معاملات مسکن در مرداد رشد کرد

ملک بان 24

 معاملات مسکن در مرداد رشد کرد

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اشاره به افزایش حجم معاملات در مرداد امسال نسبت به سال گذشته، گفت: هنوز از رکود خارج نشده ایم اما در 3 ماهه پایانی سال وضعیت بهتر می‌شود.
حسام عقبائی با اشاره به آخرین وضعیت معاملات در بازار مسکن، گفت: از تاریخ اول مرداد تا 19 مرداد تعداد قراردادهای انجام شده در شهر تهران به 11 هزار و 348 قرارداد خرید وفروش رسیده است.به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر،وی با بیان اینکه 14 هزار و 256 قرارداد اجاره هم در این مدت به ثبت رسیده است، افزود: با توجه به  آمار سال گذشته، در این مدت شاهد رشد معاملات بودیم زیرا در  19 روز اول مرداد سال گذشته 10 هزار و 145 قرارداد خرید وفروش به ثبت رسید.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اعلام اینکه در 19 روز اول مرداد سال گذشته 13 هزار و 985 قرارداد اجاره انجام شده است، اظهار داشت: بنابراین آمارها حاکی از آن است که مرداد امسال نسبت به سال گذشته، تعداد معاملات در شهر تهران با رشد همراه بوده است.
عقبائی به آمار معاملات مسکن مردادماه در سطح کشور اشاره کرد و گفت: آمارهای کشوری حاکی از آن است که 37 هزار و 35 قرارداد خرید و فروش و 46 هزار و 267 قرارداد اجاره در 19 روز ابتدای مردادماه به ثبت رسیده است.
وی با بیان اینکه وضعیت معاملات نشان می دهد که بازار مسکن در دوران پیش رونق قرار دارد، افزود: رشد آمار معاملات نشانگر فاز اول خروج از رکود است اما هنوز تعداد معاملات به اندازه ای نیست که بگوییم از رکود خارج شده ایم اما پیش بینی افزایش حجم معاملات را داریم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک بااشاره به اینکه پیش بینی افزایش قیمت تاپایان سال را هم نداریم، اظهار داشت: نقدینگی در بازار مسکن در حدی نیست که منجر به رشد قیمت ها شود بنابراین خریداران با اطمینان خاطر نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.
عقبائی با اعلام اینکه در3 ماهه پایانی سال 95 وضعیت معاملات بازار مسکن بهتر می شود، گفت: امیدواریم که بازار مسکن در سال 96 وضعیت بهتری پیدا کند و با توجه به افزایش حجم معاملات، پیش بینی وضعیت بهتری را در سال آینده داریم.
وی افزود: البته اینکه به دوران رونق باز میگردیم یا نه بستگی به سیاست های دولت، تزریق نقدینگی و سیاست های پولی وبانکی دارد اما در نیمه دوم امسال حجم معاملات نسبت به نیمه اول رشد بیشتری خواهد داشت.

عامل اصلی رکود در بازار مسکن کشف شد

ملک بان 24

عامل اصلی رکود در بازار مسکن کشف شد 

شرح : برج‌سازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسی‌ها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبه‌سازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان می‌دهد.
در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیت‌های ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایه‌گذاران در اقدامی مشترک، زمینه برج‌سازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساخت‌و‌ساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
ساخت‌وساز در شهر تهران درست در دوره موسوم به «شدیدترین نوسانات سیکل‌های تجاری بازار مسکن»، با جهش در تیراژ «بلندمرتبه»ها روبه‌رو شد طوری که تعداد برج‌های احداث شده در پایتخت طی 10 سال اخیر، 76 درصد نسبت به دهه «تراکم‌فروشی» افزایش پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از 5 دهه برج‌سازی در تهران، از نوعی رابطه معنادار و مستقیم بین «رکود مسکن» و «برج‌سازی» حکایت دارد و نشان می‌دهد: در سال‌هایی که حجم ساخت و ساز به دلیل نبود تقاضای موثر ناشی از تخلیه حباب مسکن، نصف می‌شود و کارگاه‌های ساختمانی تا مرز تعطیلی کامل پیش‌ می‌روند، «برج‌سازی» در نقش «بازوی نجات» سرمایه‌گذاران و شهرداری از آسیب‌های مالی رکود مسکن، شتاب می‌گیرد و به تنها منطقه فعال بازار ملک تبدیل می‌شود. از ابتدای شکل‌گیری ساخت و سازهای بلندمرتبه تاکنون،‌ نزدیک به 1000 برج در پایتخت ساخته شده که سهم سال‌های دهه 70 -رونق فروش تراکم ساختمانی- از این بازار، معادل 230 ساختمان بلند بوده اما 406 سازه از همین جنس در سال‌های 84 تا 94 احداث شده‌ است.
مابقی برج‌ها که قدیمی‌ترین بلندمرتبه‌های امروز تهران محسوب می‌شوند نیز در فاصله اوایل دهه 40 تا 60 ساخته شدند. با مقایسه این سه دوره زمانی برج‌سازی مشخص می‌شود: بلندمرتبه‌سازی طی 10 سال اخیر در شرایطی تشدید شد که بازار مسکن به لحاظ شدت و ماندگاری رکود، با بیشترین ریزش در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین کاهش قیمت مسکن مواجه شد.
در فاصله سال‌های 84 تا 94، دو سیکل کامل رونق و رکود در بازار مسکن اتفاق افتاد که حدود نیمی از این دهه به رکود گذشت. در سال‌های 87 و 88 قیمت واقعی مسکن به ترتیب 12 و 17 درصد ریزش کرد و باعث کاهش 14 و 43 درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران شد و در سال‌های 92 تا 94 نیز با کاهش 26 درصدی قیمت واقعی آپارتمان، تیراژ ساخت و ساز 75 درصد ریزش کرد. این میزان افت فعالیت‌های ساختمانی نسبت به دوره‌های زمانی قبل، کم‌سابقه بوده است و این رکود سبب شد رکورد بلندمرتبه‌سازی رقم بخورد.
رونق برج‌سازی در رکود سال‌های اخیر، از سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر تهران و اقتصاد بازار ساخت و ساز نشات می‌گیرد. طی این سال‌ها با تصویب کاهش 100 کیلومتر مربعی مساحت محدوده شهر تهران از حدود 700 کیلومتر مربع به حدود 600 کیلومتر مربع، «فضای فیزیکی در سطح» برای ساخت و ساز «محدود» شد اما «رشد جمعیت متقاضی مسکن» در پایتخت، نیاز شهر به ساخت و ساز را افزایش داد. هرچند برج‌‌سازی در این سال‌ها نوعی انحراف ساختمانی در پاسخ به تقاضای هدف تلقی می‌شود اما عمده مجوزهای ساختمانی در این مدت به دلیل نیاز بازار صورت گرفت.
از طرفی، رشد هزینه‌های اداره شهر تهران که باعث افزایش بودجه سالانه شهرداری با شیب تند شد -مبلغ بودجه شهرداری در 10 سال اخیر تقریبا 20 برابر شده و از حدود 900 میلیارد تومان به نزدیک 18 هزار میلیارد تومان رسیده است- نیاز مدیریت شهری به «درآمدزایی بیشتر» از محل عوارض ساخت و ساز را افزایش داد. در نتیجه از آنجا که رکود مسکن به کاهش عوارض ساختمانی از ساخت و سازهای معمولی منجر شد، مسیرهای صدور مجوز برای برج‌سازی هموار شد. علاوه بر این 2 عامل، زیان شرکت‌های ساختمانی از تعطیلی بازار در رکود در نقش عامل سوم، باعث شد شهرداری و سازنده‌ها به راهکار مشترک برای خروج از این وضعیت برسند و بازار برج‌سازی را تقویت کنند.
رونق ساخت بلندمرتبه‌ها سبب می‌شود مدیریت شهری از محل حجم به مراتب کمتری از پروانه‌های ساختمانی -در مقایسه با پروانه ساختمان‌های معمولی در دوره رونق- به حداقل منابع مالی موردنیاز دست پیدا کند و سازنده‌ها نیز با افزایش تعداد طبقات، هزینه‌های ساخت و قیمت زمین را سرشکن کنند و از سود بالاتری نسبت به ساخت و ساز معمولی، بهره‌مند شوند. طبق اطلاعات رسمی مدیران شهرداری تهران، درآمدهای حاصل از عوارض ساخت و ساز، حداقل 50 درصد کل بودجه سالانه را تشکیل می‌دهد.
بازار برج‌سازی در دوره رکود مسکن اگرچه ناجی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما در همه 5 دهه اخیر، بلندمرتبه‌سازی، بدون ضوابط و نقشه راه واحد و بالادست انجام شده و تبعاتی را به لحاظ فاکتورهای زیست‌محیطی، اجتماعی، جمعیتی و حتی اقتصادی متوجه شهر کرده است. مدیریت شهری پایتخت برای کاهش وابستگی به درآمدهای ساختمانی دو درخواست شامل «تخصیص سهمی از ارزش افزوده فعالیت‌های اقتصادی در شهر به بودجه شهرداری در قالب مالیات‌های محلی» و همچنین «واقعی‌شدن هزینه خدمات شهری در حال ارائه به شهروندان» را مطرح می‌کند.
در مقابل، شورای‌عالی شهرسازی نیز بر کنترل هزینه‌های جاری و طبقه‌بندی هزینه‌های عمرانی در شهرها برای کاهش این وابستگی مخرب، تاکید دارد. در این میان، یک مسوول در معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی از نظارت سه لایه بر کمیسیون‌های ماده 5 شهرها که در بین سازنده‌ها به اتاق تغییرکاربری شهرت پیدا کرده‌اند، خبر داد.
دور تند برج‌سازی
بررسی آمار ساخت‌وسازهای بلندمرتبه پایتخت طی پنج دهه گذشته نشان می‌دهد: تاکنون از مجموع 920 هزار قطعه ملکی تهران برای 979 پلاک مجوز بلندمرتبه‌سازی (بیش از 12 طبقه) از سوی شهرداری تهران صادر شده است.
از این تعداد معادل 343 مجوز برج‌سازی در سه دهه 40 و 60، تعداد 230 ساختمان بلندمرتبه در دهه 70 و 406 برج در 10 سال اخیر در پایتخت ساخته شده‌اند.
بررسی مسیر صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در این سه دوره حاکی از آن است که علاوه بر آنکه طی دوره اخیر نسبت به دهه‌های گذشته تمایل به ساخت وسازهای بلندمرتبه با شتاب بیشتری همراه شده‌است و اگرچه در سه‌دوره ابتدایی یعنی طی دهه‌های 40 تا 70 صدور مجوزهای برجسازی فارغ از هرگونه قاعده قانونی بوده است اما در 10 سال اخیر بی‌قاعدگی‌های قبل در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه، با عبور از کانال کمیسیون ماده پنج به یک شکل وجهه قانونی به خود گرفته و سبب شده است تا شهر در خدمت برج‌سازان قرار گیرد، به این معنا که به جای آنکه مجموعه شورای عالی شهرسازی و مدیریت شهری تهران، با تدوین نقشه واحد برای نحوه بلندمرتبه‌سازی برج‌سازها را ملزم به تطبیق خود با ضوابط بالادست کنند؛ در عمل مقررات طرح تفصیلی را برای تامین خواسته بلندمرتبه‌سازها به‌صورت موردی تغییر داده‌اند.
این در حالی است که مطابق با بررسی‌های انجام شده سایر کلان‌شهرهای توسعه‌یافته دنیا که اغلب رشد عمودی پیدا کرده‌اند اگر هم ظرفیت محدودی در ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه نداشته باشند عموما براساس یک الگوی مصوب در پهنه‌های مشخص شهری به ساخت‌وسازهای بلندمرتبه اقدام کرده‌اند.
اما آنچه از پیش‌نویس ارائه شده به مراجع فرادست درخصوص ضوابط بلندمرتبه‌سازی در تهران به‌دست می‌آید آن است که بنایی برای محدودیت ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه در کل پهنه‌های شهری وجود ندارد. ضمن آنکه بلندمرتبه‌های فعلی در تهران عمدتا در مناطقی قرار دارد که در نقشه پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه، محدوده‌های غیرمجاز برای برج‌سازی شناخته شده‌اند.
کارشناسان شهری یکی از علل شتاب گرفتن صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در دهه اخیر را که در مقایسه با دهه 70 نزدیک به دو برابر (معادل 76 درصد) رشد داشته است؛ وابستگی بخش زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار به ویژه انواع عوارض ساختمانی می‌دانند که عاملی برای سوق دادن مدیران به صدور مجوزهای بلندمرتبه در سال‌های اخیر شده است.
شواهد آماری و عینی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به ویژه آنکه در 10 سال اخیر بروز دو دوره سیکل تجاری در بازار مسکن (دوره‌های رکود و رونق) با افت و خیز به مراتب بیشتری در قیمت مسکن و تیراژ ساخت‌وساز نسبت به دهه‌های گذشته همراه بوده است. طی 10 سال گذشته مطابق با آمار رسمی، یک‌بار در سال 86 قیمت اسمی مسکن در پایتخت معادل 80 درصد نسبت به سال قبل از آن و بار دیگر، در سال 91 معادل 45 درصد در مقایسه با سال 90 جهش کرد. در مقابل، با رکود شدید در سال 88 قیمت اسمی مسکن معادل 10‌درصد افت داشت و در سال‌های 93 و 94 نیز رشد قیمت مسکن به صفر رسید.
نکته مهم آنکه دوره رکود اخیر نسبت به رکود دوره‌های گذشته، مدت زمان بیشتری (بیش از دو سال) طول کشید. بررسی آمار ساخت‌وساز نیز شدت افت تیراژ ساختمانی را در دوره 10 ساله اخیر نشان می‌دهد.براساس آمار رسمی دفتر اقتصاد مسکن در سال 88 همزمان با افت 10 درصدی قیمت مسکن، تیراژ ساخت وساز در تهران نسبت به سال 87 به نصف رسید.
همچنین در سال 93 نیز ساخت‌وساز بیش از 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن افت داشت. این در حالی است که قبل از دهه اخیر شدت افت و خیز قیمت مسکن و تیراژ ساخت‌وساز بوده است. از این رو به نظر می‌رسد به دلیل وابستگی حداقل نیمی از منابع اداره پایتخت (تقریبا نیمی از بودجه چند هزار میلیاردی سالانه در سال‌های اخیر) به درآمدهای ساختمانی در دوره‌های رکود ساخت‌وساز و کاهش صدور مجوزهای ساختمانی موجب شد تا مدیران شهری کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی را از محل صدور مجوز برای پروژه‌های ساختمانی بلندمرتبه جبران کند.
از سوی دیگر شواهد عینی همچون ادامه فعالیت تاورکرین‌ها در سطح شهر حتی در دوره‌های رکود ساختمانی نشان از ادامه ساخت‌وساز در بخش بلندمرتبه‌ها دارد. طی سه سال اخیر محل قرارگیری تاورکرین‌ها تغییر کرده و به گودبرداری‌های عمیق برای احداث بناهای بالای 12‌تا 15 طبقه منتقل شده که نشان‌دهنده وضعیت عادی برج‌سازی در شرایط غیرعادی (رکود) بازار مسکن است. همچنان که بررسی مجوزهای بلندمرتبه‌سازی صادر شده طی دو سال 91 و 92 نشان می‌دهد مجموعا 94 مجوز بلندمرتبه (بین 12 تا 30 طبقه) در شهر تهران از طریق کمیسیون ماده پنج صادر شده است. از مجموع مجوزهای صادر شده نیز بیش از 90 درصد آنها در 6 منطقه شمالی شهر تهران بوده است.
با این دیدگاه کارشناسان شهری معتقدند که هر دو بخش «دخل» و «خرج» شهرداری‌ها مورد نظارت قرار گیرد. مسعود حمزه‌ای، مدیر کل دفتر نظارت طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه وشهرسازی با اشاره به اشکالات موجود در نحوه درآمدزایی شهرداری‌های کشور معتقد است: موضوع فقط هزینه‌ درآمد شهرداری‌ها نیست. مساله چگونگی خرج کردن هم هست.
از یکسو شهرداری‌ها باید به شورای شهر و از سوی دیگر شورای شهر به مردم و به یک جایگاه قانونی پاسخگو باشند. نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها از این جهت باید مورد توجه قرار گیرد که به‌عنوان مثال شهرداری‌هایی در کشور وجود دارند که طی سه یا چهار سال اخیر جمعیت پرسنل زیرمجموعه آنها متجاوز از شش برابر شده است. افزایش چند برابری نیروهای استخدامی شهرداری، هزینه‌های سربار بیشتری را به شهرداری‌ها تحمیل می‌کند. اگر هزینه‌کرد شهرداری‌ها مورد توجه قرار نگیرد و به‌طور ادامه‌دار در تمامی شهرها اتوبان صدرهایی ساخته شوند که ضرورت احداث آنها به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط نرسیده باشد، چاه بزرگی از خرج شهرداری به وجود می‌آید که هر اندازه درآمد به شهرداری تزریق شود این چاه پر نخواهد شد.
حمزه‌ای یکی از مسیرهای جایگزین وابستگی به عوارض ساخت‌وسازهای بلندمرتبه برای تامین درآمد اداره شهر را کنترل نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها دانست و گفت: به نظر می‌رسد در بسیاری از موارد بودجه ارائه‌شده به شوراهای شهر جهت تصویب به شکل نمایشی است. چراکه شهرداری‌های کشور با توجه به الزاماتی که شورای شهر در تدوین بودجه تعریف می‌کنند که به‌عنوان مثال بودجه جاری شهر نمی‌تواند از یک درصدی نسبت به کل بودجه اضافه شود، ابتدا یک بودجه صوری را به شورا ارائه می‌دهند اما در نهایت از آنجا که نمی‌توانند درآمدهای قانونی پیش‌بینی‌شده در قالب بودجه را کسب کنند سهم بودجه جاری را افزایش می‌دهند.
 به گفته وی در عملکرد بسیاری از بودجه‌های شهرداری‌های کشور مشاهده می‌شود که سهم بودجه جاری در پایان سال از 30 درصد به 60 درصد بودجه کل افزایش پیدا کرده است. او ادامه داد: به همین دلیل از طریق کنترل سیستمی می‌توان علاوه بر دخل، نحوه هزینه‌کرد بودجه شهرداری‌های کشور را تحت نظارت قرار داد تا میزان وابستگی به درآمدهای این چنینی کاهش پیدا کند.او به سه محور هزینه‌ای شهرداری‌ها اشاره کرد و افزود: محور اول هزینه‌ای بخش‌هایی از شهرداری هستند که خودشان به تنهایی درآمد کسب می‌کنند و از این مسیر در پرداخت هزینه‌ها خودکفا هستند. به‌عنوان مثال سازمان بهشت زهرا از طریق فروش قبر هزینه‌های خود را تامین می‌کنند.محور دوم هزینه‌های تحمیلی شامل بودجه جاری، حقوق پرسنل، آب و برق و... است که شهرداری‌ها مجبور به پرداخت آنها هستند.
او تصریح کرد: محور سوم بخشی است که صرف امور عمرانی و آبادانی شهری می‌شود و نهایتا در صورت اجرای درست به بهبود وضعیت شهر منجر می‌شود. بنابراین یکی از اصول اولیه برای نظارت بر نحوه هزینه‌کرد درآمدها، تفکیک سه بخش هزینه‌ای از یکدیگر و هزینه‌کرد درآمد در محل اصلی و تعریف‌شده در بودجه است. او با تاکید بر اینکه این تعادل می‌تواند از طریق ایجاد صندوق‌های مختلف هزینه‌های مجزا اجرایی شود، اظهار کرد: می‌توان با تصویب یک طرح، صندوق‌های مجزایی برای بخش‌های مختلف دخل و خرج شهرداری‌ها تعریف کرد که به جای تمرکز درآمدها در یک خزانه، درآمدهای هر محل در یک بخش مشخص و تعریف‌شده خرج شود.
به‌عنوان مثال درآمد حاصل از صدور مجوزهای برج‌سازی می‌تواند در یک صندوق جمع‌آوری شود و در مقابل در بخش ایجاد فضاهای سبز هزینه شود.او با بیان اینکه برخورد با حجم تخلفات شهرسازی در دوره‌های گذشته در این دوره زمانبر است، عنوان کرد: با وجود آنکه کمیسیون ماده پنج یک جایگاه قانونی است اما ورود این کمیسیون به حل موردی پرونده‌های ساختمانی در دوره‌های گذشته از دیدگاه شورای عالی شهرسازی به‌عنوان نهاد فرادست محل اشکال است، چراکه تصمیم‌گیری بر روی یک پلاک به راحتی ممکن است به حقوق سایر شهروندان لطمه بزند.
به گفته وی در دوره‌های گذشته مواردی وجود داشت که بررسی یک پرونده ساختمانی در کمیسیون ماده پنج بدون اجماع نظر کارشناسی و بررسی اثرات این تصمیم بر جمعیت‌پذیری آن منطقه انجام می‌شد.
سه بعد نظارتی بر کمیسیون ماده پنج
مدیر‌کل دفتر نظارت طرح‌های عمران و توسعه وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج از سه جنبه نظارت می‌شود. جنبه اول آنکه تصمیمات این کمیسیون خلاف قوانین و مقررات جاری کشور نباشد. اگر باشد با مراجع عالی مکاتبه و به شکل فوری متوقف می‌شود. دوم آنکه این تصمیمات برخلاف ضوابط و مقررات مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری نباشد. این جنبه نظارتی با توجه به اختیارات قانونی شورای عالی شهرسازی است.
یکی از دلایل ورود به مباحث شهرسازی در شهر مشهد نیز با توجه به همین اختیار قانونی بود. همچنین نظارت بر بحث رویه‌های قانونی که در گردش کار کمیسیون، کارگروه‌های شکل‌گرفته باید رعایت شود. مثلا فرض کنید در آیین‌نامه نحوه بررسی طرح و توسعه آمده است که دستور کار و مصوبات کمیسیون ماده پنج، ابتدا باید در کمیته فنی مرکب از نمایندگان فنی آنها مورد بررسی قرار بگیرد و بعد در کمیسیون اصلی بررسی شود. به تعبیر دیگر اگر با تصمیمی مواجه شویم که برای بررسی به کمیته فنی نرفته است، متوقف می‌کنیم.
حمزه‌ای تاکید کرد: سومین جنبه نظارتی بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج نیز از این جهت است که چنانچه تصمیمات این کمیسیون با اساس طرح جامع شهر مربوطه مغایرت داشته باشد باید به تصویب مرجع بالادست برسد و در صورت مجوز شورای‌عالی شهرسازی امکان عملیاتی شدن این تصمیم وجود دارد.

استقبال بازار از تمدید اوراق تسهیلات مسکن

ملک بان 24

استقبال بازار از تمدید اوراق تسهیلات مسکن

در معاملات امروز فرابورس بیش از 40 هزار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) به ارزش نزدیک به 40 میلیارد ریال در سه هزار و 265 نوبت خرید و فروش شد.
اوراق تسهیلات مسکن در دامنه قیمتی 997 هزار تا 891 هزار ریال داد وستد شد. افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن که در هفته گذشته از مرز برگه ای یک میلیون ریال عبور کرده بود، سبب شد بانک مسکن با تمدید 6 ماهه اوراق تسهیلات مسکن منتشر شده در سال 1393 موافقت کند.
این اوراق به زمان سررسید و ابطال خود نزدیک شده و در صورت تمدید نشدن از چرخه معاملات بازار خارج می شدند، بنابراین بانک مسکن با تمدید زمان استفاده از آنها تلاش کرد حجم عرضه در بازار فرابورس را افزایش دهد و جلو رشد قیمت را بگیرد.
بر این اساس، از امروز اوراق تسهیلات مسکن سال 1393 که از زمان انتشار به مدت دو سال اعتبار و قابلیت خرید و فروش را در بازار فرابورس داشت- یعنی اوراق «تسه» صادر شده از پانزدهم فروردین 1393 تا پانزدهم اسفندماه آن سال(تسه 9301 تا 9312)- به مدت 6 ماه دیگر قابل معامله و خرید و فروش در بازار است.
با توجه به اینکه نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن ماه های فروردین تا مرداد 1393 با پایان یافتن مهلت اعتبار آنها متوقف بودند، طبق این مصوبه بار دیگر بازگشایی می شوند که به این ترتیب شاهد تعادل عرضه و تقاضای این اوراق در بازار فرابورس ایران خواهیم بود.
هم اکنون براساس مصوبه جدید بانک مسکن، «تسه 9301» تا تاریخ پانزدهم مهرماه قابل نقل و انتقال در بازار فرابورس و تا پانزدهم آبان ماه قابل استفاده برای دریافت تسهیلات بانک مسکن است.
اوراق تسهیلات مسکن سال 1393 تا تاریخ نقل و انتقال در بازار فرابورس ایران قابل معامله است و پس از توقف نماد معاملاتی موردنظر، تا یک ماه امکان استفاده از تسهیلات ساخت، خرید و تعمیر واحد مسکونی از محل این اوراق توسط بانک مسکن وجود دارد.
کارشناسان امیدوارند با تمدید مهلت استفاده از اوراق تسهیلات مسکن، حجم عرضه این اوراق افزایش یابد و روند صعودی نرخ اوراق تسهیلات مسکن متوقف شود.
** دادوستد یک هزار و 152 میلیارد ریال خرید و فروش در فرابورس
در معاملات امروز فرابورس، 218 میلیون ورقه بهادار در 25 هزار نوبت به ارزش یک هزار و 152 میلیارد ریال خرید و فروش شد.
با رشد سه واحدی شاخص کل فرابورس ایران نسبت به دیروز، آیفکس (شاخص فرابورس) رقم 818.25 واحد را به ثبت رساند.
اسناد خزانه اسلامی در نماد «اخزا6» با دادوستد بیش از 110 هزار ورقه به ارزش 99 میلیارد ریال در صدر بالاترین حجم و ارزش معاملات اوراق با درآمد ثابت قرار گرفت.
نماد شرکت های معادن مس تکنار، نیرو سرمایه و آتیه داده پرداز بیشترین افزایش قیمت و در مقابل نماد شرکت های توسعه خدمات بندری سینا، بیمه سامان، و زغال سنگ پروده طبس بالاترین کاهش قیمت را تجربه کردند.
بیشترین حجم و ارزش معاملات امروز متعلق به نماد پالایش نفت تهران بود؛ به طوری که 26 میلیون سهم این شرکت به ارزش 86 میلیارد و 160 میلیون ریال معامله شد.
در بازار اول، 51 میلیون و 280 هزار اوراق بهادار به ارزش 124 میلیارد و 450 میلیون ریال داد و ستد شد که بالاترین حجم و ارزش معاملات به نام تابان هور ثبت شد.
میان صندوق های سرمایه گذاری قابل معامله (ETF) صندوق سرمایه گذاری اعتماد آفرین پارسیان، بیشترین حجم و ارزش معاملات را ثبت کرد و حجم معاملات امروز این صندوق به 2 میلیون و 150 هزار ورقه بهادار رسید.
همانگونه که پیش از این آمد، با مصوبه بانک مسکن به مهلت نقل و انتقال اوراق مسکن منتشر شده در سال 1393، 6 ماه افزوده شد. بر همین اساس، نمادهای معاملاتی تسه9301 ، تسه9302 ، تسه9303 ، تسه9304 و تسه9305 مربوط به فروردین تا مرداد 1393 دوباره از امروز در بازار فرابورس ایران، قابل نقل و انتقال شد.

مسکن گوی سبقت را از بازار سکه و ارز می‌گیرد؟

ملک بان 24

مسکن گوی سبقت را از بازار سکه و ارز می‌گیرد؟

شرح : در شرایطی که سود بانکی در حال کاهش است به نظر می رسد اگر تا یک سال آینده بازار بورس نتواند به شرایط ایده آلی برسد دو بخش سکه و ارز و با فاصله از این دو، مسکن رونق خواهد گرفت.
خروج سرمایه های خرد از سیستم بانکی تا یک سال آینده اگر با ناتوانی دولت در هدایت سرمایه ها به بخشهای غیرمولد همراه شود ممکن است موجب تکانه در یکی از سطوح غیرمولد همچون سکه و ارز یا جهش قیمت در بخش مسکن شود. البته جهش قیمت در بخش مسکن با توجه به نبود تقاضای موثر، چندان محتمل نیست اما کارشناسان معتقدند در بازار سکه و ارز تهدید بالقوه ای برای شوک وجود دارد.
از ابتدای دولت یازدهم سود بانکی در محدوده 30 درصد می چرخید که طی یک سال اخیر در چند مرحله کاهش یافت و نهایتا به 15 درصد رسید و گفته می شود بانکها قصد دارند آن را به 13 درصد برسانند. گذشته از اینکه این اقدام با توجه به کاهش نرخ تورم به 9 درصد ضروری بود و لازم است نرخ سود وام بانکی نیز کاهش یابد، یکی از نگرانی ها سرگرانی سرمایه های خرد در بخشهای اقتصاد طی یک سال آینده خواهد بود؛ چرا که برخی کارشناسان معتقدند بانکها دیگر جای مطلوبی برای سرمایه گذاری سودآور و مطمئن نخواهند بود و مشتریان بانکی باید به دنبال بازارهای جایگزین بگردند. 
با توجه به اینکه هم اکنون بخشهای تولیدی در شرایط پررونقی قرار ندارند، سه گزینه بازار مسکن، ارز و سکه از جمله بخشهایی است که احتمال ورود سرمایه ها در آن وجود دارد. قیمت مسکن تا حدودی به کف رسیده و تقاضایی البته نصفه و نیمه در این بازار وجود دارد. سکه و ارز نیز به عنوان دارایی های تقریبا مطمئن که همواره مورد توجه بوده است می تواند انتخاب دیگر سرمایه گذاران باشد.
اگر سرمایه ها به بخش مسکن بیاید یک فرصت و یک تهدید ایجاد می کند. فرصت از جهت ایجاد اشتغال 15 درصدی که هم اکنون به دلیل رکود مسکن از دست رفته است و تهدید از جهت افزایش قیمت که البته نمی تواند منجر به شوک شود؛ چرا که تقاضای این امر مهیا نیست و طبیعتا اقتصاد بدون تقاضا توجیهی نخواهد داشت.
اما اگر سرمایه ها از بخشهای غیرمولد سکه و ارز سر درآورد پیامدهای منفی برای اقتصاد به دنبال می آورد. با این حال نباید از این احتمال غفلت کرد و دولت باید راه آن را ببندند. در شرایط فعلی نوسانات قیمتی بازار کالاهای بادوام و تولیدات صنعتی باعث شده صاحبان سرمایه ریسک خروج نقدینگی برای ورود به بازار تولید را نپذیرند. به همین دلیل با توجه به افزایش قیمت سکه و طلا بخصوص از زمان خروج انگلیس از اتحادیه اروپا این احتمال قوی تر می شود که سرریز نقدینگی در چند ماه آینده به سمت بازار سکه و طلا و ارز برود.
مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ با اشاره به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد گفت: فرض ما در اقتصاد سالم این است حالا که سود بانکی کاهش یافته نقدینگی باید به سمت تولید و سرمایه گذاری برود. اما با توجه به فضای کسب و کار در ایران این اتفاق نخواهد افتاد. لذا ورود سرمایه‌ها به دو بخش محتمل است که از گزینه‌ها بازار ارز و دیگری بازار مسکن است که معتقدم تقاضای پنهانی در این بخش وجود دارد و می‌تواند به یکباره با جذب سرمایه‌ها مجددا به ایجاد حباب قیمت مسکن بینجامد. با این وجود بخش مسکن با توجه به ارتباطش با 300 نوع حرفه و صنعت و ظرفیت بالای ایجاد اشتغال، بهتر از سکه و ارز است.
اما برای اینکه سرمایه ها وارد بخش مسکن شود چه باید کرد؟
کارشناسان معتقدند تقویت طرف تقاضا از طریق وامهای درازمدت و ارزان قیمت، یکی از اقدامات ضروری در کوتاه مدت است. البته به شرطی که وامها وارد چرخه خرید و فروش در بنگاههای املاک نشود.
یک کارشناس مسکن، همچنین دو اقدام فوری اصلاح قوانین و اصلاح عملکرد سازمان‌ها و ارگان‌های مرتبط با حوزه مسکن را ضروری عنوان کرد. فرشید پورحاجت با اشاره به ورود مسکن به چهارمین سال رکود افزود: بخش مسکن یک اقتصاد کاملا درون‌زا است که شاخص‌های اقتصاد مقاومتی را می‌توان در دل صنعت ساختمان به خوبی مشاهده کرد اما به نظر می رسد رکود این صنعت باعث شده بسیاری از فرصت‌ها از دست برود.
به گفته این کارشناس، در کشورهای توسعه یافته معمولا وقتی یک صنعت به رکود می‌خورد آن بخش را مشمول بخشودگی عوارض می‌کنند تا مجددا احیا شود اما در حال حاضر می‌بینیم که هر ساله عوارض مربوط به بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند که از عوامل بازدارنده رونق این حوزه است.
راهکارهایی همچون فروش اقساطی، افزایش چندمرحله ای تسهیلات مسکن و رساندن آن به سقف 160 میلیون تومان و حتی انتشار اوراق رهن ثانویه طی یک سال اخیر تمهیداتی بوده اند که برای بیدار کردن بخش مسکن از خواب سه ساله اندیشیده شد اما نتیجه در حدی که انتظار آن می رفت نبود. البته در سه ماهه اخیر تقاضا برای دریافت وام خرید و ساخت مسکن به ترتیب 14 و 34 درصد رشد داشته است که باعث شد وزیر راه و شهرسازی بگوید.
بخش مسکن از رکود خارج شده است. ادعایی که با توجه به رکود معاملات، چندان مورد تایید کارشناسان نیست.
در هر حال و با فرض ورود سرمایه ها به بخش مسکن طی یک سال آینده افزایش یکباره قیمت مسکن نه تنها به نفع مصرف کنندگان بلکه به سود تولیدکنندگان هم نیست؛ زیرا در این صورت، اندک مشتریانی که به تازگی وارد بخش مسکن شده اند از دست می روند. بنابراین به نظر می رسد باید با بازار شیشه ای مسکن بسیار با احتیاط برخورد کرد.
این مساله را عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز تایید می کند. سید محمد مرتضوی تصریح کرد: برای خریداران و نیز سازندگان مناسب است که قیمت مسکن جهش نکند؛ زیرا در این صورت سازندگان از قدرت برنامه ریزی بیشتر و بهتری برخوردار می شوند و می توانند برنامه های بعدی خود را بر این اساس تنظیم کند. انبوه سازان باید این امید را داشته باشد که تفاوت فروش امروز با هزینه های ساخت در آینده فاحش نخواهد بود.
وی افزود: وقتی با جهش قیمت مواجه می شویم در تمام بخشها از جمله خدمات، مصالح، زمین و ... نیز این افزایش رخ می دهد که تمام این هزینه ها به سازنده تحمیل می شود. پس اینطور نیست که سازندگان از جهش منفعت ببرند بلکه هریک از اجزای وابسته به تولید مسکن بخشی از منفعت را در اختیار می گیرند که این هزینه هایی به مشتریان تحمیل می کند و باعث می شود خریداری که به سختی و با برنامه ریزی جذب کرده ایم از دست بدهیم. لذا بهتر است بازار مسکن با سودی متناسب با نرخ تورم به فعالیت خود ادامه دهد تا هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار شوک نشوند.

اخلال دوم در بازار مسکن

ملک بان 24

اخلال دوم در بازار مسکن

ضربه جدید «دستکاری نرخ سود بانکی» در بازار ملک، این بار به خریداران وارد شد
بازار مسکن برای دومین بار ظرف یک ماه، از ناحیه «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» ضربه خورد و با اخلال اساسی در روند متغیرهای ملکی روبه‌رو شد. بررسی‌های کارشناسی درباره عامل نامرئی جهش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد تحت‌تاثیر دستکاری نرخ در بازار پول - در تیرماه- حدود 10 درصد از حجم سپرده‌ها از یک حساب بانکی (حساب تامین‌کننده منابع اوراق)، خارج شد و در پی این واکنش طبیعی سپرده‌گذار، میزان انتشار اوراق جدید برای پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن، کاهش پیدا کرد. این اتفاق باعث شده در روزهای اخیر متوسط قیمت اوراق مسکن در بازار مبادله امتیاز وام خرید، 21 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یابد و عملا مسیر دسترسی مصرف‌کننده‌ها به تسهیلات 110 میلیونی مختل شود. تیر امسال، چند روز قبل از نوسانی شدن قیمت اوراق مسکن، اولین فشار ناشی از کاهش غیرطبیعی نرخ سود، دامن بازار اجاره را گرفت و سبب شد وزن رهن و اجاره ماهانه به ضرر اجاره‌نشین‌ها تغییر کند. برای کنترل قیمت وام مسکن دو عملیات ضربتی آغاز شده که اثر مثبت آن از امروز شروع و تا نیمه شهریور به اوج می‌رسد. چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار تسهیلات خرید مسکن در دو سناریو تشریح شده است.
 
فرید قدیری- هاجر شادمانی: منشأ «خرابکاری» در بازار خرید و فروش «امتیاز تسهیلات مسکن» که به صعود 13 درصدی قیمت «اوراق» وام مسکن ظرف یک ماه دامن زد، شناسایی شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه در حال حاضر «اختلال» در روند استفاده خریداران مصرفی از اوراق مسکن را موجب شده، حاکی است: «دستکاری نرخ سود بانکی» در ابتدای تیرماه، بعد از آنکه اولین ضربه آنی را در همان دو هفته اول تابستان به «اجاره‌نشین»های بازار مسکن وارد کرد، چند روز بعد باعث شوک دوم در بازار ملک شد و این بار دامن «خریداران» مصرفی آپارتمان را گرفت. «کاهش غیرطبیعی نرخ سود سپرده‌»، مقصر اصلی «افزایش یکباره قیمت اوراق وام خرید مسکن» محسوب می‌شود. قطعیت این «رابطه نامرئی» را واکنش سریع یک سپرده‌گذار بزرگ در بانک عامل بخش مسکن تایید می‌کند. چند روز پیش، یک شخص حقوقی که از سپرده‌گذاران عمده حساب ممتاز محسوب می‌شود، –حساب تامین‌کننده منابع اوراق وام خرید مسکن- در پی تغییر نزولی نرخ سود این حساب، حدود 2000 میلیارد تومان سپرده خود را خارج می‌کند و چون این میزان اعتبار تقریبا معادل 10 تا 15 درصد کل موجودی حساب ممتاز را شامل می‌شود، خروج آن باعث کسری منابع برای انتشار اوراق و در نتیجه عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار امتیاز وام مسکن شد.عکس‌العمل طبیعی این سپرده‌گذار که نتیجه «فشار» حاصل از سرکوب بازار پول به حساب می‌آید طی چند هفته اخیر، با «افزایش تقاضای خریداران مسکن برای دریافت اوراق وام» هم‌جهت شد و در حال حاضر باعث خیز قیمت اوراق شده است.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در تیر ماه 13 درصد افزایش پیدا کرد و به 95 هزار تومان رسید که این مبلغ در حال حاضر در سطح 95 هزار تومان در نوسان است و نسبت به ابتدای امسال، 22 درصد صعود کرده است.این میزان رشد قیمت -22درصدی- طی کمتر از پنج ماه، یک رکورد در مقایسه با نرخ بازدهی سایر بازارهای اقتصادی به‌شمار می‌رود. در این مدت بیشترین افزایش قیمت (بعد از اوراق)، در بازار سکه اتفاق افتاد که فقط 3/ 7درصد بود. بانک عامل بخش مسکن برای خنثی‌سازی جهش قیمت اوراق، دو عملیات ضربت در بازار امتیاز وام خرید به اجرا گذاشته که مطابق محاسبات مدیران این بازار، آثار مثبت آن در گام اول به شکل خفیف از امروز و در گام دوم به شکل قوی از نیمه شهریور در قالب افزایش حجم انتشار اوراق جدید حداقل به همان میزان تعداد اوراق کاسته شده، ظاهر خواهد شد. قیمت فعلی اوراق مسکن، هزینه دسترسی به تسهیلات 110 میلیون تومانی را به 21 میلیون تومان رسانده و عملا توجیه اقتصادی وام خرید را برای گروهی از مصرف‌کننده‌ها، تضعیف کرده است.
قیمت هر فقره اوراق –برای وام 110 میلیونی، بسته 220تایی اوراق لازم است- در سال 94 به‌طور متوسط 74 هزار تومان بود اما در بهار امسال به‌خاطر پایان رکود معاملات مسکن و شروع پیش‌رونق، تحت تاثیر افزایش نسبی تقاضا، قیمت اوراق به 80 تا 84 هزار تومان رسید. ضمن آنکه افزایش سقف مبلغ وام از 70 به 110 میلیون، نیاز به خرید اوراق بیشتر را ناگزیر کرد در حالی که عدم افزایش منابع حساب ممتاز، مانع از افزایش حجم انتشار اوراق ماهانه در ماه‌های اخیر شد. بانک عامل بخش مسکن برای رفع این مشکل، از روز گذشته، اعتبار دو ساله اوراق چاپ سال 93 را به مدت 6 ماه تمدید کرد تا از این طریق، حجم اوراق موجود در بازار برای مبادله، بیش از این، کاهش پیدا نکند. اوراق تسهیلات مسکن از زمان انتشار، دو سال قابل مصرف است و بعد از آن، با سررسید تاریخ انقضای آن، امکان استفاده از اوراق برای تبدیل کردن به وام، از بین می‌رود. گام دوم بانک عامل برای برگرداندن تعادل نسبی به بازار عرضه و تقاضای اوراق مسکن، اخیرا در قالب جذب دوباره سپرده‌گذار بزرگ، برداشته شد.
در «حساب ممتاز»، تا پیش از ابتدای تیر ماه که نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 درصد به 15 درصد کاهش پیدا کند، متناسب با نحوه سپرده‌گذاری افراد حقیقی و حقوقی در این حساب، از 14 تا 18 درصد سود تعلق می‌گرفت اما در حال حاضر دامنه نرخ سود سپرده حساب ممتاز به 11 تا 15 درصد نزول کرده است. سپرده‌گذاران حساب ممتاز، بعد از حداقل 6 ماه سپرده‌گذاری، بسته به میزان اعتباری که در این حساب قرار می‌دهند، مشمول دریافت اوراق تسهیلات می‌شوند که با فروش اوراق در بازار، از سود واقعی بالاتر از نرخ سود اسمی برخوردار می‌شوند. شخصیت حقوقی یاد شده، که چند هفته پیش از این حساب خارج شده بود، مجددا توسط بانک عامل و با ارائه تسهیلات تشویقی، در قالب یک سرفصل دیگر این حساب، جذب شده است طوری که از محل جذب منابع آن، نیمه ماه آینده، حجم قابل‌توجهی اوراق جدید به بازار امتیاز تسهیلات، اضافه می‌شود.
 
قیمت اوراق از کجا به کجا رسید؟
دومین اثر منفی کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی بر بازار مسکن اینبار با هدف قرار دادن متقاضیان مصرفی آپارتمان، هزینه دریافت وام خرید را افزایش داد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که از ابتدای امسال، تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید و رشد تقاضا در بازار آپارتمان‌های مصرفی، قیمت اوراق مسکن نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، طی حداقل 10 روز اخیر، دومین ضربه کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی منجر به افزایش محسوس قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن شد. متوسط قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن بهار امسال با رشد 9 درصدی در مقایسه با میانگین نرخ اوراق طی یک سال 94، به 81 هزار و 500 هزار تومان رسید و طی 31 روز تیرماه به 95 هزار تومان افزایش یافت. در برخی از روزهای گذشته نیز قیمت برخی اوراق (چاپ جدید) از مرز 100 هزار تومان هم گذشت.
قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن که طی روزهای اخیر در برخی موارد از 100 هزار تومان نیز فراتر رفت در حالی روز گذشته به‌طور میانگین به 95 هزار و 500 تومان رسید که شواهد محکم، از تاثیر کاهش دستوری نرخ سپرده‌های بانکی بر قیمت اوراق حکایت دارد. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که از اول تیرماه اولین اثر منفی خود را در شکل کاهش نسبت رهن به اجاره ماهانه در میزان کل اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی نشان داد، هم اکنون با تاثیر بر افزایش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن دومین ضربه خود را متوجه متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان کرده است. در اولین ماه اعمال کاهش سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد، جابه‌جایی 15 درصد از منابع کل حساب سپرده‌گذاری ممتاز بانک مسکن که منابع سپرده‌گذاری شده در آن پشتوانه انتشار اوراق تسهیلات مسکن است، موجب شد طی دست کم 10 روز گذشته متوسط قیمت اوراق وام خرید مسکن به مرز 100 هزار تومان برسد. حتی طی این فاصله زمانی، قیمت برخی اوراق که هنوز تا زمان سررسید آنها، ماه‌ها مهلت وجود دارد از مرز 100 هزار تومان هم فراتر رفت.
هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن روز گذشته با میانگین قیمت 95 هزار و 500 تومان در بازار مورد معامله قرار گرفت. میانگین قیمت اوراق طی یک سال 94، معادل 74 هزار و 700 تومان بود که با حدود 9 درصد افزایش طی بهار امسال به 81 هزار و 500 تومان رسید. هر چند قیمت اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای امسال تحت تاثیر چهار عامل عمده از جمله «رشد معاملات خرید آپارتمان در شرایط فعلی پیش‌رونق»، «حذف شرط تاریخ ازدواج از مسیر پرداخت وام 110 میلیونی»، «پیش‌خرید اوراق» و از همه مهم‌تر «کسری حجم انتشار اوراق در مقایسه با میزان تقاضا» نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی با خروج سرمایه کلان یکی از سپرده‌گذاران حساب پس‌انداز ممتاز از این حساب، عملا 15 درصد از حجم انتشار اوراق جدید طی روزهای گذشته کاسته شد.
 
تمدید 6 ماهه اوراق سال 93
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن روز گذشته از دو برنامه ضربتی این بانک برای کنترل قیمت اوراق طی روزهای آینده خبر داد. به گفته محمدحسن مرادی، در پی درخواست بانک مسکن و موافقت بانک مرکزی، اعتبار اوراق سررسید شده که در سال 93 منتشر شده‌اند و براساس مهلت دو‌ساله اوراق، تاریخ انقضای آنها هم اکنون فرا رسیده است به مدت 6 ماه دیگر تمدید شد، تا از این طریق علاوه بر کنترل قیمت اوراق به نفع متقاضیان مصرفی که قصد دریافت وام در آینده نزدیک دارند، خلا ناشی از کاهش 10 تا 15 درصدی حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن جبران شود.
مرادی همچنین با تاکید بر اینکه کسری ایجاد شده در نتیجه خروج حدود 15 درصد از مجموع منابع پشتوانه انتشار اوراق از حساب سپرده ممتاز به زودی جبران می‌شود، در این‌باره اعلام کرد: با توجه به اینکه منابع خارج شده از این حساب با تغییر سرفصل سپرده، بار دیگر می‌تواند به‌عنوان پشتوانه انتشار اوراق مورد استفاده قرار بگیرد، طی یک ماه آینده علاوه بر اینکه به پشتوانه این منابع اوراق جدید منتشر می‌شود به میزان کسری ایجاد شده در دوره قبلی نیز برای همین حساب اوراق اضافه منتشر خواهد شد. به این ترتیب علاوه بر انتشار اوراق جدید با پشتوانه این حساب، اوراق قبلی که به دلیل تغییر سرفصل حساب در دوره قبل صادر نشد، طی ماه آینده منتشر می‌شود و به این ترتیب کسری ایجاد شده در حجم اوراق طی چند روز گذشته، در کوتاه مدت به سرعت جبران می‌شود. وی توضیح داد: با توجه به اینکه افتتاح حساب‌هایی که می‌توانند پشتوانه انتشار اوراق تسهیلات مسکن قرار بگیرند باید به یک دوره 30 روزه منتهی به پانزدهم هر ماه برسند، کسری اوراق در 15 شهریور جبران می‌شود.
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه هم اکنون ضریب تخصیص سالانه منابع برای انتشار اوراق تسهیلات وام خرید مسکن 30 درصد از کل منابع حساب سپرده ممتاز بانک مسکن است، گفت: در حال حاضر حدود 20هزار میلیارد تومان منابع در این حساب وجود دارد که براساس ضریب تخصیص 30درصدی، ماهانه به‌طور متوسط 500 میلیارد تومان اوراق به پشتوانه منابع این حساب منتشر می‌شود. مرادی با بیان اینکه حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن در سال جاری در مقایسه با میانگین سال 94 حدود 25 درصد افزایش یافته است، خاطرنشان کرد: ابتدای سال جاری مانده حساب سپرده ممتاز حدود 16 هزار میلیارد تومان بود که به پشتوانه این منابع به‌طور متوسط ماهانه حدود 400 میلیارد تومان اوراق تسهیلات خرید مسکن منتشر می‌شد. وی تاکید کرد: افزایش حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن ارتباط مستقیم با افزایش مانده حساب پشتوانه این اوراق – حساب سپرده ممتاز – دارد ضمن آنکه ضریب تخصیص 30 درصدی برای حفظ تعادل بین منابع و مصارف حساب ممتاز و اوراق تسهیلات تعیین شده است.
 
مجوز دائمی برای کنترل لحظه‌ای
مرادی همچنین از تلاش برای افزایش حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن از محل سایر منابع خبر داد و گفت: در تلاش هستیم با ارائه داده‌های قابل توجیه با استفاده از سایر منابع، حجم انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهیم؛ ضمن اینکه هم اکنون طرح‌هایی برای جذاب‌سازی سپرده‌گذاری در حساب سپرده ممتاز بانک مسکن در دست طراحی است که به محض نهایی شدن اعلام می‌شود. وی با اشاره به تمدید مدت زمان سررسید اوراق تسهیلات مسکن که سال 93 منتشر شده و به دلیل گذشت دو سال از تاریخ انتشار آنها هم اکنون در آستانه انقضا قرار دارد به «دنیای اقتصاد» گفت: با موافقت بانک مرکزی این امکان ایجاد شده که در صورت لزوم و در برخی موارد که بنا به دلایل خاص، تقاضا برای اوراق از عرضه سبقت می‌گیرد و قیمت اوراق رو به افزایش می‌رود سررسید اوراق در آستانه انقضا، برای مدت 6 ماه تمدید شود و از این طریق قیمت اوراق تحت کنترل قرار بگیرد.
مرادی درباره دلیل دوساله بودن مدت زمان سررسید اوراق تسهیلات خرید مسکن توضیح داد: انباشت تعهدات برای بانک‌ها باید به گونه‌ای باشد که بانک بتواند در صورتی که حجم زیادی از این تعهدات در یک مقطع زمانی یکسان، تجمیع و به بانک ارائه شد، پاسخگوی تعهد ایجاد شده باشد. وی افزود:به این معنا که تجمیع تعهدات نباید به گونه‌ای باشد که بانک قادر به پاسخگویی به مطالبات نباشد. وی تاکید کرد: در صورتی که اوراق، سررسید مشخص نداشته باشد ممکن است تعهدات در طول سال‌ها انباشته شده و بانک به‌صورت یکجا قادر به پاسخگویی به مطالبات نباشد.این در حالی است که با توجه به ضریب تخصیص 30 درصدی کل منابع حساب سپرده ممتاز برای انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن در صورتی که مثلا زمان سررسید اوراق به 3‌سال افزایش یابد تعهد پرداخت بانک مسکن با منابع این حساب که پشتوانه انتشار اوراق قرار گرفته است، برابر می‌شود.
 
 
دو سناریو از قیمت وام در شهریور
اقدامات بانک مسکن برای کنترل قیمت اوراق تسهیلات که از چند روز پیش شروع شده است، می‌تواند وضعیت کوتاه‌‌مدت بازار اوراق وام خرید را در دو سناریو، متحول کند. در سناریوی اول، با جبران کسری ماه گذشته حجم اوراق، چنانچه در شهریور ماه، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن، افزایش آنچنانی پیدا نکند، تعادل از دست رفته در بازار اوراق مجددا برقرار می‌شود و در نتیجه روند رشد قیمت اوراق نیز متوقف خواهد شد. در قالب این سناریو، احتمال کاهش قیمت نیز مطرح است.اما در صورتی که میزان تقاضای خرید مسکن در ماه آخر فصل نقل و انتقالات ملکی، رشد کند و از سطح فعلی 14 تا 15 هزار واحد مسکونی در ماه، فراتر رود و همچنین حجم پیش خرید اوراق توسط آن دسته از کسانی که قصد صاحب‌خانه شدن در نیمه دوم امسال را دارند افزایش یابد، سناریوی دوم به شکل تداوم افزایش قیمت اوراق، اتفاق می‌افتد که البته احتمال آن به مراتب کمتر از سناریوی اول است.

لزوم ورود انبوه‌سازان به حوزه سیاستگذاری مسکن

ملک بان 24

 لزوم ورود انبوه‌سازان به حوزه سیاستگذاری مسکن

مدیرکل راه و شهرسازی خوزستان گفت: انتظار می‌رود که انجمن صنفی انبوه‌سازان استان در حوزه سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن ورود کند اما این انجمن بیشتر منافع صنفی خود را مدنظر قرار می‌دهد.
منوچهر رحمانی در جلسه شورای گفت‌وگو دولت و بخش خصوصی که امروز، 18 مردادماه به منظور بررسی مشکلات انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان با دستگاه‌های اجرایی در اهواز برگزار شد، با تأکید بر ورود انبوه‌سازان به سیاستگذاری‌های حوزه مسکن استان اظهار کرد: این انجمن در صورت داشتن برنامه ریزی منطقه‌ای برای محله‌های دارای بافت فرسوده در شهر توسط اداره کل راه و شهرسازی حمایت می‌شود و اگر این انجمن برای یکی از مناطق حاشیه‌ای یا دارای بافت فرسوده مانند منبع آب طرحی ارائه کند ما تمام امکانات خود را در اختیارشان قرار خواهیم داد.
وی افزود: اگر انجمن صنفی انبوه‌سازان برنامه‌های خود را در این زمینه ارائه دهند، ما 1500 فقره از وام‌های یاقیمانده توانمندسازی بافت‌های فرسوده را در اختیارشان قرار می‌دهیم.  
 
کاهش 30 درصدی ساخت و ساز در خوزستان
شهلا عموری، رئیس اتاق بازرگانی اهواز نیز در این نشست اظهار کرد: بخش مسکن 26 درصد از سهم نقدینگی کشور را دارد اما در سال گذشته در خوزستان شاهد کاهش 30 درصدی ساخت و ساز بودیم.
وی افزود: استان اصفهان با برگزاری 38 جلسه بیشترین جلسات شورای گفت‌وگو دولت و بخش خصوصی را تشکیل داده و پس از آن شهرهای خرم‌اباد، شهرکرد، کرمانشاه و کرمان در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرد اما در خوستان با 8 جلسه کمترین تعداد جلسات شورای گفت‌وگو دولت و بخش خصوصی برگزار شده است.
 عموری تصریح کرد: در هر جلسه شورای گفت‌وگو دولت و بخش خصوصی مشکلات یک انجمن یا فعالان اقتصادی مورد بررسی قرار می‌گیرد که در جلسه امروز انجمن صنفی انبوه‌سازان انتخاب شد.
وی با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور عنوان کرد: بخش مسکن 18 درصد سهم اشتغال و 26 درصد سهم نقدینگی کشور را دارد و 30 حرفه با بخش مسکن مرتبط هستند، با این وجود در سال گذشته با کاهش 30 درصدی ساخت و ساز در استان روبه بودیم.

دولت مراقب ورود نقدینگی به بخش مسکن و خیز قیمت‌ها باشد

ملک بان 24

دولت مراقب ورود نقدینگی به بخش مسکن و خیز قیمت‌ها باشد

رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه سیاست انقباضی و کنترل نقدینگی باعث رکود صنایع و به خصوص بخش مسکن شده است، گفت: ادامه این روند از سوی دولت موجب بیکاری بیشتر و تعطیلی کارخانه‌ها خواهد شد.
حسن محتشم در پاسخ به این سؤال که آیا قیمت آپارتمان لوکس کاهش یافته است، گفت: قیمت واحدهای مسکونی کوچک در 3 سال گذشته معادل نرخ تورم رشد داشته است، اما در خصوص واحدهای لوکس باید اذعان کنم که تا حدودی به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان، دارندگان این واحدهای مسکونی از قیمت‌های پیشنهادی خود پایین آمده‌اند.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان استان تهران در پاسخ به این سؤال که آیا می‌توان از هم‌اکنون در خصوص قیمت مسکن در سال 96 پیش‌بینی کرد، اظهار داشت: قیمت مسکن تابعی از شرایط حاکم بر اقتصاد کلان کشور است، بنابراین مسکن نمی‌تواند به تنهایی تصمیم‌گیر باشد، تحولات قیمت مسکن تابعی از شرایط و تحولات حاکم بر اقتصاد کلان کشور است.
وی در گفت‌وگو با فارس،ادامه داد: دولت در 3 سال گذشته به دلیل اعمال سیاست‌های انقباضی و کنترل نقدینگی سعی بر کاهش نرخ تورم داشته است، اما همین اقدامات اگرچه تورم را تا حدودی کنترل کرده اما باعث شده است بیکاری و رکود صنایع و مسکن افزایش یابد.
محتشم تأکید کرد: اگر دولت این روند را ادامه دهد، بیکاری بیشتر و بخش مسکن هم از رکود خارج نخواهد شد، چرا که بخش مسکن تابعی از شرایط حاکم بر اقتصاد کلان کشور است.
وی با اشاره به اینکه به هر حال بعد از پسابرجام روابط اقتصادی ایران با دنیا بهتر شده و درآمدهای دولت هم افزایش یافته است، ادامه داد: وضعیت بهتر اقتصادی کشور را تا حدودی می‌توان از بالا رفتن میزان فروش نفت در ماه‌های آینده پیش‌بینی کرد،بنابراین وقتی وضعیت اقتصادی بهتر شود، قطعاً این وضعیت بر بخش مسکن نیز تأثیر خواهد گذاشت.
محتشم خاطرنشان کرد: پس وقتی شرایط اقتصادی کشور در ماه‌های آینده بهتر شود، مسکن هم که سهم 16 درصدی در اقتصاد دارد می‌تواند از رکود خارج و رونق بهتری بگیرد.
دولت باید از اکنون مراقب خیز قیمت مسکن باشد
وی با اشاره به اینکه دولت باید از اکنون مراقب خیز قیمت مسکن باشد، گفت: دولت باید مراقب انتقال سرمایه‌ها از سایر بخش‌های اقتصای به بخش مسکن باشد، چرا که اگر برنامه‌ای برای این موضوع نداشته باشد چه بسا باید منتظر خیز قیمت مسکن باشیم.
به گفته وی، برنامه دیگری که باید دولت آن را به خوبی پیاده کند، کنترل تقاضا برای خرید مسکن است که اگر این برنامه را اجرا نکند، احتمال جهش قیمت مسکن وجود خواهد داشت.

بهره‌گیری از تجربیات جهانی درمسکن مهر ، تاثیر بلندمرتبه‌سازی بر آلودگی هوای تهران

ملک بان 24

بهره‌گیری از تجربیات جهانی درمسکن مهر ، تاثیر بلندمرتبه‌سازی بر آلودگی هوای تهران

شرح : دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با تاکید بر دامن نزدن به طبقاتی شدن شهرها با ساکن کردن اقشار کم درآمد در مسکن‌های مهر گفت: از تجربیات بین‌المللی برای مسکن مهر و ترکیب طبقه‌های متوسط و کم‌درآمد بهره ببریم.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، پیروز حناچی در حاشیه نشست رسانه‌ای خود، در پاسخ به سوالات خبرنگاران گفت: نمای ساختمان‌ها موضوع مهمی است که در مقررات ملی ساختمان به آن پرداخته شده و جزو رعایت ضوابط و مقررات ملی است اعم از آنکه قابل اشتعال نباشد و درست نصب شود.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ادامه داد: در مورد ضوابط باغ‌ها شاهد هستیم که حجم زیادی از باغات شهرهای مختلف ایران از جمله کلانشهرها در داخل محدوده‌ها از بین رفته است و 30 درصد سطح اشغال به طور کامل تامین نشده و معنایش این است که این ضابطه (برج باغ) به تنهایی قابل اجرا نبوده و نباید انجام می‌شد. شاید بهترین راه این باشد که به مالکان کمک کنیم تا نه تنها با هزینه خودشان بلکه اگر باغات برای شهر اهمیت دارد با هزینه شهر، باغات در جهت تامین منافع شهر حفظ و نگه‌داری شوند.
معاون شهرسازی و معماری افزود: در مورد خیلی از باغات بزرگ شهرها، شبکه آبیاری مشکل دارد و با هزینه گزافی برای مالکان آبیاری آنها تمام می‌شود. اگر باغات برای شهر ارزش دارند که قطعا ارزش دارند، اگر در کیفیت هوای شهر تاثیر دارند که قطعا دارند، باید شهرداری برای نگه‌داری و حفاظت آنها کمک کند.
حناچی تاکید کرد: کمک کردن شهر به حفظ باغات تنها ممنوعیت در فروش تراکم نیست بلکه باید کمک کنیم که در عین حفظ باغات، منافع مالکان آن باغات را نیز تامین کنیم. این موضوعی است که با همراهی شورای شهر تهران در حال پیگیری هستیم.
معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در بیان اقدامات شورای عالی شهرسازی و معماری و کاهش بار ترافیکی غرب تهران با ساخت و سازهای بی‌رویه در منطقه 22 تهران گفت: حساسیت نشان دادن به آنکه روند بلندمرتبه‌سازی در منطقه 22 تهران ادامه پیدا نکند، نخستین گام است و دومین گام این است که نظام مدیریت‌شهری مجاب شود ساخت و سازهای منطقه 22 اشتباه بوده و باید روند فعالیت خود را اصلاح کند. به هر حال با علم سیالات نمی‌توانیم مبارزه کنیم. هر سطح طبقاتی مانعی برای جریان هوا است. مخصوصا در زیر 10 متر که تاثیر مستقیمی بر کیفیت مناطق مسکونی دارد.
حناچی درباره ساخت وساز بناهای بلند و پیگیری ممنوعیت آنها در شورای عالی شهرسازی و معماری گفت: در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران چند گزارش ارایه شد که گزارش های ارایه شده قابل تامل بودند. به عنوان نمونه ما ایستگاهی در مهرآباد داریم و 50 سال است که اطلاعات هواشناسی این منطقه ثبت می شود. اطلاعات مهرآباد نشان می دهد ساخت ساختمان های بلندمرتبه بخشی از بادهای جنوب به شمال را متوقف کرده است و این ها اطلاعاتی نیستند که بتوان آنها را نفی کرد. همچنین نماینده سازمان محیط زیست گزارشی را در جلسه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارایه کرد با این محتوا که وقتی باد در مناطق جنوب غرب تهران در حال جریان است، جریان باد در میدان رسالت به صفر می رسد.
وی در پاسخ به این پرسش که شهرداری تاثیر ساخت و ساز بر آلودگی هوا را رد کرده است گفت: وقتی بخش عمده ای از منابع شهرداری از ساخت و ساز و فروش تراکم تامین شود طبیعی است که حساسیت وجود دارد. اما آنچه قابل تحلیل و بررسی است این نکته است که موضوعات علمی این طور نیستند که از سوی یک نهاد یا فرد رد یا نفی شوند بلکه با روش علمی و استدلال های علمی قابل رد یا اثبات هستند.
حناچی گفت: شهرداری را موظف کردیم که در صورت مخالفت با تاثیر ساخت و ساز بر آلودگی هوا، مدل سازی کند و طی گزارشی به شورای عالی شهرسازی و معماری ارایه دهد. اما در مجموع نظر رئیس سازمان نظام مهندسی استان تهران که سال‌هاست در دانشکده فنی سیالات درس می‌دهد، نظر شورای عالی شهرسازی و معماری را مبنی بر تایید تاثیر ساخت و ساز بر آلودگی هوا تایید می‌کند. به‌هرصورت اگر مسیری را رفته‌ایم که اشتباه بوده ادامه مسیر اشتباه خیلی به نفع شهروندان نیست و باید در این مورد تجدیدنظر کنیم.
وی درباره ارائه گزارشی از سوی شهرداری مبنی بر تاثیر یا عدم تاثیر ساخت و ساز بر آلودگی هوا گفت: گزارش هایی از سوی شهرداری ارایه و به مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ارجاع شد که با همکاری دانشگاه‌های کشور در حال جمع بندی نهایی و طرح در شورای عالی شهرسازی و معماری است.
حناچی درباره پرداخت غرامت به شهروندان به واسطه تخلفات ساختمانی گفت: یکی از منابع درآمد در همه شهرداری‌های کشور متاسفانه درآمدهای ناشی از ماده 100 است. ماده 100 دو محور اصلی دارد که شامل قلع و قمع و در صورتی که با اصول فنی مغایرتی نداشت با پرداخت جریمه باقی بماند. متاسفانه مدت‌هاست بند اول که قلع و قمع است انجام نمی شود و ردیف دوم یعنی پرداخت جریمه در نظام مدیریت شهری تبدیل به یکی از ردیف‌هایی بودجه ای شده است که محل اشکال و انتقاد است؛ یعنی قانونی که برای جلوگیری از تخلف است تبدیل شود به شرایطی که با گرفتن وجه جنبه قانونی پیدا کند.
وی در مورد تصمیماتی از این دست گفت: موضوع پرداخت غرامت به شهروندان در صورت تخلفات ساخت و ساز موضوعی نیست که ما در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی مستقیما در آن نقش داشته باشیم. طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها؛ اعضای شورای شهر، نمایندگان قوه قضاییه در هر استان و نمایندگان شهرداری هستند که تصمیم به رای می گیرند. ما باید از همه ظرفیت‌های قانون استفاده کنیم اگر موردی ساخته می شود که شرایط فنی و بهداشتی ندارد حتما باید به سمت قلع و قمع برویم.
حناچی در مورد شهرسازی مسکن مهر گفت: مسکن مهر به جهت مکان گزینی، نحوه ساخت و ساز و حداکثر تراکم اشکالاتی دارد. اگر چه مسکن مهر پروژه‌ای است که ما در حال حمایت از آن هستیم اما باید همه چیز اصولی ساخته شود. فکر می کنم تجربیات دنیا تراکم متوسط را برای مسکن مهر و ترکیب طبقه‌ های متوسط و کم درآمد را در مساکنی که با حمایت دولت ساخته می شود توصیه می کند و ما باید این روش را در کشور برای ادامه مسکن‌های مهر در نظر بگیریم.
ما باید از موضوع مسکن مهر درس بگیریم و انباشت واحد مسکونی برای اقشار خاص چه از طبقات بالا و چه از طبقات پایین در شهرهای مختلف کار پسندیده‌ای نیست و از نظر شهرسازی این موضوع رد شده زیرا به طبقاتی شدن جامعه منجر می‌شود.

بازار مسکن رونق می‌گیرد

ملک بان 24

 بازار مسکن رونق می‌گیرد

عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی تهران درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی روی بازار مسکن می‌گوید: «کاهش نرخ سود بانکی در حوزه ساخت و خرید و فروش مسکن رونق ایجاد می‌کند و توان خرید را افزایش می‌دهد.»
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، به دنبال کاهش نرخ سود سپرده بانکی به 15 درصد، برخی از کارشناسان پیش‌بینی می کنند مردم سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج و در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند. یکی از این بازارها، بازار مسکن خواهد بود. البته شاید کاهش نرخ سود بانکی در قیمت فروش مسکن تاثیر نگذارد، ولی به طور قطع روی اجاره بهای مسکن تاثیر خواهد گذاشت. به همین ترتیب، آمار تحولات اجاره بهای مسکن براساس گزارش بانک مرکزی نشان دهنده این پیش‌بینی کارشناسان است.
در تیرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.5 و 10.3 درصد رشد نشان می‌دهد.
در همین خصوص محمد امیرزاده، عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی تهران در گفت و گو با خبرآنلاین درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی روی بازار مسکن می گوید: «کاهش نرخ سود بانکی در حوزه ساخت و خرید و فروش مسکن باعث رونق می شود و توان خرید افزایش پیدا خواهد کرد.»
وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی اثرات خوبی روی حوزه ساخت و ساز خواهد داشت، تصریح می کند: «در بسیاری از کشورها برای طبقاتی که خرید مسکن دائم ندارند و یا می‌خواهند تنوع داشته و اقامت‌های موقت داشته باشند، یک سری مسکن‌های موقت وجود دارد که توسط بخش خصوصی یا دولت سرمایه‌گذاری شده است.»
در همین حال، علی چگنی، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن عنوان کرده است: «بالا بودن نرخ سود بانکی در کشور با وجود کاهش نرخ تورم عمومی در سال‌های اخیر باعث افزایش میزان سرمایه‌گذاری خانوارها در بخش مسکن شد که گران‌ترین خرید خانوار است، اما به تدریج با بالا ماندن نرخ سود بانکی و کاهش قدرت خرید، سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافت.»

مسکن قسطی از کانال دوم

ملک بان 24

مسکن قسطی از کانال دوم

آمادگی فروش غیرنقد واحدهای تجاری-اداری مشروط به افزایش سقف تسهیلات تضمینی
دنیای اقتصاد: با ورود گروه اول سازنده‌ها به بازار نسیه فروشی مسکن بعد از 4 ماه ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان»، یک تشکل ساختمانی مقدمات راه‌اندازی کانال دوم عرضه ملک قسطی را کلید زد. هفته گذشته تحت‌تاثیر حرکت آرام و غیر‌هیجانی معاملات مسکن، 4 سازنده از شهرهای مختلف با مراجعه به بانک، خواستار استفاده از تسهیلات غیرنقد 150 میلیونی برای فروش تعدادی آپارتمان شدند. حجم املاک آماده فروش قسطی، 250 هزار واحد برآورد شده؛ اما انبوه‌سازان دنبال تکمیل طرح (افزایش تسهیلات) هستند. قرار است بنگاه اینترنتی عرضه «نوساز»ها راه بیفتد.
 
گروه مسکن، هاجر شادمانی: طلسم نسیه فروشی مسکن با «پایان توهم فروش سریع و راحت آپارتمان در فصل تابستان»، شکسته شد. بعد از حدود چهار ماه از ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان» در بانک عامل بخش مسکن، از هفته گذشته سرانجام مراجعه سازنده‌ها به شعب بانک شروع شد و در این چند روز، 4 سازنده در شهرهای مختلف کشور از جمله تهران، مشخصات بیش از 500 واحد مسکونی نوساز خود را برای فروش قسطی به متقاضیان، به بانک ارائه کردند.
پیشروی طرح فروش قسطی مسکن‌ از مرحله «مصوبه روی کاغذ» به «اقدام عملی سازنده‌ها»، علاوه بر اینکه متاثر از رفتار غیرهیجانی و آرام خریداران در بازار معاملات نقدی آپارتمان است، مدیون یک تغییر در شروط بانک مسکن نیز است. دو هفته پیش بانک عامل این طرح، دامنه مجاز فروش قسطی را از «صرفا انبوه‌ساز» به «همه سازنده‌ها» افزایش داد و شرط «داشتن معرفی‌نامه از تشکل‌های انبوه‌سازی» را حذف کرد. این اقدام هم‌اکنون باعث رقابت در سمت عرضه و پوشش همه پروژه‌های مسکونی آماده فروش، شده و اثر آن شروع فروش قسطی برای پاسخ به حجم قابل توجه تقاضا در بانک عامل شده است.با این حال، انبوه‌سازان نیز برای خارج کردن طرح تضمین فروش قسطی از انحصار بانک عامل بخش مسکن و از همه مهمتر، اصلاح بخش‌های نامنعطف و غیرسازگار طرح با خواسته‌های اقتصادی خریدار و فروشنده، مقدمات ایجاد کانال دوم تضمین معاملات غیرنقد را از طریق مذاکره با دو بانک دیگر، استارت زده‌اند. در شکل فعلی طرح، حداکثر 150 میلیون تومان از بهای آپارتمان، قابل تقسیط است که باید حداکثر در 4 سال از طرف خریدار، به‌صورت ماهانه پرداخت شود. بانک مسکن، پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار را برای فروشنده تضمین می‌کند.
اما انبوه‌سازان با اشاره به ویژگی، متراژ و قیمت آپارتمان‌های آماده فروش قسطی، حجم تسهیلات غیرنقد بانک مسکن را به مراتب کمتر از نیاز بازار معاملات قسطی عنوان می‌کنند. کانون انبوه‌سازان در نظر دارد طرح فروش قسطی را از کانال جدید، با افزایش سقف تسهیلات و طول دوره بازپرداخت، تکمیل کند. در کانال دوم نسیه‌فروشی ملک، امکان عرضه نه فقط برای واحدهای مسکونی که برای آپارتمان‌های اداری و ساختمان‌های تجاری نیز فراهم می‌شود.
کانون سراسری انبوه‌سازان برای سازماندهی عرضه واحدهای مسکونی سازنده‌های عضو، قصد راه‌اندازی بنگاه اینترنتی فروش ملک را دارد. این سامانه که به‌زودی آدرس آن اعلام خواهد شد به فروش نقد و غیرنقد مسکن، فروش غیرنقد واحد اداری و تجاری و همچنین عرضه زمین و آپارتمان اجاره‌ای اختصاص پیدا می‌کند و باعث متمرکز شدن اطلاعات مربوط به کلیه املاک فروشی در یک فضای مجازی مشخص، خواهد شد. عزم کانون برای راه‌اندازی این سامانه باعث برآورد دقیق از حجم کل نوسازهای مانده در بازار شده است. پیش‌تر عنوان شده بود 400 هزار واحد مسکونی نوساز کلیدنخورده در شهرهای کشور روی دست سازنده‌ها قرار دارد اما هفته گذشته، کانون انبوه‌سازان از وجود تنها 250 هزار واحد مسکونی آماده فروش قسطی خبر داد.
 
تاثیر متقاضیان بر مسکن قسطی
انبوه‌سازان که طرح فروش اقساطی مسکن به دنبال پیشنهاد سال گذشته آنان، اوایل امسال به شعب بانک مسکن ابلاغ شد، با تایید حضور برخی همکاران خود در طرح فروش قسطی با واسطه بانک مسکن، اعلام کردند: همزمان با مذاکره کانون انبوه‌سازان با دو بانک دیگر به منظور ایجاد شرایط متنوع تر و فراگیرتر برای فروش اقساطی انواع املاک شامل آپارتمان و مجتمع‌های اداری و تجاری، در حال طراحی پکیج پنج منظوره برای «پیش فروش»، «فروش» و «اجاره» گروه‌های متنوعی از املاک آماده و نیمه کاره‌ای هستند که هم‌اکنون به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان، بلا استفاده و خالی مانده است. تصمیم انبوه‌سازان برای ورود به بازار فروش قسطی ملک پس از یک وقفه سه‌ماهه در حالی طی چند روز گذشته حالت قطعی به خود گرفته که کارشناسان از تاثیر قدرتمند رفتار سمت تقاضا طی یک ماه گذشته بر این تصمیم خبر می‌دهند.کارنامه منتشر شده از عملکرد بازار مسکن شهر تهران طی تیرماه امسال حاکی است خرید آپارتمان در اولین ماه از فصل تابستان نسبت به یک ماه قبل از آن، حدود 4 درصد کاهش یافت و شیب رشد قیمت نیز در همین فاصله زمانی نصف شد و به 5/ 2 درصد رسید. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: دلیل اصلی بروز کاهش در نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن طی تیرماه – به رغم افزایش حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل و وجود میل به خرید - به رفتار غیر هیجانی متقاضیان بر می‌گردد که هم‌اکنون علاوه بر هدایت بازار در فاز پیش‌رونق، بدون شتاب در انجام معاملات، سمت عرضه را نیز در معرض سیگنال‌های محرک برای افزایش قیمت قرار نمی‌دهند. به این ترتیب هر چند تیرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – تیر 94 – حجم معاملات مسکن با رشد 31 درصدی در پایتخت رو به رو شد اما تغییرات ماهانه بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و قیمت نشان می‌دهد بازار مسکن در حال خروج از رکود است و در فاز پیش رونق قرار گرفته اما این امر به معنای تعجیل متقاضیان مصرفی برای خرید ملک نیست. این رفتار حساب شده سمت تقاضا دربردارنده حداقل یک پیام مهم برای انبوه‌سازان است.انبوه‌سازان که به واسطه امید به خروج بازار مسکن از حالت رکود و ورود به فاز رونق، برای فروش غیر نقدی آپارتمان‌های آماده کاملا بی انگیزه شده بودند، هم‌اکنون به واسطه رفتار غیر هیجانی سمت تقاضا و تامل آنان برای خرید ملک، به این نتیجه رسیده‌اند که فروش واحدهای آماده در بازار نقد، آنطور که ابتدای امسال تصور می‌شد، همچنان کار آسانی نیست. این در حالی است که مقایسه بازدهی بازار مسکن در 4 ماه اول سال و فاصله قابل توجه آن با سه بازار اقتصادی اصلی یعنی سکه، نرخ بازار پول و ارز، نشان می‌دهد علاوه بر تامل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن هم‌اکنون این بازار به واسطه بازدهی پایین - 4/ 1 درصد - همچنان از تقاضای سوداگری خالی است. نبود متقاضی سرمایه‌ای در کنار رفتار غیر هیجانی و حساب شده متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون به رغم پایان دوره رکود و تقویت نسبی قدرت خرید متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش سقف وام مسکن، هنوز هم بازار ملک از کشش کافی برای خرید نقدی تمام واحدهای آماده انبوه‌سازان برخوردار نیست. هر چند افزایش وام خرید، یخ رکود را ذوب کرده اما به اعتقاد کارشناسان «فروش غیر نقد» می‌تواند دمای معاملات مصرفی را سریع‌تر افزایش دهد. این در حالی است که حدود دو هفته پیش هم مسوولان بانک مسکن اعلام کردند متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن در قالب طرح تضمین فروش اقساطی آپارتمان می‌توانند با هر سازنده‌ای اعم از انبوه ساز و غیر انبوه ساز برای استفاده از این تسهیلات توافق کنند. به این ترتیب، انبوه‌سازان که از چهار ماه گذشته یعنی آغاز آماده باش شعب بانک مسکن برای پذیرش متقاضیان خرید و فروش قسطی آپارتمان تا چند روز گذشته حتی یک واحد از آپارتمان‌های آماده خود را برای فروش غیر نقدی معرفی نکرده بودند هم‌اکنون علاوه بر آغاز حرکت تدریجی خود در این مسیر، در حال تدارک کانال دوم عرضه غیر نقدی واحدهای خود به بازار تقاضا هستند. علاوه بر آغاز عملیات فروش قسطی کمتر از هزار واحد معرفی شده از سوی انبوه‌سازان طی چند روز گذشته، رئیس کانون انبوه‌سازان از وجود 250 هزار واحد آماده عرضه به بازار مسکن در قالب تسهیلات غیرنقد در سراسر کشور خبر داد.آن طور که جمشید برزگر اعلام کرد این واحدها در تمام شهرهای کشور پراکنده هستند که به محض راه‌اندازی سامانه فروش قسطی از شهریور ماه به متقاضیان معرفی می‌شود.
 
طراحی بسته پنج منظوره انبوه‌سازی
دبیر کانون انبوه‌سازان همچنین در تشریح اطلاعات کامل‌تری از راه‌اندازی «کانال دوم مسکن قسطی» به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: قرار است کانال دومی برای عرضه مسکن انبوه‌سازی با تسهیلات غیر نقد در قالب بسته پنج منظوره، از طریق معرفی واحدها در سامانه اینترنتی در حال راه‌اندازی طی روزهای آتی رونمایی و به متقاضیان معرفی شود. به گفته فرشید پورحاجت، در کانال دوم عرضه قسطی ملک، فروش قسطی آپارتمان‌های آماده تحویل تنها بخشی از این بسته محسوب می‌شود و علاوه بر در نظر گرفتن انعطاف در آنچه پیش از این به‌عنوان دستورالعمل فروش قسطی مسکن به شعب بانک مسکن ابلاغ شد عرضه سایر املاک به علاوه آپارتمان‌های مسکونی با شرایط مختلف را نیز در بر می‌گیرد. وی در این باره توضیح داد: «فروش قسطی واحدهای آماده تحویل با اتکا به تسهیلات غیر نقد» اولین بخش از این پکیج پنج‌منظوره محسوب می‌شود که در این زمینه در حال مذاکره با دو بانک دیگر غیر از بانک مسکن هستیم تا علاوه بر استفاده از دستورالعملی که به شعب بانک عامل بخش مسکن ابلاغ شده است با توافق سایر بانک‌ها بتوانیم سقف تسهیلات غیر نقد و طول دوران بازپرداخت را افزایش دهیم. پورحاجت ادامه داد: در بسته جدید با همکاری سایر بانک‌ها در نظر داریم تغییراتی در مدت زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد، سقف تسهیلات، مبلغ کارمزد، میزان قسط ماهانه و همچنین فراگیر کردن طرح فروش قسطی برای سایر پروژه‌ها علاوه بر آپارتمان‌های مسکونی ایجاد کنیم تا فرآیند فروش قسطی با هر نوع توان مالی و شرایط خانوارهای مصرفی و سایر متقاضیان املاک در گروه‌های گوناگون همخوانی پیدا کند.
وی علاوه بر فروش قسطی واحدهای آماده، از «عرضه واحدهای نیمه کاره» انبوه‌سازان با استفاده از تسهیلات غیر نقدی به متقاضیان در طرح جدید انبوه‌سازان خبر داد.به گفته پورحاجت «راه‌اندازی بازار اجاره داری حرفه ای» از سوی انبوه‌سازان بخش دیگری از این بسته پنج منظوره را شامل می‌شود که در قالب آن می‌توان این بخش مورد غفلت واقع‌شده را در بازار مسکن فعال کرد.این در حالی است که بنا بر اذعان وی «عرضه سایر املاک اعم از تجاری، اداری و...» و همچنین «امکان خرید و فروش زمین» در سامانه جدید نیز دو بخش دیگر این بسته را شامل می‌شوند. پورحاجت تاکید کرد: علاوه بر فروش غیر نقدی، انبوه سازانی که تمایل به فروش نقدی واحدهای خود نیز داشته باشند می‌توانند مشخصات واحدهایشان را در این سامانه وارد کنند.وی علاوه بر انعطاف پذیری بیشتر شرایط خرید و فروش واحدها و سایر املاک در کانال دوم فروش قسطی، مزیت دوم این طرح را اطمینان بیشتر متقاضیان از کیفیت و مشخصات واحدها به واسطه عرضه آنها در سایت تحت مالکیت کانون انبوه‌سازان عنوان کرد؛ به گفته او تنها انبوه سازانی مجاز به درج آگهی و فروش یا اجاره املاک خود در این سامانه اینترنتی هستند که مورد اطمینان و مورد تایید کانون انبوه‌سازان و در واقع از اعضای انجمن‌های استانی باشند. پورحاجت همچنین اعلام کرد: تمام 250 هزار واحد آماده معرفی برای فروش غیر نقدی، پیشرفت فیزیکی بالای 80 درصد دارند.
 
ظرفیت 300 هزار واحدی تهران؟
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه هنوز آنالیز مشخصی از تعداد واحدها و انبوه‌سازان آماده برای ورود به طرح فروش قسطی در پایتخت انجام نشده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: بر مبنای اعلام اولیه هم‌اکنون 300 هزار واحد آماده فروش در شهر تهران وجود دارد که مشخص نیست چه تعداد از این واحدها و سازندگان آنان تمایل به ورود به طرح فروش قسطی دارند.حسن محتشم افزود: ورود سازندگان به طرح فروش قسطی به دو عامل مهم از جمله شرایط بازار و شرایط سازندگان بستگی دارد.
وی خاطرنشان کرد: تعداد واحدهای آماده فروش در بازار مسکن شهر تهران همچنان در حال افزایش است با این حال در زمان رونق تمایلی از سوی سازندگان وانبوه‌سازان برای فروش قسطی وجود ندارد و به همین علت نمی‌توان به این طرح به‌عنوان یک راهکار مستمر برای فروش واحدهای انبوه‌سازان نگریست.