی باید به موضوع ورود کند و اجازه یکه‌تازی و موج‌سواری مالکان و بنگاه‌های املاک سوءاستفاده‌گر را ندهد. حتی معتقدم در کنار کنترل و نظارت دولتی بر بخش مسکن، متولی دولتی مسکن باید به حوزه قیمت‌گذاری خرید و فروش و اجاره مسکن نیز ورود کند و اجازه ندهد انحصار در بازار قیمت‌گذاری خرید و فروش و اجاره، مردم را بیش از پیش تحت فشار قرار دهد.
رییس کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: در کنار نظارت مقتدرانه و قیمت‌گذاری منعطفانه مسکن، بستر رونق تولید مسکن با اختصاص تسهیلات مناسب نیز باید به وجود آید. با تسهیلات فعلی بانک مسکن  و سایر بانک‌ها نمی‌توان کمکی به صاحبانه شدن مستاجران کرد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مسکن امسال هم از رکود خارج نمی‌شود


بر اساس گزارش اقتصادی مرکز پژوهشهای مجلس، رکود در بخش مسکن همچنان ادامه دارد و نرخ رشد در بازار مسکن برای سال 95 منفی پیش بینی می‌شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، مرکز پژوهشهای مجلس در گزارش اقتصادی که منتشر کرده است با تاکید بر رکود در صنعت مسکن، پیش بینی کرد که رشد منفی در بازار مسکن برای سال 95 نیز ادامه داشته باشد.
بر اساس این گزارش رشد بخش مسکن در سال 94، منفی16.7درصد بوده است که  پیش بینی می‌شود در سال 95 رشد این بخش منفی 9.8درصد باشد. منفی بودن رشد بخش مسکن در سال 95 نشان می‌دهد مسکن در سال جاری نیز در رکود باقی بماند. نمودار زیر نشان دهنده رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی دوره 1390-1394 و پیش بینی سال 1395 است.
در این گزارش آمده است: آمار رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی سالهای 1390 تا 1394 حاکی از رکود بخش ساختمان در این دوره زمانی است. با توجه به نقش مؤثری که پرداختهای عمرانی دولت در ارزش افزوده بخش ساختمان دارد و همچنین با توجه به عملکرد 27.7 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی دولت در سال 1394 و برآورد مرکز پژوهشها از تحقق 25 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی تا پایان سال 1395 (تحقق 44 درصدی قانون) و با عنایت به سایر موارد مد نظر ازجمله سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان تا انتهای سال جاری، برآورد مرکز پژوهشها، از رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در انتهای سال 1395 برابر با 9.8 -درصد می‌باشد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

نان کلاهبرداران مسکن آجر شده است


نماینده وزیر راه و شهرسازی در حفظ حقوق بیت‌المال، اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان که ایرادات آن برطرف شده و هم اکنون قابلیت اجرایی دارد را در جلوگیری از کلاهبرداری و فروختن یک واحد مسکونی به چندین نفر موثر دانست و گفت: به نظر می‌رسد منافع برخی افراد با قانون پیش‌فروش به خطر افتاده و به همین دلیل با اصل قانون مخالف هستند.
حسین معصوم اظهار کرد: قانون پیش‌فروش در جلوگیری از بسیاری کلاهبرداری‌ها و زمین‌خواری‌ها موثر است. این قانون مصوب سال 1389 است و ایراداتی همچون شناسنامه فنی به آن وارد بود که هم اکنون رفع شده و قانون، لازم‌الاجرا است.
وی افزود: از این به بعد کسانی که بدون داشتن سند مالکیت رسمی یا پروانه معتبر اقدام به پیش‌فروش کنند یا پروژه های کلانی را در معرض تبلیغ و اخذ وجوه بگذارند مجرم شناخته می‌شوند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی با قدردانی از همکاری قوه قضاییه در روند اصلاح و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: اطلاعات دقیقی در قوه قضاییه از پرونده‌های زمین‌خواری وجود دارد که با استفاده از قانون پیش‌فروش می‌تواند بسیاری از مشکلات را برطرف کند.
معصوم با اشاره به کلاهبرداری‌هایی که طی دو دهه گذشته به دلیل خلاء قانون پیش‌فروش ساختمان به وقوع پیوسته، خاطرنشان کرد: در گذشته شاهد بودیم که بعضا یک واحد مسکونی به چندین نفر پیش‌فروش می‌شد. در برخی پروژه‌ها سازنده مجوز چهار طبقه می‌گرفت ولی مجبور می‌شد هفت طبقه بسازد که با مخالفت شهرداری مواجه می‌شد یا پول لازم برای پرداخت جریمه را نداشت که به تضییع حقوق خریداران می‌انجامید.
وی با بیان این‌که حدود یک دهه روی قانون پیش‌فروش کار شده است، گفت: شاهدیم که هنوز عده‌ای به این قانون ایراد می‌گیرند. به اعتقاد من این افراد کسانی هستند که منافعشان با این قانون سازگار نیست و به همین دلیل اصل قانون را زیر سوال می‌برند.
نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال اظهار کرد: با ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان که 21 شهریورماه توسط وزیر راه و شهرسازی انجام شد، ایراد قانون پیش‌فروش برطرف شده است.
وی با بیان این‌که دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان هم اکنون برای انتشار در روزنامه رسمی ارسال شده است، افزود: پیش از این هم کسانی که قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می کردند شهرهایی بودند که شناسنامه فنی توسط شهرداری‌ها در آن مناطق صادر می‌شد. شورای حفظ حقوق بیت‌المال، دادگستری‌ها و معاونت پیشگیری از وقوع جرایم قوه قضاییه جلسات متعددی را در استان‌ها برگزار کردند و همگی معتقد بودند شناسنامه فنی می‌تواند در پیشگیری از بسیاری جرایم و کلاهبرداری‌ها در حوزه ساخت و ساز موثر باشد. در بعضی استان‌ها شناسنامه فنی صادر می‌شد و هم‌اکنون این آیین‌نامه با ابلاغ وزیر راه و شهرسازی در تهران و سراسر کشور قابل اجرا است.
به گفته معصوم، با ابلاغ شناسنامه فنی، شهرداری‌ها در سراسر کشور مکلفند از یک فرم مشخصی تبعیت می‌کند و همزمان با شناسنامه فنی، نسبت به صدور پروانه برای کسانی که قصد پیش‌فروش دارند اقدام کنند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سه سال سردرگمی در بخش مسکن


رکود بازار مسکن در حالی ادامه‌دار شده که عقب‌ماندگی در تولید مسکن طی سال‌های اخیر نگرانی‌ها را از کمبود عرضه ‌در سال‌های آینده افزایش داده است.
براساس برآوردهای آماری طرح جامع، ایران سالانه به ساخت یک‌میلیون و 200هزار واحد مسکونی نیاز دارد. ‌ آمارها نشان می‌دهند که میانگین تولید سالانه مسکن در 10سال اخیر کمتر از 600هزار واحد، یعنی 50درصد کمتر از برآوردها بوده است.
در این میان بارزترین سیاست اجرایی دولت یازدهم برای مقابله با رکود مسکن، افزایش سقف تسهیلات این حوزه و کاهش نرخ سود آن‌ بوده است گرچه در این زمینه هم آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهند که سهم بخش مسکن و ساختمان از کل وام شبکه بانکی در بازه زمانی 1390 تا 4 ‌ماه نخست سال 1395نصف شده است به‌گونه‌ای که در پایان سال 90 از کل وام اعطایی شبکه بانکی 17 درصد آن به بخش ساختمان و مسکن اختصاص داشته، اما در پایان تیرماه سال‌جاری سهم این بخش به 8.13 درصد رسیده است.
به گزارش همشهری اکنون دولت یازدهم پا به 4سالگی گذاشته و گرچه برنامه تولید حدود یک میلیون و 200هزار واحد مسکونی در سال را هدفگذاری کرده بود اما آمارها خلاف این مسئله را خبر می‌دهند به‌گونه‌ای که متوسط مسکن ساخته شده در سال‌های 92و 93به‌دلیل رکود در اقتصاد ایران سالانه بین 350تا 400هزار واحد تخمین زده می‌شود که چیزی کمتر از یک‌سوم نیاز یک‌میلیون و 200هزار واحدی کشور به مسکن را پوشش می‌دهد. هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصادی، به همشهری می‌گوید: برای روشن کردن وضعیت بازار مسکن اول باید ببینیم برآورد تقاضا برای مسکن در 5سال آینده چقدر است و دیگر اینکه در 5سال گذشته چه تعداد تولید کرده‌ایم.
به گفته او در سال حدود 800هزار ازدواج داریم که در 5سال 4میلیون تقاضای بالقوه ایجاد می‌کند و از دیگر سو با توجه به‌وجود حدود 17میلیون خانوار در کشور، با احتساب ضریب فرسودگی مسکن این خانوارها در بدترین حالت سالانه 500هزار واحد مسکونی در شهرها ساخته شود که در 5‌سال 2.5میلیون واحد می‌شود. براین اساس در 5سال آینده حداقل به 6.5تا 7میلیون واحد مسکونی نیاز داریم درحالی‌که آمارها نشان می‌دهند در 5سال گذشته در خوش‌بینانه‌ترین حالت حتی با احتساب مسکن مهر، بیش از 5میلیون واحد ساخته نشده است. از یک سو به‌نظر می‌رسد خواب‌ رکودی بازار مسکن سنگین‌تر از آن باشد که با برنامه‌های فعلی‌ وزارت راه و شهرسازی آشفته شود و از سوی دیگر، افت تولید ساختمان به‌دلیل رکود، زنگ خطر بحران مسکن در آینده را به صدا در می‌آورد که البته به گفته عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان، برخی با خلط مبحث و دادن آمارهایی نظیر تعداد خانه‌های خالی در تلاش هستند آن را‌ساکت کنند.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با «همشهری» می‌گوید: دولت برنامه‌ای در حوزه مسکن ندارد چراکه برنامه باید عملیاتی باشد و نظریه پردازی و صحبت کردن چندان دلیلی بر وجهه عملیاتی این برنامه‌ها نیست. دولت گرچه از ابتدای کار بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرد اما عملا آن را به پایان مسکن مهر موکول کرد که هنوز به پایان نرسیده است. او اظهار می‌کند: عده‌ای مثلا می‌گویند در تهران فلان تعداد خانه خالی وجود دارد پس نیازی به تولید نداریم درحالی‌که این اظهارات خلط مبحث است و در آمایش سرزمین اگر جایی مسکن اضافه ساخته باشند ربطی به این ندارد که در جاهای دیگر این نیاز وجود نداشته باشد. او معتقد است متولیان حوزه مسکن باید این ذهنیت که خانه‌های خالی نشانه تعادل در عرضه و تقاضاست را فراموش کنند و سرسری از بحث تولید مسکن نگذرند. عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه فعلا تلاش‌های دولت در حوزه مسکن به تخصیص تسهیلاتی محدود به طرف تقاضای مسکن منحصر شده است، تصریح می‌کند: این تسهیلات سالانه فقط 82هزار فقره است که بخش بسیار کمی از تقاضا را پوشش می‌دهد.
نوسازی بافت‌های فرسوده با مدل زمین صفر
محمدسعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی از مذاکراتی با انبوه‌سازان برای نهایی کردن مدلی تحت عنوان «زمین صفر» خبر داد که فعلا در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد اجرا می‌شود. به این صورت که دولت اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار دارد را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد و با آنها توافق می‌کند که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

ترفند چینی تنظیم بازار مسکن


شرح : بازار تسهیلات رهنی به همان اندازه که نیاز مالی خریداران مسکن را مرتفع می‌کند، در صورت به‌کارگیری طرح‌های درست اعتباری از جانب سیاست‌گذار پولی، می‌تواند به اهرم تنظیم‌کننده بازار ملک و دکمه کنترل قیمت مسکن تبدیل شود.
 در چین که یکی از بزرگ‌ترین بازارهای جهانی تسهیلات رهنی –وام خرید خانه- را در اختیار دارد، بانک مرکزی بدون اعمال روش‌های متصلب و غیر منعطف در تسهیلات‌دهی به متقاضیان خرید مسکن، به کمک یک مکانیزم «متغیر و منعطف» در کارکرد صندوق پس‌انداز مسکن، شرایط دسترسی تقاضا به وام‌های این صندوق را در مواقع رکود یا رونق، «سهل» یا «سخت» می‌کند.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: در شهرهای بزرگ و کوچک چین، متناسب با شدت رونق معاملات مسکن و روند افزایش قیمت خانه، چنانچه وضعیت متلاطم شود، امکان دریافت تسهیلات خرید، از طریق اعمال افزایش کف سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز، دشوار می‌شود تا بازار معاملات ملک برای مدتی، از بخشی از تقاضای مصرفی و سفته‌بازی که می‌تواند در زمان رونق، تورم‌ساز شود، در امان بماند. با افزایش میزان سپرده‌گذاری لازم در صندوق پس‌انداز، بخشی از تقاضای وام از بازار خارج می‌شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، انعطاف صندوق پس‌انداز مسکن در چین تنها به زمان رونق محدود نیست. اخیرا تحت تاثیر خروج کامل بازار مسکن چین از رکود و شروع رشد قیمت خانه، دولت به کمک بانک مرکزی، حداقل سپرده لازم در صندوق پس‌انداز مسکن را برای خانه دومی‌ها با 20 واحد درصد افزایش به 60 درصد رسانده است. به این معنا که برای دریافت وام خرید مسکن باید معادل 60درصد آن، برای مدتی در موسسات مالی وام‌دهنده، سپرده‌گذاری شود. در چین به‌طور متوسط تا 70درصد قیمت مسکن، تسهیلات داده می‌شود.
ناتوانی متقاضیان به تامین این میزان نقدینگی برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز،به طور اتوماتیک به کاهش تقاضا و تعدیل حجم معاملات خرید منجر می‌شود که محصول آن خنثی‌سازی زمینه جهش قیمت خواهد بود. در فاصله سال‌های 2014 تا 2015 که رکود عمیق در بازار مسکن چین، انبوهی از واحدهای فروش نرفته را روی دست سازنده‌ها بار کرده بود، دولت به کمک بانک مرکزی شرط حداقل سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن برای اعطای وام خرید را هم برای خانه‌اولی‌ها و هم برای سایر متقاضیان دارای سابقه مالکیت، تعدیل کرد و آورده نقدی لازم برای ورود به این صندوق را برای خانه‌اولی‌ها از 25 به 20 درصد و برای خانه دومی‌ها نیز از 40 به 30 درصد کاهش داد.
اکنون اگر چه وام خرید مسکن در چین سهم بسزایی در رکودزدایی و رشد حجمی معاملات داشته، اما از آنجا که این تغییر فاز بازار مسکن اخیرا باعث رشد دو رقمی قیمت ملک در برخی شهرها شده، دولت هزینه دریافت وام مسکن در همان شهرها را مجددا به حالت قبل از رونق برگردانده و کف سپرده‌گذاری را افزایش داده است. تسهیلات خرید مسکن در چین 70 درصد قیمت را پوشش می‌دهد و به‌صورت دوره‌های بازپرداخت 25 تا 30 ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود. حد انعطاف شرایط پرداخت در صندوق پس‌انداز مسکن در چین به اندازه‌ای است که طی یکسال، کف سپرده‌گذاری بعضا تا سه مرتبه تغییر می‌کند تا از این طریق، بازار مسکن نه تنها در بلندمدت که متناسب با شوک‌های احتمالی، در کوتاه‌مدت نیز قابل تنظیم باشد. سیاست‌گذاران مالی مسکن همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن را نیز در صورت لزوم تغییر می‌دهند و از فرمول ثابت برای آن استفاده نمی‌کنند به‌طوری که میزان کاهش یا افزایش آن رابطه مستقیمی با حجم معاملات خرید مسکن دارد. در زمان رونق شدید و افزایش قیمت مسکن، بانک مرکزی چین با اعمال نرخ سود بالا برای وام خرید مسکن، از شدت تقاضا می‌کاهد.البته اولویت اول دولت چین در تطبیق دادن شرایط وام‌دهی با اوضاع بازار مسکن، تغییر کف سپرده‌ است و در نهایت، تغییر نرخ سود تسهیلات در دستور کار قرار می‌گیرد.
در ایران طی کمتر از دو سال فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، نرخ سود این تسهیلات 3 بار کاهش پیدا کرد در حالی که شرط مربوط به «یکسال سپرده‌گذاری معادل نیمی از مبلغ تسهیلات»، به رغم مانع بزرگی که برای خانه‌اولی‌ها به‌وجود آورده، هیچ تغییری نکرده است. در این صندوق برای دریافت 160 میلیون تومان تسهیلات باید 80 میلیون تومان برای مدت یکسال سپرده‌گذاری انجام شود که چنین آورده نقدی برای خانه‌اولی‌ها که عمده پس‌انداز آنها بابت رهن و اجاره آپارتمان فعلی‌شان مصرف شده است، سخت و تقریبا غیرممکن است. کاهش نرخ سود وام خرید مسکن، از آنجا که مبلغ قسط را حدود 10 تا 15 درصد سبک می‌کند، تاثیر چندانی در تسهیل شرایط استفاده از وام ندارد اما تعدیل کف سپرده‌گذاری می‌تواند موج تقاضای مصرفی و موثر را به سمت صندوق پس‌انداز برای ثبت‌نام برای دریافت تسهیلات خرید، ایجاد کند. ترفند دولت چین در تنظیم بازار مسکن با استفاده از اهرم صندوق پس‌انداز نشان می‌دهد: شرط لازم برای استفاده درست از این اهرم، اعمال سیاست متغیر برای مبلغ سپرده‌گذاری در موسسات پرداخت‌کننده وام خرید مسکن است و در عین حال، اکتفا به دستکاری نرخ سود تسهیلات، کفایت نمی‌کند.
با این حال با توجه به اینکه در پی تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات یکم از اوایل شهریور امسال، حجم ثبت نام در این صندوق 4 برابر شده و از روزانه 169 نفر در سال گذشته به 730 نفر در روزهای اخیر رسیده است، مسوولان بانکی بخش مسکن می‌توانند با الگوگیری از تجربه چین، برای تعادل بخشی به منابع و مصارف این صندوق، از طریق تنظیم مجدد نرخ سود تسهیلات، اقدام کنند.رشد 300 درصدی تقاضای قطعی در این صندوق، در میان مدت می‌تواند پاسخگویی به وام‌گیرنده‌ها را مشکل‌ساز کند، چرا که ظرفیت اولیه تعریف شده برای این صندوق کمتر از 90 هزار فقره وام در سال بوده است که با وضع موجود، حجم تعهد صندوق به بالای 200 هزار فقره تسهیلات در سال تجاوز خواهد کرد.
راه‌حل چینی برای تعدیل قیمت مسکن
چین به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین اقتصادهای جهان با پدیده تب قیمت‌ها در بخش مسکن روبه‌رو است و رشد اقتصادی سریع آن تبعاتی همچون تورم بخش مسکن را برایش به همراه آورده است.به گزارش بلومبرگ، برای مقابله با این مشکل، دولت چین راهکارهایی را در پیش گرفته است. در شهر شیامن که بیشترین افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را داشت، همچون تعدادی دیگر از شهرها، برخی خریداران مسکن از خرید خانه بازداشته شدند تا قیمت مسکن تعدیل شود. در وب سایت زمین، املاک و مستغلات این شهر بندری در شرق استان فوجیان به تازگی بیانیه‌ای منتشر شده که در آن خرید خانه برای محلی‌هایی که دو خانه دارند به حال تعلیق درآمده است و همچنین کسانی که در آن شهر زندگی نمی‌کنند از خرید خانه دوم منع شده‌اند.
این محدودیت‌ها از 5 سپتامبر اعمال شده و تا پایان سال 2017 ادامه خواهد داشت. در این بیانیه جدید اما، آنچه تازگی دارد این است که خرید ملک برای مالکان خانه‌های کوچک‌تر از 144 متر مربع نیز ممنوع شده است. بر اساس قانونی که از 5 سپتامبر اعمال شده بود مالکان خانه‌های کوچک‌تر از 144 متر مربع مشمول این منع قانونی نمی‌شدند. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شیامن 6/ 4 درصد ماهانه و در ماه پیش از آن 7/ 4درصد –باز هم ماهانه- افزایش یافت که بیشترین رشد قیمت در بین 70 شهری بود که قیمت مسکن در آنها توسط دولت پیگیری می‌شد. درواقع قیمت ملک در این شهر 38 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته ‌است. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شانگهای 4/ 1 درصد افزایش یافت، همچنین قیمت مسکن در مرکز کسب ‌و‌کار جنوب شنزن نیز 2 درصد رشد داشته‌ است.
این رشد بعد از شوکی بود که در ماه مارس به شهرهای چین وارد شده است. شوکی که به دلیل پرده‌برداری از محدودیت‌های خرید مسکن به بازار مسکن شهرهای چین وارد شد. اما درشهر شیامن شرایط سخت‌تری پیش آمد زیرا دولت محلی پیش‌پرداخت اولیه وام مسکن را برای خانه دومی‌ها از 40درصد به 60درصد افزایش داد. اوایل این ماه در نانجینگ مرکز استان جیانگسو و در سوژو که شهر صنعتی است، میزان پیش پرداخت اولیه مورد نیاز برای خانه دومی‌ها نیز افزایش یافت. به اعتقاد یکی از محققان حوزه مسکن، اینها همه نشانه‌هایی است دال بر این که سختگیری‌های بیشتری در حوزه مسکن در راه است. شهرهای رده دوم در چین یعنی مراکز استان‌ها یا شهرهای ساحلی، نه تنها محدودیت‌های معمول را اعمال می‌کنند، بلکه در آستانه افزایش پیش پرداخت‌های اولیه و معرفی ممنوعیت‌‌های خرید مسکن هستند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مثبت و منفی قانون پیش فروش ساختمان


با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال 1393 صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال 1389 برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد ؛
ولی همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند. از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس دراین زمینه باید اقدام کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سال‌های اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است‌ را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد.
طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید دراین آیین‌نامه است.
 بازگشت اعتماد از دست رفته
دراین باره مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد. به گزارش وزارت راه حسین معصوم  افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید بدرستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری  ایفا کند.
معصوم تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و بعضاً مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود.  وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال 89 مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
 قانون پیش‌فروش به نفع خریداران
اما دراین میان رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده، گفت: عده‌ کمی از انبوه‌سازان و سازنده‌ها به قانون جدید پیش فروش ساختمان تن خواهند داد. حسن محتشم در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که آیا سازنده‌ها از ابلاغ قانون جدید پیش فروش ساختمان که جدیداً توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده، مطلع بوده و آن را رعایت خواهند کرد، گفت: هر قانونی به هر حال مزایا و معایبی دارد، پس اگر قانون جدید پیش فروش ساختمان همانند قانون قبلی ابلاغ شده باشد، کارایی چندانی در مورد کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت. وی افزود: به هر حال به نظر می‌رسد قانون پیش فروش ساختمان یک طرفه و به نفع خریداران مسکن تدوین شده است.
قانون نیاز به اصلاح دارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز از جمله منتقدانی است که اعتقاد دارد باید تغییراتی در قانون پیش فروش ساختمان ایجاد شود. حسام عقبایی با اشاره به ضعف‌هایی که در آیین‌نامه و قانون وجود دارد گفت: یکی ازاین نقایص شناسنامه فنی ملکی واحد است که   تعریف دقیقی ندارد و مانع اجرای قانون می‌شود. به گفته وی، علاوه براین منع شدن مشاوران املاک از پیش فروش ساختمان و ضرورت تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از این ضعف هاست چرا که تعداد زیادی از فعالان بازار مسکن را محروم کرده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور ادامه داد: طبق آیین‌نامه ساختمان‌هایی که پیش فروش می‌شود حتماً باید دارای سند رسمی باشند درحالی که بسیاری از مناطق کشور دارای سند بنچاقی است و براین اساس بخشی از کشور امکان پیش فروش نخواهند داشت. وی با اشاره به ضرورت بیمه بودن ساختمان پیش فروشی افزود: در قانون آمده است که ساختمان مورد پیش فروش باید بیمه باشد تا در صورت ایجاد خسارت به پیش خریدار پرداخت شود درحالی که زمینه قانونی چنین بیمه ای هنوز فراهم نشده است.
عقبایی اظهارکرد: نقص دیگری که وجود دارد مالکیت تدریجی است به این معنا که اگر پیش خریدار پس از پرداخت بخشی از قیمت مسکن توانایی پرداخت مابقی اقساط را نداشته باشد به اندازه پرداختی خود در ساختمان سهم خواهد داشت که این مانع از پیش فروش به افراد دیگری شده و کار قفل می‌شود. وی درپایان تصریح کرد: پس از ابلاغ آیین‌نامه پیش فروش ساختمان، معاملات پیش فروش مسکن 20 برابر کاهش یافته است و یکی از دلایل رکود در بازار مسکن تلقی می‌شود.
گام‌های تکمیلی برای اجرای قانون
از همان سال 1389 که قانون پیش فروش ساختمان در راهروهای مجلس مراحل تصویب را می‌گذراند، عده‌ای با آن مخالف بودند و آن را ناقص می‌دانستند. برهمین اساس در سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی به منظور بسترسازی برای اجرای قانون چندین گام برداشته است که شامل تعیین تکلیف شناسنامه فنی، تبلیغات پیش فروش و صدور پیش سند می‌شود.
تبلیغات ضابطه‌مند شد
سازنده‌ها موظفند طبق آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، برای هر نوع تبلیغات رسانه‌ای بابت فروش طرح‌های در حال ساخت، ابتدا از ادارات استانی وزارت راه‌ وشهرسازی مجوز بگیرند.
عباس آخوندی براساس تکلیفی که ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای وزارت راه ‌وشهرسازی تعیین کرده، در ابلاغیه‌ای رسمی خطاب به ادارات راه‌ وشهرسازی استان‌ها، ضوابط «نحوه صدور مجوز تبلیغ و انتشار آگهی برای طرح‌های پیش‌فروش مسکن» را به مدیران استانی وزارتخانه اعلام کرد.
 مطابق آیین‌نامه ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس جمهوری برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای طرح‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه‌ وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند.
شناسنامه فنی تعیین تکلیف شد
مهم‌ترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در شهریور ماه امسال از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. براین اساس عباس آخوندی با ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها را مکلف کرد در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.
صدور شناسنامه فنی ساختمان براساس این ماده قانونی جزو مهم‌ترین زیرساخت‌های ثبت محضری معاملات پیش‌فروش مسکن است که تاکنون به دلیل عدم صدور و تنظیم آن از سوی شهرداری‌ها و مهندسان ناظر یکی از مهم‌ترین موانع تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش‌فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که شناسنامه فنی باید در زمان صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌های هر شهر یا سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمانی صادر شده و نسخه دومی از آن در شهرداری نگهداری شود.
 فرم پیش سند املاک آماده است
معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اعلام کرد: فرم صدور پیش‌سند املاک براساس قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه و به دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ شد. هاشم کارگر  افزود: در حال حاضر افرادی که قصد پیش‌فروش ساختمان را داشته باشند می‌توانند براساس قانون پیش‌فروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌سند رسمی ملک مورد نظر را برای پیش‌خریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیش‌سند و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان تکمیل شد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

چه عواملی در بازار خرید ویلا نقش دارند؟ 


شرح : رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. یکی از بازارهای مورد توجه در نیمه اول سال و به‌خصوص در فصل داغ تابستان بازار فصلی ویلاست. برای تجزیه و تحلیل این بازار لازم است ابتدا نگاهی اجمالی به وضعیت فعلی بازار مسکن و معاملات ملکی داشته باشیم. داده‌های آماری و مشاهدات عینی همچنان از رکود در بازار مسکن حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن با نرخ بازدهی 1.4 درصد در چهارماهه اول امسال رتبه بازدهی چهارم را در میان پنج بازار اصلی داشته است. البته حجم معاملات خرید در تیرماه 95 نسبت به زمان مشابه سال قبل 31 درصد رشد را نشان می‌دهد اما نرخ 11‌درصدی رشد قیمت‌ها همچنان بازار مسکن را برای سرمایه‌گذار فاقد جذابیت نگه داشته است. 
در بررسی قیمتی بازار مسکن نیز نشانه‌های رکود به چشم می‌آید. نرخ رشد متوسط قیمت در هر مترمربع آپارتمان (نسبت ماه تیر به خرداد 95) تنها 2.5 درصد بوده و حجم معاملات نیز در همین بازه زمانی رشد منفی داشته است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، اما چرا ابتدا پیش از بررسی وضعیت بازار ویلا، به وضعت بازار مسکن اشاره شده است؟ چرایی اشاره اجمالی به وضعیت بازار مسکن به دلیل وجود نقاط مشترک آن با بازار ویلاست اما تمایزات زیادی نیز میان این دو بازار وجود دارد. وجه تمایز اصلی این دو بازار در نوع کالای عرضه‌شده در آنهاست. مسکن یک کالای ضروری و از نیازهای اولیه زندگانی است اما ویلا یک کالای لوکس محسوب می‌شود و بیشتر جنبه رفاهی دارد. بازار ویلا در چند استان شمالی، تهران و چند استان جنوبی رونقی مقطعی دارد. شمال ایران با آب و هوایی معتدل و مناظری بکر و طبیعی بهترین مکان جغرافیایی برای ساختن یک ساختمان چهارنماست. از طرف دیگر عمده زمین‌های این استان‌ها حاصلخیز و اصطلاحاً کشاورزی است و نسبت به زمین‌های غیر‌کشاورزی قیمت نازل‌تری دارند. وضعیت بازار مسکن در استان‌های شمالی نیز مانند تهران همچنان در رکود به سر می‌برد و نرخ رشد قیمت در هر مترمربع مسکن در این استان‌ها نیز تغییرات چشمگیری نداشته است. آمارهای رسمی منتشر‌شده نشان می‌دهد در بهار سال 1395 متوسط قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهرهای رشت، ساری و گرگان به ترتیب 2، 1.6 و 1.5 میلیون تومان بوده است. قطب بازار ویلا؛ شمال ایران بازار ویلا در استان‌های خوش‌آب و هوای شمالی در دو بازه زمانی از سال رونق مقطعی پیدا می‌کند. ایام عید نوروز در آغاز سال و همچنین فصل تابستان در میانه سال دوران رونق بازار فصلی ویلاست. همان‌طور که اشاره شد در استان‌های شمالی برخلاف بسیاری از استان‌های کشور با معضل کمبود زمین جهت ساخت و سازهای عمرانی، تجاری و مسکونی مواجه هستیم. 
زمین‌های زراعتی و با‌ارزش شمال کشور، منبع تامین امنیت غذایی و همچنین تولید نیمی از برنج سفید و مرکبات کشور هستند و نباید با تغییر کاربری‌های بی‌مورد و ساخت و سازهای شلخته از بین بروند. از طرف دیگر در بازار ویلا نکته‌ای که بسیار مهم به نظر می‌رسد مساله ساخت و سازهای دوگانه است. در استان‌های شمالی دسته‌ای از املاک ویلایی، سالم و قانونی و دسته‌ای دیگر مشکل‌دار و غیرقانونی به نظر می‌رسند و عمده خریداران به دلیل کم‌اطلاعی در اغلب موارد توان تمییز میان این دو دسته از املاک را ندارند. در این زمینه استعلام از اداره کل راه و شهرسازی، مشورت با مشاور حقوقی و دیدن اسناد لازم برای خرید زمین و ویلا توصیه می‌شود. متاسفانه در یک دهه اخیر به علت فقدان نظارت کافی و وافی بر بازار زمین و ویلا و همچنین کاهش بازدهی بخش کشاورزی و ظهور افراد سودجو و غیربومی در استان‌های شمالی، با تفکیک غیرقانونی زمین‌های کشاورزی و ویلاسازی‌های غیرمجاز که فاقد پروانه ساخت یا سند محضری‌اند، روبه‌رو هستیم. از این‌رو یکی از موارد پر‌اهمیت در خرید ویلا در فصل تابستان توجه به اسناد قانونی ملک و قیمت‌های غالباً حبابی این بازار با پرس‌وجوی میدانی از بومیان محلی است. نیروهای عرضه و تقاضا نکته‌ای که در تحلیل بازار ویلا باید به آن توجه کرد نیروی تقاضای بازار و عوامل موثر بر آن است. همان‌طور که اشاره شد ویلا برخلاف مسکن یک کالای لوکس و رفاهی است و بدیهی است که تقاضاکنندگان آن تمام اقشار و گروه‌های درآمدی جامعه نباشند. یک کارمند، معلم یا کارگر قطعاً تقاضای مسکن دارند اما متقاضی کالای لوکسی به نام ویلا نیستند. نیروی دیگر بازار، بخش عرضه ویلاست. همانند بازار مسکن در این بازار نیز عرضه بیش از تقاضاست و ساخت و سازها به علت مازاد عرضه رونق گذشته خود را ندارد.
 رشد اقتصادی کم‌رمق طی سه سال اخیر همان‌طور که بخش مسکن را وارد رکودی طولانی کرده است نهایتاً به بازار ویلا نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را نیز تحت تاثیر قرار داده است. با رشد اقتصادی سه سال اخیر ابتکار عمل در دست خریداران بازار است و فروشندگان بیشتر به نقدینگی و تحریک تقاضای بازار چشم دوخته‌اند. همزمان نیز سختگیری‌های قانونی و قضایی در ساخت و ساز ویلا که البته بجا و درست به نظر می‌رسد، در سال‌های اخیر تشدید شده و عرضه زمین و ویلای فاقد اسناد معتبر را در محاق فرو برده است. البته مشکل بازار ویلا نیز متاثر از سمت تقاضاست که با پیش‌بینی نهادهای ملی و بین‌المللی از رشد اقتصادی سال جاری امید به بهبود شرایط در آن وجود دارد. وضعیت طبقه تقاضاکننده ویلا ویلا به عنوان یک کالای لوکس و ویژه، خریداران محدودی دارد. تقاضاکنندگان یک کالای لوکس علی‌القاعده نیازهای ابتدایی و ضروری زندگی خود را تامین کرده‌اند و از دهک‌های درآمدی بالای جامعه محسوب می‌شوند. کاهش رشد اقتصادی یا تورم 35‌درصدی قدرت خرید این دهک‌های درآمدی جامعه را چندان تغییر نمی‌دهد و بر تقاضای فصلی آنها در بازار ویلا تاثیری نمی‌گذارد. از طرف دیگر به ویلا نمی‌توان به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و با میزان نقدشوندگی بالا نگاه کرد. ویلا نسبت به مسکن قدرت نقدشوندگی بالایی ندارد و متقاضیان آن نیز محدود هستند. رکود موجود در بازار مسکن همان‌طور که ملاحظه می‌شود می‌تواند طولانی و عمیق باشد اما دوره رکود و رونق در بازار ویلا به دلایل اشاره‌شده کوتاه و مقطعی است. دهک‌های درآمدی متقاضی ویلا هر چند که به علت پس‌انداز قابل توجه و دارایی‌های سرمایه‌ای خود مانند دهک‌های پایین درآمدی از رکود و تورم متضرر نمی‌شوند و قدرت خریدشان را حفظ می‌کنند اما رکود می‌تواند نهایتاً تاثیر خود را بر این دهک‌های درآمدی و بازار خاص و مقطعی ویلا نیز آشکار کند. رکود در بازار مسکن از تابستان سال 1392 آغاز شده است اما در اواخر سال 1393 به بازار ویلا می‌رسد. دلیل اصلی این تاخیر رکودی به ویژگی‌های خاص این بازار و طبقه تقاضاکننده در آن مربوط می‌شود. نگاه میدانی به بازار رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. پرس‌وجوها و تحقیقات میدانی نگارنده نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش نسبت به تابستان 94 تغییر چندانی نکرده و در بهترین حالت خود ثابت مانده است. 
یک ویلای نوساز با حداقل 250 متر زمین و 120 مترمربع بنا در محدوده بین آمل تا محمودآباد که دسترسی مناسب به محور هراز دارد با امکانات ابتدایی تا 150 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. ویلای دارای سونا و جکوزی نیز حداقل 300 تا 400 میلیون تومان قیمت دارد. قیمت ویلا در مازندران از حداقل 80 میلیون تومان شروع شده و در شهرهای غربی به بیش از سه میلیارد تومان می‌رسد. نکته‌ای که در مورد بازار ویلا قابل تامل به نظر می‌رسد، افزایش قیمت زمین است. اگرچه بازار در رکود به سر می‌برد اما تشدید نظارت دولتی و قضایی بر تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، زمین‌های موجود در بافت‌های روستایی را گران و ساخت و سازها در درون بافت را به حالت اشباع خود نزدیک کرده است. بدیهی است که گرانی زمین تاثیر خود را بر قیمت بنا خواهد گذاشت اما در خرید و فروش ویلا رونقی ایجاد نخواهد کرد. در بخش اجاره نیز شرایط چندان فرقی نکرده و تنها قدری مناسب‌تر از اوضاع خرید و فروش است. یکی از کارشناسان بازار معتقد است که وضعیت اجاره و رزرو ویلا در تابستان سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییر چندانی نداشته و آنها بیشتر به روزهای تعطیل امید بسته‌اند! تعطیلات دوروزه آخر هفته در تهران سبب شده است که قیمت اجاره و رزرو ویلا در چهارشنبه‌ها و پنجشنبه‌ها به علت افزایش تقاضا گران‌تر، و بازار پررونق‌تر شود. تاثیر برخوردهای قضایی بر بازار در یک دهه اخیر و با افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی کشاورزی استان مازندران که البته جز با قصور دستگاه‌های مربوطه همانند محیط‌زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، فرمانداری‌ها، شهرداری‌ها و... امکان‌پذیر نبود، حساسیت‌ها به این نوع از ساخت و سازها و تغییر کاربری‌ها بیشتر و نهایتاً منجر به تشدید برخوردهای پلیسی و قضایی نهادهای مسوول می‌شود. در آخرین برخوردها مثلاً 18 شهریورماه سال گذشته اعلام شد که در راستای اجرای تبصره 2 ماده 10 قانون حفاظت از اراضی زراعی، 11 مورد ساخت و ساز غیرقانونی در زمین‌های کشاورزی گردنه حیران تخریب شد و این در حالی است که برخی محلی‌ها در زمان تخریب این خانه‌ها گلایه‌هایی داشته و مطرح کرده‌اند که ویلاهای غیرقانونی مدنظر قانون تخریب نشده است. در جریان تخریب این ساخت‌وسازها که پیش از سوی یگان حفاظت از اراضی کشاورزی گیلان انجام شد، 11 باب ویلا، سوئیت، انباری، دیوارکشی، فنس‌کشی و پی‌ریزی ساختمان با مساحت 11 هزار و 85 مترمربع در منطقه حیران سفلی و وسطی با دستور دادستان آستارا قلع و قمع شد. در این شرایط ممکن است که این برخوردهای قضایی، ساخت ویلا در بافت‌های دیگر مثلاً در بافت‌های روستایی‌تر را افزایش دهد و در آینده‌ای نزدیک آن را به حالت اشباع خود نزدیک کند. این برخوردهای دیرهنگام قضایی با تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و ساخت و سازهای غیرمجاز، بخش عرضه بازار را سر و سامان داده و ساخت ویلا در خارج از بافت‌های روستایی را کاهش می‌دهد و نهایتاً به صفر می‌رساند. بالا بودن قیمت زمین‌های بافتی نیز هزینه ساخت ویلا را افزایش داده و اصطلاحاً ویلا را گران می‌کند. اما این کالای لوکس متقاضیان ویژه‌ای دارد که افزایش منطقی قیمت، آنها را از خرید و فروش باز نداشته و در بلندمدت بازار را شفاف‌تر و مشتریان را راضی خواهد کرد.
 آینده بازار ویلا غالباً وضعیت بازارها در آینده را با بررسی شاخص‌های اقتصاد کلان یا به روش تکنیکالیست‌ها پیش‌بینی می‌کنند. ما نیز ابتدا وضعیت شاخص‌های اصلی را بررسی کرده و سپس با توجه به نوسانات قیمت بازار در گذشته، آینده بازار را پیش‌بینی خواهیم کرد. بازار ویلا به علت عرضه یک کالای لوکس و با متقاضیان محدود چندان در محدوده معمول منطق اقتصادی قرار ندارد. در قیمت‌گذاری کالای لوکس نمی‌توان شاخص‌های قیمتی کالاهای اساسی را مدنظر قرار داد، بنابراین عوامل موثر بر بازار کالاهای اساسی قابل تعمیم به بازار ویلا نیستند اما نهایتاً رکود اقتصادی تاثیر خود را بر هر بازاری خواهد گذاشت. رکود عمیق موجود در بازار مسکن تنها با رشد اقتصادی بالای پنج درصد می‌تواند به تدریج از بین رفته و به دوران رونق خود بازگردد. بازار ویلا نیز از وضعیت بازار مسکن تاثیر می‌پذیرد و می‌تواند با تحقق رشد پنج‌درصدی در سال جاری دوره رکود دو‌ساله خود را پشت سر بگذارد. افزایش درآمد ملی در سال 95 می‌تواند، شروعی بر خروج بازار ویلا از رکود باشد و به معاملات در این بازار رونقی دوباره بخشد. البته صرفاً تحقق رشد پنج‌‌درصدی در سال جاری کافی نبوده و این رشد باید مستمر و پایدار بوده و حتی در سال‌های بعد افزایش یابد. از طرف دیگر سیاست‌های اعتباری دولت نیز بر این بازار تاثیری ندارد اما بهبود وضعیت حمل و نقل و رونق صنعت گردشگری خصوصاً در شمال کشور می‌تواند از عاملان تحریک تقاضا و رونق بازار خرید و فروش و اجاره ویلا حداقل در میان‌مدت باشد. نوسانات قیمتی در دو سال اخیر نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش‌ها در رکود فرو رفته و قیمت‌ها نیز با تغییرات نه‌چندان زیاد تحقیقاً ثابت مانده است. به‌عنوان مثال یک ویلا در شمال کشور با زیربنای حداقل 100 مترمربع و حدود 200 متر زمین جنگلی یا ساحلی و بدون امکاناتی مانند سونا و جکوزی در دو سال اخیر حدوداً 120 میلیون تومان قیمت داشته است. اما اوضاع اجاره و رزرو ویلا نیز از شرایط رکودی حاکم بر بازار تاثیر پذیرفته و روزهای پررونقی را سپری نمی‌کند اما به علت ذات خود وضعیت مطلوب‌تری در بازار ویلا دارد. بررسی روزانه قیمت‌ها نشان می‌دهد هزینه اجاره در اوایل و اواسط هفته کمتر از تعطیلات آخر هفته است و متوسط متراژ تقاضا‌شده نیز از حدود 150 مترمربع بنا تجاوز نمی‌کند. پیش‌بینی می‌شود با بهبود رشد اقتصادی و رونق صنعت گردشگری این بخش بازار نیز در آینده رونقی دوباره یابد. تاثیر رونق گردشگری بر آینده بازار همان‌طور که می‌دانیم قطب بازار ویلا، شمال کشور است. 
عمده ساخت و سازهای ویلایی با معماری‌های خاص و سفارشی در زمین‌های جنگلی و ساحلی استان‌های شمالی خصوصاً مازندران صورت می‌گیرد. از طرف دیگر یکی از منابع درآمدی در استان مازندران که البته ناپایدار و فصلی است ورود میلیونی مسافران عمدتاً داخلی در تعطیلات نوروزی و تابستانی است. رابطه رونق صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلا رابطه‌ای مستقیم و غالباً به نفع سفته‌بازان بازار ویلاست. بدیهی است که ورود گردشگران داخلی و بعضاً خارجی به شهرهای شمالی ایران، می‌تواند یکی از محرک‌های کوتاه‌مدت قوی برای بازار ویلا باشد. همزمانی اوج ورود مسافران به شمال که آمارهای رسمی آن را بیش از 20 میلیون نفر هم ذکر کرده‌اند با رونق مقطعی بازار ویلا، یکی از دلایل اصلی همبستگی صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلاست. برای پیش‌بینی آینده بازار ویلا رونق گردشگری در شهرهای شمالی یکی دیگر از متغیرهای تحریک تقاضاست. هر چند که عمده مسافران نوروزی و تابستانی که به شمال به‌طور اعم و مازندران به‌طور اخص سفر می‌کنند دارای قدرت خرید کافی نیستند اما اجاره و رزرو ویلا گستردگی بیشتری دارد و حتی افراد با درآمدهای متوسط نیز یارای پرداخت هزینه‌های آن را دارند. بنابراین یکی از عواملی که می‌تواند در کوتاه‌مدت لااقل بازار اجاره و رزرو ویلا و با بهبود وضعیت حمل و نقل و افزایش سطح درآمدها در بلندمدت بازار خرید و فروش را تکان داده و به تدریج از رکود دوساله خود خارج کند، رونق صنعت توریسم است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

شرح : یک کارشناس بازار پولی و مالی گفت: مصوبه مسکنی اخیر شورای پول و اعتبار اگر منابع را به سمت ساخت و ساز و نوسازی بافت فرسوده سوق دهد، تاثیر بلندمدت و قابل توجهی بر بازار مسکن دارد.
کاظم دوست‌حسینی در رابطه با تاثیر تصمیم اخیر بانک مرکزی در حوزه مسکن، اظهار کرد: احتمال داده می‌شود تصمیم اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مبنی بر ایجاد موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن، نمونه‌ای از افزایش تعداد نهادهای پولی و مالی است، که این موضوع محرک گردش پول بوده و افزایش گردش پول، میزان تورم را افزایش می‌دهد.
وی با بیان اینکه سیاست کلی دولت در چند وقت اخیر ایجاد رونق در پی تحرک تقاضا بوده است، افزود: طرح‌هایی که در چند وقت گذشته به مرحله اجرا درآمده است آثار کوتاه مدت داشته و رونق در سایه افزایش تورم رخ داده است.
این کارشناس بازار پولی و مالی یادآور شد: تصمیم اخیر بانک مرکزی اگر سرمایه و تسهیلات را به سمت تولید و عرضه مسکن در کنار نوسازی و بهسازی بافت فرسوده سوق دهد بسیار مناسب است و در نهایت عاملی خواهد شد تا قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد.
دوست‌حسینی تاکید کرد: در زمان فعلی با توجه به قیمت پایین مصالح ساختمانی فرصت مناسبی برای اجرای این طرح است، اما باید مدت زمان ساخت و ساز مد نظر قرار گیرد زیرا با افزایش مدت زمان ساخت قیمت تمام شده مسکن افزایش می‌یابد که این موضوع هدف اصلی مصوبه اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار را زیر سوال می برد.
وی بار دیگر خاطرنشان کرد، اگر هدایت منابع به سمت نوسازی، بهسازی و ساخت و ساز باشد تصمیم بانک مرکزی مناسب است، اما اگر منابع در راستای خرید خانه‌های فرسوده باشد تاثیر این تصمیم کوتاه مدت بوده و مشکلات مردم در تهیه مسکن که جزء اولویت‌های اولیه آن‌ها است، رفع نخواهد شد.
این کارشناس بازار پولی و مالی، گفت: تصمیم اخیر بانک مرکزی در سیاست فعالیت بانک‌ها به خصوص بانک مسکن تعریف شده بود، اما بانک‌ها به دلیل کمبود نقدینگی و بروکراسی توان پرداختن به این موضوع را نداشتند.
دوست‌حسینی بیان کرد: احتمال داده می‌شود ایجاد صندوق‌های پس انداز مسکن، سرمایه مردمی را به هدف سرمایه گذاری در صندوق‌های مسکن از بانک‌ها خارج کند و در نهایت این تصمیم به بازار مسکن کمک قابل توجهی داشته باشد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24