ساز ناکوک وام خرید مسکن با رکود تورمی اقتصاد ایران

ملک بان 24

ساز ناکوک وام خرید مسکن با رکود تورمی اقتصاد ایران

روزی اقای عبدالعلی زاده وزیر وقت وزات مسکن و شهرسازی می گفت صدای هر بوق ماشین عروس شاید همگان را شاد کند اما غمی ملموس را بر دل من برجای می گذارد چراکه مشاهده هر کاروان عروسی برای من به مفهوم اضافه شدن یک تقاضای موثر به بازار مسکن است.

شاید این جمله وزیر مسکن موجب انبساط خاطر حاضران شد اما این روز ها که به گواه امار و ارقام بازار ازدواج هم رونق چندانی ندارد و ساخت و ساز مسکن حال و روز خوبی دارد ، رکودی تورمی بازار مسکن را فرا گرفته است.
به گزارش خبرنگار صداو سیما ؛ رکود بی سابقه بازار مسکن در سالهای اخیر موجب روند نزولی قیمت‌ها و ریزش تقاضا در بازار مسکن شده و این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی با اعمال سیاست های از جمله افزایش تسهیلات بانکی سعی درکنترل قیمت وخروج بازارمسکن از رکود کرد تا امید خریداران برای خرید مسکن افزایش یابد.
داستان رقابت بی سرانجام تسهیلات مسکن و قیمت مسکن به تاریخچه تاسیس صندوق پس انداز مسکن گره خورده ،صندوقی که هر چند مسابقه ای بی پایان را با قیمت مسکن اغاز کرده اما تاکنون بسیاری را صاحب خانه کرده است .
مقایسه وام های دو و نیم میلیون تومانی و سه و نیم و سپس پنج میلیون تومانی که زمانی دست کم 30 درصد قیمت یک واحد مسکونی 50 متری در مناطق مرکزی شهر تهران یا 60 تا 70 درصد قیمت همین واحدها را در شهرستانها پوشش می داد در مقایسه با قیمت این روزهای مسکن با تسهیلات 80 میلیون تومانی به یک شوخی تلخ بیشتر شبیه است اما به هرحال این مسابقه بی پایان همچنان ادامه دارد.
موجودی مسکن طی یک دهه گذشته روندی فزاینده را تجربه کرده که این امر موجب شده است رشد موجودی مسکن در قیاس با تعداد کل خانوارها رشد مناسبی داشته باشد.
برغم کاهش بعد خانوار این نسبت دائما بهبود یافته به گونه ای که در سال 1392 در کل کشور در هر 100 واحد مسکونی 105 خانوار ساکن بودند، این رقم در نقاط شهری 104 خانوار و در نقاط روستایی 109 خانوار بود .
به این ترتیب میزان کمبود مسکن درسال 1392 حدود یک میلیون و 162 هزار واحد مسکونی بود که 645هزار واحد ان در مناطق شهری و 517 هزار واحد ان در مناطق روستایی است ، این کسری بدون احتساب واحد های خالی است که در سرشماری سال 1390 برابر با یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی براورد شده است.
در همین حال تحولات تولید مسکن نشان می دهد بخش مسکن دارای ظرفیت تولید کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار است ، براساس امارهای موجود در دوره1384-91 به طور متوسط در هر سال 758 هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شده است .این مقدار در برخی از سالها تا حد یک میلیون واحد نیز افزایش یافته است.
اما در این بین نبود تقاضای موثر روند روکود تورمی حاکم بر بازار مسکن را تشدید کرد و افزایش مداوم تسهیلات بانکی هم نتوانست این مسابقه بی سرانجام میان قیمت و میزان تسهیلات مسکن را پایان دهد.
افزایش وام مسکن اگر چه قشر متوسط جامعه را به خانه دار شدن نزدیک خواهد کرد. اما بسیاری از افراد ازعهده باز پرداخت وام بر نمی ایند و تنها حدود 20 درصد از هزینه خرید مسکن را در کلان شهرها تأمین می کند که به طور قطع نمی تواند در بهبود وضعیت بازار موثر واقع شود و تنها موجب افزایش حجم معاملات در مقطعی کوتاه می شود. علاوه بر آن در شهرهای کوچک و روستاها نیز می بایست توان متقاضیان برای بازپرداخت تسهیلات را درنظر گرفت.
سرحدی ، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرگزاری صدا و سیما در این زمینه می گوید:  مسکن در تمام کشورهای دنیا به عنوان یک کالای گران قیمت شناخته شده است و برای خرید مسکن تسهیلات ارایه می دهند که در ایران نیز تسهیلات به دو صورت به خریداران و سازندگان مسکن ارایه می شود.
وی با بیان اینکه در کشورها بانک های تخصصی برای اعطای وام وجود دارد گفت: در ایران نیز بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی مسکن به سپرده گذاران وام می دهد. وام ها در شرایطی که باعث دلالی و سوداگری افراد سودجو نشود اگربخش قابل قبولی از قیمت مسکن را پوشش دهد کمک بسیاری می کند.
وی تصریح کرد: در کشورهای دنیا بخشی از بهره بانکی را در قالب یارانه به دریافت کننده تسهیلات که از افراد متوسط جامعه است ارایه می دهند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه مسکن کاربرد سرمایه گذاری و مصرفی دارد، می گوید : در شرایط تورمی و رکود کشور، مسکن هر دو کاربرد خود را از دست داده است و اکنون وام مسکن در جهت رونق بازاراثر مثبت و با تورم موجود اثر منفی دارد که این عامل باعث رشد قیمت مسکن می شود.
سرحدی ادامه داد: باتوجه به شرایط کنونی هر میزان وام مسکن افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزایش می یابد به دلیل نبود کنترل در بازار تولیدکنندگان مسکن قیمت را افزایش می دهند.
وی افزود: مسکن مهر که یکی از پروژه های بزرگ مسکنی دولت گذشته بود می توانست با برنامه ریزی خوب رونق را به بازار برگرداند اما اکنون شاهد معطل شدن سرمایه ها در این بخش هستیم.
سرحدی با بیان اینکه نقدینگی در بانکهای کشور بسیار پایین است، گفت: مسکن در هر کشوری بخش محرک اقتصادی است و در شرایط رکود اقتصادی علاوه بر اینکه بانک ها توان پرداخت تسهیلات مسکن را ندارند افراد نیز برای ورود به بازار رغبت نمی کنند.
وی ادامه داد: افزایش وام مسکن و بهره آن با درآمد مردم مطابقت ندارد و مردم قدرت خرید مسکن و دریافت وام را ندارند زیرا متوسط اقساط وام 80 میلیونی مسکن بیش از یک میلیون تومان است.
کارشناس مسکن با بیان اینکه وام های مسکن تعیین کننده رونق در بازار نیست، گفت: وام های مسکن تنها در زمانی تاثیرگذار است که به همراه تورم در کشور نباشد و این رکود تورمی حاکم در کشور باعث شده تا سازندگان نیز وارد بخش مسکن نشوند.
وی با بیان اینکه رکود تورمی که در سال 90 بر مسکن کشور حاکم شد ، گفت : افزایش ساخت و ساز باعث شد تا انبوه سازان سرمایه های خود را از مسکن خارج کنند و به نوعی عرضه و تقاضا در کشور معکوس و عرضه بیش از تقاضا در بخش مسکن حاکم شد.
سرحدی تصریح کرد : با توجه به اینکه وام 80 میلیونی مسکن یکسال دیگر به بخش مسکن تزریق می شود، پیش بینی می شود آینده این بازار برای سال آینده خوب و قیمت ها کاهش می یابد.
کارشناس مسکن ادامه داد: وام های مسکن در شرایط کنونی بازار تنها 30 درصد قیمت مسکن را پوشش می دهد و اگر افراد اندوخته ای نداشته باشند نمی توانند مسکن خریداری کنند ، در صورتی که در کشورهای اروپایی به دلیل اینکه قیمت اجاره ملک با خرید آن برابری می کند وام مسکن در واقع 95 درصد قیمت ساختمان را پوشش می دهد و بانک ها تضمین مطمئن دارند و با میل و رغبت اقدام به ارایه وام می دهند.
سرحدی ادامه داد: در کشور ما علاوه بر رکود تورمی، وام های دریافتی را از ابتدا با سود کلان به خریداران ارایه می دهند و بسیاری از مردم توان بازپرداخت وام را ندارند.
وی افزود: باتوجه به اینکه رسالت بانکها سرمایه گذاری در بخش تولید برای رونق اقتصاد است اما شاهد هستیم در چندین سال اخیر بانکها با ورود در بخش ساخت و ساز مسکن ضرر بزرگی را به اقتصاد کشور وارد کردند.
سرحدی با بیان اینکه بانک ها از عمده بنگاه های سودآور بخش مسکن هستند، گفت: باتوجه به کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از سرمایه ها از بانک ها خارج شد و بانکها هم برای جبران و کسری خود به بخش مسکن وارد می شوند که باید دولت بانکها را به بخش تولید سوق دهد.
وی تصریح کرد: در شرایط کنونی کشور افزایش وام های مسکن هیچ تغییری را در بازار بوجود نمی آورد و به تبع آن قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.
سرحدی افزود: برای اینکه وام مسکن بخش معناداری پیدا کند ، باید نیمی از قیمت مسکن را پوشش دهد تا قشر متوسط توان خریدمسکن را داشته باشند.
وی تصریح کرد، در شرایط کنونی عرضه بیش از تقاضا است و تزریق وام ها به بازار نوید روزهای خوب بازار مسکن را می دهد.
با نگاهی به تاریخچه تاسیس صندوق پس انداز مسکن مشاهده می شود که بعد از انقلاب اسلامی و با ملی شدن بانکها، بانک مسکن از ادغـام چنـد بانـک از جملـه بانـک رهنـی و چندین موسسه وام و پس انداز که در امر مسکن فعالیت داشتند ؛ تشکیل شد ،همزمان با ممنوعیت افتتاح حساب قرض الحسنه پس انداز مسکن از اول خرداد سا ل 1368 حـساب جدیـدی بـه نام "سپرده سرمایه گذاری مسکن" جایگزین آن شد .
برخلاف قرض الحسنه پـس انـداز مـسکن، ایـن حـساب نـوعی سپرده سرمایه گذاری (کوتاه مدت با شرایط خاص) تلقی می شد ، یعنی عـلاوه بـر اینکـه در صـورت عـدم استفاده از امتیاز آن، این حساب مشمول سود (به نرخ سود سپرده سرمایه گذاری کوتاه مدت) می شد ، مشمول زمان و سررسید نیز بود. حداقل مدت این نوع از سپردهها یکسال وحداکثر مدت با نظرسپرده گذار تعیین می شد. ایـن حساب قبل از سررسید فقط برای یکسال قابل تمدید بـود.
در این سال ها دولت های وقت تلاش کردند تا از طریق سیاست افزایش وام قیمت مسکن را کنترل یا دست کم تثبیت کنند بنابراین طرح های همچون اعطای تسهیلات مسکن به واحد های مسکونی اماده فروش، اعطای وام های ساخت مسکن یا وام ودیعه مسکن به اجرا گذاشته شد اما در این میان انچه که ماندگار شد قیمتهای بالای خرید و فررش و اجاره بود.
در همین چارچوب اردیبهشت امسال شورای پول اعتبار سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی‌ها از محل این طرح در «شهر تهران»، «شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400 میلیون ریال تصویب کرد.
همچنین شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها (لغو ماده 12۲ مجموعه سیاست‌های پولی، اعتباری و نظارتی نظام بانکی مصوب دی ماه 1390) موافقت نمود، امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط کلیه بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع خود در قالب سقف‌های شهر تهران 600 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی،شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 500میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی،سایر مناطق شهری 400 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی تعیین شد.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک کشور هم در گفتگو با خبرنگار خبرگذاری صداو سیما می گوید: وضعیت اقتصادی و بازار مسکن به سمتی رفته که تقاضا بیش از عرضه در کشور است و چون توازن در عرضه و تقاضا در طی سالهای گذشته در کشور وجود نداشته است شاهد رشد قیمت مسکن در سالها اخیر بودیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن خاطرنشان کرد: یکی از راهکارهای افزایش قدرت خرید مردم ارایه تسهیلات برای خرید مسکن است ، طرح بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در عمل از سال 95 اجرایی می شود و موجی در جهت رشد تولید ورونق در بازار ایجاد می شود.
وی تصریح کرد : در شش ماه دوم سال 93 با کاهش تولید روبرو بودیم که وام باعث رونق مسکن می شود.
عقبایی ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت متوسط هر متر مربع زمین در تهران 4 میلیون تومان است پیشنهادی ارایه کردیم که مبلغ وام در شهرهای بزرگ افزایش یابد تا مردم قدرت خرید داشته باشند.
کارشناسان بازار مسکن متعقدند ایجاد سرعت در توزیع و گردش پول در بخش مسکن باعث رونق ساخت و ساز می شود و در بلند مدت این موضوع تولید و عرضه مسکن را افزایش می دهد و همچنین اشتغال را رونق خواهد داد اما این در شرایطی است که بانکها به وظایف خود عمل کنند و زیربار اعطای تسهیلات بروند.
با توجه به اینکه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده ، بدهی بانک ها به بانک مرکزی که بیانگر نقطه منفی وضعیت مالی انها است تابه امروز بانک‌ها تمایلی به استفاده از وام مسکن نداشته اند.
بررسی وضعیت اقتصاد مسکن در سالهای گذشته نشان می دهد که ناپایداری در بازار مسکن ، نوسان های شدید قیمتی ، گرانی زمین و سیاست های ناکارامد توسعه زمین در شهرها،عدم تطابق الگوی تولید مسکن با تقاضای ان ، نیاز به مسکن خانوارهای کم درامد در مقابل مازاد تولید مسکن گران قیمت ، روند روبه تزاید اسکان غیر رسمی، وجود سطح گسترده بافت های فرسوده و عدم تکافوی برنامه های بهسازی و نوسازی،ناکارامدی نظام مدیریت و برنامه ریزی شهری، فقدان درامدهای پایدار برای شهرها، نایده انگاشته شدن طرح های توسعه شهری ، ناکارامدی نظام تولید در صنعت ساختمان و نابرابری وعدم توازن جغرافیایی در تولید و توزیع مسکن از جمله چالش های پیش روی بخش مسکن است.
از سوی دیگر براوردها نشان می دهد با عنایت به سیاستهای کلی نظام مبنی بر افزایش نرخ باروری جمعیت کشور در سال 1405 به رقمی معادل 87 میلیون و 100 هزار نفر می رسد ، که طبق افق طرح جامع مسکن در این سال67.1 میلیون نفر در مناطق شهری و 20 میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهد بود.
در مقطع تعداد خانوارها به حدود 27 میلیون و 93 هزار می رسد که 21میلیون و 78 خانوار در شهرها و 6 میلیون 150 هزار خانوار در روستاها ساکن خواهند بود که پاسخگویی به این نیاز مستلزم سیاستی همه جانبه و مبتنی بر واقعیتهای میدان و بدور از سیاسی کاری است.