قیمت آپارتمان‌های طبقه متوسط به بالا

ملک بان 24

قیمت آپارتمان‌های طبقه متوسط به بالا

بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی مورد تقاضای اقشار متوسط رو به بالای درآمدی در پایتخت این روزها از آرامش بیشتری در مقایسه با بازار واحدهای زیر 100 مترمربع برخوردار است
  با توجه به اینکه هم اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن برای خرید آپارتمان معطوف به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ – حداکثر تا 100 مترمربع – است، بازار فروش آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع آرامش قیمتی بیشتری را تجربه می‌کند.  به گزارش دنیای اقتصاد ، آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع هم اکنون مورد تقاضای آن دسته از گروه‌های درآمدی است که در بازار مسکن مناطق متوسط رو به بالا به دنبال مسکن هستند؛ این در حالی است که عمده متقاضیان این واحدها را نیز اقشار متعلق به طبقات متوسط رو به بالای درآمدی تشکیل می‌‌دهد. شرایط آرام بازار مسکن در مقطع کنونی موجب شده آن دسته از متقاضیان مصرفی که به دنبال تبدیل به احسن کردن آپارتمان‌های خود هستند بیشترین متقاضیان این واحدها در مناطق مختلف شهر – معمولی رو به بالا – را تشکیل بدهند. ثبات و آرامش قیمتی در بازار فروش این دسته از آپارتمان‌ها به گونه‌ای است که چنانچه تسهیلات مناسب برای گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالای جامعه (دهک‌های 6 ، 7 و 8 درآمدی) به بازار مسکن تزریق شود، بر تعداد متقاضیان این واحدها افزوده می شود.
این در حالی است که هم اکنون عمده فایل‌های موجود در بازار مسکن مربوط به فروش آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع، مواردی با قیمت‌های مناسب نسبت به ویژگی‌ها، موقعیت ملک و مساحت آنها هستند. بنابراین چنانچه برخی تسهیلات جدید از جمله «لیزینگ مسکن» برای کمک به قدرت خرید این دسته از متقاضیان بازار به بازار خرید وفروش ملک وارد شود به طور قطع این بخش از بازار مسکن هم می تواند با تحریک تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا، در سرعت بخشیدن به خروج از رکود کمک کند.

دلایل استقبال سرد مردم و انبوه‌سازان از طرح مسکن قسطی ؟

ملک بان 24

دلایل استقبال سرد مردم و انبوه‌سازان از طرح مسکن قسطی ؟

شرح : بحثی که باعث شده طرح فروش اقساطی تاکنون اجرایی نشود و تاثیری بر بازار نگذارد، کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است
حسن محتشم در خصوص جزئیات طرح فروش اقساطی مسکن گفت: مدتی است به دلیل راکد بودن بازار مسکن تعداد زیادی از واحدهای ساخته‌شده توسط انبوه‌سازان به فروش نمی‌رسد، سال گذشته به منظور حل این مشکل، سوژه‌ای را مطرح کردند تا انبوه‌سازان بتوانند واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند و به این ترتیب طرح فروش اقساطی مسکن به میان آمد.

او افزود: اما برای این کار باید مجموعه‌ای به منظور اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد می‌شد، به این منظور انبوه‌سازان با بانک‌ها وارد مذاکره شدند و بعد از مدتی بانک مسکن اعلام آمادگی کرد که حاضر است در این طرح تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند و به این ترتیب متعهد می‌شود در صورتی که اقساط عقب بیفتد تا سقف 150 میلیون تومان از آن را به انبوه‌ساز یا همان فروشنده پرداخت می‌کند، اما بانک مسکن عنوان کرد که در ازای این تعهد پنج درصد کارمزد نیز دریافت می‌کند. در نتیجه چند ماه گذشته دستورالعملی از سوی بانک مسکن برای اعلام آمادگی صادر شد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل اصلی بی‌علاقگی انبوه‌سازان و مردم نسبت به این طرح چیست؟ گفت: به طور کلی چند دلیل وجود دارد که باعث شده اجرای این سوژه تا الان موفق نباشد. اولاً ایده این طرح از سوی هیات مدیره کانون بوده و انجمن‌ها در این هیات‌مدیره عضویت دارند و انبوه‌سازان نیز در واقع عضوی از انجمن‌ها به شمار می‌روند. در نتیجه برنامه‌ریزی دقیقی برای اینکه متوجه شوند در این طرح تا چه میزان از سوی انبوه‌سازان استقبال به عمل می‌آید انجام نگرفته است. یعنی مجموعه‌ای نیامده تا حداقل یک فراخوان دهد و در آن از انبوه‌سازانی که خواهان این هستند که واحدهای ساخته‌شده خود را به صورت قسطی بفروشند، درخواست کند که اعلام آمادگی کنند، در واقع باید در یک نظرسنجی آماری را به دست آورند تا ببینند که چند درصد از انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را دارند، اما این کار را نکردند و در این میان تنها سر و صدایی رسانه‌ای در جامعه به وجود آمد.

او در ادامه بیان کرد: در هر صورت این طرح عملاً تاثیرگذار نبوده است و چه‌بسا اکنون شرایط به گونه‌ای است که انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را ندارند و علت اصلی آن هم، این است که کار انبوه‌سازان ساخت و ساز است و معمولاً تمامی آنها علاقه‌مند هستند که سود حاصل از فروش واحدهای خود را مجدداً در پروژه‌های جدید دیگری سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب باز هم وارد چرخه کار شوند.

اون افزود: اما اگر قرار بر این باشد که انبوه‌سازان واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند در واقع باید چندین سال منتظر جمع‌آوری قسط‌ها و بازگشت سرمایه خود باشند و در این صورت کاری غیرتولیدی انجام می‌دهند و از چرخه تولید خارج می‌شوند و این طبیعی است که این طرح به موفقیت نرسد و در خروج از رکود مسکن هم تاثیر زیادی نداشته باشد.

محتشم گفت: در عین حال دو اشکال وارد‌شده دیگر به این طرح نیز مانع از اجرایی شدن آن شده است. یکی از این اشکالات همان پنج درصد کارمزدی است که بانک دریافت می‌کند و دیگری هم سقف 150 میلیون تومان تضمین‌شده توسط بانک مسکن است و می‌توان گفت بانک مسکن بدون دلیل برای این طرح سقفی در نظر گرفته است و علت آن هم این است که اگر یک خریدار واحد مسکونی، طی چهار سال اقساط خود را پرداخت نکند، قرار نیست که بانک طی این چهار سال تمام اقساط عقب‌افتاده را بپردازد تا به 150 میلیون تومان برسد، خب بانک می‌تواند بعد از پنج یا شش قسط معوق، اقدام عمومی کند. 

او افزود: حال اگر این اقدام بانک هم یک سال طول بکشد نهایتاً به نصف مبلغی که تضمین کرده است می‌رسد. بنابراین بانک می‌توانست حتی تا 300 میلیون تومان را هم تضمین کند، به ویژه در کلانشهرها، زیرا در یک شهر بزرگ مثل تهران اکثر واحدهای فروش‌نرفته که در دست انبوه‌سازان قرار دارد مربوط به واحدهای گران‌قیمت هستند و این طرح نیز به منظور فروختن این واحدها راه‌اندازی شده است. 

او گفت: در واقع این محدودیت در مورد سقف تضمین بانک‌ها، باعث شده مثلاً یک واحد یک میلیارد‌تومانی که تنها 150 میلیون تومان از آن را بانک تضمین می‌کند و 850 میلیون تومان از آن را باید خریدار تهیه کند، بدون داوطلب باشد و به دلیل اینکه خریداران پول کافی ندارند پس این طرح مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در واقع خریداران می‌توانند به جای استفاده از این طرح، از وام‌هایی مثل وام خانه‌اولی‌ها، اوراق و... استفاده کنند.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا نرخ سود این طرح مشکل اصلی عدم استقبال انبوه‌سازان از این طرح نیست؟ گفت: در حیطه‌ای که انبوه‌سازان مطرح کرده بودند، گفته بودند نرخ سودی متعارف نرخ سود بانکی، اما در واقع سود این طرح توافقی میان خریدار و فروشنده است، با این حال فروشنده معمولاً نرخی سه یا چهاردرصدی در ماه دریافت نمی‌کند و برای مثال می‌گوید نرخ متعارف بانک 18 درصد است، بنابراین همان 18 درصد را نسبت به مبلغی که می‌خواهد به صورت اقساط دریافت کند و با توجه به زمان، محاسبه می‌کند.

او افزود: اما به طور کلی می‌توان گفت انبوه‌سازان مشکل زیادی با این نرخ سود ندارند، زیرا خودشان هم می‌دانند که اگر این نرخ را بالا بگیرند برای ملک‌شان مشتری پیدا نمی‌شود، در نتیجه نرخ سود را متعارف نرخ سود بانکی می‌گیرند و با خریدار به توافق می‌رسند، زیرا نهایتاً در تعیین قیمت واحد و با بالا و پایین کردن قیمت‌ها نرخ سود گم می‌شود و از نظر من خریداران نیز باید با این نرخ کنار بیایند، زیرا نرخ سود بانکی بهترین نرخی است که افراد می‌توانند در جهت تامین منابع نقدینگی خود استفاده کنند و نرخی قابل قبول است، زیرا این نرخ نسبت به تورم موجود و نسبت به نرخ‌های قبلی بالا نیست و همه آن را می‌پذیرند، چرا که نرخ معقولی است و برای مثال مانند نرخ اجاره نیست، زیرا نرخ اجاره 36 درصد در سال است که چیزی حدود سه درصد در ماه می‌شود، اما نرخ سود متعارف بانکی در حال حاضر چیزی حدود 1.5 درصد در ماه می‌شود و کسی که قصد خرید ملکی را داشته باشد برای اینکه بخواهد پولی را قرض کند از هیچ منبعی نمی‌تواند پایین‌تر از نرخ بانک پول بگیرد.

او در ادامه بیان کرد: بنابراین نرخ متعارف بانکی نرخ درستی است که برای این طرح عنوان شده، در نتیجه می‌توان گفت این نرخ سود، نقش چندانی در بازدارندگی انجام معاملات ندارد و بحثی که باعث شده این طرح تاکنون اجرایی نشود و تاثیری نگذارد، همان دلایل کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است و به دلیل اینکه این طرح پخته نبوده و برنامه‌ریزی جدی روی آن انجام نشده است و تنها به عنوان یک طرح عنوان شده و بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده، مشاهده می‌کنیم که استقبال چندانی از آن به عمل نیامده است. شاید از این به بعد هم به صورت انگشت‌شمار توافقی میان خریدار و فروشنده به عمل آید و به بانک مراجعه کنند و نهایتاً معامله‌ای صورت گیرد.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نبود از سوی انبوه‌سازان واحدها عرضه می‌شد تا ببینیم که تقاضا به چه صورت است و میزان استقبال از طرح چقدر است؟ گفت: من هم دقیقاً با این موضوع موافق هستم و اولین مشکلی که از این طرح عنوان کردم در همین خصوص بود، یعنی اگر از قبل برای این طرح برنامه‌ریزی می‌کردند این مشکلات به وجود نمی‌آمد. حتی اگر همین الان هم این طرح را ساماندهی کنند و انبوه‌سازانی که املاکی دارند و آمادگی این را هم دارند که این ملک‌شان را به صورت قسطی بفروشند، نرخ ملک، موقعیت آن، متراژ و بعد از آن زمان پرداخت را از طریق تشکیلاتی به خریداران اطلاع‌رسانی کنند، این طرح کمی سر و سامان می‌گیرد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که به طور کلی این طرح برای کدام دسته از اقشار جامعه مطرح شده است؟ گفت: به طور کلی حتی اگر این طرح اجرایی هم شود به واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت برمی‌گردد و حتی برای واحدهای متوسط‌متراژ که در مناطق متوسط کلانشهرها واقع شده‌اند نیز کارایی ندارد، به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج میلیون تومان است، حال اگر 100 مترمربع را در نظر بگیریم قیمت کل این ملک معادل 500 میلیون تومان می‌شود و بانک تنها تا 150 میلیون تومان با حداقل اقساط سه میلیون تومان در ماه را تضمین می‌کند، بنابراین این طرح خیلی جذابیت ندارد زیرا اقساط باید با قدرت پرداخت خریدار متناسب باشد و کسی که آپارتمانی 400 یا 500 میلیون‌تومانی را خریداری می‌کند، اگر فرض کنیم که درآمد ماهانه‌اش چهار میلیون تومان هم باشد، نمی‌تواند ماهانه سه میلیون تومان اقساط پرداخت کند.

او افزود: از طرفی هم انبوه‌سازان نمی‌توانند دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کنند، زیرا اگر بخواهند املاک خود را 10 یا 12‌ساله به مشتری بدهند همان‌گونه که قبل‌تر هم عرض کردم از گردونه تولید خارج خواهند شد و می‌گویند نهایتاً چهارساله ملک‌مان را می‌فروشیم. بنابراین به دلیل اینکه افراد متوسط رو به پایین جامعه قدرت پرداخت اقساط را ندارند، در نتیجه نمی‌توانند از آن استفاده کنند، از طرفی هم با وجود اینکه این طرح با توجه به اقساط در نظر گرفته‌شده (حداقل سه میلیون تومان در ماه) برای افراد متوسط رو به بالای جامعه راه‌اندازی شده، اما با توجه به اینکه بانک‌ها تنها تا 150 میلیون تومان را تضمین می‌کنند کاربرد چندانی برای این اقشار جامعه نیز ندارد، زیرا این افراد ملک‌های نسبتاً گران‌تری را خریداری می‌کنند و 150 میلیون تومان بخش بسیار کمی از قیمت کل را تشکیل می‌دهد. در نتیجه برای بهبود اوضاع باید سقف ضمانت بانک‌ها افزایش پیدا کند تا دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه از این طرح استفاده کنند.


محتشم گفت: بانک پافشاری برای ضمانت نداشت و در پی ایده‌ای که انبوه‌سازان مطرح کردند و از بانک‌ها خواستند که به کمک‌شان بیایند، بانک مسکن اعلام آمادگی کرد. این کار در واقع شبیه به خدمات بانکی است و بانک‌ها در قبال آن سودی را هم دریافت می‌کنند. بنابراین زمانی که ما از بانک می‌خواهیم ضمانت کند باید بابت این ضمانت نهایتاً دو درصد سود بگیرد اما بانک پنج درصد را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند، این در حالی است که اگر شخصی اقساط خود را پرداخت نکند، بانک اقساط را از همان تاریخ با توجه به نرخ سود بانکی به علاوه جریمه از طرف می‌گیرد، یعنی این اقساط معوق را با نرخی بالا از طرف دریافت می‌کند، بنابراین منطقی نیست که بانک این ضمانت را انجام ندهد، بانک به عنوان یک ارائه‌دهنده خدمات، آمادگی این ضمانت دادن را دارد و از این طریق درآمدی هم برایش حاصل می‌شود.

او افزود: حتی به نظر می‌رسد که بانک‌های دیگر هم مشکلی برای این کار نداشته باشند و چه‌بسا شرایط بهتری از بانک مسکن را هم عرضه کنند. بنابراین از نظر من بانک‌ها باید این کارمزد را به طور قطعی پایین بیاورند و همچنین سقف تضمین‌شان را نیز افزایش دهند و در آن زمان می‌توانیم کمی امیدوار باشیم که از این طرح استقبال شود.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در رابطه با صحبت‌های مسوولان بانکی مبنی بر بالا رفتن ریسک در صورت تغییر شرایط‌شان گفت: از نظر من این حرف بانک غیرمنطقی است، زیرا در این کار هیچ‌گونه ریسکی برای بانک وجود ندارد، دلیل آن هم این است که اگر بانک برای مثال در طول سه سال اقساط 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند، خب هیچ اجباری برایش وجود ندارد که در صورت پرداخت نشدن اقساط، در تمام این سه سال اقساط را پرداخت کند و بعد از اتمام آن برای حکم اقدام کند.

او افزود: بانک می‌تواند در صورتی که شش قسط اول پرداخت نشد، اخطار دهد و بعد هم اقدامات اجرایی انجام دهد و نهایتاً در یک سال و نیم می‌تواند ملکی را که در رهن خود دارد به تصرف در‌بیاورد و از طریق حراج بفروشد، زیرا بانک در ازای این ضمانت وثیقه ملکی دریافت می‌کند. بنابراین سقف ضمانت بانک هیچ معنایی ندارد و حتی با ضمانت 500 میلیون تومان هم می‌تواند در صورت پرداخت نشدن اقساط اولیه اقدامات لازم را انجام دهد.

محتشم در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بانک‌ها حاضر نیستند شرایط خود را تغییر دهند، آیا اکنون باید این پروژه را شکست‌خورده تلقی کنیم؟ گفت: با تغییر ندادن شرایط از سوی بانک‌ها اتفاق خاصی نمی‌افتد زیرا سرمایه‌گذاری در این زمینه انجام نشده است. به این ترتیب استقبالی از این طرح نمی‌شود و همان روال قبلی که در بازار وجود داشته است ادامه پیدا می‌کند. هر کسی هم که با شرایط موجود کنار بیاید می‌تواند از این طرح استفاده کند و نهایتاً توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن بر روی کاغذ باقی می‌ماند.

او افزود: این طرح تنها یک توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است و در واقع مصوبه‌ای نیست که بخواهد لغو شود. بانک اعلام کرده است که هر زمان شخصی حاضر باشد با این شرایط معامله انجام دهد در شعب ما حضور پیدا کند و ملک خود را در رهن قرار دهد. به این ترتیب بانک اقساط را از خریدار دریافت می‌کند، پنج درصد را به عنوان کارمزد برمی‌دارد و مابقی را به فروشنده می‌دهد. حال در این میان اگر مراجعه‌کننده‌ای وجود داشته باشد معامله انجام می‌شود در غیر این صورت هم، طرح همچنان باقی می‌ماند.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت بی‌رونقی این طرح بیش از همه ناشی از رکود عمومی بازار مسکن است؟ گفت: دقیقاً، زیرا شرایط فعلی، اقتصاد کلان را دچار مشکل کرده است. در حال حاضر اقتصاد کلان شرایط انقباضی را طی می‌کند، چرخه اقتصاد کند است و نقدینگی به اندازه کافی در بازار وجود ندارد. با توجه به اینکه بخش مسکن نیز نقشی در اقتصاد کلان دارد در نتیجه از آن تاثیر می‌پذیرد و در رکود به سر می‌برد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان بیان کرد: تصور من این است که در رابطه با طرح فروش اقساطی مسکن به عنوان یک ایده، خوب اطلاع‌رسانی به عمل نیامده، بسترها و زمینه‌های قبلی آن فراهم نشده و به همین خاطر تاکنون این طرح تاثیر زیادی نگذاشته است، اما معتقدم اگر بر روی آن بیشتر کار کنند و با رفع نواقص آن در جهت افزایش مزیت‌های آن عمل کنند، این طرح می‌تواند تا حدودی در رونق بازار موثر باشد. 

طبقه محروم ازوام مسکن کدام است؟

ملک بان 24

طبقه محروم ازوام مسکن کدام است؟

شرح : با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل‌گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت‌های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است.
تعلل ناشی از نوعی محافظه‌کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.
یک فصل از موافقت اولیه سیاست‌گذار پولی با راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌گذرد اما شکل‌گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش‌نویس از قبل تهیه‌شده»، متوقف مانده است. این بی‌عملی در حال حاضر باعث شده دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا که حداقل 25 درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به 10 درصد نزول کند. 

بررسی‌های نشان می‌دهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به‌صورت وام‌های 110 و 160 میلیون تومانی پرداخت می‌شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان‌هایی با بهای کمتر از 500 میلیون تومان و زیر 100 مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه‌های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، 2 تا 3 واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان‌های بالای 600میلیون‌تومان با حداقل مساحت 100 و حداکثر 150 مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود. 
این آپارتمان‌ها هم‌اکنون 10 تا 13 درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می‌دهند،‌ یعنی حدود 1500 تا 2000 واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک‌های 6 تا 8 درآمدی، سهم فروش این آپارتمان‌ها می‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند 300 تا 400 میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود. 
این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت‌های مالی زیرمجموعه‌اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش‌قدم شود. اما سیاست‌گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه‌اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز لیزینگ مسکن دانست.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن - نزدیک به 10 سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزریق منابع به شرکت‌های لیزینگ است.
نگرانی سیاست‌گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان‌قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت‌های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام‌شده تسهیلات برای لیزینگی‌ها -هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل‌شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است. در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به‌صورت دستوری، به‌عنوان مانع سوم، تردید شرکت‌های سرمایه‌گذار را دوچندان کرده است.
کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ
کارشناسان می‌گویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد به‌طوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمان‌های با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمان‌های رسوبی در بازار به حرکت می‌افتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاه‌تر خواهد شد. در این‌باره کارشناسان با هدف فعال‌سازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راه‌اندازی لیزینگ را مطرح می‌کنند، به‌گونه‌ای که بازگشت این شرکت‌ها می‌تواند ضمن تضمین جریان تسهیلات‌دهی به گروه‌های کم‌درآمد امکان حضور دهک‌های میان‌درآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.
این پیشنهاد از آن جهت مطرح می‌شود که جامعه هدف سیاست‌های تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میان‌درآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریف‌شده در این دوره در سبد تقاضای دهک‌های میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم می‌کنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف می‌کنند و تامین منابع از سوی واسطه‌های مالی نظام‌مند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح می‌دهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافته‌تر تلقی می‌شود.
تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران
در پژوهش‌های انجام‌شده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش‌زای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروه‌های کم‌درآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهک‌های درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف می‌شود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب‌نظران، در اکثر کشورهای هم‌تراز با ایران، نظام‌های تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهک‌های درآمدی جامعه می‌پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را می‌توانند از این مسیر تامین کنند.در یکی دو سال اخیر و پس از راه‌اندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروه‌های میان‌درآمد به بالا دارد.
متراژ موردنیاز این گروه‌ها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکل‌گیری تقاضای دهک‌های درآمدی میانی به بالا هستند.از همین‌رو، با وجود افزایش 5/ 2 برابری ارزش تسهیلات، به‌دلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل 4 میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یک‌چهارم ارزش این واحدها را پوشش می‌دهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق به‌سر می‌برد.
میانبر رونق
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می‌کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان‌های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام‌دهی خرید مسکن باشد.
او با اشاره به نقش بانک‌ها در تامین مالی اقشار میان‌درآمدی رو به پایین، می‌گوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان به‌دلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخ‌های کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پس‌انداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکت‌های لیزینگ در صورت فعالیت مجدد می‌توانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهک‌ها برای بانک‌ها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگ‌ها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی می‌تواند بدون کاهش سهم گروه‌های کم‌درآمد انجام شود.
یک سوء‌تفاهم سیاست‌گذار
شرکت‌های لیزینگ از جمله شرکت‌هایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آورده‌های سرمایه‌گذاران تامین می‌شود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکت‌ها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپرده‌گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحب‌نظر بانکی سیاست‌گذار برای لیزینگ‌ها به‌دلیل آنکه از محل سپرده‌ها اقدام به تجهیز منابع نمی‌کنند، نمی‌تواند نرخ سود یا سقف تسهیلاتی تعیین کند.این عضو هیات پیشین بانک مرکزی تاکید دارد در صورت رفع این سوء‌تفاهم در فضای سیاست‌گذاری و تغییر نگاه به لیزینگ‌ها می‌توان به تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست.
نگرانی تورمی سیاست گذار
در کنار این سوء‌تفاهم نگرانی تورمی سیاست‌گذار نیز دومین مانع در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ عنوان می‌شود. سیاست‌گذار به دلیل آثار تورمی احتمالی ناشی از فعالیت این شرکت‌ها مانع از راه‌اندازی آن شده است. سیاست‌گذار پولی و بانکی کشور معتقد است تزریق نقدینگی و تحریک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن همراه است.
سابقه فعالیت لیزینگ‌ها نیز نشان داده، به‌دلیل جذابیت نرخ در این بخش بانک‌ها منابع خود را به این سمت سوق داده‌اند. تزریق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم‌درآمد را از دریافت تسهیلات محروم می‌کند به تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن و موج جدیدی از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدیر گروه مالی بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار می‌کند: در پیش نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ‌های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند و تاکید بر این است که بانک‌ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ‌های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک‌ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.
برخی کارشناسان نیز شرایط و نرخ یکسان برای وام‌ها و سپرده‌ها را در نقاط مختلف شهری و گروه‌های درآمدی از چالش‌های ذاتی نظام تامین مالی عنوان و اظهار می‌کنند: پیوند بازار سرمایه، بازار پول و برخی ابزار قرضی مانند لیزینگ می‌توانند رنگ تامین مالی بخش مسکن را تغییر دهد و گروه‌های مختلف درآمدی امکان حضور مصرفی در بازار را داشته باشند.
ازگلی نیز درخصوص نگرانی تورم سیاست‌گذاران اعتقاد دارد: مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ‌گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد. او ادامه می‌دهد: سیاست گذار می‌تواند از طریق تدوین آیین نامه حرفه‌ای امکان حمایت از اقشار میان درآمدی رو به بالا برای ورود به بخش مسکن را فراهم کند.
درخواست اجازه مشروط
مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن به سیاست گذار پولی پیشنهاد می‌دهد: در گام اول سیاست‌گذاری می‌تواند زمینه حضور مشروط لیزینگ‌ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهیلاتی و نرخ سود معین البته در دامنه‌ای که فعالیت‌های اقتصادی این شرکت‌ها را دارای توجیه کند می‌تواند دو تبصره موقتی برای بازگشت مجدد لیزینگ‌ها باشد.ثبات حاکم بر فضای اقتصاد کلان به‌خصوص در بخش‌های رقیب بازار مسکن نیز می‌تواند ضمانتی برای رفع دغدغه سیاست گذار در شرایط کنونی باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعیت تورمی و اقتصاد کلان متغیرهای اثر گذار بر قیمت مسکن است.
در حال حاضر که با توجه به متناسب‌سازی بازدهی بخش‌ها، در کوتاه‌مدت جهش قیمتی منتفی به نظر می‌رسد، سیاست‌گذار فرصت دارد در میان‌مدت با اقدامات تکمیلی و عمق بخشی به نظام تامین مالی در دو حوزه ساخت و خرید جهش قیمت ناشی از عوامل بیرونی را مدیریت کند.
ازگلی تاکید دارد: در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست‌گذار این بخش می‌تواند به بانک‌های تخصصی این بخش مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند. با تحریک تقاضا، پیش بینی می‌شود به‌دلیل مشوق‌های در نظر گرفته شده برای عرضه، ساخت و ساز نیز تقویت شود. به این ترتیب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه‌های مختلف درآمدی تحریک می‌شود.عمق بخشی به نظام تامین مالی و کاهش اتکا به پس‌اندازهای خصوصی می‌تواند از آثار بلندمدت چنین سیاستی باشد.

تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن

ملک بان 24

تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن

شرح : تعیین نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددی مرتبط است، یکی از عوامل موثر دراین زمینه، زمان لازم برای حصول سود از فعالیت‌های ساختمانی است که براساس آن باید این موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل می‌شود و درکوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار نتیجه بخشی دراین زمینه را داشت ؛
ضمن اینکه رغبت سرمایه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعالیت‌هایی بوده است که گردش سریع در سرمایه‌گذاری و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و ریسک کمتر آن، تمایل برای سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاران خرد در این زمینه بیشتر است.
 یکی دیگر از فاکتورهای مهم و موثر برای سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز، دوره‌های رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر می‌بریم و شرایط بازار مسکن نامساعد است افرادی که در حوزه ساختمان، فعالیت مستدام ندارند و دراین بخش به‌طور حرفه‌یی فعالیت نمی‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند زیرا بازگشت سرمایه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نیست و آنها دنبال بازگشت سرمایه به همراه سود در کمترین زمان ممکن هستند.
با توجه به دلایل ذکر شده و همچنین تجربه سال‌های گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز پایین‌تر از نرخ تورم است علاوه براینکه نرخ سرمایه‌گذاری دراین بخش نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی در دوران رکود کمتر می‌شود و در شرایط کنونی که دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان حتی برای سرمایه‌گذاران تخصصی و فعالان این بخش نیز جذابیت لازم را ندارد اگرچه سرمایه‌گذاران بخش مسکن همواره این موضوع را نیز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمایه فعالیت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمایه حجم آن ممکن است چندین برابر سرمایه اولیه باشد.
در دوران رونق، قیمت مسکن همواره افزایش می‌یابد و در این زمینه نسبت به رونق بازار سایر کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همین اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم به این موضوع می‌رسیم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص میانگین تورم سایر کالاهاست درواقع افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در زمان رونق بیشتر است.
علت افزایش قیمت مسکن در دوران رونق را می‌توان ناشی از رشد تقاضای موثرمسکن در این دوران دانست، بدین معنا که در دوره رونق که تقاضای موثر برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، تورم این کالای سرمایه‌یی نیز رشد می‌کند و همین موضوع نرخ سود سرمایه‌گذاران را در زمان رونق افزایش می‌دهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ایجاد رونق در بازار مسکن، این رقم به چندین برابر افزایش یافت این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پایین بود و قیمت مصالح و خدمات ساختمانی هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت.
در  3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ایران، حجم سرمایه‌گذاری درحوزه مسکن کاهش یافته است که برخی بالا بودن قیمت زمین و همچنین نرخ سود سپرده‌گذاری را علت این موضوع می‌دانند درحالی که چنین استدلالی صحیح نیست زیرا قیمت زمین به عنوان بخشی از قیمت ساختمان محسوب می‌شود و در 4-3سال گذشته که قیمت مسکن رشد نکرد ارزش زمین نیزافزایش چندانی نداشت است پس نمی‌توان بالا بودن قیمت زمین را دلیلی برای کاهش رغبت سرمایه‌گذاران دانست زیرا قیمت تغییری نکرده و تقریبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمین و واحد مسکونی پتانسیل نهانی دارند و در صورت بازگشت رونق، قیمت‌شان افزایش می‌یابد.
برای تحلیل شرایط کنونی می‌توان به یک فرمول مهم اقتصادی در زمینه بازار مسکن اشاره کرد براساس این معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با یکدیگر تغییر می‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمایه‌گذاری، ‌تولید، قیمت و حجم معاملات افزایش می‌یابد و در زمان رکود نیز اینگونه است یعنی سرمایه‌گذاری، میزان معاملات و تولید کاهش می‌یابد اما قیمت در این میان استثناست و ثابت می‌ماند و تغییر نمی‌کند علت این موضوع را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا دانست، زیرا قیمت مسکن بیش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا همیشه در بازار مسکن وجود دارد یعنی دو تقاضای مطلق(تقاضای مطلق مربوط به افرادی است که انگیزه خرید دارند اما قدرت خرید ندارند) و موثردراین بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، یک بازار زیستی است وجود رکود، همچنین قیمت بالای این کالا نمی‌تواند مانعی برای خرید مسکن شود و متقاضیان خرید مسکن مجبوربه تهیه آن هستند، درواقع همیشه تقاضای مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همین موضوع سبب می‌شود که قیمت مسکن هیچگاه در دوران رکود نیز کاهش چندانی نداشته باشد.
در پایان باید به این موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زمان و همچنین دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالایی سرمایه‌یی است و دوره ساخت آن بالای 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهی آن به طول می‌انجامد تعیین رقم دقیق سوددهی فعالیت در این بخش به سختی صورت می‌گیرد.

فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفه‌ای‌ها از ساخت‌و‌ساز کوتاه می‌شود

ملک بان 24

فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفه‌ای‌ها از ساخت‌و‌ساز کوتاه می‌شود

شرح : مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن نه تنها در عمیق‌تر شدن رکود این بخش بی‌تاثیر است، بلکه پای غیر‌حرفه‌ای‌ها را هم از ساخت و ساز کوتاه می‌‌کند.
بر اساس قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، سازندگان باید برای فروش واحدهای نوساز خود رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. این در حالی است که نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده‌ تغییر کرده است. 

اما آیا این افزایش نرخ مالیات سبب کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن نمی‌شود؟ برای پاسخ به این سوال با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو پرداختیم.

غلامرضا سلامی در خصوص فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک به اقتصادنیوز گفت: در زمینه‌های کلی نرخ مالیات پایین‌تر آمده، اما مالیات مشاغل شامل ساخت و ساز مسکن هم شده، یعنی به ساخت و ساز نیز به عنوان یک شغل توجه می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر سازنده‌ها نیز باید حساب هر فعالیت خودشان را داشته باشند و هزینه‌ها و نهاده‌های خود را ثبت کنند و نهایتاً روی سود واقعی‌شان مالیات بپردازند، خب این قبلاً نبوده و مالیاتی مقطوع از آنها گرفته می‌شد، اما الان نرخ این مالیات در صورتی که سود بالا باشد بیشتر از قبل خواهد شد.

او افزود: مثلاً در گذشته به این صورت بود که سازنده‌ها باید 10 درصد قیمت منطقه‌ای را مالیات پرداخت می‌کردند، حال فرض کنید در صورتی که نرخ سود آنها آنقدر باشد که 25درصدش از 10 درصد منطقه‌ای بیشتر باشد خب مالیات بیشتری نسبت به قبل پرداخت می‌کنند.

او در ادامه بیان کرد: در دولت قبل بحث بر سر این بود که باید از معاملات مسکن مالیات گرفته شود، از معاملات متعددی که یک نفر انجام می‌دهد مالیات گرفته شود، از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود و تمام اینها باعث شد که از ساخت و ساز هم به عنوان یک شغل یاد شود. 

سلامی گفت: همانطور که شخصی که مالک یک شرکت است و برای مثال سالیانه 100 میلیون تومان سود به دست می‌آورد، باید در دفتر حسابداری اطلاعات و هزینه‌های خود را ثبت کند و نهایتاً سود آن را سالیانه به صورت مالیات پرداخت کند؛ کسی هم که سازنده است و واحدی که می‌سازد چند 10 میلیون تومان ارزش دارد، باید حساب و کتاب آن را داشته باشد و بر اساس درآمد سالیانه مالیات بدهد و این کاملاً منطقی است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا این افزایش مالیات سبب نمی‌شود که سرمایه‌گذاران نسبت به ساخت‌وساز بی‌میل شوند؟ گفت: ممکن است که در ابتدا آن کسانی که به صورت تفننی وارد ساخت‌و‌ساز شده‌اند کنار بکشند اما کسی که به این کار علاقه دارد و حرفه این کسب و کار را دارد می‌داند که مالیات هم جزوی از فعالیت‌های اقتصادی در تمام دنیاست و هر کسی که فعالیت اقتصادی را انجام می‌دهد باید این مالیات را بپردازد. 

او افزود: در نتیجه از نظر من این موضوع هیچ تاثیری در عمیق‌تر شدن رکود مسکن ندارد، زیرا رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از ساخت‌وساز نیست و در واقع به این خاطر است که قیمت ملک آنقدر افزایش پیدا کرده است که بسیاری از اقشار جامعه برای خرید مسکن توانایی مالی ندارند، یکی‌دیگر از دلایل رکود هم، شاید این باشد که عملیات سوداگرانه روی ملک در ایران نسبت به تمام دنیا بیشتر صورت می‌گیرد. بنابراین می‌توان این پیش‌بینی را کرد که مالیات‌های جدید حتی می‌تواند این موضوع را تا حدودی کنترل کند.

سلامی در ادامه بیان کرد: البته در ابتدا این افزایش مالیات مشکلاتی را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد، اما در واقع سبب می‌شود که نظمی در ساخت و ساز صورت بگیرد و افرادی که فاقد صلاحیت ساخت و ساز هستند از این کار کنار کشیده شوند و نتوانند در ساخت و ساز رقابت کنند

رونمایی از برنامه دولت برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده

ملک بان 24

رونمایی از برنامه دولت برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسودهبهسازی زیرساخت‌های محلات دارای بافت‌های ناکارآمد

جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی ظهر امروز (دوشنبه) به ریاست معاون اول رئیس‌جمهور برگزار و طی آن از برنامه دولت برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری رونمایی شد.
به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی ریاست‌جمهوری، اسحاق جهانگیری در این جلسه با اشاره به جلسه ای که اخیراً با مدیران عامل بانک‌ها برای رونق بخشیدن به فعالیت واحدهای تولیدی کوچک و متوسط برگزار شد، اظهار داشت: در این جلسه گزارش‌ها حاکی از آن بود که وضعیت صنعت در کشور رو به بهبود است و شرایط لازم برای احیای بخش تولید کشور در حال فراهم شدن است.

معاون اول رئیس‌جمهور با یادآوری گزارش‌های ارائه شده در جلسه مذکور خاطرنشان کرد: براساس آنچه بانک‌های عامل اعلام کردند، میزان تسهیلات اعطایی به واحدهای تولیدی در سه ماهه نخست سال 95 نسبت به زمان مشابه سال گذشته 44 درصد رشد داشته که در بخش کشاورزی 70 درصد، در بخش صنعت 39 درصد و در بخش خدمات 50 درصد افزایش داشته است.

وی افزود: تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن نیز نشان می دهد که رشد خوبی در بخش مسکن آغاز شده و تحرک مناسبی در این بخش در حال وقوع است.

جهانگیری با اشاره به گزارش وزارت راه و شهرسازی از طرح پیشنهادی برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، اظهار داشت: جلسات متعددی در سال جاری برای رونق بخش مسکن برگزار شده و با مصوبات خوبی نیز همراه بوده است که از آن جمله می توان به مصوبه بهسازی و بازسازی 200 هزار واحد مسکن روستایی در سال اشاره کرد.

معاون اول رئیس‌جمهور همچنین ساماندهی بافت های فرسوده را از دیگر برنامه های دولت برشمرد و گفت: یکی از اهداف ساماندهی بافت های فرسوده و ناپایدار شهری، کاهش آسیب های اجتماعی است زیرا مناطق ناکارآمد شهری و بافت های فرسوده می توانند به تهدیدی برای جامعه تبدیل شوند.

وی برنامه تهیه شده برای ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری توسط وزارت راه و شهرسازی را برنامه ای خوب و مناسب ارزیابی کرد و گفت: وزارت راه و شهرسازی وضعیت محلات دارای بافت های فرسوده در استان های مختلف را مورد مطالعه قرار داده است و برای تولید انبوه مسکن در این مناطق برنامه ریزی کرده است که البته باید حتماً موضوع تامین و بهسازی نیازهای زیربنایی و زیرساختی در این محلات نیز مدنظر باشد.

جهانگیری از وزارت راه و شهرسازی خواست ضمن آنکه از توانمندی بخش خصوصی برای اجرای این طرح استفاده می کند، نظارت کافی را بر عملکرد این مجموعه ها اعمال کند تا روند اجرای طرح به خوبی انجام شود و امکان سوء استفاده وجود نداشته باشد.

جزئیات برنامه به روایت آخوندی
در این جلسه وزیر راه و شهرسازی گزارشی از طرح پیشنهادی این وزارتخانه برای تولید انبوه مسکن در بافت های ناپایدار و فرسوده شهری ارائه کرد و گفت: بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری 30 درصد مناطق و حدود 2700 محله شهری در 495 شهر کشور را تشکیل می‌دهد و حدود 19 میلیون نفر در این مناطق در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند.

عباس آخوندی برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بافت های فرسوده شهری را مبتنی بر نیاز واقعی به مسکن توصیف کرد و گفت: در این طرح تلاش کرده‌ایم برخلاف سالهای گذشته که مسکن‌های لوکس با اهدافی نظیر پس انداز و سوداگری در کشور احداث شد، به نیاز واقعی مصرف‌کنندگان در بخش مسکن توجه شود.

وی افزود: متاسفانه در استان تهران واحدهای مسکونی بلا استفاده زیادی وجود دارد که این نشان می دهد روش تولید مسکن غلط بوده و سیستم سوداگرانه در بخش مسکن حاکم بوده و بخش عمده‌ای از خانه‌ها به دلیل قیمت‌های بالا خالی مانده اند که متاسفانه این استراتژی همچنان از طریق شهرداری در شمال تهران ادامه دارد.

وزیر راه و شهرسازی یکی از ایرادات طرح مسکن مهر را مداخله زیاد دولت در احداث واحدهای مسکونی عنوان کرد و گفت: در برنامه وزارت راه و شهرسازی، مدیریت پس انداز مدنظر قرار گرفته تا نیازمندان واقعی بتوانند قدرت خرید مسکن پیدا کنند.

وی با اشاره به افزایش تسهیلات در بخش مسکن خاطرنشان کرد: میزان تسهیلات برای ساخت مسکن حدود 60 درصد رشد داشته و از نظر تعداد نیز با 35 درصد افزایش مواجه هستیم.

آخوندی اظهار داشت: آمارها نشان می دهد که از اواخر سال گذشته تاکنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است. 

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی به جای توجه به واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری، به محلات دارای اینگونه بافت‌ها توجه شده و همه جوانب از جمله اصلاح و بهسازی سیستم‌های زیرساختی و روبنایی محلات دارای بافت های ناپایدار و ناکارآمد شهری مدنظر قرار گرفته است.

وزیر امور اقتصادی و دارایی هم در این نشست با تاکید براینکه دولت در سال جاری به دنبال رشد اقتصادی مناسب است، گفت: یکی از بخش هایی که می تواند موتور محرک رشد اقتصادی مناسب برای کشور باشد، بخش مسکن است که باید با جدیت به رونق این بخش توجه شود.

علی طیب نیا افزود: یکی از آسیب های طرح مسکن مهر این بود که بخش مسکن تا حد زیادی دولتی شد اما هدف این طرح این است که مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن بیشتر باشد و به جای احداث واحدهای مسکونی در بیرون از شهرها، این واحدها در داخل بافت های شهری احداث شوند.

در این جلسه که وزرای نفت، نیرو، جهاد کشاورزی، صنعت،معدن و تجارت، تعاون،کار و رفاه اجتماعی، ارتباطات و فناوری اطلاعات، رئیس سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، معاون علمی و فناوری رئیس‌جمهور، معاون رئیس‌جمهور در امور اجرایی، مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور، رئیس سازمان صدا و سیما و رئیس سازمان توسعه تجارت نیز حضور داشتند طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در خصوص تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مورد بحث و بررسی قرار گرفت. 

در این نشست همچنین موارد اصلاحی مربوط به بسته حمایت از توسعه صادرات غیرنفتی که پیش از این به تصویب ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی رسیده بود از سوی دبیرخانه ستاد مطرح شد و به منظور توسعه و تسهیل صادرات غیرنفتی کشور، اصلاحات لازم در این بسته صورت گرفت.

لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطا وام 80 میلیونی مسکن

ملک بان 24

لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطا وام 80 میلیونی مسکن

شرح : دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور با بیان این‌که باید دولت کمک بیشتری به قشر جوان برای خرید مسکن کند، گفت:‌ باید در شرایط ارائه و باز پرداخت وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن بازنگری شود.
فرشید پورحاجت در خصوص وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن اظهار کرد: ‌ارائه تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی‌ها از تمهیدات دولت و بانک مسکن با هدف تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان بود که این اقدام، اقدام کاملا شایسته‌ای است اما به دلیل اینکه شرایط آن چندان مناسب نیست هنوز آنگونه که باید تاثیر مثبتی از خود برجای نگذاشته است.
برای دریافت وام 80 میلیون تومانی مسکن باید به مدت یکسال 40 میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری و بلوکه شود و به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، میزان سپرده‌گذاری باید تغییر کند و کاهش یابد و همچنین مدت زمان سپرده‌گذاری نیز به 6 ماه یا کمتر برسد.
پورحاجت با بیان این‌که برای خرید مسکن باید تمهیدات و تسهیلات دیگری در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: ‌بیش از یکسال از زمان اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن می‌گذرد و در این مدت نمی‌توان گفت که استقبال مردم خیلی خوب و مورد انتظار بوده است.
وی با تاکید بر لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن عنوان کرد: ‌در بلوکه‌کردن سپرده‌گذاری به مدت یکسال و به میزان 40 میلیون تومان باید تجدید نظر صورت داده شود زیرا 40 میلیون تومان مبلغ زیادی است. همچنین باید شرایط دریافت این تسهیلات را سهل‌الوصول کرد تا قشر جوان ما بتوانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور بیان کرد: میزان اقساط وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن 800 هزار تومان و زیاد است. بنابراین باید با کاهش میزان اقساط این وام در راستای تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان گام برداریم. متاسفانه در سال‌های گذشته هزینه پول در کشور افزایش یافته است و در صورت کنترل تورم حاکم و کاهش هزینه پول قطعا نرخ کارمزدهای تسهیلات و به تبع اقساط وام‌های خرید مسکن نیز کاهش می‌یابد.

آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت

ملک بان 24

آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت

با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است.

به دنبال کاهش شدید سهم آپارتمان‌های گران‌قیمت در معاملات فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بسیاری از مالکان در مناطق شمالی تهران در روزهای اخیر املاک خود را با قیمت مناسب تری عرضه کرده‌اند. سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی 8 میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 5 درصد در بهار گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده حذف املاک گران قیمت از صحنه معاملات مصرفی است. از این رو عده‌ای از مالکان با تشخیص تداوم رکود در این بخش از بازار، تصمیم گرفته‌اند به حباب قیمت آپارتمان‌های گران قیمت در مناطق شمالی پایان دهند. بررسی قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در بازار تابستانی خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطقی که از مطلوبیت بیشتری برخوردار هستند نیز رو به رشد است.

با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است. در عین حال بررسی دقیق‌تر فایل‌های زیر قیمت نشان می‌دهد برخی از آنها به دلیل سن بالای بنا و برخی دیگر به دلیل اوقافی یا تعاونی بودن سند ملک قیمت کمتری نسبت به متوسط قیمت منطقه دارند. با این حال ریزش قیمت بخشی از آپارتمان‌ها نیز ناشی از سردی بازار املاک لوکس و‌گران قیمت است. طبعا مالکانی که به هر دلیل تمایل دارند با وجود شرایط کنونی آپارتمان خود را بفروشند، باید به کاهش قیمت تن دهند تا خریداران نیز تمایلی به تملک این آپارتمان‌ها نشان دهند. در جدول زیر شماری از فایل‌های زیر قیمت مناطق یک، دو و سه پایتخت که طی یک هفته اخیر عرضه شده، ارائه شده است.

کاهش 25درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران

ملک بان 24

کاهش 25درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران

مرکز آمار ایران با اعلام کاهش 25.1درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران و کاهش 19.9درصدی در کشور، از درخواست 93.7 درصدی تقاضای ساخت واحدهای ? طبقه و بیشتر در تهران خبر داد.
مرکز آمار ایران نتایج اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در زمستان 1394 را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، در زمستان سال 1394، تعداد 1810 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 4 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ?25.1 درصد کاهش داشته است.

این تعداد پروانه حدود 4.7 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهد. از کل پروانه‌های صادر شده 8 پروانه (0.4 درصد) مربوط به افزایش بنا و 1802 پروانه (99.6 درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 4.1 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 25.1 درصد کاهش داشته است.

تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در زمستان سال 1394 بالغ بر 13542 واحد بوده که نسبت به فصل گذشته حدود 15.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 30.2 درصد کاهش داشته است.

این تعداد واحد مسکونی، 14.6 درصد از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه‌های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری‌های کشور را تشکیل می‌دهد. با توجه به تعداد پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در شهر تهران، متوسط تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان 7.5 واحد و در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی نیز 7.8 واحد بوده است.

از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، 0.3 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 0.1 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 1.3 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 4.7 درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و 93.7 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر بوده است.

پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان‌های مسکونی بر حسب نوع اسکلت و مصالح عمده به کار رفته در بنای آنها نشان می‌دهد که 31.4 درصد این پروانه‌ها برای احداث ساختمان‌های اسکلت فلزی و 68.4 درصد برای احداث ساختمان‌های بتون آرمه و 0.2 درصد برای احداث ساختمان‌های با سایر مصالح بوده است.

در زمستان سال 1.94، تعداد 38498 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 52.3 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 19.9 درصد کاهش داشته است. از کل پروانه‌های صادر شده 3443 پروانه (8.9 درصد) مربوط به افزایش بنا و 35055 پروانه (91.1 درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 53.6 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 19.3 درصد کاهش داشته است.

از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، در حدود ?34.3 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 26.4 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 13.6درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 9 درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و 16.7 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر است.

رونق بازار مسکن در سال 1396

ملک بان 24

رونق بازار مسکن در سال آینده

شرح : پول‌ها در بانک‌ها بلوکه می‌شوند
رونق بازار مسکن در سال آینده
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک با اشاره به اینکه سال آینده، مسکن رونق می‌گیرد، گفت: پول‌ها به جای اینکه در تولید هزینه شوند در بانک‌ها بلوکه می‌شوند.
مصطفی قلی‌خسروی در جمع خبرنگاران با بیان اینکه از حدود سه سال پیش تاکنون مسکن در رکود است، گفت: مسکن در رکود است و همه به خوبی علت آن را می‌دانند.
وی با بیان اینکه اعتقادی به بلوکه شدن پول‌ها در بانک‌ ندارم و باید پول در دست مردم باشد تا شکوفایی اقتصادی به وجود بیاید، افزود: برعکس تمام دنیا که پول‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت تولید می‌رود، در ایران پول‌ها در بانک‌ها بلوکه می‌شوند.
این کارشناس بخش مسکن با اعلام اینکه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند موجب رونق مسکن شود، اما رونق بازار مسکن تنها با این مؤلفه رخ نمی‌دهد، اظهار داشت: باید بانک‌ها زمانی که وام دهنده‌ها 3 قسط عقب‌افتاده داشتند، خانه را به حراج بگذارند، تا پس از فروش آن واحد مسکونی بانک‌ها دوباره وام پرداخت کنند.
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک با بیان اینکه دولت باید 60 تا 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی را وام بدهد تا صنعت ساختمان فعال‌تر شود، گفت: نیمه دوم سال 95 آغاز شکوفایی بازار مسکن و سال 96 دوره رونق خواهد بود، هرچند باید اذعان شود، هنوز با رونق بازار مسکن که روزانه 14 هزار معامله مسکن صورت می‌گرفت، فاصله داریم.
خسروی با تاکید بر اینکه زنگ‌خور مشاوران املاک تا حدودی زیاد شده، اما باید به آینده امیدوار بود، اظهار داشت: عصر حاضر، قرن آی تی است. بنابراین کسانی باید در این بخش املاک حضور یابند که سواد آی تی داشته باشند.
وی با اشاره به فعالیت بنگاه های املاک در بخش آی تی و ایجاد جامع ترین سامانه املاک کشور، گفت: ورود به بخش های جدید بخش مسکن می تواند فضای کنونی بنگاه های املاک را رونق ببخشد.