راه‌اندازی مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن

ملک بان 24

 راه‌اندازی مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن

مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهیلات مسکن دارای مجوز از بانک مرکزی می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
نظام تأمین مالی بخش مسکن در کشور با چالش‌هایی از جمله کمبود منابع اعتباری پایدار، پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن و نبود ابزار‌های مالی کافی در بخش مسکن مواجه است. بر این اساس،‌ اتخاذ روش‌‌های نوین و بهره‌گیری از رویکرد‌های اثرگذار در تأمین مالی مسکن به همراه ایجاد نهاد‌های جدید می‌تواند راهکار مطلوبی برای برون‌رفت از این شرایط باشد. از جمله نهادهایی که می‌تواند نقش مؤثری در توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن ایفا کنند، می‌توان به مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اشاره کرد. مؤسسات مذکور، می‌توانند از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص به تأمین مالی بخش مسکن در آن مناطق کمک کنند.
مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که در بیشتر کشورها تحت عنوان مؤسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) و یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهاد‌های مالی هستند که سپرده‌‌های پس‌انداز خرد را دریافت کرده و وام‌‌های مسکن ارائه می‌کنند. هدف اصلی تأسیس این‌گونه مؤسسات، ارائه وام‌‌های رهنی برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم کردن بستر تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، می‌توان انتظار داشت که یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تأمین مالی بخش مسکن و همچنین تسهیل و تسریع تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌‌های اقتصادی فراهم شود.
البته سابقه تأسیس اینگونه نهادهای تأمین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن در سال 1346، تا سال 1358 تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور تأسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، تمام 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
این گزارش حاکیست بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با هدف توسعه و تعمیق نظام تأمین مالی بخش مسکن در مناطق مختلف کشور و با استناد به تکلیف مقرر در ماده (2) آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) «قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» موضوع تصویب‌نامه شماره 120672‏‏‏‏/ت48328هـ مورخ 14‏‏‏‏/10‏‏‏‏/1393 هیأت محترم وزیران، «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را تدوین کرد که پس از طرح و بررسی در یکهزار و دویست و بیست و سومین جلسه مورخ 16‏‏‏‏/6‏‏‏‏/1395 شورای پول و اعتبار تصویب شد. بر این اساس، مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهیلات مسکن پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، در چارچوب مفاد دستورالعمل مزبور می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. همچنین بر اساس مفاد دستورالعمل اجرایی مذکور، حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
برهمین اساس «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به شبکه بانکی ابلاغ شد. امید است با شکل‌گیری این نهاد جدید در نظام تأمین مالی بخش مسکن، شرایط برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بیش از پیش تسهیل و تسریع شود.

تعادل پاییزی در بازار اجاره مسکن

ملک بان 24

تعادل پاییزی در بازار اجاره مسکن

با پایان فصل تابستان و کاهش تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای، تعادل قیمتی پاییزی دوباره در بازار اجاره مسکن حاکم شده است.
هر چند امسال در مقایسه با سال‌های گذشته، بازار اجاره مسکن روندی متعادل و با ثبات داشت و مستاجران در نرخ‌های اجاره بها تغییر محسوسی نسبت به سال 94 احساس نکردند؛ اما با آغاز پاییز، هم اکنون اغلب واحدهای اجاره‌ای با قیمتی پایین‌تر از عرف اجاره‌بهای منطقه به بازار مسکن معرفی شده‌اند.

تابستان امسال به رغم آنکه بازار اجاره شاهد تغییر محسوسی در نرخ اجاره‌بهای مسکن نبود؛ اما با یک تحول عمده در تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه همراه شد که اگر چه در نیمه تابستان تا پایان شهریور ماه این تغییر نیز تعدیل شد؛ اما بازار اجاره مسکن را در نیمه اول فصل طلایی جابه‌جایی‌ها تحت تاثیر قرار داد. 

از ابتدای تیرماه همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی اغلب موجران به دریافت نسبت بیشتری از اجاره بها به‌صورت اجاره ماهانه و کاستن از سهم مبلغ ودیعه روی آوردند که این موضوع منجر به بروز مشکلاتی برای متقاضیان اجاره آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ شد.

با این حال در ادامه فصل تابستان و در نیمه دوم این فصل، بار دیگر فرمول متعادل تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه برای تعیین اجاره بها در بازار مسکن به این معاملات بازگشت و به رغم کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل در نیمه اول تابستان، نیمه دوم این فصل مستاجران موفق به جست‌و‌جو در بازار واحدهای اجاره‌ای با شرایط رهن کامل شدند.

 هم اکنون با ورود به فصل پاییز علاوه بر اعتدال قیمتی در بازار اجاره، همچنان فایل‌های اجاره مسکن از تنوع قابل قبولی برخوردار هستند و مستاجران می‌توانند در شرایط مساعدتری در مقایسه با فصل گذشته نسبت به اجاره واحد مورد نظر خود اقدام کنند.

سود و وام بانکی، مسکن را به دنبال خود کشاند

ملک بان 24

سود و وام بانکی، مسکن را به دنبال خود کشاند

افزایش حجم و تعداد تسهیلات‌دهی در حوزه مسکن و همچنین تغییر نرخ سود وام‌های این بخش، عاملی شده تا بانک مرکزی تاکید داشته باشد این موضوع بر تکان بازار مسکن بی‌تاثیر نبوده و می‌تواند ادامه روند رونق در این بازار را به همراه داشته باشد.
تازه‌ترین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر کرده از رشد حجم معاملات و همچنین قیمت مسکن خبر می‌دهد. این در حالی است که در شهریورماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران با رشد حدود 10.9 درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به حدود 14 هزار و 300 واحد رسیده است که در این بین تعداد واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 51.5 درصدی بیشترین میزان از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده است.
اما تحولات قیمتی معاملات مسکن نشان می‌دهد که در دوره مورد بررسی متوسط قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران حدود چهار میلیون و 270 هزار تومان بوده که بیانگر رشد 2.3 درصدی نسبت به شهریورماه سال گذشته، اما کاهش 0.6 درصدی در مقایسه با مردادماه امسال است. در این میان بیشترین رشد متوسط قیمت به منطقه 22 تهران با 12.6 درصد و بیشترین میزان کاهش قیمت به منطقه سه با 2.2 درصد اختصاص دارد.
دیگر آمارها از تحولات اجاره بهای مسکن نیز بیانگر آن است که در شهریورماه شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران تا 9.7 و در کل مناطق شهری تا 9.3 درصد افزایش یافته است.
با انتشار این آمارها، بانک مرکزی معتقد است که در مجموع حجم معاملات در بازار مسکن مناسب بوده و نشان‌دهنده استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های گذشته است و با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم می‌توان انتظار داشت که روند موجود در بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز ادامه داشته باشد.
در شرایطی سیاست‌گذار پولی از تغییرات نرخ سود بانکی و همچنین تسهیلات‌دهی در بخش مسکن به عنوان عامل محرک این بازار یاد می‌کند که در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن با گزینه‌های دریافت وام از طریق خرید اوراق در فرابورس و صندوق پس‌انداز مسکن به عنوان دو مورد اصلی برای کمک‌ هزینه خرید خانه مواجه هستند، به‌طوری که از سال گذشته میزان وام خرید مسکن از طریق اوراق از حدود 35 به 60 میلیون افزایش یافت و در گزینه‌ دیگر برای زوجین براساس مناطق جغرافیایی تا سقف 100 میلیون تومان پیش رفته است.
در عین حال که در وام دیگری که نیاز به خرید اوراق نداشته، اما مشتری باید برای دوره‌ای سپرده‌گذاری کند تا سقف 80 میلیون تسهیلات پرداخت می‌شود که البته برای زوجین تا 160 میلیون تومان را در بر می‌گیرد، به عبارتی با در نظر گرفتن میزان حداکثری وام صندوق پس‌انداز مسکن که 160 میلیون بوده و متقاضی باید 80 میلیون تومان برای آن سپرده‌گذاری کند، وی در زمان دریافت وام با مجموع رقمی که خود در بانک مسکن قرار داده حدود 240 میلیون تومان دریافتی خواهد داشت.
اما از سویی دیگر نرخ سود بانکی مورد توجه قرار گرفته است. باید یادآور شد که در سال گذشته با تغییراتی که نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی ایجاد شده و اکنون سود تسهیلات تا 18 درصد در شبکه بانکی کاهش یافته است، در مورد وام‌های مسکن نیز بی‌تاثیر نبود و در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن از حدود 14 درصد در سال گذشته به 9.5 درصد در ماه اخیر کاهش یافت و تک‌رقمی شد و توانست تا حدی از حجم اقساط سنگین این تسهیلات را کاهش داده و شرایط مناسب‌تری را برای متقاضیان دریافت این وام ایجاد کند.
اما در سویی دیگر وام 60 میلیونی که از طریق خرید اوراق دریافت می‌شود و بین عموم از استقبال بیشتری برخوردار است، فعلا از سود بالای حدود 18 درصدی برخوردار بوده و با وجود وعده‌هایی که بانک مسکن در رابطه با کاهش آن داده عملیاتی نشده است.
در این رابطه نیز مدیر عامل بانک مسکن اشاره داشته که با توجه به بالا بودن بهای تمام شده سپرده‌های بانکی، تا زمانی که این هزینه کاهش نیابد نمی‌توان به سرعت درباره کاهش سود تسهیلات از طریق اوراق اقدام کرد و به صرفه نبوده و متناسب با منابع موجود نیست. چراکه برای این وام ها سپرده‌گذاری انجام نشده و از این طریق تامین هزینه انجام نمی‌شود.
اما به هر صورت این تسهیلات با توجه به سود بالا و همچنین هزینه‌ای که متقاضی باید برای خرید اوراق در فرابورس پرداخت کند، هنوز هم نمی‌تواند با وجود تاکیداتی که از سوی مقامات بانکی در رابطه با تسهیل اعتباری بخش مسکن می‌شود، برای گیرنده وام به صرفه باشد.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم امسال

ملک بان 24

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم امسال

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران عنوان کرد: برخی از نشانگرهای حوزه مسکن شان‌دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می‌رسد این روند خروج از رکود در شش‌ماهه دوم سال جاری از سرعت بیشتری برخوردار خواهد شد.
محمدمهدی مافی در تحلیل وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، در شماره اخیر هفته‌نامه تجارت‌فردا نوشته است:

از بخش‌های مهم اقتصاد مسکن مباحث مربوط به دوره‌های رونق و رکود از جذابیت‌های بیشتری برخوردار است. این نوع تحلیل‌ها و بررسی‌ها تحت اثر روزمرگی صرف تنها به پیش‌بینی آینده و تغییر شرایط موجود می‌پردازد، یعنی در شرایط رکود و عدم رونق به دنبال روزهای رونق می‌گردیم و برعکس در دوران رونق که با هجوم تقاضا در مناطق محدود برخوردار همراه است به انتظار روزهای سرکوب رونق هستیم.

موضوع استیلای مسائل اقتصادی بر حوزه مسکن مانند استیلای سیاست بر اقتصاد، استیلای اقتصاد و مهندسی بر محیط زیست در کشور عزیزمان است.
از این مساله‌ که بگذریم موضوع اصلی یادداشت بحث پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 1395 است که طبق گفته‌ای زیبا به جای پیش‌بینی آینده باید گفت که چگونه آینده را بسازیم و به جای بررسی متغیر‌های تاثیر‌گذار بر تابع باید متغیرها را به شکلی طراحی کرد که به آینده مورد نظر با شرایط مطلوب نزدیک شویم. به بیان دیگر به جای انفعال نسبت به شرایط آینده به صورت فعال در جهت ساخت آن اقدام کنیم.

اغلب سال‌ها اقتصاد کشور در شش‌ماهه دوم در شرایط بهتری بوده است. معمولاً پرداخت‌ها در نیمه دوم سال انجام می‌گیرد. نوید رسیدن سال جدید تکاپوی بیشتری در بدنه اقتصادی جامعه ایجاد می‌کند. سپری شدن دوران طولانی رکود نیز پایان محتمل در این نیمه را نیز نجوا می‌کند. انتظار تاثیر اقدامات دولت در به ثمر رساندن برجام و بهره‌برداری از میوه‌های اقتصادی آن پس از به ثمر رسیدن میوه‌های امنیتی و اجتماعی آن نیز خود بشارت‌دهنده است. کاهش نرخ سود بانکی و افزایش میزان وام به همراه عدم رونق در بازارهای موازی مثل بورس و ارز نیز خود باعث پیش‌بینی شش‌ماهه دوم بهتری است.

موضوعات مهم دیگر این صنعت که به مهم‌ترین دغدغه آرامشی جهت اقدام به تشکیل خانواده و بسط و تعالی آن تبدیل شده است تنها مسائل اقتصادی و رونق و رکود نیست. مساله‌ کاهش فاصله بین توان خریدار و محصول تولید‌شده با کیفیت و در حد رتبه اجتماعی متقاضی که مولفه تعیین‌کننده احساس رضایت افراد جامعه است نیز مطلبی مهم و اساسی است.

شرایط مطلوب وضعیتی است که برای جوان ایرانی ابتدا دغدغه‌های اقتصادی از جمله تامین مسکن مناسب مانع تشکیل خانواده و ایجاد فضای امن و آرامش جهت رشد نسل آینده نشود. پس از آن هر شخصی بتواند با کار و فعالیت سالم و موزون اقتصادی پیشرفت مناسب اقتصادی داشته باشد و این پیشرفت در ارتقای بهره‌وری خانواده در مسکن نیز قابل مشاهده باشد.

دوره‌های رونق و رکود در هر بخش اقتصادی وجود دارد. در بخش مسکن با توجه به ماهیت خاص آن شرایط متفاوت ولی قاعده‌مند است. یعنی با توجه به متغیرهای تاثیرگذار باید این دوران را به نفع جامعه تعدیل کرد و خوشبختانه در کشور ما دولت‌ها ابزارهای لازم را دارند تنها باید ضمن مطالعه و برنامه‌ریزی مناسب و شناخت شرایط و تبیین مسیر دسترسی به شرایط مطلوب از این ابزارها بهره گرفت.

از شناخته‌شده‌ترین این ابزارها بحث سود سپرده در بانک‌ها و موسسات، وام‌های پرداختی و بسته‌های تشویقی در ساخت و خرید است. مسائلی که فرادست بخش اقتصاد مسکن است و تقاضا دارم که نیم‌نگاهی هم در رسانه‌های مطرح کشور به آنها بشود. مباحث آمایش سرزمین، به معنی گسترده کردن ساکنان کشور در کل پهنه کشور، مسائل زیست‌محیطی این صنعت و تبیین ارتباط این بخش با بخش‌های دیگر از جمله حمل و نقل، اشتغال و کارآفرینی است. پس از آن مسائل مربوط به تضمین کیفیت ساخت‌و‌ساز و حفظ منابع ملی با طولانی کردن دوران بهره‌برداری از محصول است.

در آخر استفاده از تجربیات جهانی و تکیه بر مطالعات راهبردی بخش‌های آکادمیک کشور می‌تواند ما را در کاهش هزینه تجربه دوباره اصول علمی و تجربی مسائل این بخش یاری کند.

در مجموع باید گفت به دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد، اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به‌طور کلی به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.

اما در کوتاه‌مدت با توجه به روندها می‌توان در برخی بخش‌ها خصوصاً نقاطی که کانون حضور خانه‌اولی خواهد بود شاهد رونق بازار باشیم. سایر بخش‌ها نیز در نیمه دوم امسال و نیمه اول سال بعد تحت تاثیر سیکل‌های سیاسی و بهبود وضعیت پس‌انداز و قدرت رفاه خانوار خواهد بود. نقش کلیدی را در این برهه بهبود، ارتقا و کیفیت رشد اقتصادی ایفا خواهد کرد.

حل اختلالات بانکی در جهت بهره‌برداری از آثار برجام، تقویت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی، خروج از تنگنای اعتباری، اصلاحات ساختاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی از جمله پیش‌شرط‌های بهبود رشد است. در عین حال برخی از نشانگرهای حوزه مسکن از جمله افزایش تعداد معاملات و افزایش میزان تسهیلات پرداختی در این حوزه، نشان‌دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می‌رسد این روند خروج از رکود در شش‌ماهه دوم سال جاری از سرعت بیشتری برخوردار خواهد شد.

چرا میزان معاملات مسکن بیش از ساخت‌وساز است؟

ملک بان 24

چرا میزان معاملات مسکن بیش از ساخت‌وساز است؟

در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده؛ به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.
: در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده است به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.

این اتفاق نشان می‌دهد ابزارهای محرک تقاضای مصرفی خرید مسکن توانسته به مراتب بهتر و قوی‌تر از تسهیلات ساخت و ساز عمل کند.

به گزارش اقتصادنیوز،‌ یک آمار مربوط به میزان پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن در میانه تابستان حاکی است: مردادماه امسال 12 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده در حالی که تعداد تسهیلات ساخت پرداختی در این مدت معادل 11 هزار و 500 فقره بوده است. این دو آمار مشخص می‌کند با توجه به اینکه بانک عامل بخش مسکن محدودیتی در پرداخت انواع تسهیلات ندارد، میل به خرید مسکن بیشتر از تقاضا برای سرمایه‌گذاری ساختمانی است. با این حال میزان تسهیلات پرداختی ساخت مسکن در مرداد امسال 53 درصد نسبت به مرداد سال گذشته رشد داشته است در حالی که میزان رشد تسهیلات پرداختی خرید، 20 درصد بوده است. علت رشد بیشتر در حجم پرداخت وام ساخت در شرایطی که تعداد این نوع وام‌ها کمتر از وام ساخت بوده است، به شدت رکود معاملات و ساخت و ساز در سال گذشته برمی‌گردد.

با توجه به اینکه سال گذشته سقف تسهیلات خرید مسکن در دو مرتبه از سال افزایش پیدا کرد، روند تعمیق رکود معاملاتی تقریباً از نیمه سال متوقف شد اما فرآیند سقوط تیراژ ساخت تا پایان سال گذشته ادامه پیدا کرد. به این ترتیب با توجه به شروع رشد خفیف حجم معاملات ناشی از افزایش خفیف میزان وام‌گیری متقاضیان از بانک در سال گذشته، در حال حاضر تعداد تسهیلات خرید پرداختی به متقاضیان با رشد کم، همچنان از تعداد تسهیلات ساخت پرداختی به سازنده‌ها، بیشتر است.
جزییات بیشتر از نبض بازار مسکن در دو نیمه سال نشان می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی پنج ماه اول امسال به چهار میلیون و 400 هزار تومان رسید که حدود 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد. قیمت مسکن تا نیمه شهریور نیز در همین سطح ثابت ماند.

قیمت واقعی مسکن در نیمه شهریور همچون مرداد، حدود یک درصد کاهش پیدا کرد در حالی که تیرماه، تورم نقطه‌ای مسکن بعد از 23 ماه حرکت در سطح زیرین منحنی تورم عمومی، تغییر مسیر پیدا کرد و باعث افزایش قیمت واقعی آپارتمان‌های پایتخت شد. اما ماه بعد، موقعیت منحنی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن به صورت بی‌سابقه، مجدداً نسبت به تورم عمومی، شیب منفی گرفت.

در طول دو و نیم دهه گذشته، مسیر حرکت دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن به گونه‌ای بوده که نقاط تقاطع این دو منحنی در فواصل زمانی متوسط دو تا سه سال، رخ داده است به این معنا که قیمت واقعی مسکن معمولاً سه تا چهار سال تحت تاثیر رشد قیمت اسمی کمتر از تورم، منفی بوده و سپس برای دو تا سه سال با سبقت شیب رشد قیمت ملک نسبت به شیب رشد عمومی قیمت‌ها (تورم)، قیمت واقعی دچار افزایش شده است. در طول دوره‌های گذشته، سابقه نداشته قیمت واقعی مسکن در کوتاه‌مدت، از حالت رشد مثبت به رشد منفی یا بالعکس، تغییر وضعیت پیدا کند. اما در حال حاضر، قیمت واقعی ظرف دو سه ماه، تغییر شیب پیدا کرده است.

بروز این نوع رفتار قیمتی در بازار مسکن را می‌توان محصول تغییر رفتار فروشنده‌ها و شکل‌گیری معادلات جدید در معاملات عنوان کرد. سمت عرضه در واکنش به افزایش تقاضای خرید مسکن، به جای آنکه قیمت مدنظر خود را افزایش یا از فروش انصراف دهد، منافع بلندمدت خود را در بهره‌برداری از فرصت به وجود آمده ناشی از تقویت قدرت خرید مسکن، دانسته و در مسیر رشد غیرتورمی معاملات، گام برداشته است. این رفتار سبب صفر شدن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تابستان امسال شد.

آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم؟

ملک بان 24

آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم؟

برخی فعالان بازار مسکن عنوان می کنند: بانک‌های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر کمتر از سه‌سال در نقاط مختلف تهران و دیگر کلانشهرها کرده‌اند تا خانه‌ها را در دوره رونق با قیمتی نجومی و حداقل تا 50 ‌درصد بالاتر از قیمت خرید واحدهای مسکونی در دوره رکود بفروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل ازفرارو، در این باره مصطفی قلی خسروی رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است. در این میان آمارهای موجود در حالی از رشد 27.6 ‌درصد معاملات مسکن طی 4 ماهه نخست امسال حکایت می‌کند که ثبات نسبی بر قیمت ملک در کشور حاکم شده است.
آیا افزایش معاملات مسکن واقعی و از روی نیاز صورت گرفته است؟ بازار مسکن چه زمان وارد رونق می شود؟ آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن بود؟
دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن گفت: «شواهد موجود حاکی از این است که بازار مسکن در حال خروج آرام از رکود است. منتهی همانطور که قبلا پیش بینی می شد خروج مسکن از رکود بسیار آرام است و این انتظار هم وجود ندارد که توام با شوک های قیمتی باشد.»
وی ادامه داد: «شرایط کلان اقتصاد کشور زمینه را برای شوک های قیمتی در بازار مسکن مهیا نمی کند و لذا تغییرات در بازار مسکن آرام و تدریجی خواهد بود.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «یکی از عواملی که به رونق بازار مسکن کمک می کند کاهش تولید در دو سال گذشته است که بخش عرضه را کاهش داده و تعادل عرضه و تقاضا مجددا بعد از اضافه عرضه سنگینی که طی سال های 90 تا 93 وجود داشت برقرار شده است.»
وی ادامه داد: «اما از آنجا که مازاد عرضه از سال های قبل همچنان در بازار وجود دارد لذا انتظار نمی رود که خروج از رکود توام با شوک قیمتی باشد و میان عرضه و تقاضا شکاف ایجاد کند بلکه به مرور و با آرامش بازار به سمت رونق خواهد رفت و اضافه عرضه نیز متناسب با آن ایجاد خواهد شد.»
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که از چه تاریخی مسکن وارد رونق خواهد شد؟، گفت: «این موضوع به تحولات کلان سیاسی و اقتصادی و همچنین بازار های مالی و پولی بستگی دارد و لذا نمی توان خیلی قطعی پیش بینی کرد. اما این انتظار وجود دارد که از نیمه دوم امسال و به خصوص در سال 96 بازار مسکن وضعیت پر رونق تری شاهد باشد و لذا عمده رونق در سال 96 خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره میزان رشد قیمت مسکن در ماههای آتی گفت: «این انتظار وجود دارد که رشد قیمت مسکن در سال 95 حول و حوش نرخ تورم عمومی و شاید اندکی بالاتر باشد، اما اگر شرایط به همین گونه پیش برود به احتمال زیاد در سال 96 رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره حضور برخی بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری در بازار مسکن در چند ماه اخیر گفت: «بنده چنین پدیده ای را ندیدم و نمی توانم بپذیریم که چنین پدیده ای وجود داشته باشد. بانک ها آنقدر با مشکلات عدیده ای روبرو هستند که اصلا منابعی ندارند که به خرید ملک اختصاص دهند.»
وی ادامه داد: «این اتفاق مربوط به سال های 92 و 93 بود و عمده خرید بانک ها نیز در بخش تجاری و اداری بود و در بخش مسکونی ورودی نداشتند و بخش تجاری و اداری نیز ار رونق خاصی برخوردار نشده است و حتی ممکن است رکود در این بخش تشدید شود.»
وی افزود: «لذا بروز این اتفاق در ماههای اخیر از اساس منتفی است و صرفا پدیده ای به جا مانده از دوره های قبلی و آن هم در بخش تجاری است که انتظار رونق برای این بخش در دو سال آینده نیز وجود ندارد.»

بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌فروش مسکن منتفع شوند

ملک بان 24

بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌فروش مسکن منتفع شوند

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی، دفاتر مشاور املاک طبق قانون حق انعقاد قرارداد پیش‌فروش را ندارند و تنها می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، اما پیشنهاد می‌کنیم راهکارهایی برای انتفاع از نقش دلالت خود ارایه دهند.
حسین معصوم اظهار کرد: مدتی است که درخصوص نقش بنگاه‌های املاک در پیش‌فروش املاک مباحثی مطرح می‌شود. در حال حاضر دفاتر املاک می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت دهند اما نمی‌توانند خود رأسا اقدام به عقد قرارداد کنند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی با بیان این‌که از هر پیشنهادی برای انتفاع دفاتر املاک در بحث پیش‌فروش مسکن استقبال می‌کنیم افزود: طبیعی است که مذاکرات مقدماتی جهت پیش‌خرید مسکن در جایی بجز دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود که مشاوران املاک این نقش را بر عهده دارند. این دلالت می‌تواند شفاهی یا مکتوب باشد که راهکار انتفاع در این فرآیند را دفاتر مشاور املاک می‌توانند ارایه دهند تا در قانون لحاظ شود.
نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال  تاکید کرد: دفاتر املاک باید به جای این‌که با قانون پیش‌فروش مخالفت کنند برای این دلالت تعریفی در نظر بگیرند. بدین معنی که مشخص کنند دو طرف معامله در بنگاه‌ها مذاکره کرده‌اند، به قیمت رسیده‌اند و سهم دفاتر املاک را مشخص کنند. در این خصوص اتحادیه املاک باید درصدی از حق معامله را برای این گروه از دفاتر در نظر بگیرد.
معصوم با بیان این پیشنهاد که اتحادیه مشاوران املاک با وزارت راه و شهرسازی وارد مذاکره شود افزود: قانون نگفته که دفاتر املاک هیچ اقدامی در بحث پیش‌فروش انجام ندهند بلکه برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی هریک از متعاملین، انعقاد  قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی احاله داده است اما طبیعتا بنگاه‌های املاک که نقش واسط را ایفا می‌کنند می‌توانند بابت کاری که انجام می‌دهند هزینه دریافت کنند.
وی درخصوص قراردادهای کلان پیش‌فروش تصریح کرد: کسانی که پیش‌فروش کلان می‌کنند غالبا خودشان دفاتر فروش دارند که این یک کار صنفی محسوب می‌شود و ایراد قانونی دارد.

مسکن‌خواری بانک‌ها

ملک بان 24

مسکن‌خواری بانک‌ها

زمزمه رونق بازار مسکن، بانک‌ها را پای میز معامله کشیده است؛ بنگاه‌های اقتصادی‌ای که با خرید گسترده ملک در نقاط مختلف شهر و احتکار آن، چشم به راه روزهای پرفروش و گرانقیمت بازار نشسته‌اند.
 فعالان بازار مسکن می‌گویند بانک‌ها برای خرید املاک نجومی به‌صورت مستقیم عمل نمی‌کنند بلکه این کار را با واسطه‌هایی در دفترخانه‌های مخصوص انجام می‌دهند. به گفته فعالان بازار مسکن، بانک‌های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر کمتر از سه‌سال در نقاط مختلف تهران و دیگر کلانشهرها کرده‌اند تا خانه‌ها را در دوره رونق با قیمتی نجومی و حداقل تا 50 درصد بالاتر از قیمت خرید واحدهای مسکونی در دوره رکود بفروشند. به نظر می‌رسد بانک‌ها از ماه‌های پایانی‌ سال گذشته خریدهای گسترده خود را کلید زده‌اند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، «مسکن‌خواری» پدیده‌ای است که محمدرضا حسنلو، مدیرعامل موسسه پژوهشی مدیریت و اقتصاد مسکن (مامن) پیش از اینها از آن پرده‌برداری کرده بود. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی نیز با انتقاد از بنگاهداری بانک‌ها، از این دلالی در بازار مسکن انتقاد کرده و می‌گویند بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها که می‌توانست صرف اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی شود، با رکود مسکن در این بازار بلوکه و از دسترس فعالان اقتصادی خارج شد. حالا هنوز هم خرید سوداگرانه برخی بانک‌ها و موسسات اعتباری در بازار مسکن ادامه دارد تا در روزهای رونق بازار سودهای کلانی روانه جیب بانکی‌ها کند.
استفاده بانک‌ها از سرمایه مردم در بازارهایی مانند مسکن، ارز و سکه، اتفاق تازه‌ای نیست. ماه‌های پایانی ‌سال گذشته بود که زمزمه رونق بازار در ‌سال 95 به گوش رسید. سیاست‌گذاری‌هایی مانند افزایش تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره تسهیلات بانکی، اجرای برجام و بهبود نسبی شرایط اقتصادی کشور همه از روزهای خوش بازار مسکن در ماه‌های آینده خبر می‌داد. فرصت سودآوری‌ای که به نظر می‌رسد هیچ‌کس به اندازه بانک‌ها از آن استفاده نکرده باشد. حالا بانک‌ها با استفاده از منابع مالی مردم برای خرید ملک به بازار مسکن راه یافته و برای بهره‌برداری از این بازار پیش‌دستی کرده‌اند.
سوداگری بانک‌ها بازار مسکن را آشفته کرد
مصطفی قلی خسروی، فعال باسابقه بازار مسکن و رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است.  مصطفی قلی خسروی با اشاره به غیرقانونی بودن خرید ملک توسط بانک‌ها  می‌گوید: بانک‌ها با منابع مالی مردم، ملک‌های گران‌قیمتی می‌خرند و بعد از مدتی همان را با قیمت بالاتر به خودشان می‌فروشند.  او ادامه می‌دهد: بارها به بانک مرکزی، بانک‌های خصوصی و موسسات مالی، اعتباری درباره غیرقانونی بودن ورودشان به بازار مسکن هشدار داده‌ایم اما آنها ادعا می‌کنند ملک‌هایی که به نام بانک است حاصل مصادره‌های ناشی از بدحسابی وام‌گیرنده‌هاست. صرف‌نظر از میزان درستی ادعای بانکی‌ها، باید تأکید کنم که در هیچ جای دنیا بانک حق مصادره ملکی را که برای ضمانت گذاشته شده، ندارد. بانک‌ها و موسساتی که اقساط خود را دریافت نمی‌کنند تنها حق دارند ملک در دسترس‌شان را به حراج یا مزایده بگذارند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور می‌گوید که مهم‌ترین آسیب این مسکن‌خواری، سرمایه‌ای است که در بانک‌ها بلوکه شده است و به جای پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی در بازارهای واسطه‌ای هزینه می‌شود و برای دلالی مورد استفاده قرار می‌گیرد. او ادامه می‌دهد: رسالت بانک ساخت‌وساز نیست و بنگاهداری بانک‌ها با سرمایه مردم منشأ فساد است و در بخش‌های مختلف اقتصادی اختلال ایجاد کرده است. اگر عوامل داخلی به اقتصاد کشور آسیب نزنند، شکوفایی اقتصادی ما در خاورمیانه نزدیک است. آینده‌ای که بعد از برجام برای ایران دور از دسترس نیست. بانک‌ها هم با دانستن این حقیقت، در سال‌های رکود مسکن، شروع به خریدن املاک نجومی کردند.
15‌درصد منابع بانکی در بازار مسکن بلوکه شد
محمد قلی یوسفی، کارشناس اقتصاد معتقد است این پدیده از ضعف شبکه بانکداری ایران نشأت می‌گیرد. او  می‌گوید: بانک مرکزی به اندازه کافی قوی عمل نمی‌کند تا جایی که حتی نمی‌تواند جلوی فعالیت موسساتی را بگیرد که خودش به آنها مجوز نداده است. او ادامه می‌دهد: مشکل سیستم بانکی اینجاست که بانک‌ها و موسسات 15 ‌درصد منابع مالی خود را به سمت بازار مسکن روانه کردند و در زمان رکود که قیمت‌ها پایین آمد، منابع مردم بلوکه شد. او می‌گوید هر چقدر هم نوسان قیمت داشته باشیم واقعیت این است که بانک ضرر نمی‌کند و تبعات آن تنها دامنگیر مردم می‌شود. به گفته این استاد دانشگاه، در جامعه ما فقط سیستم بانکی نیست که دچار مشکل است، جای‌جای اقتصاد ما پر از حفره‌های ناشی از ضعف مدیریتی است.
بانک‌ها دفترخانه‌های مخصوص دارند
مدیر یکی از بزرگترین آژانس‌های معاملاتی مسکن کشور می‌گوید که بانک‌ها به صورت مستقیم وارد بازار نمی‌شوند و دلالی در این بازار را با کمک واسطه‌ها انجام می‌دهند.  زعفرانلو در این‌باره توضیح می‌دهد: بانک‌ها و موسسات اعتباری با واسطه ملک‌های میلیاردی معامله می‌کنند. این بنگاه‌های اقتصادی معمولا پنج تا 10 ‌درصد معامله‌های میلیاردی‌شان را در دفاتر مشاوره مسکن به‌عنوان مبایعه‌نامه توسط واسطی ناشناس پرداخت می‌کنند اما جای عقد قرارداد اصلی در خود شعبه بانک یا دفترخانه‌ مخصوص است. زعفرانلو تأکید می‌کند: با توجه به سیستم انفورماتیک دفاتر مشاوران املاک، ردیابی ملک‌های 10 و 20 میلیاردی و حتی بالاتری که توسط بانک‌ها احتکار شده است مانند آب خوردن است، اما آیا واقعا کسی تمایل به شناسایی و جریمه احتکارکنندگان دارد؟
دولت سود احتکار مسکن را از بین ببرد
محمدقلی یوسفی، کارشناس اقتصاد درباره راهکار حل این مشکل می‌گوید: سیستم بانکی باید شفاف باشد و این تنها راه نجات کشور است. از طرفی داشتن استراتژی بلندمدت و برنامه‌ای برای مدیریت درست منابع مالی از ملزومات حال حاضر است.
مصطفی قلی خسروی اما اصلاح صنعت اجاره‌داری، نگرش دوباره به قوانین بانک‌ها و به بازی گرفتن سرمایه‌دارها، اتحادیه‌ها و اصناف را راه چاره می‌داند. خسروی می‌گوید: ما هم می‌توانیم مانند ترکیه تعدادی خانه‌ اجاره‌ای در محل‌های مختلف شهر با قیمت دولتی برای مردم تهیه کنیم و درواقع با کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن سود اقتصادی دلالی بانک‌ها در بازار را از بین ببریم و احتکار را از رونق بیندازیم.

شروط مکمل رونق‌گیری مسکن

ملک بان 24

شروط مکمل رونق‌گیری مسکن

اقتصاد کشور در دهه گذشته با پدیده‌هایی روبه‌رو شد که آن پدیده‌ها امروز علت برخی از مشکلات جدی اقتصاد ایران هستند. یکی از مشکلات کنونی عمر رکود حاکم در بخش مسکن است. ماندگاری و نامیرایی رکود در این بخش ریشه در سیاست‌های میانه دهه 80 به بعد دارد که می‌توان از آن تحت عنوان «رونق نقدی» یاد کرد. در این دوره سیاستگذار منابع استحصال‌شده را که عمدتاً منشأ نفتی داشت به شکل نقدی به اقتصاد کشور تزریق کرد. این تزریق نقدی دومینویی را شکل داد که به تدریج و سلسله‌ای آثار و پیامدهای خود را به سایر بخش‌ها منتقل کرد. اولین قطعه این دومینو را درآمدهای نفتی تشکیل داد و افزایش قیمت نفت در شدت تخریب آن موثر بود.

زنجیره‌ای شدن پدیده مورد اشاره به این صورت بود که با افزایش درآمدهای حاصل از فروش نفت، مازاد تجارت خارجی ایجاد شد و این مازاد خود را به شکل افزایش دارایی‌های خارجی نشان داد. با افزایش دارایی‌های خارجی و رسوب آن در ترازنامه بانک مرکزی میل تبدیل منابع ارزی به ریالی افزایش یافت. با تبدیل این منابع به ریال، پایه پولی افزایش یافت. تزریق این پول از طریق شبکه بانکی ضریب فزاینده را نیز بالا برد. در نتیجه رشد و در ادامه حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافت. به‌واسطه آنکه هاضمه اقتصاد ایران قدرت جذب این میزان نقدینگی را نداشت و بخش واقعی به سرعت بخش مالی و اعتباری امکان رشد نداشت گرایش‌های تورمی در اقتصاد ایران به وجود آمد. دولت برای مقابله با این گرایش‌های تورمی تلاش کرد که نرخ اسمی ارز را تثبیت کند. با تثبیت نرخ ارز جریان تجاری به‌صورت یکطرفه و به نفع واردات شد. بنابراین زنجیره دومینو دوشاخه شد؛ از یک طرف سیاست‌های انبساطی قدرت خرید خانوار و هزینه‌های تولید را نشانه رفت و از سوی دیگر تثبیت نرخ ارز موجب تحلیل توان تولید داخلی در مقایسه با رقبای خارجی شد. بنابراین بخش قابل تجارت اقتصاد ایران کاملاً آسیب دید اما این زنجیره تحلیلی چه ارتباطی با بخش مسکن دارد؟

پاسخ این است که گرفتاری امروز بخش مسکن اتفاقاً از همین نقطه آغاز شد زیرا با از دست رفتن قدرت بخش قابل تجارت، بخش غیرقابل تجارت، پناهگاه پول تزریق شده به اقتصاد و در ادامه سرمایه‌های سرگردان و وحشی موجود در آن بود. با هجوم سرمایه به این بخش در اشکال مختلف تقاضا در این بازار داغ شد. قیمت املاک به شدت بالا رفت و عرضه‌کنندگان برای سرمایه‌گذاری در این بخش انگیزه‌های قوی یافتند. تب سرمایه‌گذاری چنان بالا گرفت که حتی بانک‌ها نیز که واسطه اعتبارات بودند از طریق شرکت‌های خود به این بازار وارد شدند و شهرها از املاک اداری و تجاری پر شد. این حضور املاک لوکس را به مکانی برای پس‌انداز و پارک سرمایه‌ها تبدیل کرد. طبیعتاً حبابی شدن قیمت در بخش املاک لوکسی با مقیاسی دیگر به سایر اشکال مسکن از جمله مسکن ساخته‌شده برای طبقه متوسط نیز سرایت کرد.

 در این بحبوحه دولت نیز دست به ابتکار دیگر زد. با اجرای طرح مسکن مهر برای گروه‌های کم‌درآمد و با اتکا به چاپ پول، دو طرف طیف این بازار یعنی مسکن لوکس و مسکن ارزان‌قیمت با مازاد عرضه نسبت به تقاضا مواجه شد. با تکانه‌های تورمی ناشی از این سیاست و شوک ناشی از تحریم‌ها، بخش‌های مختلف اقتصاد با رکود روبه‌رو شد. منابع دولت به دلیل تحریم خرید نفت ایران و اختلال در انتقال منابع به شدت کاهش یافت. ارتباط کارگزاری بخش زیادی از بانک‌ها به دلیل تحریم‌های اعمالی مختل شد بنابراین آنها یکی از محوری‌ترین جریان‌های درآمدی خود را از دست دادند. نوسان‌های ناشی از نرخ ارز، پناهگاه‌های جدید برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ایجاد کرده بود. در مجموع این عوامل موجب شد بخش مسکن به رکود برود. این اتفاق گرچه در گذشته نیز تکرار شد اما به جهت عمر رکود با دیگر دوره‌ها متمایز است. آثار ناشی از سیاست‌های گذشته، تحریم‌ها و تنگنای حاکم بر بانک‌ها موجب شد بازار پول با پرداخت نرخ سود بالا ایستگاه جذابی برای سرمایه‌ها باشد. بنابراین سرمایه‌ها به‌ جای توزیع در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن در شبکه بانکی متراکم شد تا یکی از طولانی‌ترین رکودها در این بخش رقم بخورد.

سیاست‌های طراحی‌شده
با استقرار دولت جدید سیاستگذاران مسکن اصرار داشتند با بهره‌گیری از صندوق‌های پس‌انداز و برخی ابزارهای تجربه‌شده در دیگر کشورها اقدام به تحریک تقاضا در این بخش کنند. در مقابل سیاستگذار پولی به دلیل نرخ بالای تورمی و فاصله‌گیری از سیاست‌های انبساطی گذشته به شدت در برابر پیشنهادهای ارائه‌شده وسواس به خرج داد. نتیجه این نگاه گفت‌وگوهای طولانی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی بود. سرانجام این مذاکرات مجموعه‌ای از سیاست‌ها در قالب راه‌اندازی صندوق یکم، آزاد‌سازی تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی بازار ثانویه، افزایش سقف اوراق خرید مسکن و... بود. این سیاست‌ها با هدف تحریک و تشویق تقاضا برای ورود به بخش مسکن طراحی شد تا از این طریق این بخش و در ادامه سایر بخش‌های مرتبط با آن از رکود و کسادی چند سال اخیر خارج شوند. اما تمامی این سیاست‌ها با توجه به جامعه مخاطب در نظر گرفته شده با دو ضعف اساسی روبه‌رو است؛ ضعف نخست به محدودیت قدرت خرید خانوار و مکفی نبودن حجم اعتبارات در نظر گرفته شده برای آنان بازمی‌گردد. هزینه بالای تامین مالی و میزان اقساط در نظر گرفته شده نیز ضعف دوم این طراحی‌هاست.

البته در کنار این دو ضعف شرایط و مشکلات برخی بانک‌ها نیز موجب شد عملاً برخی طراحی‌ها در نطفه خفه شود زیرا بانک‌ها نیز تمایلی به بازپرداخت تسهیلات طولانی‌مدت با نرخ‌های ابلاغ شده در بخش مسکن نداشتند. به همین دلیل به نظر می‌رسد سیاستگذار بار اصلی رونق در بخش مسکن را بر عهده بانک عامل گذاشته و با هدف ترغیب متقاضیان اقدام به کاهش نرخ سود پس‌انداز در دو مرحله کرد. اطلاعات اولیه نشان می‌دهد با تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق یکم حجم ثبت‌نام در مقایسه با گذشته رشد داشته است.

اثربخشی سیاست‌ها
رشد تعداد ثبت‌نام‌ها و نسیم ملایمی که در بخش معاملات احساس می‌شود برخی از تحلیلگران و سیاستگذاران را امیدوار به رونق در این بخش کرده است. اما در ذهن برخی دیگر از تحلیلگران بیش از تغییر آب و هوا در بخش مسکن، پایداری وضعیت جوی محل پرسش است. از این نگاه آنچه باید بر آن تاکید شود رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش است. از همین رو آنان نشانه‌های کنونی را با احتیاط رصد می‌کنند.

شرایط حاکم بر قیمت مسکن و سیاست‌های طراحی‌شده فرصت مناسبی برای خریداران قرار داده است اما خریداران حاضر در این فصل از جنس خرده‌سرمایه‌گذاران هستند زیرا با وجود قیمت‌های مناسب و وام‌های مناسب کماکان بخشی که بر عهده سمت تقاضاست از عهده تمامی دهک‌های میان درآمدی خارج است. غیبت بخشی از میان درآمدها، در کنار حاضر نبودن دو سر تقاضا در بازار مسکن (دهک‌های کم‌درآمد و دهک‌های با درآمد بالا) می‌تواند نشانه‌ای از باز نشدن کامل چتر رونق در این بازار باشد.

وجود مسکن مهر و انباشتگی عرضه آن در سطح کم‌درآمد و مازاد عرضه در بخش‌های تجاری و لوکس اینرسی رونق کامل در بازار مسکن خواهد بود. خانه‌اولی‌ها نیز که محور سیاست‌ها قرار گرفته‌اند در رونق‌بخشی برد محدودی دارند. این برد محدود البته بیش از آنکه ناشی از جمعیت این بخش باشد به‌واسطه تکمیل نبودن ابزارهای در نظر گرفته شده است.

میزان سپرده‌گذاری در نظر گرفته شده از توان بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها خارج است. دوره بازپرداخت در مقایسه با دوره‌های زمانی در بازارهای توسعه‌یافته بسیار کوتاه‌تر است. کوتاهی دوره بازپرداخت موجب فشار به ارقام اقساط ماهانه می‌شود که از قدرت پرداخت اکثریت گروه هدف خارج است. بنابراین با وجود تحولات صورت گرفته نباید در نیمه دوم سال انتظار معجزه داشت. سیاستگذار برای بسترسازی رونق و پایداری باید گام‌های تکمیلی را بردارد. دوره تسهیلات: دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن هم‌اکنون 12 سال است. این دوره باید همانند دیگر کشورها به 20 تا 30 سال افزایش یابد. سقف تسهیلاتی: با وجود اقدامات انجام شده اما کماکان سقف تسهیلات کنونی کفاف تحریک کامل تقاضا را نمی‌دهد زیرا قدرت خرید خانوارها در سال‌های گذشته به شدت تخریب شده است. بنابراین سقف تسهیلاتی نیز کماکان باید افزایش یابد.

البته این دو موضوع حتماً مدنظر سیاستگذار قرار دارد اما نبود منابع مانع از اتخاذ چنین تصمیم‌هایی شده است به همین دلیل پیشنهاد می‌شود سیاستگذار در ادامه خلأهای کنونی در بازار اعتبارات را رفع کند. اولین خلأ می‌تواند قیدهایی باشد که برای جامعه هدف گذاشته شده است. در صورت رفع قیود مثل خانه‌اولی امکان جمع‌آوری منابع بیشتر از سمت تقاضا افزایش می‌یابد. استقرار یک نظام اعتباری و تعریف دامنه‌ای از نرخ‌های سود بسته به اعتبار افراد به جای یک نرخ واحد می‌تواند ریسک نکول و هزینه‌های بانک عامل را کاهش دهد. فعال‌تر کردن بازار رهن ثانویه اقدامی دیگر است که باید در دستور کار قرار گیرد. پاسخ به نیازهای گروه‌های کم‌درآمد از مسیر همانند سیاست مسکن اجتماعی با همکاری شهرداری گام دیگری است که باید دنبال شود. اگر این مجموعه از اقدامات در پرتو ثبات اقتصاد کلان و مدیریت انتظارات تورمی پیش رود می‌توان امیدوار بود بخش مسکن به جهت نظام تامین مالی پیشرفته وارد یک چرخه رونق شد در غیر این صورت به‌صورت موسمی امکان دارد نسیمی وزیدن گیرد اما نسیم توان مطبوع کردن اتمسفر حاکم بر این بخش را نخواهد داشت.

ظرفیت افزایش قیمت مسکن در کشور وجود ندارد/ رشد 17 درصدی معاملات مسکن در تهران

ملک بان 24

ظرفیت افزایش قیمت مسکن در کشور وجود ندارد/ رشد 17 درصدی معاملات مسکن در تهران

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قیمت مسکن نه تنها تا پایان امسال‌ بلکه تا تابستان سال آینده نیز رشد نخواهد کرد گفت: دولت برای کمک به بخش مسکن باید زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات را افزایش و نرخ سود و سقف اقساط ماهانه را باز هم کاهش دهد.

حسام عقبایی در خصوص اینکه کارشناسان و فعالان حوزه مسکن چه پیشنهادی می‌توانند برای کمک به بخش مسکن و خروج مسکن از رکود به دولت داشته باشند، گفت: به عنوان فعال اقتصادی و موافق ارائه تسهیلات به دولت پیشنهاد می‌کنیم که ابتدا زمان بازپرداخت اقساط را از 12 سال بالاتر ببرند و نرخ سود و سقف بازپرداخت اقساط ماهانه را کاهش دهند.

عقبایی در پاسخ به این سؤال که مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده که تک‌رقمی شدن سود بازپرداخت تسهیلات 80 میلیونی پایان کار است و این نرخ‌های جدید حداقل نرخ سود است، گفت: دولت باید منابع مالی بیشتری را به بخش مسکن تزریق کند و به سمت ایجاد بانک‌های توسعه‌ای حرکت کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه دولت آینده از هر طیفی باید مدیریت زمین، تولید مسکن و اجرای مسکن اجتماعی را در دستور کار خود قرار دهد، اظهار داشت: با یک فرمول نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد بلکه باید با یک اقدام جهادی بخش مسکن را از این وضعیت خارج کنیم.

عقبایی در پاسخ به این سؤال که با توجه به افزایش برخی هزینه‌های مرتبط با افزایش قیمت تمام شده مسکن مثل هزینه انشعاب برق و یا مصالح ساختمانی می‌توان گفت که قیمت مسکن افزایش خواهد یافت، گفت: اینکه بگویند افزایش هزینه نصب انشعاب برق، صدور پروانه‌های ساختمانی و یا مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن تأثیری نخواهد داشت یک تصور غلط است اما به هر حال قیمت مسکن با این وضعیت نه تنها تا پایان امسال بلکه تا تابستان سال آینده نیز افزایش نخواهد داشت.

وی به در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری و شورای شهر اشاره کرد و گفت: با توجه به در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری و شورای شهر در اوایل سال آینده قطعاً بازار مسکن از یک بازار آرامی برخوردار خواهد بود و این انتخابات نمی‌تواند بازار مسکن را ملتهب کند.

رشد معاملات مسکن در شهریورماه
عقبایی در خصوص وضعیت معاملات مسکن در شهریورماه گفت: در شهریورماه سال جاری 15 هزار و 372 مورد قرار داد اجاره در شهر تهران به ثبت رسیده است هک نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 17 درصد رشد را تجربه کرده است.

وی افزود: با توجه به رشد میزان معاملات مسکن در تهران پیش‌بینی می‌شود و تا اواخر پاییز رشد معاملات مسکن به شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و سپس شهرهای کوچک تسری پیدا کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: ورود به دوران پیش رونق در شش ماهه دوم نیز به معنای افزایش قیمت نیست چرا که ظرفیت افزایش قیمت مسکن در کشور وجود ندارد.