ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۲۰ مطلب در آذر ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

سناریوهای ملکی در تهران جدید


طرح «اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتخت‌نشین‌ها را موجب شده است.
روزنامه دنیای اقتصاد: طرح «اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتخت‌نشین‌ها را موجب شده است.
 
ارتباط نامرئی طرح با گران‌ترین دارایی ساکنان تهران، دو پرسش کلیدی درباره «پیامدهای منطقه‌بندی جدید در بازار مسکن محله‌های مختلف» به‌وجود آورده است. مدیران ارشد پایتخت و صاحب‌نظران، «نحوه تغییر قیمت مسکن ناشی از ادغام یا تجزیه مناطق فعلی» و همچنین «اثر تصویب نقشه جدید مناطق بر خروج از رکود ملکی» را در دو سناریو بررسی کرده‌اند.

مدیریت شهری تهران بنا دارد تقسیمات منطقه‌ای پایتخت را جراحی کند؛ به‌طوری‌که تعداد مناطق 22 گانه فعلی تهران را به نصف کاهش دهد. مبنای اولیه خانه‌تکانی در تقسیم‌بندی منطقه‌ای شهر تهران که در یک نهاد مطالعاتی وابسته به شهرداری تهران انجام شده مشخص کرده‌است که در جریان تغییر منطقه‌بندی شهر تهران مناطق به جای «شماره‌بندی» با «اسامی» عناصر یا تاریخی شاخص هر منطقه نام‌گذاری شوند. همچنین در این طرح بنا شده برای ایجاد ساختار جدید و دستیابی به منافع حاصل از تقسیم شهر به اجزای کوچک‌تر، از طریق تجزیه مناطق بزرگ‌تر به تعدادی مناطق کوچک‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر ساختار تقسیم‌بندی شهر تهران به ‌گونه‌ای تغییر کند که تعداد نواحی از 116 به 161 و تعداد محله‌ها از 376 به 539 محله افزایش یابد. اعلام عمومی طرح پیش از آنکه اجرا شود توانسته ارتباط قوی با شهروندان ایجاد کند؛ چراکه سرنوشت گران‌ترین دارایی شهروندان به نحوه و زمان اجرای این طرح گره خورده است. به عبارت دیگر تغییر نظام منطقه‌بندی، ناحیه‌بندی و محله‌بندی شهر تهران باعث می‌شود برحسب اینکه موقعیت فعلی املاک ساکنان پایتخت وارد کدام منطقه شود ارزش ریالی فعلی این املاک تغییر ‌کند. این موضوع در حال حاضر سبب شده برای هر دو طیف کارشناسان و صاحب‌نظران شهری و اقتصادی و همچنین عموم شهروندان(افرادی از دو طیف که طی روزهای اخیر در جریان خبر طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر قرار گرفتند) دو پرسش و ابهام اساسی مطرح شود. «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش کلیدی، نخست بررسی را از متولیان اداره پایتخت و گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی آغاز کرده است.

این دو پرسش شامل «نحوه تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف» و «نحوه اثرگذاری این طرح بر رکود-رونق بازار ملک» می‌شود. در حال حاضر این سوال مطرح است که آیا در جریان تجزیه مناطق بزرگ‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر برای شکل‌گیری قیمت جدید، تغییرات قیمت مسکن محله‌ها به صورت «تبعیت محله‌های ارزان از آپارتمان‌های واقع در محله‌های گران» خواهد بود یا آنکه مدل برعکس حاکم خواهد شد؟ یعنی «سطح میانگین قیمت جدید به سمت قیمت‌های پایین‌تر متمایل و پایدار می‌شود؟»

در قالب ابهام دوم نیز این پرسش مطرح است که «با توجه به موقعیت فعلی بازار مسکن که در مرحله تغییر فاز از رکود به رونق قرار دارد آیا طراحی مناطق تهران باعث خواهد شد که عملیات ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق با اختلال همراه شود؟»

نتیجه بررسی‌های «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش نشان می‌دهد در پاسخ به سوال اول، سرنوشت املاک پایتخت با شکل‌گیری تهران جدید در قالب دو سناریو قابل تصور و پیش‌بینی است. در سناریوی اول پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که ارزش املاک منطقه جدید در نیمه‌شمالی شهر تهران تحت‌الشعاع محله‌های گران‌قیمت منتقل شده از منطقه قدیم به جدید قرار می‌گیرد و در نیمه‌جنوبی شهر نیز ارزش املاک هر یک از 11 منطقه جدید از قیمت محله‌های ارزان‌تر تبعیت می‌کند. این سناریو براساس تفکر سنتی حاکم بر بازار مسکن مطرح است؛ اما سناریوی دوم که منطقی‌تر به نظر می‌رسد تغییرات قیمت مسکن مناطق مختلف شهر تهران را به این صورت تصویر می‌کند که در هریک از 11 منطقه جدید بر حسب سهم محله‌های منتقل شده به منطقه جدید از مساحت کل منطقه، قیمت فعلی محله‌ها با درصد مشخص و به صورت وزنی بر قیمت میانگین منطقه جدید غالب می‌شود. به این ترتیب که هر چقدر سهم مساحتی محله‌های منتقل شده از یک منطقه قدیمی به منطقه جدید بیشتر از محله‌های منتقل شده از مناطق دیگر به آن منطقه جدید باشد قیمت میانگین منطقه جدید از متوسط قیمت محله‌های پر سهم تبعیت می‌کند.

با این حال چنانچه هر کدام از این دو سناریو در جریان اجرای جراحی نظام تقسیمات منطقه‌ای پایتخت اتفاق افتد در بلندمدت و بعد از کشف قیمت میانگین 11 منطقه جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جدید متفاوت از روند فعلی بازار ملک خواهد بود. در عین حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره تبعات اجرای این طرح و تاثیر آن بر دوره‌های رکود-رونق مسکن (پاسخ به ابهام دوم) نشان می‌دهد دو سناریوی دیگر قابل تصور است. در سناریوی اول بحث این است که اعلام عمومی این موضوع در روزهای اخیر از طریق رسانه و بازنشر گزارش رسانه‌ها در فضای مجازی هم‌اکنون ذهن فعالان بازار ملک را مشغول کرده و بخشی از پایتخت‌نشینان که از جزئیات این طرح اطلاع پیدا کرده‌اند به نوعی منتظر انجام این جراحی هستند. به عبارت دیگر افرادی که ازا ین طرح با خبر شده‌اند چنانچه قصد خرید، فروش یا هر نوع فعالیت ملکی را داشته باشند اقدام نهایی خود را منوط به تعیین تکلیف تهران جدید کرده‌اند. بنابراین اگر طرح کاهش مناطق 22 گانه به نصف بخواهد اثر رکود مقطعی بر بازار بگذارد(انتظار کارشناسان همین است) تاخیر در تصویب یا اجرای این طرح عوارض آن (در بروز رکود مقطعی) را بیشتر از حالتی خواهد کرد که تصویب یا اجرای آن در همین زمان نهایی خواهد داشت. اما در قالب سناریوی دوم که اتفاقا بخشی از مدیران ارشد شهرداری تهران به آن اعتقاد دارند اجرای طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای تهران باید بعد از انتقال کامل بازار ملک از فاز رکود و پیش رونق به فاز رونق انجام شود تا بازار ملک با کمترین عارضه ناشی از اجرای این طرح مواجه شود.

زمان مناسب برای اجرای اصلاحات

در این باره پژمان پشمچی زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به چرایی انجام مطالعات طرح اصلاح تقسیم‌بندی شهر تهران، به دو دلیل اجرای طرح کاهش تعداد مناطق شهری تهران را به نصف در زمان کنونی مناسب نمی‌داند.

او با تاکید بر اینکه طرح موضوع کاهش تعداد مناطق شهری و افزایش تعداد نواحی و محلات پایتخت نشانه ضعف و نقصان در ارائه خدمات شهری نیست، می‌گوید: آنچه باعث شده طرح اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران بااهمیت باشد بروز تغییرات ساختاری در مدیریت شهرداری پایتخت است. به این معنا که طی سال‌های گذشته مدیریت محله با شکل جدید خود مبتنی بر دو رکن ناحیه و محله شکل گرفته و توسعه پیدا کرده‌است. بخش مدیریت محله ساز‌وکارهای اجتماعی و فرهنگی محلات را با ساختارهایی که در قالب آن به وجود آمده‌است همچون سراهای محله بر عهده دارد. همین‌طور زیرساخت‌های فرهنگی و اجتماعی بخش خدماتی محله هم با موضوع ناحیه‌محوری توان مضاعفی پیدا کرده است. به گونه‌ای که موضوع ناحیه محوری در چند سال گذشته یکی از اساسی‌ترین رویکردهای مدیریتی شهرداری تهران بوده است. این تغییر در ساختار مدیریت محلات سبب شده‌است نواحی و محلات که قبلا مسوولیت ارائه خدمات در امور جزئی را داشتند الان با ساختاری که در اختیار دارند، بتوانند عمده خدمات موردنیاز شهر را مدیریت کنند.

او ادامه می‌دهد: ساختار و فضای جدید به وجود آمده در مدیریت شهری این امکان را به وجود آورده که از موازی کاری در حوزه‌های معاونتی مناطق و نواحی جلوگیری شود. بنابراین بسترسازی برای ایجاد تغییر در منطقه‌بندی شهر تهران به‌دلیل تغییر ساختار در مدیریت محلات و مناطق اتفاق افتاده است نه به‌دلیل ضعف در خدمات مناطق مختلف. به‌ویژه آنکه زیرساخت‌ها نیز تابع مرزها و قلمروهای قراردادی نیستند. به این معنا که نمی‌توان گفت اگر پارکی در یک محله قرار دارد محله مجاور از آن بی‌بهره است.

معاون شهردار تهران با تاکید بر اینکه زمینه‌ساز طرح این موضوع توسعه و تقویت مدیریت محلی است، در توضیح مناسب نبودن زمان کنونی برای اجرای این طرح به دو دلیل اشاره می‌کند و چنین توضیح می‌دهد: دلیل نخست آنکه در حال حاضر در سال پایانی فعالیت شورای شهر چهارم قرار داریم و بررسی این طرح در زمان حاضر منجر به کاهش کیفیت تصویب نهایی طرح و بروز برخی نواقص احتمالی در زمان اجرای آن خواهد شد.

او در توضیح دلیل دوم نیز می‌گوید: اجرای این طرح در دوره کنونی که نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده شده ممکن است در کوتاه‌مدت و میان‌مدت رونق بازار ملک را دچار تعویق کند. طرح موضوع اصلاح منطقه‌بندی شهر تهران در شرایط کنونی به بازار مسکن که کماکان دچار رکود است و این امید وجود دارد که از طریق برخی ابزارها امکان خرید واحدهای مسکونی خالی از سکونت فراهم شود و مجددا سازندگان مسکن به تکاپوی تولید مسکن جدید بیفتند، مستقیما ضربه بزند. چرا که از یکسو باعث ایجاد بلاتکلیفی و ناتوانی متقاضیان و عرضه‌کنندگان بازار مسکن از آینده بازار خواهد شد. به این معنا که فروشنده یا خریدار نمی‌داند آیا باید معامله خود را انجام دهد یا منتظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن بماند. از سوی دیگر، بی‌تردید جدا‌شدن یک محله از یک منطقه و اضافه‌شدن آن به منطقه دیگر منجر به ایجاد تغییراتی در جهت کاهش یا افزایش قیمت هرمترمربع خانه‌ها خواهد شد. ضمن آنکه این تغییرات باعث ایجاد یک بلاتکلیفی در دریافت خدمات شهری نیز خواهد شد.

او با تاکید بر اینکه ایجاد این تغییرات در روند بازار مسکن از این ناحیه پایدار نخواهد بود، می‌گوید: در عین حال در زمان درست برای اجرای این طرح باید یک نکته مدنظر قرار داشته باشد که مسیر اجرای این طرح باید از محل تقویت ساختار مدیریت محله و با هدف تقویت مدیریت محله‌ای انجام شود.

دو شرط موفقیت اجرای طرح

پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز به نوعی به اصل موضوع تقسیمات جدید برای منطقه بندی شهر تهران به صورت مشروط و با دو شرط نظر مثبت دارد. شرط نخست آنکه در قالب اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر تهران، اشکالات فعلی همچون قرارگرفتن یک محله در دو منطقه (همچون محله کن) برطرف شود، چراکه این موضوع منجر به بروز اشکالاتی در مدیریت محلات خواهد شد. شرط دوم نیز آن است که برای موفقیت اجرای چنین طرحی باید مشارکت شهروندان نیز جلب شود. او در عین حال نیز به اجرای طرح اصلاحات منطقه‌بندی شهر تهران نظر واقع‌بینانه دارد و معتقد است اجرای این طرح به تنهایی نمی‌تواند تمامی مشکلات مدیریت مناطق و محلات پایتخت را رفع کند.

الگوی ایجاد هارمونی بین مناطق

احمد دنیامالی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران به‌عنوان یکی از حامیان اصلی تغییر در نظام منطقه‌بندی شهر تهران نیز معتقد است موضوع چابک‌سازی و کوچک‌سازی مناطق به‌دلیل ارتقای کیفیت خدمات شهری ضروری به نظر می‌رسد.

او می‌گوید: بدون توجه به موضوع چابک‌سازی، میان 22 منطقه شهری تهران از لحاظ مساحت، جمعیت و سایر خدمات زیربنایی نه تنها هیچ نوع هارمونی و هماهنگی وجود ندارد، بلکه فاصله‌های عمیقی هم از این منظر بین مناطق شهری پایتخت وجود دارد. به‌عنوان مثال، برخی مناطق شهری با جمعیتی بالغ بر 700 هزار نفر مساحتی در حدود 60 کیلومترمربع دارند و برخی مناطق دیگر مساحتی در حدود 9 کیلومترمربع دارند که نشان‌دهنده فاصله عمیق بین مناطق و نبود ساختار هماهنگ در تقسیم بندی مناطق است. از این رو به نظر می‌رسد تعریف یک ساختار واحد برای تمامی مناطق برای ارتقای سطح خدمات شهری و متوازن الزامی باشد. این در حالی است که هم‌اکنون مناطق مختلف شهری پایتخت ویژگی‌ها و جمعیت‌های متفاوتی دارند.

او عنوان می‌کند: برای ایجاد ساختار و تقسیم‌بندی جدید برای مناطق شهری پایتخت به گونه‌ای که هدف چابک‌سازی را محقق کند می‌توان نقشه‌ای را طراحی کرد که برخی مناطق در یکدیگر ادغام شوند و تعداد مناطق شهری کاهش پیدا کند. البته برخی مناطق نیز ممکن است به لحاظ ویژگی‌های منحصربه فردی که دارند هیچ گونه تغییری در آنها رخ ندهد. او با اشاره به مطالعات اولیه انجام شده در این حوزه در کمیسیون عمران شورای شهر تهران می‌گوید: بررسی‌های اولیه از ویژگی‌های مناطق نیز با تایید این موضوع نشان می‌دهد که 7 یا 8 منطقه اصولا امکان جابه‌جایی یا ادغام ندارند. به‌عنوان مثال مناطق 21،2،3،4،1،22 و 20 جزو مناطقی هستند که امکان تغییر یا ادغام آنها کمتر است، اما مناطقی همچون مناطق 9 و 10، مناطق 13 و 14 و مناطق 7 و 8 امکان ترکیب و ادغام با یکدیگر را دارند.

این عضو شورای شهر تهران در عین حال به این موضوع اشاره می‌کند که اگرچه در مورد اجرای تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری مطالعات اولیه‌ای انجام شده است اما به نظر می‌رسد برای دستیابی به یک الگوی مناسب نیاز به مطالعات جامع‌تر و هماهنگی با سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان شهری باشد تا بتوانیم در یک مسیر مشخص تا جایی که امکان دارد محدوده‌های مناطق شهری را به یکدیگر شبیه کنیم. چراکه در حال حاضر میان تقسیم‌بندی مناطق شهری و مناطق دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آموزش‌و‌پرورش، آب، برق و.... تفاوت وجود دارد و همین موضوع امکان ایجاد مدیریت واحد شهری را سخت کرده‌است.از این رو باید یک هارمونی میان مناطق شهری و مناطق زیرمجموعه دستگاه‌های خدمات‌رسان ایجاد شود.

او ادامه می‌دهد: یعنی با دستگاه‌های مختلف در خصوص تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری و سایر خدمات زیربنایی هماهنگی ایجاد شود و در یک قالب پیش‌بینی شود. به‌عنوان مثال ساکن منطقه 4 شهری بداند که سایر خدمات شهری این منطقه همچون آموزش و پرورش، آب، برق و... نیز زیرمجموعه همان منطقه محسوب می‌شود و به تعبیر دیگر مرزبندی‌های مناطق شهری و خدمات شهری یکسان شود.باید هماهنگی و وحدت رویه به وجود آید. او در این زمینه برای افزایش کیفیت خدمات‌رسانی شهری یک پیشنهاد نیز دارد و می‌گوید: در این میان می‌توان در راستای تحقق هدف ایجاد یک شهر چابک با ایجاد دفاتر خدمات شهری در مناطق مختلف شهر امکان دریافت همه نوع خدمات شهری را برای ساکنان مختلف مناطق به وجود آورد. به‌عنوان مثال ساکن یک منطقه با مراجعه به این دفاتر بتواند همزمان هم ثبت نام آموزش و پرورش را انجام دهد، هم سایر خدمات شهری همچون آب، برق، گاز و... را دریافت کند. به این ترتیب همه خدمات شهری در یک فضای IT محور قرار می‌گیرد.

او به برخی مطالعات انجام شده در شورای شهر تهران در خصوص ادغام یا تفکیک مناطق شهری اشاره می‌کند و چنین می‌گوید: در پیشنهاد اولیه سه نوع تقسیم‌بندی ارائه شده است. در یک الگو تقسیم‌بندی شهر تهران به چند حوزه مختلف ارائه شده‌است. میان حوزه و منطقه تفاوت‌هایی وجود دارد. به این معنا که مساحت حوزه از منطقه بیشتر است. در هر حوزه بیش از یک میلیون نفر جمعیت سکونت خواهند داشت و به‌طور متوسط هر کدام از حوزه‌ها بیش از 100 کیلومتر مربع مساحت دارند. البته این موضوع را اضافه کنم که برای تمامی این مباحث نیاز به مطالعات عمیق و ریشه‌ای است که به نظر نمی‌رسد به دوره مدیریت شهری کنونی و شورای شهر چهارم برسد. محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت اجرای این طرح معتقد است: باید مدیریت شهری مشاوران زیادی برای مطالعه این پروژه در نظر بگیرد تا تمام ابعاد این ادغام و کاهش مورد بررسی قرار گیرد.

او اضافه می‌کند: قبول این نکته لازم است که مساحت، گستردگی و جمعیت مناطق با یکدیگر بسیار متفاوت است و باید اصلاح شود به گونه‌ای که منطقه 4 یک‌دهم مساحت تهران را دارد اما مناطق 9 و 10 حتی به اندازه یک ناحیه منطقه 4 نیز نیستند اما هر دو منطقه با یک سازوکار اداره می‌شوند. او تاکید می‌کند: در گذشته مناطق 21 و 22 جزو نقشه شهری نبودند اما به ناچار با گسترش مناطق همجوار مدیریت شهری برای جلوگیری از بارگذاری‌های بیش از حد در یک منطقه مجبور به ایجاد مناطق جدید شد و حالا کم‌کردن مناطق فعلی نیازمند انجام مطالعات دقیق است تا همه ابعاد آن مورد بررسی قرار گیرد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

افزایش 21 درصدی معاملات خرید خانه در تهران


تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال 1395، به 12.5 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 21.2 و 4.1 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال 1395 که برگرفته از «آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است که حجم معاملات مسکن، تحولات قیمت مسکن، تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال  1395 ،شاخص های آماری بازار معاملات مسکن، تحولات اجاره بهای مسکن و بخش جمع بندی را شامل می شود.
در آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 5 / 12 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 / 21 و 1 / 4 درصد افزایش نشان می دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 / 0 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد.
1.حجم معاملات مسکن
در آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 12459 واحکد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 1 / 4 درصد افزایش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 2 / 52 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.
 
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 4 / 16 درصدی از کل معاملات ، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 ، 2 و 14 بکه ترتیب با سهم 6 / 11 ، 3 / 9 و 3 / 6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع 9 / 72 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 14 ، 8 ، 10 ، 7 ، 15 ، 1 و 3 بوده و 12 منطقه باقی مانده 1 / 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
 

2. تحولات قیمت مسکن
در آبان ماه سال 1395 ، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 / 0 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 معادل 1 / 13 درصد و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 8 معادل 7 / 0 درصد تعلق دارد.
 
در آبان ماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 / 97 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 4 / 21 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.
 
 
3. تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال - 1395
در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 1 / 106 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 3 / 10 درصد افزایش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 8 / 43 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 4 / 4 درصد افزایش نشان می دهد.
 
4. سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن
1 - 4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی " 30 الی 35 " میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 6 / 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی " 25 تا 30 " میلیون ریال با سهم 3 / 12 درصد و " 35 الی 40 " میلیون ریال با سهم 8 / 10 درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود 7 / 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران  1 / 44 میلیون ریال  معامله شده اند.
 
2- 4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان ماه سال 1395 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای " 60 تا 70 " مترمربع معادل 2 / 15 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای " 50 تا 60 " و " 70 تا 80 " متر مربع به ترتیب با سهم های 4 / 14 و 4 / 13 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 4 / 53 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

4-3 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در آبان ماه سال 1395 ، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش " 1500 تا 2000 " میلیون ریال با اختصاص سهم 3 / 13 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است . واحدهای دارای ارزش " 1000 تا 1500 " و " 2000 تا 2500 " میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 1 / 13 و 8 / 11 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه، حدود 7 / 51 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است.
 
5- تحولات اجاره بهای مسکن
در آبان ماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4 / 10 و 3 / 9 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یکساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 1390=100) معادل 4 / 28 درصد می باشد.
جمع بندی
حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در آبان ماه سال 1395 به ترتیب معادل 5 / 12 هزار واحد مسکونی و 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 1 / 4 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال جاری و نیز گشایش های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش به ویژه تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن (1)، شرایط مناسبی جهت خانه دار شدن زوجین جوان و خانه اولی ها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در آبان ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره می باشد، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4 / 10 و 3 / 9 درصد رشد نشان می دهد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

چرخش معاملات ملک با قیمت گذاری ثابت خانه ها


بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت.
آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
معدل 8 ماهه قیمت مسکن
 اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال 95، با افت و خیزهای محدود ماهانه–رشد ماهانه مثبت و منفی- مواجه شد اما دامنه افزایش آن، ‏ بیش‌از مقدار کاهشی بوده است. در حال حاضر سطح قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال، 4 درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد، نرخ بازدهی بازار خرید ملک در 8 ماه محسوب می‌شود. از طرفی ‏ معدل 8 ماهه قیمت مسکن به متر مربعی 4 میلیون و 460 هزار تومان رسیده که 5/ 9 درصد نسبت به 8 ماه اول سال 94 افزایش از خود نشان می‌دهد.
اگر چه میانگین 8 ماهه قیمت مسکن به مرز رشد دورقمی نزدیک شده اما آخرین نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت بیانگر آن است که متوسط ارزش اسمی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران در آبان ماه (نسبت به آبان سال 94)، ‏ رقمی معادل 8/ 14 درصد رشد کرده که بالاترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال تا کنون در این بازار محسوب می‌شود. در ماه‌های قبل، نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن بین 4 تا 11 درصد در نوسان بود. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی آپارتمان نسبت به سال گذشته همین موقع، ممکن است این تصور را در گروه تقاضای سرمایه‌ای به‌وجود بیاورد که جهش نزدیک است و در نتیجه، با ورود پرحجم این گروه به بازار معاملات، قیمت‌ها در کوتاه‌مدت تحریک شود.
پاسخ سفته‌بازهای ملکی
پرسش مطرح برای سفته‌بازهای ملکی در حال حاضر آن است که آیا با مثبت شدن نرخ بازدهی مسکن در 8 ماه از یکسو و رشد نقطه‌ای قیمت تا نزدیکی 15 درصد از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در این بازار مناسب سودگیری است؟
بررسی‌ها درباره ابهامات و سوالاتی که سطح فعلی تورم مسکن برای هر دو گروه تقاضا –خریداران مصرفی و سرمایه‌ای- ایجاد کرده است، نشان می‌دهد: برای سفته‌بازها به دو علت، گزینه‌های بهتر از بازار مسکن وجود دارد. در قالب این بررسی، زمینه رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، قابل تحلیل نیست. دلیل اول به «نرخ بازدهی نسبی 5 بازار سرمایه‌گذاری و رتبه بازار مسکن بین چهار بازار دیگر» مربوط است و دلیل دوم نیز شامل « نوسان معنادار قیمت واقعی مسکن» است. در حال حاضر سه بازار رقیب مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که در 8 ماه اول امسال، سرمایه‌گذاران آنها دست‌کم 7/ 1 برابر بازدهی خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری کسب کردند.
رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال مشخص می‌کند بازارهای پول، سکه و دلار در مقام اول تا سوم بیشترین عایدی سرمایه‌گذاری قرار دارند. سپرده‌گذاران بانکی در بازار پول، در پایان آبان امسال 10 درصد نسبت به ابتدای سال سود کردند و در بازار سکه و دلار نیز نرخ بازدهی در این مدت به ترتیب معادل 9درصد و 7 درصد شد. این در حالی است که نرخ بازدهی خرید ملک در 8 ماه اول امسال در سطح 4 درصد قرار گرفت و این بازار چهارم شد. آخرین بازار به لحاظ نرخ بازدهی، بازار سهام بود که سرمایه‌گذاران آن در پایان آبان امسال با زیان 2/ 1 درصدی نسبت به ابتدای سال مواجه شدند. در حال حاضر نه‌تنها بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در بین سایر بازارها، در مقام چهارم از پنجم قرار دارد که حتی نرخ بازدهی آن نیز نسبت به سال 94 رقمی معادل 8/ 1 واحد درصد افت کرده است.
نرخ بازدهی خرید ملک در طول سال گذشته و تا قبل از بهمن و اسفند 94، همواره منفی بود اما به‌واسطه رشد 8 درصدی قیمت در اسفند نسبت به بهمن، نرخ بازدهی سال 94 بازار خرید مسکن به 8/ 5 درصد رسید، هم‌اکنون اما این نرخ، پایین‌تر آمده است. بنابراین هزینه نسبی سفته‌بازی ملکی در مقایسه با سایر بازارها، هنوز در سطح بالا، ارزیابی می‌شود. از طرفی، اگر چه قیمت اسمی مسکن نسبت به پاییز سال گذشته نزدیک 15درصد رشد کرده است اما این وضعیت با توجه به روند دو سال گذشته تورم مسکن، «اصلاح قیمت واقعی» و جبران عقب‌ماندگی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از سطح نرخ تورم عمومی محسوب می‌شود.
بررسی‌ها در این باره حاکی است: قیمت واقعی مسکن طی 32 ماه منتهی به ابتدای خرداد 95 همواره با رشد منفی همراه بوده به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات موجود در سبد خرید خانوارها بوده است. سال 93 قیمت واقعی مسکن 11 درصد افت کرد و در سال 94 نیز این متغیر 13 درصد کاهش یافت. با این حال، سطح پایین تورم مسکن در مقایسه با تورم عمومی، از خرداد امسال، معکوس شد و طی 6 ماه گذشته، با سبقت جزئی نرخ رشد قیمت اسمی از نرخ تورم، فرآیند «اصلاح قیمت واقعی مسکن» آغاز شده است. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی مسکن در آبان در مقایسه با تورم 1/ 9 درصدی نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته 7/ 5 درصد افزایش یافته است. آبان امسال میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 600 هزار تومان افزایش نسبت به آبان سال گذشته، به 4 میلیون و 635 هزار تومان رسید. تورم مسکن –رشد قیمت اسمی- اگر چه از تورم عمومی فراتر رفته اما در نزدیکی آن، در نوسان است. این رفتار مطابق انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن -که پیش‌تر دامنه رشد قیمت مسکن را حول و حوش تورم تخمین زده بودند- است.
برآورد می‌شود دامنه رشد قیمت اسمی در ماه‌های آینده مشروط به پایداری نسبی متغیرهای اثرگذار و عدم بروز شوک‌های بیرونی، همچنان در فاصله کمی از تورم عمومی در نوسان باشد. آنچه بازار مسکن را در شرایط فعلی از جهش مصون نگه داشته، رشد خفیف و تدریجی قیمت اسمی طی دو سال گذشته بوده است. در دوره‌های رکود، معمولا قیمت اسمی با رشد منفی مواجه می‌شود به‌طوری‌که سال 76 متوسط قیمت اسمی 5/ 2 درصد، ‏ سال 83 حدود 3 درصد و سال 88 نزدیک 10 درصد افت کرد. این در حالی است که در رکود سال‌های 93 و 94 قیمت اسمی مسکن به ترتیب 6/ 4 درصد افزایش و 7/ 0 درصد کاهش پیدا کرد که در مقایسه با افت دوره‌های قبل، نشان از آن دارد که فنر قیمت مسکن در این دوره، به میزان رکود‌های قبلی، فشرده نشد، در نتیجه در دوره جدید از این منظر، زمینه جهش وجود ندارد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در آبان

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت. آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت مسکن در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است.
به گزارش اقتصاد نیوز میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌ های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

افزایش نرخ تخفیف در معاملات خرید و فروش ملک و مسکن


سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
به گزارش اقتصاد نیوز عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد.
داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.
متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

رفع ابهامات قانون پیش ‌فروش مسکن


دیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فواید آن برای بازار مسکن گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که ازسوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده، قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجرا است.
علی چگنی با اعلام رفع ابهامات تولیدکنندگان در قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فوایدی که اجرای آن در بازار مسکن می‌گذارد، گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که توسط وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و همچنین ابلاغ شناسنامه فنی و ملکی قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجراست.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان هم حقوق تولیدکننده و هم حقوق مصرف‌کننده را مدنظر قرار می‌دهد گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی ادامه داد: پیش‌تر مشکلاتی از این دست وجود داشت که ملکی به چند نفر فروخته می‌شد برای همین تدابیر خاصی اندیشیده شد تا مصرف‌کننده دچار مشکل خاصی نشود. ممکن است آن جاها تولید‌کننده در جاهایی تحت فشار قرار بگیرد. زیرا، قانون پیش‌فروش می‌گوید تا مرحله‌ای که مصرف‌کننده پیش‌خرید می‌کند به همان میزان سند به نام مصرف‌کننده شود. این‌ها مشکلاتی است که باید در آینده حل و فصل شوند.
چگنی تصریح کرد: کسی که پیش‌فروش می‌کند فعلا باید از قانون پیش‌فروش ساختمان استفاده کند تا به مرور بتوانیم مشکلات و خلاء‌های آن را برطرف کنیم.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

خروج مسکن مهر پردیس از بن‌بست نقدینگی بوسیله وام مسکن


کلاف سر درگم مسکن پردیس با پرداخت وام 10 میلیون تومانی کم کم در حال باز شدن است.
چند وقتی است که ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر بخصوص مسکن مهر پردیس برای رسیدن به واحدهای مسکونی خود که از سال 92 انتظار آن را می‌کشیدند جلو ساختمان وزارت راه،‌مسکن و شهرسازی  و مجلس تحصن می‌کردند. آنها خواستار دو موضوع بودند یک اینکه چرا دولت با‌وجود آنکه اعلام کرده بود آورده مردم تنها 25 میلیون تومان است باید 10میلیون تومان بیشتر پرداخت کنند و دوم اینکه چه زمان زیرساخت‌های اولیه برای زندگی فراهم می‌شود تا واریز‌کنندگان وجه از اجاره‌نشینی رها  شده و به واحدهای مسکونی خود برسند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، دولت یازدهم با اینکه انتقادات زیادی به مسکن مهر داشت و همواره وزیر راه و شهرسازی این طرح را به باد انتقاد می‌گرفت سعی کرده برای اتمام این طرح و خانه دار شدن مردم همکاری‌های لازم را انجام دهد، اما مشکل اصلی در نبود بودجه است.از زمانی که قیمت نفت سیر کاهشی به خود گرفت نه تنها طرح مسکن مهر بلکه سایر طرح‌ها هم زمینگیر شد.به اعتقاد کارشناسان، مسکن مهر در مقایسه با سایر طرح‌ها پیشرفت بهتری هم داشته است.
قطعا کسانی که از5 الی 6 سال پیش با گذر از خوان‌های متعدد پول خود را به حساب مسکن مهر واریز کردند برایشان کاهش درآمدهای نفتی یا نداشتن بودجه، جواب قانع‌کننده‌ای نیست و تنها خواسته آنها رسیدن به واحد مسکونی است که از مدت‌ها پیش قول آن داده شده بود. با توجه به چنین اتفاق‌هایی وزارت مسکن و بانک مسکن به این تفاهم رسیدند که 10میلیون تومانی که پیمانکاران برای اتمام طرح می‌خواهند از طریق وام تأمین شود.به‌عنوان مثال در فاز 11 پردیس میزان آورده متقاضی که اکنون 25 میلیون تومان است باید به 39 میلیون و 750 هزار تومان برسد.30میلیون تومان هم وام کم بهره برای هر واحد مسکونی لحاظ شده است.لذا 10 میلیون تومان دیگر  از طریق وام بانکی تأمین می‌شود و متقاضی باید حدود 5میلیون تومان آورده جدید داشته باشد. با این تفاسیر میزان وام به 40 میلیون تومان می‌رسد.البته بخشنامه پرداخت 10میلیون تومان هنوز به مسکن مهر پردیس ابلاغ نشده است و تا زمانی که بانک مسکن اعلام نکند مردم باید نسبت به تکمیل موجودی خود اقدام کنند.
فازهای 5، 8 و 9 بهره‌مند از وام 10 میلیونی
افرادی که در شهر عمران پردیس فعالیت می‌کنند به مراجعه‌کنندگان برای افزایش وام می‌گویند:فاز 11 آماده تحویل (4 هزار و 550 واحد مسکونی)است لذا رقم 10 میلیون تومان که با هدف پرداخت به پیمانکاران است به این طرح تعلق نمی‌گیرد.بر این اساس افرادی که در فازهای 5، 8 و 9 ثبت‌نام کرده‌اند امکان استفاده از وام 10 میلیون تومانی را پیدا خواهند کرد.این مابه التفاوت به پیمانکار داده می‌شود تا واحد مسکونی با سرعت بیشتری ساخته شود و متقاضی با پرداخت وام می‌تواند به واحد مسکونی خود برسد. هفته آخر شهریور امسال شرکت عمران پردیس سهم نهایی آورده متقاضیان فاز 8 را 65 تا 83 میلیون تومان اعلام کرد که پس از اعتراض متقاضیان مسکن مهر به این افزایش قیمت‌ها، وزیر راه و شهرسازی دستور تشکیل کمیته بررسی قیمت‌ها را داد. این کمیته نیز پس از تشکیل جلسه از کاهش 7 تا 14 میلیون تومانی قیمت واحدهای فاز 8 به صورت مشروط خبر داد.بر این اساس سهم آورده متقاضیان بسته به متراژ واحدها به 58 تا 69 میلیون کاهش یافت و سهم آورده متقاضیان در فازهای 5 و 9 جدید نیز 43 میلیون و 600 هزار تومان اعلام شد. شرکت عمران پردیس هم در سایت خود توضیح داد به منظور کاهش سهم آورده متقاضیان با اخذ مجوز از مجمع عمومی این شرکت و تأییدیه وزارت مسکن نسبت به تأمین بخش قابل توجهی از هزینه‌های طرح‌ها از منابع داخلی اقدام کرده است.تمام این موارد نشان می‌دهد که دولت هم برای کاهش هزینه‌های مترتب بر خانوارها واقف است و می‌خواهد از آن بکاهد.با پرداخت وام و استفاده از منابع داخلی شرکت عمران به نظر می‌رسد که روند ساخت و ساز مسکن مهر پردیس سرعت پیدا می‌کند و دیگر لازم نیست مردم بر آورده خود بیفزایند.افرادی که در مسکن مهر ثبت‌نام کردند اغلب جزو اقشار ضعیف جامعه هستند که توان مالی لازم را برای افزایش آورده خود ندارند. حدود 7 میلیون نفر درگیر مسکن مهر هستند. از ابتدای فعالیت دولت یازدهم تاکنون بیش از ۷۰۰هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شده است که عملکردی ۵۳درصدی را نشان می‌دهد.دولت گذشته یک میلیون و 180 هزار واحد مسکونی را به مردم تحویل داده بود.این طرح عظیم (2میلیون و 300 هزار مسکن مهر) که مورد انتقاد کارشناسان زیادی است از سال 87 شروع شد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تامین بخشی از منابع مسکن مهر با انتشار اوراق خزانه


مدیرعامل شهر جدید پرند از طرح جدید دولت برای کمک به خدمات زیربنایی مسکن مهر از طریق انتشار اوراق خزانه اسلامی خبر داد.
به گفته سید علی اکبر طاهری به دلیل عدم استقبال متقاضیان مسکن مهر برای واریز آورده اتمام پرونده این طرح در شهر پرند هم سال 96 خواهد بود.
 به گزارش  ، طاهری در پاسخ به این سؤال که آیا پرونده مسکن مهر در شهر جدید پرند در سال جاری بسته خواهد شد، گفت: اتمام پروژه مسکن مهر در شهر جدید پرند به سال 96 کشیده خواهد شد چرا که علی‌رغم اطلاعیه‌های زیاد و درخواست از متقاضیان که نسبت به تکمیل آورده خود اقدام کنند، این انفاق رخ نمی‌دهد و متأسفانه باید گفت این عدم تامین آورده سبب به تأخیر افتادن واگذاری واحدها می‌شود.
وی با تأکید برای اینکه دیگر منتظر مناسبات‌ها برای واگذاری واحدهای مسکن مهر نمی‌مانیم و هر دو ماه نیز 1000 تا 1500 واحد مسکونی را واگذار خواهیم کرد، اظهار داشت: طی جلسه‌ای که با استاندار تهران در ماه گذشته داشتیم. قرار شد تا دستگاه‌های خدمات‌رسان همکاری بیشتری برای تکمیل آب، برق و گاز این واحدها داشته باشند، بنابراین امیدواریم با تلاش بیشتر این اقدامات به سرانجام برسد.
طاهری ادامه داد: در حال حاضر 15 هزار واحد مسکن مهر منتظر تکمیل خدمات زیر بنایی مثل آب، برق و گاز هستند و در کل در این شهر 25 هزار واحد مسکونی مهر هنوز واگذار نشده است.
مدیرعامل شهر جدید پرند با بیان اینکه در این شهر 7 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی داشتیم که برای آنها فراخوان داده‌ایم، به فارس گفت: پیشرفت فیزیکی تکمیل واحدهای مسکن مهر در شهر پرند 90 درصد است و امیدواریم با طرح‌هایی که دولت دارد تکمیل واحدها سرعت بیشتری پیدا کند.
طاهری تأکید کرد: دولت برای سرعت و تکمیل خدمات زیر بنایی واحدهای مسکن مهر طرحی را احتمالاً هفته آینده جاری اعلام خواهد کرد که براساس آن با انتشار اوراق خزانه اسلامی سرعت بیشتر و کمک خوبی به دستگاه‌های خدمات‌رسان خواهد شد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مسکن 96 از دوربین عرضه

سازنده‌ها در پی مشاهده پیش‌‌رونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام» را شتاب دادند.
 تحرک اولیه بازار معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها مطابق پیش‌بینی‌ها، به «یخ‌زدایی» در طبقه میانی و در عین حال استراتژیک بازار ساخت و ساز منجر شده و مطابق آمارها، ثبت رکورد «بیشترین خروج منابع از ساختمان‌های نیمه‌کاره با اراده بساز و بفروش‌ها» را در پی داشته است.گزارش از یک آمار رسمی درباره نوع فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی کل کشور در سه طبقه بازار –ساخت و ساز جدید، ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساختمان‌های در حال تکمیل- حاکی است: سازنده‌ها از اواخر سال گذشته تحت‌تاثیر فضای پایین‌دست ساخت و ساز (پایان محسوس رکود معاملاتی و شروع پیش‌رونق)، تمرکز بر تعیین تکلیف پروژه‌های معلق و ناتمام را به دو طبقه دیگر بازار ترجیح دادند و برای این منظور شتاب خروج منابع محبوس در بازار ساخت را به 7/ 1 برابر ابتدای سال 94 رساندند. به گزارش دنیای اقتصاد ، اطلاعات بانک‌مرکزی در این‌باره نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در یک سال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد، در حالی که نرخ حبس‌زدایی سرمایه از این نوع پروژه‌ها در بهار 94 برابر با 7 درصد (نسبت به بهار قبل از آن) بوده است.فرآیند ذوب منابع منجمد در بازار ساخت و سازهای کشوری –پیشروی ساختمان‌های ناتمام در مسیر تکمیل- مشخص می‌کند: شتاب نقطه‌ای خروج سرمایه از پروژه‌های معلق (کارگاه‌های ساختمانی متروک)، در طول سال گذشته، به‌صورت ممتد رو به افزایش بوده و این اتفاق با شتاب تغییر حجم معاملات مسکن رابطه مستقیم داشته است.
سال گذشته در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن پس از افت نقطه‌ای 21 درصدی در بهار (نسبت به بهار93)، در فصل تابستان به ایستگاه پایانی رکود دست‌کم دو ساله، نزدیک شد طوری که افت 6 درصدی را تجربه کرد. بازار معاملات ملک اما از نیمه دوم پارسال به سمت پیش‌رونق چرخید. در پاییز و زمستان سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نه‌تنها رشد منفی به خود نگرفت که به ترتیب 3درصد و 4 درصد نسبت به دو فصل مشابه سال قبل از آن نیز افزایش پیدا کرد. تحت‌تاثیر صعود پلکانی نرخ رشد معاملات از شیب منفی به شیب مثبت، در بازار ساخت و ساز نیز شتاب خروج سرمایه از پروژه‌های ناتمام، رو به افزایش گذاشته است.
در سال 94، حجم سرمایه‌گذاری در طبقه میانی بازار ساخت و ساز، ابتدا در فصل بهار 7درصد نسبت به بهار قبل از آن کاهش پیدا کرد اما این تغییر نقطه‌ای در طول سال تشدید شد و به ترتیب باعث خروج 9 درصدی سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول، 11درصدی در 9 ماه و سپس 1/ 12 درصدی در یک‌سال 94 شد. در حال حاضر با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به یک‌سال 94 است، مشخص می‌شود شتاب تبدیل منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی از پروژه‌های نیمه‌کاره به سمت تکمیل ساختمان‌های قابل فروش، رکورد 7 ساله را ثبت کرده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با شکل‌گیری رکود مسکن از اواسط سال 92 و تعمیق آن در سال 93، کناره‌گیری سرمایه‌گذاران از بازار ساخت و ساز باعث شد سرمایه‌ها در پروژه‌های متوقف و معلق شده، منجمد شود و حجم منابع معطل در این بازار افزایش پیدا کند. طی این دو سال -92 و 93- حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که در پایان سال 93، رقمی معادل 45 هزار میلیارد تومان سرمایه در این پروژه‌ها منجمد شد.اما با خروج سرمایه‌ها از بازار املاک نیمه‌کاره در طول سال 94، کل رقم سرمایه معطل در ساختمان‌های ناتمام در کل کشور به 39 هزار میلیارد تومان رسیده است.
کارنامه افت و خیز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سه طبقه بازار ساخت و ساز طی سال 94 بیانگر آن است که سازنده‌ها، تکمیل ساختمان‌های ناتمام را به شروع کردن پروژه جدید ترجیح می‌دهند. این موضوع که از روی آمار رسمی قابل تشخیص است، با مشاهدات میدانی ماه‌های اخیر نیز همخوانی دارد. در سال 94، میزان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی 6/ 17 درصد افت کرد به این معنا که سازنده‌ها در ازای انصراف از شروع پروژه جدید، سرمایه‌های منجمد شده در پروژه‌های معلق را فعال کردند. بالاترین نرخ انجماد سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌کاره در کل کشور، در سال 91 به ثبت رسید. در آن سال، حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نیمه‌تمام 49درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا کرد. سال 91 به دلیل اوج‌گیری معاملات مسکن و رونق در این بازار، حجم سرمایه‌گذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز، با رشد مثبت مواجه شد اما در مرحله تکمیل، میزان رشد سرمایه‌گذاری به مرز 200 درصد رسید. بساز و بفروش‌ها در اواخر سال 91 و اوایل سال 92 با این تصور که بازار معاملات مسکن کشش خرید از سمت متقاضیان را دارد، همه تمرکز خود را در فرآیند تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت صرف کردند در حالی که جهش 71 درصدی قیمت مسکن در تهران در بهار 92 و رشد شدید قیمت ملک در سایر شهرها، قدرت خرید مسکن را از متقاضیان گرفت و باعث رکود معاملاتی و در نتیجه، رشد عرضه بی‌‌مشتری آپارتمان ناشی از تعجیل سازنده‌ها در تکمیل سریع ساختمان‌ها شد. سال 91، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در بازار مسکن کشور رکورد بالاترین عرضه را ثبت کرد طوری که 834 هزار واحد مسکونی در این سال به شکل آپارتمان تازه‌ساز -ناشی از سرمایه‌گذاری نجومی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها- وارد بازار ملک شد.
کارشناسان بازار ملک بخشی از علت طولانی شدن رکود ساختمانی طی 5/ 2 سال منتهی به ابتدای سال 95 را مازاد عرضه غیرقابل فروش (آپارتمان‌هایی که سازنده‌های آنها به امید فروش در دوره افزایش قیمت، تکمیل کردند و طی دو سال اخیر حاضر به پایین آوردن قیمت آنها متناسب با تخلیه حباب مسکن نشدند) عنوان می‌کنند. با این حال، رشد دو رقمی حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال به رغم نوسان غیر‌تورمی قیمت مسکن حکایت از فروش نوسازهای رسوب شده در بازار ملک دارد. این اتفاق با توجه به خروج سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره (رشد منفی سرمایه‌گذاری در این طبقه از بازار ساخت و ساز) مشخص می‌کند: بساز و بفروش‌ها متناسب با فروش ساختمان‌های قبلی و دریافت سیگنال مثبت مبنی بر پایان رکود معاملات مسکن، درصدد برآمده‌اند از فضای موجود بازار خرید و فروش آپارتمان، به نفع سرمایه‌گذاری زودبازده، استفاده کنند. سرمایه‌گذاری زود بازده در حوزه ساخت و ساز، از کانال تمرکز بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره، محقق خواهد شد.
آخرین آمار از موجودی نوسازها
 سال گذشته 548 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار ملک در کل کشور عرضه شد. سهم تهران از این حجم عرضه معادل 115 هزار واحد مسکونی بوده است.واحدهای تازه‌ساز تزریق شده به بازار کشوری معاملات مسکن در سال 94 به‌طور متوسط 144 متر مربع مساحت داشته‌اند که برخلاف انتظار، 6 درصد مساحت آپارتمان‌ها نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرده است. ضعف قدرت خرید مسکن به رغم افزایش سقف تسهیلات و همچنین گرایش متقاضیان به سمت آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع طی دو، سه سال اخیر، می‌توانست علامتی موثر برای اصلاح الگوی مساحتی ساخت و سازها تلقی شود اما رشد متراژ در ساخت و سازها نشان از کم‌توجهی به نیاز غالب تقاضا دارد که این موضوع می‌تواند درجه سختی فروش نوسازها را تشدید کند. در تهران متوسط مساحت آپارتمان‌های تازه ساز عرضه شده به بازار ملک در سال 94 رقمی معادل 140 مترمربع بوده است که 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش متراژ داشته است.بر اساس این گزارش، میزان عرضه تازه‌سازها به بازار ملک در سال 94 معادل 24 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد که علت این میزان افت، به رشد حجمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال‌های 92 و 93 مربوط می‌شود.اما با ذوب سرمایه‌ها از این ساختمان‌ها در سال 94، می‌توان پیش‌بینی کرد روند عرضه نوسازها طی ماه‌های آینده و سال 96، شدت بگیرد و میزان واحدهای تازه‌ساز تکمیل شده در پایان امسال و سال آینده، نسبت به نیم میلیون عرضه واحد مسکونی سال 94، افزایش یابد.
در حال حاضر با احتساب آخرین آمار عرضه مسکن تازه‌ساز به بازار ملک که مربوط به پایان سال 94 است، مشخص می‌شود: در کل کشور 25 میلیون و 383 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری وجود دارد. موجودی بازار مسکن شهرهای کشور در سال 90 مطابق سرشماری نفوس و مسکن، معادل 22 میلیون و 530 هزار واحد مسکونی برآورده شده بود. این میزان موجودی با احتساب خانه‌های خالی، محاسبه شده است.بر اساس این گزارش، با توجه به احتساب هزینه ساخت و ساز و به‌خصوص میزان سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، برآورد می‌شود رقم 39 هزار میلیارد تومان سرمایه معطل در ساختمان‌های نیمه کاره، یک بازار حدود 200 هزار واحدی را تشکیل می‌دهد که در صورت تداوم خروج منابع از این طبقه از بازار ساخت و ساز، می‌توان پیش‌بینی کرد معادل این تعداد واحد مسکونی در میان مدت، حجم عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند.این در حالی است که فرآیند ساخت واحد مسکونی جدید از زمان شروع سرمایه‌گذاری تا تکمیل، حداقل 5/ 1 تا 2 سال زمان نیاز دارد.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

اوراق تسهیلات مسکن ارزان شد


اوراق تسهیلات مسکن در آخرین روز کاری آبان ماه در دامنه قیمتی 749 تا 799 هزار ریال در فرابورس دادوستد شد.
نرخ اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در فصل تابستان از مرز برگه ای یک میلیون ریال فراتر رفت و موجب نگرانی خریداران مسکن شد اما این روزها روندی کاهشی به خود گرفته است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از افکارنیوز، در معاملات  فرابورس، بالاترین قیمت به «تسه اسفند94» و کمترین آن به «تسه خرداد93» اختصاص داشت.
معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 1389 در فرابورس ایران آغاز شده است و اکنون بیش از 20 نماد حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه معامله می شود.
خریداران مسکن می توانند با تهیه این اوراق از وام های تسهیلات مسکن استفاده کنند. ارزش هر برگ تسهیلات مسکن اکنون پنج میلیون ریال است.
سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران 600 میلیون ریال و در مرکز استان های بالای 200 هزار نفر مبلغ 500 میلیون ریال است. 
شمار اوراق مورد نیاز در تهران 120 ورقه و در مرکز استان ها 100 ورقه است.
چندی پیش «محمدرضا محسنی» مدیر عامل شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، گفت: مجموع افرادی که از سال 89 تا پایان مردادماه امسال از این اوراق استفاده کرده اند به یک میلیون و 207 هزار نفر رسیده است.
سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای زوج هایی که تاریخ عقد آنها از اول فروردین 1385 و پس از آن باشد (مشروط به استفاده نکردن از تسهیلات طرح 92) از 500 میلیون ریال به سقف های جدید افزایش پیدا کرده است.
سقف تسهیلات برای هر پلاک ثبتی در تهران یک میلیارد ریال و در مرکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 800 میلیون ریال است که در این صورت اوراق مورد نیاز برای تهران 200 برگه، برای شهرهای بالای 200 هزار نفر 160 برگه و برای سایر مناطق شهری که مبلغ آن 600 میلیون ریال برای هر پلاک ثبتی است، 120 برگه خواهد بود.
استفاده از این سقف های تسهیلاتی از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادرشده از نمادهای «آبان 94» و پس از آن امکان پذیر است. پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادر شده در نمادهای مهر 94 و پیش از آن فقط تا سقف های تسهیلات پیشین (500 میلیون ریال برای زوج ها و 350 میلیون ریال برای سایر اشخاص) امکان پذیر خواهد بود.
متقاضیان می توانند از طریق خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به تعداد مورد نیاز در نمادهای آبان 94 به بعد، خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن پیشین در نمادهای مهر 94 و پیش از آن تا سقف های تسهیلات گذشته به ارزش 350 میلیون ریال برای هر یک از زوج ها، خرید مابه التفاوت از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن جدید در نمادهای « آبان 94» و پس از آن و همچنین پرداخت دو فقره تسهیلات برای خرید یک واحد مسکونی توسط زوج ها که مستلزم خرید 6 دانگ یک واحد مسکونی از سوی آنان است، از این مزایا بهره مند شوند. 
  • مللک بان 24 مللک بان 24