تکلیف واحدهای بدون متقاضی مسکن‌مهر مشخص شد

ملک بان 24

تکلیف واحدهای بدون متقاضی مسکن‌مهر مشخص شد

وزارت‌‌راه موظف شد تمهیدات لازم برای واگذاری واحدهای بدون متقاضی مسکن‌‌مهر را فراهم کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین، متن مصوبه هیئت‌وزیران که اسحاق جهانگیری؛ معاون اول رییس‌جمهور آن را برای اجرا به وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، وزارت کشور، وزارت‌نیرو و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور ابلاغ کرد به شرح زیر است:
1- وزارت راه و شهرسازی تمهیدات لازم برای واگذاری واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر به پیمانکاران، شرکت ها و طرف های قرارداد و سایر خریداران را فراهم نموده و از محل منابع حاصل از فروش این واحدها (ارزش زمین) برای تکمیل پروژه های خدمات روبنایی با رعایت قوانین ومقررات مربوط هزینه نماید.
2- اعتبار موردنیاز برای کمک به آماده سازی زمین پروژه های مسکن مهر و اجرای خدمات زیربنایی (350) هزار واحد مسکن مهر در سال 1395 از محل منابع زیر با رعایت مقررات مربوط تأمین می گردد:
الف- واگذاری اسناد خزانه اسلامی به میزان ده هزار میلیارد ریال به منظور پرداخت بخشی از دیون پیمانکاران خدمات زیربنایی واحدهای یادشده تا پایان سال 1394 و سال 1395.
ب- منابع داخلی شرکت های عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن به میزان هفت هزار میلیارد ریال برای کمک به آماده سازی زمین اعم از ایجاد راه دسترسی، دیوار حائل، محوطه سازی.
پ- منابع داخلی وزارت نیرو از محل فروش انشعابات به میزان یکهزار میلیارد ریال.
ت- اختصاص اعتبار موضوع ردیف (9-520000) جدول شماره (9) قانون بودجه سال 1395 کل کشور با عنوان «زیرساخت مسکن مهر- سهم دولت» به میزان دو هزار و پانصد میلیارد  ریال به وزارت نیرو.
3- اعتبارات موضوع ردیف (8-520000) جدول شماره (8) قانون بودجه سال 1395 کل کشور با عنوان «تخفیف عوارض پروانه، حمایت های مالی و تراکم و ایجاد تأسیسات عمومی مسکن مهر» به میزان دو هزار میلیارد ریال به وزارت راه و شهرسازی اختصاص می یابد تا با رعایت قوانین و مقررات مربوط هزینه شود.
4- اعتبار لازم از محل منابع داخلی شرکت های عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین فروش واحدهای فاقد متقاضی جهت احداث و تکمیل روبناها (مراکز آموزشی، انتظامی، فرهنگی- مذهبی و درمانی) تأمین شود و دستگاه های اجرایی خدمات رسان نیز نسبت به ارایه خدمات روبنایی مطابق قوانین و مقررات مربوط اقدام نمایند.
همچنین در مصوبه دیگری، با تصمیم هیئت وزیران، مبلغ چهار هزار میلیارد ریال به منظور احداث و تکمیل خدمات زیربنایی پروژه‌های مسکن مهر در اختیار وزارت نیرو قرار می‌گیرد تا برابر قوانین و مقررات مربوط هزینه شود.
متن مصوبه هیئت وزیران به شرح زیر است:
1- مبلغ چهار هزار میلیارد ریال به صورت تملک دارایی سرمایه‌ای از محل منابع ماده (10) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و ماده (12) قانون تشکیل سازمان مدیریت بحران کشور (به نسبت مساوی)، موضوع بند (م) ماده (28) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (2) – مصوب 1393 – به منظور احداث و تکمیل خدمات زیربنایی پروژه‌های مسکن مهر در اختیار وزارت نیرو قرار می‌گیرد تا برابر قوانین و مقررات مربوط هزینه شود.
2- از مبلغ مذکور، مبلغ یک هزار و دویست میلیارد ریال سهم بخش برق و دو هزار و هشتصد میلیارد ریال سهم بخش آب و فاضلاب پروژه‌های مسکن مهر، با اولویت تکمیل شبکه تصفیه خانه و تأسیسات فاضلاب شهرهای جدید پردیس، گلبهار، هشتگرد، صدرا، پرند و سهند و پروژه‌های مسکن مهر شهرهای جیرفت، پیامبر اعظم بندرعباس، لپویی، ولیعصر خوی، گلمان ارومیه، صفادشت، مهرآباد رودهن و مهرگان در اختیار وزارت نیرو قرار می‌گیرد تا برابر قوانین و مقررات هزینه شود.
3- وزارت نیرو به نمایندگی از دستگاه های تابعه موظف به مبادله موافقتنامه توزیع اعتبار به دستگاه های ذی ربط و اعلام گزارش پیشرفت اجرای پروژه ها در مقاطع زمانی سه ماهه به وزارت راه و شهرسازی و سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور است.
اسحاق جهانگیری؛ معاون اول رییس جمهور این مصوبه را برای اجرا به وزارت کشور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت راه و شهرسازی، وزارت نیرو و سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور ابلاغ کرد.

عرضه کاهش یافت؛ اوراق مسکن گران شد

ملک بان 24

عرضه کاهش یافت؛ اوراق مسکن گران شد

مدیر عامل فرابورس گفت: با توجه به کاهش عرضه نسبت به تقاضای اوراق تسه هم اکنون با احتساب بهای تمام شده تسهیلات نسبت به نرخ سود اقساط پرداختی برای خرید خانه به صرفه نیست.
امیر هامونی مدیر عامل فرابروس با وارد دانستن دغدغه مردم نسبت به گران شدن اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن گفت: بهای تمام شده این تسهیلات نسبت به نرخ سود اقساط پرداختی در فاصله زمانی 10 تا 12 سال به بانک مسکن برای هر متقاضی حدود 21 تا 22 درصد تمام می شود که با توجه به نرخ تورم و نرخ تنزیل اقساط این عدد برای تهیه اوراق در شرایط کنونی نمی صرفد.
وی با اذعان به اینکه حجم عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن نسبت تقاضای موجود پاسخگو نیست، گفت:برای عرضه بیشتر اوراق بنا است بانک مسکن اوراق تسه سررسید شده را دوباره احیا کند بطوریکه اوراق منتشر شده در سال 93 به بعد که مهلت استفاده از حق تقدم آنها برای دریافت تسهیلات از بانک مسکن پایان یافته، دوباره در فرابورس عرضه می شود با این تفاوت که نسبت به سایر اوراق از سررسید شش ماهه برخوردار خواهد بود.
هامونی در پاسخ به این پرسش که چه زمانی اوراق مذکور در بازار فرابورس عملیاتی خواهد شد؛ پاسخ داد : نامه نگاری با بانک مسکن انجام شده و هم اکنون فرابورس در حال بررسی فنی این موضوع است تا بزودی 15 درصد اوراق منقضی شده حق تقدم تسهیلات مسکن به منظور کمک به حجم عرضه این اوراق دوباره در فرابورس فعال شود.
به گفته این مقام مسئول مصوبه‌ای در ستاد تدابیر ویژه اقتصادی وجود دارد که بر اساس آن علاوه بر بانک مسکن سایر بانک ها نیز بتوانند از این اوراق استفاده کنند و امتیاز اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن از طریق سایر بانک ها نیز در فرابورس عرضه شود.
 در روز های پایانی هفته گذشته قیمت هر برگ اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس از یکصد هزار تومان فراتر رفت.

ورود متقاضیان جدید به بازار آپارتمان‌های اداری

ملک بان 24

ورود متقاضیان جدید به بازار آپارتمان‌های اداری

در شرایطی که واسطه‌های ملکی شهر تهران از آغاز جست و جوی جدی‌تر خارجی‌ها در بازار املاک پایتخت برای اجاره واحدهای اداری خبر می‌دهند، آخرین وضعیت قیمت‌های پیشنهادی واحدهای اداری حاکی از آرامش قیمتی در این بخش از بازار مسکن است.
نمایندگان شرکت‌های خارجی که بعد از تسهیل شرایط ورودشان به کشور به دنبال امضای برجام و توافق هسته ای، زمستان سال گذشته نیز جست و جوهایی را برای یافتن املاک اداری مورد نیاز برای ورود به پایتخت انجام داده بودند از حدود یک ماه قبل وارد فاز جدی‌تر از جست و جوی واحدهای اداری شده‌اند.
آن طور که واسطه‌های بازار املاک اداری در شهر تهران می‌گویند نمایندگان شرکت‌های خارجی بیشتر به دنبال واحدهایی هستند که در متراژ بالا به‌صورت فلت - و نه برخوردار از واحدهای مجزا - طراحی شده باشد. به گفته واسطه‌های ملکی شهر تهران هم اکنون تعداد کمی از واحدها و مجتمع‌های اداری شهر تهران و سایر کلان‌شهرها از ویژگی‌های مشابه آنچه نمایندگان شرکت‌های خارجی مد نظر دارند، برخوردارند.
در میان واحدهای اداری ارائه شده به بازار اجاره، مالکی مجتمع خود را با زیربنای 3088 مترمربع، 51 خوابه همراه با 17 خط تلفن و پارکینگ، نوساز با موقعیت اداری در 17 واحد، برای اجاره یکجا به متقاضیان معرفی کرده است.این مجتمع دارای 1 واحد 400 مترمربعی، 4 واحد 270 مترمربعی و 12 واحد 134 مترمربعی است.
این مجتمع واقع در جردن، بالاتر از خیابان ناهید است و مالک اجاره‌بهای ماهانه 46 میلیون و 300 هزار تومانی برای آن تعیین کرده است. همچنین مالک دریافت اجاره بهای یکسال کامل را در ابتدای زمان عقد قرارداد به‌عنوان شرط اجاره این مجتمع عنوان کرده است.مالک دیگری در خیابان وزرا، نرسیده به خیابان هفتم، واحد اداری 250 مترمربعی خود را با شرایط 100 میلیون رهن و 10 میلیون اجاره ماهانه به بازار اجاره معرفی کرده است.
این واحد 4 خوابه و 15 سال ساخت است.مجتمع اداری دیگری برخوردار از 4 واحد اداری 150 مترمربعی به اضافه یک واحد 100 متری به‌صورت فلت - یکپارچه و بدون اتاق - در 700 مترمربع و با 19 میلیون تومان اجاره ماهانه و یک میلیارد و 600 میلیون تومان رهن، به بازار اجاره عرضه شده است؛ این مجتمع اداری در شهرک غرب، بلوار دادمان واقع شده است.

اثر قانون جدید پیش‌فروش بر بازار مسکن

ملک بان 24

اثر قانون جدید پیش‌فروش بر بازار مسکن

شرح : اجرای قانون جدید پیش‌فروش ساختمان‌ که از ابتدای این هفته اجرایی شد، چه تغییراتی در بازار ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن ایجاد می‌کند؟ آیا این قانون بر رونق و رکود بازار نیز موثر است؟
سرانجام بعد از پنج سال قانون پیش‌فروش ساختمان از بایگانی مصوبات دولت بیرون آمد و از ابتدای این هفته اجرایی شد، به این ترتیب بر اساس این قانون، پیش‌فروش ساختمان‌های فاقد مجوز از سوی وزارت راه و شهرسازی، ممنوع اعلام شد. اما اجرای این قانون مورد استقبال قرار می‌گیرد؟ آیا این قانون در بازار ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن تغییری ایجاد می‌کند؟
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، بیت‌الله ستاریان در این رابطه به اقتصادنیوز گفت: یکی از مشکلات عمده‌ که از قدیم در مسکن وجود داشت، این بود که کسی در بحث پیش‌فروش ساختمان به عنوان متولی وجود نداشت. یعنی سازنده بر اساس اعتبار خود ساختمان را پیش‌فروش می‌کرد، در این میان مردم هم مکانیزم این کار را یاد گرفته بودند و ساختمان‌ها را پیش‌خرید می‌کردند و تا حدودی از این طرح استقبال می‌شد، زیرا خریداران در مرحله‌های مختلف پول خود را پرداخت می‌کردند و مبلغ کمتری را نیز می‌پرداختند.
این کارشناس مسکن افزود: اما به هر حال با توجه به اینکه این طرح متولی نداشت، در این میان سازنده‌هایی پیدا می‌شدند که یک واحد را به چند نفر می‌فروختند و جرائمی در این مسیر اتفاق می‌افتد که عمده این جرائم از سوی فروشنده رخ می‌داد و گاهی هم از جانب خریدار. موردهای وسیعی از این قبیل تخلفات در دادگاه‌ها وجود داشت و قانون پیش‌فروش به معضلی تبدیل شده بود.
او در ادامه بیان کرد: این پروژه در آن زمان به یک متولی نیاز داشت، گاهی می‌گفتند که شهرداری‌ها قرار است به عنوان متولی این بخش حضور داشته باشند، اما اکنون قرار است که وزارت راه و شهرسازی این کار را انجام دهد.
ستاریان گفت: به هر حال اینکه هر سازنده‌ای از قبل اعلام کند که قصد فروش واحد خود را دارد اقدام خوبی است و این مساله دخالتی در قیمت مسکن ندارد.
این کارشناس مسکن افزود: این طرح به طور کلی به کنترل دو موضوع در حوزه مسکن می‌پردازد، یکی کنترل کیفیت ساختمان‌های بنا شده و دیگری اینکه یک واحد به چند نفر فروخته نشود.
ستاریان در خصوص نحوه اجرای طرح‌های مشابه در دنیا گفت: در دنیا مسکن و شهرسازی نقشی در این رابطه ندارد و تنها موسسات مالی و اعتباری این کار را انجام می‌دهند، زیرا ضمن اینکه این موسسات به عنوان نفر سوم وارد می‌شوند و کنترلی در رابطه با فروش ساختمان‌ها انجام می‌دهند، در جهت ایجاد تامین مالی در قبال این پروژه نیز ایفای نقش می‌کنند، برای مثال تسهیلات در اختیار سازنده و خریدار می‌گذارند، خود پروژه را حمایت مالی می‌کنند و به این ترتیب بازاری برای موسسات مالی هم به وجود می‌آید و این نکته بسیار مهمی است.
او افزود: اما اکنون در کشور ما وزارت راه و شهرسازی متولی این پروژه شده و به طور قطعی این وزارت نیز کنترل‌های لازم را انجام خواهد داد. اما اگر این وزارت کنترل خود را به طریقی با موسسات مالی و اعتباری تقسیم کند یا قرارداد و توافقی را با این موسسات ایجاد کند که از نظر تامین مالی نیز به پروژه‌های کنترل‌شده از جانب وزارت راه و شهرسازی تسهیلات ارائه کنند و از این طریق بازاری برای بانک‌ها نیز ایجاد شود و بتوانند در یک حوزه امن در بخش ساختمان فعالیت کنند، بسیار بهتر است.
ستاریان گفت: اما کار بهتر این است که وزارت راه و شهرسازی برای بخش خصوصی بتواند از منابع خارجی استفاده کند و از این طریق انگیزه‌ای برای سازنده نیز به وجود آید که ضمن آنکه واحد ساخته شده خود را توسط وزارت راه و شهرسازی پیش‌فروش می‌کند بتواند از تسهیلات مالی نیز استفاده کند و اینها مواردی است که باید رخ دهد تا علاقه و تشویقی به وجود آید تا اجرای این طرح هم برای سازنده، هم برای خریدار و هم برای وزارت راه و شهرسازی دردسرساز نشود و همچنین بازارهای مالی دیگر نیز از این حوزه بهره ببرند.
او افزود: مساله تشکیل حساب امانی در بانک‌های عامل مساله بسیار مثبت و نکته بسیار خوبی است که از لازمه‌های اجرای این طرح به شمار می‌رود.
ستاریان در پایان گفت: به طور کلی این طرح بسیار مفید و مثبت است و باید شرایط آن بهبود پیدا کند تا به نحو احسن اجرایی شود.

رونق بازار مسکن به معنی گران شدن قیمت خانه نیست

ملک بان 24

 رونق بازار مسکن به معنی گران شدن قیمت خانه نیست

رئیس شورای شهر کرج گفت: گرانی مسکن جوانان را از فکر ازدواج دور می‌کند.
محمود دادگو اظهار کرد: برخی تصور می‌کنند رونق بازار مسکن به معنی گران شدن واحدهای مسکونی است این درحالی است که این دومقوله با هم فرق دارند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی خاطرنشان کرد: مردم در شرایط فعلی در انتظار رونق مجدد بازار خرید و فروش مسکن هستند و دوست ندارند تجربه افزایش تصاعدی قیمت واحدهای مسکونی مجددا تکرار شود.
وی ادامه داد: در صورت رونق بازار مسکن  شاهد گرایش  دوباره مردم  به خرید و فروش زمین و ملک خواهیم بود.
این مسئول توضیح داد: دراین شرایط شاهد ایجاد فرصت های جدید شغلی دراستان و هم‌چنین بهبود معیشت طبقه کارگری خواهیم بود.
دادگو تاکید کرد:‌ متاسفانه درحال حاضر گرانی قیمت مسکن و روند صعودی اجاره‌ خانه‌ها باعث شده  جوانان فکر ازدواج را از سرخود بیرون کنند.
رئیس شورای شهر کرج توضیح داد: در بسیاری از کشورهای دنیا تأمین مسکن و سرپناه از دغدغه‌های جدی مردم محسوب نمی‌شود و دولت‌ها سرمایه‌گذاری را به سمت تولید و صنعت سوق داده‌اند نه خرید ملک و زمین.
دادگو تصریح کرد: با توجه به انباشت میلیاردها تومان سرمایه در صنعت ساختمان سازی، با رونق گرفتن بازار خرید و فروش خانه و زمین، شاهد بهبود کیفیت زندگی مردم خواهیم بود.
وی در پایان گفت:‌ در شرایط فعلی مسئولان باید  مانع از ایجاد حباب کاذب  قیمت‌ها در بازار مسکن شوند و از افزایش بی‌رویه هرمترمربع واحد مسکونی به شدت جلوگیری کنند.

ثبات قیمت مسکن در 3 سال اخیر/ انتقاد آخوندی از مدیریت شهری

ملک بان 24

ثبات قیمت مسکن در 3 سال اخیر/ انتقاد آخوندی از مدیریت شهری

وزیر راه و شهرسازی در ادامه انتقادات به مدیریت شهری با بیان این‌که شهرفروشی موجب نامنی برای شهرهاست گفت:‌ در سه سال گذشته، قیمت مسکن حتی با تورم نیز همراهی نکرد و افزایش قیمت نداشتیم.
عباس آخوندی با بیان این‌که معتقدم شیوه کنونی اداره شهرها که با شهرفروشی و فروش تراکم است دیگر بازاری ندارد، چراکه عرضه باید با تقاضا همراه باشد، در حالی در حال‌حاضر آمارهای مختلف (از میزان واحدهای‌مسکونی در تهران و سایر کلانشهرها داریم) نشان می‌دهد که این شیوه نتوانسته است پاسخگوی مسایل مردم و شهروندان باشد.
وی با بیان این که ادامه روند شهرفروشی و فروش تراکم برای شهرها و کلانشهرهای ایران امکان‌پذیر نیست، اظهار کرد: فارغ از اینکه شهر فروشی و فروش تراکم باعث ایجاد فاصله طبقاتی و رواج فرهنگ عمومی بالای شهر و پایین شهر، محله‌های فقیر و محله‌های غنی می‌شود؛ موجب گرفتاری‌های فراوان دیگری از جمله ناامنی برای شهرها هم هست که همین مسائل نشان می‌دهد ادامه این روند نادرست برای اداره شهرها امکان‌پذیر نیست.در حال‌حاضر، مشکلی که از نظر شهرسازی به آن مبتلاییم و شهرهای ما را با مشکلات و مسایل مختلفی روبه‌رو کرده، این است که بخش عمده‌ای از درآمدهای شهر مبتنی بر قانون نیست و به تبع آن، هزینه‌ها نیز مبتنی بر قانون نیستند و این مشکل پیچیده‌ای است که به آن مبتلا هستیم.
آخوندی در ادامه با طرح این پرسش که آیا اجرای اتوبان صدر و هزینه‌کردن بیش از یک میلیارد دلار واقعا نیاز شهری بود، گفت: بسیاری از شهرسازان و حتی شهروندان توجه دارند که اصلا اجرای طرح اتوبان صدر مشکلی از شهر تهران حل کرده است که بیش از یک میلیارد دلار برایش هزینه شد؟ بنابراین مسئله و سوال بعدی این است که اساسا قیمت تمام شده و هزینه مدیریت شهری در ایران چگونه است؟ معتقدم عدم کنترل در حوزه درآمد بزرگترین زیانش عدم‌کنترل در حوزه هزینه است که موجب افزایش قیمت تمام شده مدیریت شهری در ایران است.
وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که فروش تراکم با فروش شهر باعث شده که به مفاهیم مالیات محلی و مالیات ملی نپردازیم، گفت: در حالیکه در سایر کشورها همواره این دو مفهوم جدای از هم هستند و برای هرکدام ویژگی‌های مشخصی وجود دارد.مردم باید مبلغ مشخصی از درآمد خود را برای مالیات محلی و ملی بپردازند. در حالیکه ما دیواری کشیده‌ایم که شهرداری هرکاری خواست انجام دهد. در حال حاضر، مالیات محلی بدون نظارت به شهرداری‌ها پرداخت می‌شود و معتقدم ما تصویر روشنی از مالیات‌های شهروندان نداریم.
آخوندی یادآور شد: معتقدم طرح‌های جامع با وجود نقدهای فراوانی که از آن می‌شود بسیار مفید بوده است. تصور کنید توسعه‌شهرها بدون طرح‌ جامع به چه شیوه‌ای بود؟ مشکل شهرهای ما این است که به شهرنشینی آنها توجهی نشده نه آنکه چرا توجه شده است. مشکل ما مشکل بی‌توجهی است.
وی همچنین با اشاره به این‌که قیمت مسکن از ابتدای دولت یازدهم با تورم همراهی نکرد و قیمت ثابتی داشت افزود: در سه سال گذشته، قیمت مسکن حتی با تورم نیز همراهی نکرد و افزایش قیمت در مسکن نداشتیم.

عقب‌نشینی صاحبخانه‌ها در مقابل رفتار سرد مستاجران

ملک بان 24

عقب‌نشینی صاحبخانه‌ها در مقابل رفتار سرد مستاجران

در شرایطی که به نظر می‌رسید بازار اجاره به‌دنبال کاهش 3 درصدی نرخ سود بانکی در ابتدای تیرماه با آسیب مواجه شود، اما گزارش‌ها حاکی از آن است که در حال حاضر وضعیت گنگ این بازار در حال ترمیم است؛ به طوری که فایل‌های نامتعارف از این بازار به کنار رفته است.
مریم فکری:  در ابتدای تابستان امسال که شروع فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال مسکن است، نرخ سود بانکی 3 درصد کاهش یافت و در عمل از 18 درصد به 15 درصد رسید. بررسی‌ها درباره تحولاتی که به واسطه کاهش نرخ سود بانکی در بازار ملک اتفاق خواهد افتاد، نشان می‌داد که متقاضیان بازار اجاره بازنده حتمی کاهش نرخ سود بانکی هستند؛ به طوری که گرایش موجران به دریافت اجاره ماهانه، فشار اجاره‌بها را بر مستاجران بیشتر می‌کند
این در شرایطی بود که آمارها از حال و هوای بازار مسکن در خردادماه امسال، بیانگر رشد 9.7 درصدی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و 10.5 درصدی در سایر شهرها نسبت به ماه مشابه سال قبل بود
برخی کارشناسان معتقد بودند زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند، موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران خواهد بود
به این ترتیب با کاهش نرخ سود بانکی، فرمول اجاره‌بها و تعیین نسبت بین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی با تغییراتی همراه شد. البته طی دو سال اخیر تا پایان سال گذشته به دلیل افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی، موجران تمایل بیشتری به دریافت نسبت بیشتری از اجاره‌بها به صورت ودیعه داشتند، اما امسال روند تعیین سهم اجاره ماهانه و ودیعه معکوس شد 
در واقع بازار اجاره مسکن تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی، این بار با فرمولی برای تعیین اجاره‌بها مواجه شد که موجران در قبال تعیین بخش اندکی از اجاره‌بها به عنوان ودیعه، عمده مبلغ اجاره آپارتمان را به صورت اجاره‌بهای ماهانه از مستاجران مطالبه می‌کردند.
این موضوع که تا پیش از این کمتر در بازار مسکن دیده می‌شد، در روزهای گذشته به میزان زیادی در آگهی‌های اجاره مسکن شهر تهران به چشم می‌رسید؛ به طوری که در بسیاری از مناطق شهر تهران کمبود فایل‌های رهن کامل یا تعیین ارقام غیرمعقول برای اجاره ماهانه در برابر رهن اندک، به دردسر تازه‌ای برای مستاجران تبدیل شد.
با این حال، برخی مشاوران املاک به مستاجران توصیه می‌کردند در صورتی که عجله‌ای برای تخلیه آپارتمان قبلی ندارند، قدری صبر کنند؛ چراکه با ادامه بازار اجاره در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها و افزایش تعداد فایل‌ها، به‌طور قطع موارد مناسبی از رهن کامل یا نسبت‌های معقول رهن به اجاره یافت می‌شود.
اما به دنبال تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن، حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که فرمول «30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبتی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که «نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره به زودی توسط بازار تعدیل می‌شود
البته در این جریان، علی چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن در‌باره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره‌بها، گفت: «در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است، اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود
وی با اشاره به اینکه در ایران، اجاره‌بها از دو بخش اجاره‌بهای نقدی و رهن تشکیل شده است، متذکر شد: «در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است، موجران ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند، ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از  اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود
چگینی در پاسخ به این‌که شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد، گفت: «هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره‌بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.
وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل عنوان کرد: «بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است، ولی با توجه به اینکه بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است، به صورت عرفی تبدیل نرخ  اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر ?? هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره‌بها دو میلیون تومان در ماه، حدود ?? میلیون تومان است
وی خاطرنشان کرد: «با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از ?? هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از ?? میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست
با این حال و پس از یک ماه و نیم از اجرای کاهش 3 درصدی نرخ سود بانکی، گزارش‌ها نشان می‌دهد تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران اثر کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از فایل‌های نامتعارف و سخت است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش اجاره‌های‌ ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است، بنابراین به نظر می‌رسد نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.

قدرت اندک وام مسکن در تامین هزینه خرید خانه

ملک بان 24

قدرت اندک وام مسکن در تامین هزینه خرید خانه

شرح : اگرچه در یکی دو سال گذشته وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده راه‌های متعددی برای خرید آسان مسکن پیش روی متقاضیان قراردهد اما با وجود این همچنان استفاده از وام‌های خرید مسکن بهترین گزینه برای خانه‌دار شدن بیش از 50 درصد خریداران است.
در میان وام‌های مختلفی که از سوی بانک‌ها به متقاضیان خرید مسکن اعطا می‌شود، بالاترین رقم اعطایی مربوط به صندوق پس‌انداز مسکن یکم است که براساس آن هر کدام از زوجین تهرانی می‌توانند رقمی حدود 80 میلیون تومان از بانک تسهیلات دریافت کنند. البته براساس آیین‌نامه اجرایی صندوق پس‌انداز مسکن یکم علاوه بر تهرانی‌ها که وام 80 میلیون تومانی دریافت می‌کنند، ساکنان شهرهای بزرگ بالای 200هزار نفر، وام 60 میلیون تومانی و متقاضیان شهرهای کمتراز 200هزار نفر وام 40میلیون تومانی دریافت می‌کنند. حال سوال این است که این تسهیلات چه میزان از هزینه یک واحد مسکونی را در تهران و سایر شهرستان‌ها پوشش می‌دهد؟
در این میان باید به این موضوع نیز توجه شود که براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی سامانه املاک و مستغلات، حجم معاملات در تهران افزایشی و در کل کشور کاهشی بوده که یکی از دلایل آن قدرت خرید و پس‌انداز تهرانی‌ها در پرداخت اقساط تسهیلات خرید مسکن است در واقع با وجود آنکه با وام 80 میلیون تومانی تنها می‌توان 19متر از زیر بنای یک واحد مسکونی را خریداری کرد اما با توجه به آنکه دستمزدها در تهران نسبت به سایر شهرستان‌ها بالاتر است مردم راحت‌تر می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.
با توجه به اهمیت قدرت پوشش‌دهی تسهیلات مسکن در تهران و شهرستان‌ها و تاثیرآن در افزایش حجم معاملات میان پایتخت و کل کشور، این روزنامه گزارشی تحلیلی از میزان پوشش‌دهی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم را برای تهران، شهرهای بزرگ و کوچک آماده کرده است که براساس آن ساکنان شهرهای کوچک با تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن قادر به خرید متراژ بیشتری هستند اما به علت دستمزد و حقوق‌های پایین در این شهرها و غیرفعال بودن بازار شهرستان‌ها حجم معاملات در این شهرها به کندی افزایش می‌یابد.
 سهم تسهیلات 80 میلیون تومانی
از این نوع تسهیلات تنها ساکنان تهران می‌توانند استفاده کنند براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در تیر ماه قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 41.7میلیون ریال بوده که با توجه به این وام حدود 19متر مربع از یک واحد را می‌توان خریداری کرد. درحالی که یک واحد 75متری یک واحد مسکونی متوسط محسوب می‌شود، این تسهیلات حدود یک چهارم از قیمت یک واحد را پوشش می‌دهد.
 سهم تسهیلات60 میلیون تومانی
با توجه به آنکه مراجع رسمی اعلام آمار مربوط به قیمت مسکن، آماری را درباره قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی سایر شهرها منتشر نمی‌کنند، این روزنامه  با استفاده از داده‌های سایت رسمی ایران فایل و انتخاب تصادفی از میان فایل‌های ارائه شده برای خرید واحدهای مسکونی، قیمت متوسط هر مترمربع را در شهرستان‌ها محاسبه کرده است.
یافته‌های میدانی از متوسط قیمت در شهر مشهد با فایل‌های(هر مترمربع 2میلیون و 800هزار تومان، 4میلیون، یک میلیون و 100هزار تومان، 5 میلیون و600 هزار تومان و 2میلیون و 300هزار تومان) نشان می‌دهد که قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در این شهر 3میلیون و 160هزار تومان است و براساس محاسبات، وام 60 میلیون تومانی تنها هزینه خرید 18مترمربع از زیربنای یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.
در شهر اصفهان که در بسیاری از آمار منتشر شده از سال 84 تا نیمه اول سال 94 گران‌ترین بازار ملک پس از تهران محسوب می‌شود، پنج فایل (یک میلیون و 300هزار تومان، 7میلیون تومان، ‌2میلیون و 240هزار تومان، 3میلیون و 900هزار تومان، 2میلیون و 50 هزار تومان) به طور تصادفی انتخاب شد. بر همین اساس قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر 3میلیون و 298هزار تومان می‌شود که با یک حساب سرانگشتی مشخص می‌شود که این وام می‌تواند هزینه حدود 18متر از زیربنای یک واحد مسکونی را تامین کند.
در تحقیقات میدانی متوسط قیمت هر مترمربع با در نظرگرفتن 5 فایل تصادفی از فایل‌های منتشر شده در سایت ایران فایل(یک میلیون و 780هزار تومان، 2میلیون و 300هزارتومان، 4میلیون و 600 هزارتومان، 2میلیون و 900هزار تومان و یک میلیون و 100هزار تومان) قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تبریز حدود 2میلیون و 536 هزار تومان می‌شود که بر همین اساس با این وام خرید 23متر از زیربنای یک واحد مسکونی امکان‌پذیر است.
اهواز از دیگر شهرهای بزرگ کشور است که با بررسی فایل‌های فروش مسکن در این شهر(2میلیون و 400هزار تومان، یک میلیون و 500 هزار تومان، 4میلیون تومان، 2میلیون تومان، 3 میلیون و 750هزار تومان) مشخص می‌شود که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر 2میلیون و 330هزار تومان است و وام 60 میلیون تومانی می‌تواند هزینه 25 متر از یک خانه را پوشش دهد.
زاهدان، شهری در جنوب شرقی کشور از شهرهای بزرگ با جمعیت بالای200هزار نفر است که فایل‌های ارائه شده برای خرید واحد مسکونی در این شهر بسیار کمتر از سایر شهرهاست و تنها سه فایل برای فروش وجود دارد (یک میلیون تومان، یک میلیون و 700هزار تومان و 4میلیون تومان) که بر همین اساس قیمت متوسط هر مترمربع حدود 2میلیون و 233هزار تومان می‌شود و متقاضی خرید مسکن با استفاده از این وام می‌توان حدود 27مترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کند.
 سهم تسهیلات 40 میلیون تومانی
ارزیابی فایل‌های خرید و فروش 5 شهربزرگ کشور نشان داد که وام 60 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هزینه‌یی میان 18تا 27مترمربع از یک واحد مسکونی را تامین می‌کند. اما برای شهرهای کوچک که تسهیلات 40میلیون تومانی پرداخت می‌شود این وام چه میزان از متراژ یک خانه را تامین می‌کند؟
شهر بجنورد یکی از شهرهای خراسان شمالی است که کمتر از 200هزار نفر جمعیت دارد و در زمره شهرهای کوچک محسوب می‌شود. نگاهی به فایل‌های خرید و فروش ارائه شده در سایت رسمی ایران فایل(یک میلیون و 850هزارتومان، یک میلیون و 570 هزارتومان، 2میلیون تومان، 2میلیون تومان و یک میلیون و 170هزارتومان) نشان می‌دهد که قیمت متوسط هر مترمربع زیربنای مسکونی یک میلیون و 718هزارتومان است و با این وام می‌توان 23مترمربع از زیربنای یک واحد مسکونی را خریداری کرد.
شهر مراغه واقع درآذربایجان شرقی و یکی از شهرهای کم جمعیت کشور است. مراجعه به فایل‌های خرید و فروش مسکن در این شهر گواه آن است که متوسط این فایل‌ها (یک میلیون تومان، یک میلیون و 400 هزارتومان، یک میلیون و 200هزارتومان، یک میلیون و 100هزار تومان و 950هزارتومان) حدود یک میلیون و 130هزار تومان است که تسهیلات 40میلیون تومانی 35متر از یک واحد را می‌توان خریداری کرد.
 براساس فایل‌های انتخابی  از میان فایل‌های ارائه شده، سایت ایران فایل(2میلیون و 930هزارتومان، یک میلیون و 800 هزارتومان، ‌3میلیون تومان، 2میلیون تومان و 2میلیون و 55 هزارتومان) قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در بوشهر 2میلیون و 400هزار تومان می‌شود و بر همین اساس هزینه 16 متر از یک واحد مسکونی را می‌توان با این وام پوشش داد.
فایل‌های ارائه شده برای شهر سمنان(یک میلیون و 100هزار تومان، 800 هزارتومان، ‌2میلیون تومان، یک میلیون و 400هزار تومان، یک میلیون و 350هزارتومان) حاکی از آن است که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر یک میلیون و 330هزار تومان است و تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم هزینه 30متر یک واحد آپارتمانی را تامین می‌کند. شهر بیرجند در خراسان جنوبی نیز ازجمله شهرهای کوچک کشور از لحاظ جمعیتی محسوب می‌شود.
مراجعه به فایل‌های ارائه شده در این سایت برای خرید و فروش مسکن (یک میلیون و 600 هزارتومان، یک میلیون و500 هزارتومان، یک میلیون و 300هزارتومان، 2میلیون و 200هزارتومان و یک میلیون و 200هزارتومان) نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این شهر یک میلیون و 560 هزار تومان است که یک بیرجندی می‌تواند با بهره‌گیری از تسهیلات 40میلیونی 25متر از یک آپارتمان را خریداری کند.
 میزان پوشش‌دهی از محل اوراق حق‌تقدم
علاوه بر تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که بالاترین رقم را در میان وام‌های خرید مسکن دارد، تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم هم ازسال 84 تا 94 تغییراتی داشته است که در جدول زیر میزان پوشش‌دهی وام دربازه 10ساله در نقاط شهری کشور مشخص شده است.

سه نقطه روشن مقابل اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد/ تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»

ملک بان 24

سه نقطه روشن مقابل اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد/ تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»

بازار اجاره مسکن بعد از آسیب‌دیدگی از ناحیه «کاهش نرخ سود بانکی» که از ابتدای تیر به‌صورت «افزایش شدید وزن اجاره ماهانه و کاهش وزن رهن» ظاهر شد، اکنون در میانه فصل نقل و انتقالات، به سه نقطه روشن رسیده است.
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از «فایل‌های نامتعارف» است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش «اجاره‌های‌ ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک»، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است. نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.
تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران «اثر زیان‌بار کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری»، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است. تیر ماه امسال همزمانی کاهش نرخ سود سپرده و شروع فصل جابه‌جایی مستاجرها، باعث شد موجران برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد، وزن اجاره ماهانه را در مقابل پول‌پیش، افزایش دهند و تا 70 درصد اجاره‌بهای کل، مبلغ ماهانه طلب کنند. این واکنش آنی موجران به «کاهش نرخ بازدهی مبلغ رهن در بانک»، ماه گذشته به شکل‌گیری انبوه «فایل نامتعارف» در بازار اجاره منجر شد طوری که با افزایش وزن اجاره و کاهش وزن پول‌پیش، «سطح اجاره ماهانه» در فایل‌های پیشنهادی آپارتمان‌های مناطق وسیعی از تهران -عمدتا مناطق جنوبی و مرکزی- کاملا به یکدیگر نزدیک شد و در نتیجه، نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات، از حالت نرمال و حد تحمل مستاجرهای مخاطب، فراتر رفت.
در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق 22گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ 5/ 1 تا 2 میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یک‌سال 96-95، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت،‌ فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.
اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار 94، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه 9 تا 20 درصدی 11 سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.
به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان 40 متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک‌ سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.
فایل‌های «سخت و نامتعارف» چگونه شکل گرفت؟
فصل طلایی بازار اجاره مسکن که امسال با دو ویژگی عمده یعنی «شروع زودهنگام نسبت به سال‌های اخیر» و «تغییر وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن» آغاز شد، هم‌اکنون با پیشروی در ادامه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، سه ویژگی مثبت را از خود منعکس می‌کند. امسال تکاپوی معاملات خرید ناشی از ورود تسهیلات بانکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد باعث شد معاملات اجاره نیز دستخوش تحریک شود و به واسطه صاحبخانه شدن بخشی از مستاجرهای قدیمی، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای زودتر از تابستان برای اجاره‌های جدید به بنگاه‌ها مراجعه کنند. سه علامت روشن تازه نمایان شده از بهبود وضعیت بازار اجاره در نیمه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هم‌اکنون فشار ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن را برای متقاضیان این بازار - مستاجران - تا حدی تعدیل خواهد کرد. در حالی که بازار اجاره مسکن امسال تحت‌تاثیر برخی تحولات همچون افزایش حجم معاملات مسکن حدود یک ماه زودتر از سال‌های قبل به حرکت افتاد، از همان ابتدا زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی در نتیجه کاهش نرخ تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار داد.
این تاثیر که از ابتدای تیرماه و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد در بازار اجاره مسکن پر رنگ‌تر شد، خود را در شکل افزایش وزن اجاره ماهانه در مقایسه با کاهش مبلغ رهن و همچنین کمیاب شدن واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط رهن کامل نشان داد. در حالی‌که طی سال‌های گذشته وزن مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی متناسب با ویژگی‌های اصلی ملک همچون متراژ، لوکس یا مصرفی بودن، ارزان‌قیمت یا گران‌قیمت بودن آپارتمان، منطقه‌ای که در آن واقع شده و همچنین تمایلات موجران و مستاجران، معمولا به شکلی موزون و متناسب با این ویژگی‌ها تعیین می‌شد اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه تغییراتی را در عرف تعیین وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن ایجاد کرد.
اوایل تابستان همزمان با شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، مستاجران به دلیل تغییر وزن اجاره ماهانه نسبت به رهن و تعیین اجاره‌های ماهانه غیرمنطقی در مقایسه با ودیعه (رهن) اندک، با نوعی اختلال در محاسبات مالی خود برای تامین اجاره‌بها مواجه شدند. مستاجران که انتظار داشتند امسال هم همانند سال‌های اخیر اجاره بهای مسکن از ترکیب متناسب رهن و اجاره بهای ماهانه متناسب با ویژگی‌های درونی و بیرونی واحدهای مورد تقاضا، تعیین شود، همزمان با شروع فصل تابستان با کمبود فایل‌های اجاره رهن کامل مواجه شدند. علاوه بر این، تغییر وزن اجاره بهای ماهانه نسبت به رهن به‌گونه‌ای رقم خورد که اغلب اجاره‌بهای تعیین شده از سوی موجران برای مستاجران را اجاره بهای ماهانه و تنها درصد کمی از آن را مبلغ ودیعه یا رهن شامل می‌شود.
همین موضوع باعث‌شده اگرچه نرخ اجاره بهای مسکن در سال 95 در مقایسه با سال قبل عملا افزایش صفر درصدی داشته است، اما دشوار شدن شرایط در بازار اجاره ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن در تغییر وزن اجاره ماهانه به رهن، عملا فایل‌هایی با مشخصات «سخت» پیش‌روی مستاجران قرار داد. این «فایل‌های سخت و نامتعارف» که سهم قابل‌توجهی از آنها متعلق به بازار واحدهای مصرفی است بیشتر در مناطقی رویت شد که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها هم از عرف منطقه، هم از متوسط درآمد ماهانه متقاضیان این واحدها و هم در مقایسه با مساحت و سایر ویژگی‌های این آپارتمان‌ها فراتر است. به عبارت دیگر، متقاضیان واحدهای مصرفی در این مناطق که با در نظر گرفتن نسبت‌های پیشین تعیین رهن به اجاره ماهانه وارد بنگاه‌های مسکن این مناطق می‌شوند بعد از مشاهده وزن‌های نامتعارف رهن و اجاره ماهانه، بخش قابل‌توجهی از این فایل‌ها را که به‌عنوان فایل سخت در بنگاه‌های مسکن بایگانی شده‌اند، از دایره جست و جوی خود خارج کرده‌اند.
رشد صفر درصدی اجاره بها در تهران
در این میان، اولین نقطه روشن بازار اجاره، توقف نرخ رشد سالانه اجاره بهای کل و عدم تغییر آن نسبت به سال گذشته همین موقع است. بر مبنای این آمارها، میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال 94 در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل از آن -93 - به‌طور متوسط 7/ 9 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این نرخ رشد تک‌رقمی اجاره بها طی 10 سال گذشته منتهی به سال 94 بی‌سابقه بوده و در واقع نوعی رکورد در جهت بهبود شرایط در بازار اجاره محسوب می‌شود. در تمام 10 سال منتهی به سال 94، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران در هر ماه از سال در مقایسه با همان ماه در سال قبل از آن، به‌طور متوسط بین 15 تا 20 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر در همه این سال ها، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بالاتر از 10 درصد بوده است. با این حال نه‌تنها شیب رشد دو رقمی اجاره بها در سال 94، تک‌رقمی و محدود شد بلکه در بهار امسال عملا به نزدیک صفر رسید و ثبات یک ساله در هزینه اجاره‌نشینی برقرار شد.
در بهار 95، میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به فصل مشابه سال قبل، 3/ 0 درصد و نزدیک به صفر شد. میانگین نرخ رشد اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته به 2/ 2 درصد رسید. حتی این میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت 95 به میزان 2 درصد نیز کاهش یافت و به این ترتیب، میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 24 هزار تومان در اردیبهشت ماه به 23 هزار و 100 تومان در ابتدای تابستان رسید. ثبات یا رشد صفر درصدی اجاره بها در خرداد ماه امسال نقطه روشنی در بازار اجاره بها محسوب می‌شود؛ از این بابت که اگر چه گروهی از موجران با تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه به رهن موجب به بروز فشار بر مستاجران شده‌اند اما امسال از فشار اصلی (رشد اجاره بهای کل) که همه ساله خود را در شکل التهاب قیمتی در این بازار نشان می‌داد، خبری نیست.
«نه» بازار به وزن جدید اجاره
دومین نقطه روشن در بازار اجاره امسال، به بروز انعطاف در تعیین وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن از سوی مالکان برمی‌گردد. با گذشت حدود یک ماه از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و تمایل تعداد قابل توجهی از موجران به دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در مقایسه با رهن کمتر، عمده این واحدها از جانب متقاضیان اجاره مسکن با استقبال مواجه نشد.
خالی ماندن این واحدها به خصوص در مناطق متوسط و معمولی تر شهر در نتیجه رویگردانی مستاجران از آنها پس از گذشت یک ماه موجب بروز برخی نشانه‌های «انعطاف اجباری» در مالکان گروهی از این آپارتمان‌ها شده است؛ این روزها علاوه بر آنکه وزن متناسب تری از اجاره بهای ماهانه و رهن در میان فایل‌های اجاره مسکن به چشم می‌خورد، برخی دیگر از موجران با استفاده از عباراتی نظیر «قابل تبدیل» یا «رهن و اجاره توافقی»، روند ایجاد شده در اولین روزهای تابستان را به سمت و سوی متعادل‌تری در نیمه تابستان هدایت کرده‌اند.یک ماه پیش به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، وزن اجاره ماهانه به رهن به گونه‌ای تغییر کرد که حتی مبلغ اجاره بهای ماهانه در آپارتمان‌های ریز متراژ -40 تا 60 مترمربعی - هم از رقم یک میلیون تومان و بعضا یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر رفت و عملا یا این واحدها به‌صورت اجاره ماهانه کامل یا با مبالغ اندکی ودیعه، به بازار اجاره عرضه شدند. اما بازارپذیر نبودن این میزان اجاره بهای ماهانه با توجه به سطح درآمد مستاجرهای متقاضی ریزمتراژ هم اکنون به تعدیل اجباری وزن نامتعارف اجاره ماهانه منجر شده است.
موج دوم عرضه به بازار اجاره
نقطه روشن سوم در بازار اجاره به موج دوم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن در فصل تابستان برمی‌گردد. همزمان با پیشروی بازار اجاره مسکن در فصل تابستان افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در نتیجه دو عامل عمده منجر به کمرنگ‌تر شدن زوایای منفی بازار اجاره ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن شده است.
افزایش طبیعی حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای در ادامه فصل جابه جایی‌ها نسبت به نیمه دوم فصل بهار و ابتدای تابستان، در کنار عرضه جدید واحدهای خریداری شده از سوی متقاضیانی که برای تامین بخشی از قدرت خرید خود در بازار مسکن به ناچار واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند، دو عامل بروز سومین علامت روشن از بهبود اوضاع اجاره مسکن طی روزهای گذشته در بازار اجاره محسوب می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری از سوی متقاضیانی صورت گرفت که هر چند در ردیف متقاضیان مصرفی بازار ملک قرار دارند اما قدرت خرید آنها به علاوه وام دریافتی از بانک، به تنهایی جوابگوی قیمت کل یک واحد مسکونی نیست. به این ترتیب این گروه از متقاضیان به ناچار واحدهای خود را دست کم برای مدت یک سال به بازار اجاره وارد می‌کنند که همین موضوع منجر به افزایش فایل‌های رهن کامل با شرایط متنوع تری نسبت به ابتدای فصل جابه جایی‌ها در بازار اجاره شد.
ورود این گروه از موجران اجباری به بازار اجاره علاوه بر افزایش حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل را نیز پوشش می‌دهد؛ به این معنا که این گروه از موجران که به اجبار وارد بازار اجاره شده‌اند برای تامین مبلغ باقی مانده از قیمت کل آپارتمان خریداری‌شده، آن را با شرایط رهن کامل به مستاجران عرضه می‌کنند. به این ترتیب و در حالی که ابتدای تیرماه به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجران قدیمی بازار ملک اقدام به تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن کردند، موجران جدید با تزریق واحدهای خود به بازار اجاره با شرایط رهن کامل، بخشی از فشار ایجاد شده در نتیجه کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل را در بازار اجاره تعدیل کردند.

تاثیر میان مدت و درازمدت کاهش نرخ سود بانکی بر بازار معاملات مسکن

ملک بان 24

تاثیر میان مدت و درازمدت کاهش نرخ سود بانکی بر بازار معاملات مسکن

شرح : مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح تاثیر میان مدت و درازمدت کاهش نرخ سودبانکی بر اجاره بها از کم‌تاثیر بودن آن در کوتاه مدت خبر داد و افزایش نرخ اجاره بها را نسبت به سال‌های گذشته به دلیل نظارت بر بازار معاملات اجاره، کمتر از پیش ارزیابی کرد.

علی چگنی مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: بالا بودن نرخ سود بانکی در کشور با وجود کاهش نرخ تورم عمومی در سال‌های اخیر باعث افزایش میزان سرمایه‌گذاری خانوارها در بخش مسکن که گران‌ترین خرید خانوار است شد اما بتدریج با بالاماندن نرخ سود بانکی و کاهش قدرت خرید، سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافت.
مدیرکل اقتصاد مسکن ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است هزینه فرصت پول نیز افزایش پیدا می‌کند و حتی کسانی که توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند.
چگنی تاکید کرد: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالین اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابه جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد و بخش مسکن افزایش یابد.
وی پیش‌بینی کرد: می‌توان امیدوار بود که کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری منجر به ایجاد رونق نسبی در کل اقتصاد و بخش مسکن شود.
مدیرکل اقتصاد مسکن همچنین در‌باره پیش‌بینی‌ها از تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره بها دارد گفت: اجاره‌بها بازدهی واحدهای اجاره‌ای است و همچنین بر اساس مبانی علم اقتصاد نرخ سود بانکی، بازدهی بدون ریسک سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی است و به عنوان نرخ پایه سرمایه‌گذاری در سایر بازارها و دارایی‌ها شناخته می‌شود که با کاهش نرخ سود بانکی در بازار، در میان‌مدت و بلندمدت نرخ بازده مورد انتظار نیز کاهش می‌یابد به همین دلیل نیز اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند.
چگنی خاطرنشان کرد: در کوتاه مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.
وی با اشاره به اینکه در ایران، اجاره بها از دو بخش اجاره بهای نقدی و رهن تشکیل شده است ادامه داد: در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بروس شدید است موجرین ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از  اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود.
افزایش کمتر اجاره بها نسبت به سال‌های گذشته
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، چگنی در پاسخ به اینکه شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد در مورد راهکارهای نظارت بر آن گفت: هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.
وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل گفت: بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است ولی با توجه به اینکه بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است به صورت عرفی تبدیل نرخ  اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر 30 هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره بها دو میلیون تومان در ماه، حدود 66 میلیون تومان است.
وی در پایان افزود: با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از 30 هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از 66 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست.