نامه‌‌نگاری بانک مسکن به بانک مرکزی/ بخشنامه وام 60 میلیونی خرید مسکن برگشت خورد

ملک بان 24

 نامه‌‌نگاری بانک مسکن به بانک مرکزی/ بخشنامه وام 60 میلیونی خرید مسکن برگشت خورد

بانک مسکن در نامه‌ای به بانک مرکزی خواستار شفاف‌سازی برخی ابهامات و مسائل مربوط به نحوه پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن شد.
با وجود گذشت یک هفته از ابلاغیه بانک مرکزی به بانک مسکن، هنوز خبری از پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن نیست.
در این میان، اکبر کمیجانی قائم مقام بانک مرکزی گفته است: «مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از سوی بانک مرکزی اواخر هفته گذشته اعلام شده و ابلاغیه آن باید به شعب صادر شود.»
خبرنگار ما برای بررسی بیشتر این موضوع و چگونگی نحوه پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن به تعدادی از شعب بانک مسکن در تهران مراجعه کرد و مشخص شد که هیچ ابلاغیه و دستورالعملی در این زمینه به شعب این بانک ابلاغ نشده است.
در ادامه دلیل عدم اجرای بخشنامه پرداخت وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی را از یکی از مسئولان بانک مسکن جویا شدیم که وی در پاسخ گفت: این بانک ملاحظاتی در پرداخت و نحوه ارائه وام 60 میلیون تومانی دارد، بنابراین برای مشخص شدن دقیق وضعیت و چگونگی تخصیص وام بانک مسکن نامه ای به بانک مرکزی ارسال و سئوالات و ابهامات خود را در این زمینه مطرح کرد.
اکبر ایزدی افزود: بانک مسکن به محض دریافت پاسخ ابهامات، دستورالعمل را به سرعت و در زمان کوتاهی تدوین و به شعب ابلاغ خواهد کرد.
این مقام مسئول تصریح کرد: مصوبه شورای پول و اعتبار، کلیات را مطرح می کند اما ابهاماتی در زمینه ضرایب، سود، زمان آغاز طرح، مشمولان و غیره وجود دارد که بانک مرکزی لازم است که به آنها پاسخ دهد.
پیش از این، یک مقام مسئول در وزارت راه وشهرسازی از 60 میلیون تومان شدن وام خرید مسکن 35 میلیون تومانی با تصمیم شورای پول و اعتبار خبر داده و گفته بود: مصوبات اخیرا این شورا در بلندمدت بر بازار مسکن و بویژه تقاضای خرید خانه اثر می‌گذارد.
علی چگنی گفته بود: سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم و تسهیلات عادی بانک‌ها در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به تمام مراکز استان‌ها (به جز تهران) تسری یافت.
وی افزوده بود: همچنین با افزایش سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن در سقف‌های 600، 500 و 400 میلیون ریال به ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت به عمل آمد.
چگنی با اشاره به مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، اظهار داشته بود: مصوبه دوم مربوط به حساب ممتاز بانک مسکن است که این حساب در گذشته وام 35 میلیون تومانی خرید و ساخت خانه و 10 میلیون تومانی جعاله در اختیار متقاضیان می‌گذاشت که الان این وام به رقم 60 میلیون تومان برای تهران، 50 میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و 40 میلیون تومان برای شهرهای بالای 200 هزار نفر افزایش یافته است.
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه این وام از طریق سپرده گذاری و خرید اوراق در فرابورس در دسترس متقاضیان قرار دارد، افزوده بود: متقاضیانی که قصد خرید واحد مسکونی دارند، می توانند از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق مسکن کرده و این وام را تهیه کنند، همچنین با سپرده گذاری مدت دار هم امکان دریافت این وام وجود دارد.
چگنی با تاکید بر اینکه مصوبه دیگری که به طور مستقیم بر بازار مسکن اثر گذار باشد، در تصمیمات جلسه اخیر شورای پول و اعتبار نیست، گفت: کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی از جمله مواردی است که به‌صورت غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیر دارد، چرا که قدرت وام‌دهی بانک‌ها را افزایش می دهد و می تواند افزایش تسهیلات در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد.
وی با اشاره به اینکه در مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار موضوع کاهش سود بانکی مطرح نشده است، ادامه داده بود: کاهش سود سپرده و تسهیلات از مواردی است که در مورد آن پیشنهاداتی مطرح شده اما هنوز مصوبه ای در این خصوص به تصویب نرسیده است.
مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا این مصوبات تاثیری برای خروج از رکود مسکن دارد؟ افزوده بود: این مصوبات در بلندمدت خوب است و به سمت هدف وزارت راه و شهرسازی که افزایش توان خریداران است، می رود اما در کوتاه مدت تاثیر چندانی ندارد.
چگنی در خصوص اینکه آیا افزایش سقف تسهیلات صندوق ممتاز تاثیری بر نرخ اوراق می گذارد یا نه؟ گفته بود: این موضوع بستگی به تقاضا دارد، چراکه اگر تقاضا افزایش پیدا کند، ممکن است قیمت اوراق هم بالا برود.
وی درباره بسته خروج از رکود مسکن که از سوی وزارت راه وشهرسازی به دولت پیشنهاد شده است، اظهار داشته بود: در این بسته موارد مختلفی دیده شده از جمله اینکه وام جعاله از10 به 20 میلیون تومان افزایش پیدا کند، همچنین سقف تسهیلات صندوق پس انداز از 80 به 100 میلیون تومان افزایش یابد.

جزییات بسته ضد رکود بانکی برای مسکن/ افزایش 50 درصدی توان خرید خانه متقاضیان

ملک بان 24

جزییات بسته ضد رکود بانکی برای مسکن/ افزایش 50 درصدی توان خرید خانه متقاضیان

محمد حسن مرادی در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا با بیان اینکه بسته پیشنهادی بانک مسکن به بانک مرکزی رفته است،‌ اظهار کرد:‌ چندین پیشنهاد را در این بسته در نظر گرفته ایم و بسته ضد رکود بانک مسکن برای موافقت و بررسی به بانک مرکزی رفته است.
وی با اشاره به مهم ترین پیشنهادات بانک مسکن در این بسته،  تاکید کرد: منابع بانک برای پرداخت تسهیلات مشخص است اما می توان با همین منابع سقف تسهیلات خرید خانه را افزایش دهیم به این شرط که به تعداد کمتری این تسهیلات اختصاص داده شود.
مرادی ادامه داد:‌ بانک مسکن می تواند به تعداد متقاضی کمتر با سقف بالاتر یا به تعداد متقاضی بیشتر با سقف و سهم  کمتر تسهیلات خرید خانه را ارائه دهد.
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه افزایش سقف اوراق ممتاز از دیگر برنامه های بانک برای افزایش قدرت خرید است،‌ افزود:‌ از دیگر راه کارها افزایش سقف ارائه اوراق ممتاز است و اگر با این پیشنهاد موافقت شود؛ توجه مردم به اوراق ممتاز جذب و باعث می شود منابع به سمت این حساب بیاید و در این صورت این امکان به وجود می آید که توان بانک برای ارائه تسهیلات افزایش یابد.   
مرادی با اشاره به دیگر برنامه های بانک مسکن برای افزایش توان خرید متقاضی واقعی،‌ گفت: از دیگر برنامه های بانک مسکن در این بسته افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون به 20 میلیون تومان است.
وی با تاکید بر اینکه این 3 اقدام مهم ترین پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش قدرت خرید و خروج رکود از بازار مسکن است،  ادامه داد: بانک مسکن به طور همزمان موضوع پرداخت وام 80 میلیون تومانی،‌ افزایش سقف وام جعاله از 10 به 20 میلیون تومان و ارائه اوراق ممتاز را دنبال می کنند که این سه برنامه تقریبا می توانند تا 50 درصد به سقف فعلی تسهیلات اضافه کند.
 مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن در پاسخ به این سوال که ارائه تسهیلات به متقاضی کمتر اما با سقف بیشتر همراه با اوراق ممتاز می تواند چند متقاضی را پوشش دهد،‌ گفت: در حال حاضر نمی توان عدد دقیقی را پیش بینی کرد اما برآورد ما پوشش حداقل 50 هزاز متقاضی است.
مرادی با اشاره به دیگر پیشنهادات بانک در این بسته ضد رکود،‌ ادامه داد: از دیگر پیشنهادات بانک، لیزینگ مسکن است و  ‌‌  بحث لیزینگ مسکن هم نه فقط در بانک مسکن بلکه در مجموعه وزارت اقتصاد و دارایی مطرح شده است اما با شرایط فعلی خود شرکت های لیزینگ کننده امکان فعالیت را ندارند.
وی تاکید کرد: شرکت های لیزینگی اگر بخواهند فعالیت اقتصادی و سودده ای داشته باشند باید نرخ ها را افزایش دهند که افزایش نرخ لیزینگ هم به نفع مصرف کننده نیست،‌ در شرایط فعلی لیزینگی ها می توانند با نرخ سود 27 درصدی فعالیت کنند اما از سویی دیگر زمانی لیزینگ مورد استقبال قرار می گیرد که حداکثر نرخ سود آن 23 درصد باشد.    ‌
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با تاکید بر اینکه سیاست های وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن در موضوع خروج رکود از بازار مسکن همسو است،  گفت:  بانک مسکن هم برنامه هایی برای خروج رکود از بازار مسکن را داشته و دارد اما لازمه اجرایی شدن این برنامه موافقت بانک مرکزی است.
وی افزود: تا کنون چندین پیشنهاد را به بانک مرکزی برای افزایش قدرت خرید و خروج رکود از مسکن به بانک مرکزی داده ایم اما مورد موافقت مسئولان بانکی قرار نگرفته است. به هر حال بانک مرکزی هم دغدغه هایی را دارد که نمی تواند از عهده این تعهدات بر آید.  
مرادی  تاکید کرد: باید این نکته را هم در نظر بگیریم که یکی از مشکلات افزایش سقف تسهیلات عدم توانایی پرداخت وام های بانکی از سوی متقاضیان است و در تمام این سیاست ها همواره باید توان پرداخت اقساط متقاضیان هم در نظر گرفته شود.  
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با تاکید بر اینکه در بسته پیشنهادی بانک مسکن به بانک مرکزی موارد زیادی در نظر گرفته شده است،‌گفت: مهم ترین موارد و جزییات این بسته گفته شد که پس از موافقت بانک مرکزی از این بسته رونمایی خواهیم کرد و تمام جزییات آن اعلام می شود.    

نرخ اجاره آپارتمان‌های 80 متری در پایتخت / قیمت‌ ملک در آبان ماه

ملک بان 24

نرخ اجاره آپارتمان‌های 80 متری در پایتخت / قیمت‌ ملک در آبان ماه

 بررسی میدانی از دفاتر مشاور املاک شهر تهران نشان می‌دهد اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در آبان ماه نسبت به اواخر شهریورماه تغییر چندانی نداشته است.
نرخ اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در نقاط مختلف پایتخت با محاسبه معادل تبدیلی آن‌ها بین حدود یک میلیون و 300 هزار تا حدود 4 میلیون تومان در هر ماه است.
ررسی میدانی از دفاتر مشاور املاک شهر تهران نشان می‌دهد اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در آبان ماه نسبت به اواخر شهریورماه تغییر چندانی نداشته و حتی می‌توان نشانه‌هایی از کاهش قیمت را در برخی مناطق مشاهده کرد.
در این بررسی، کمترین نرخ اجاره مربوط به شهرک شهید باقری با یک میلیون 350 هزار و بیشترین آن مربوط به جردن با 3 میلیون و 900 هزار تومان است.

محله	عمر بنا	امکانات	ودیعه (تومان)	اجاره ماهیانه (تومان)	اجاره نهایی (تومان)
شهرک شهید باقری	10	انباری	15میلیون	900هزار	یک میلیون و 350 هزار
کارون شمالی	12	-	15میلیون	یک میلیون و 100 هزار	یک میلیون و 550 هزار
استاد معین	10	پارکینگ، انباری	40میلیون	400هزار	یک میلیون و 600 هزار
نارمک	12	انباری	15میلیون	یک میلیون و 250 هزار	یک میلیون و 650 هزار
دامپزشکی	-	پارکینگ، انباری، آسانسور	65میلیون رهن کامل	-	یک میلیون و 950 هزار
دکتر قریب	-	پارکینگ، انباری	70میلیون	100هزار	2میلیون و 200 هزار
تهرانپارس	1	پارکینگ، انباری، آسانسور	80میلیون رهن کامل	-	2میلیون و 400 هزار
فردوس غرب	نوساز	پارکینگ، انباری، آسانسور	80میلیون رهن کامل	-	2میلیون و 400 هزار
فاطمی - زرتشت	1	پارکینگ، انباری، آسانسور	15میلیون	2میلیون	2میلیون و 450 هزار
جنت آباد جنوبی	10	پارکینگ، انباری	60میلیون	یک میلیون	2میلیون و 800 هزار
شهرک غرب	نوساز	پارکینگ، انباری، آسانسور	30میلیون	2میلیون	2میلیون و 900 هزار
سعادت آباد	-	پارکینگ، انباری، آسانسور	100میلیون رهن کامل	-	3میلیون
ازگل	نوساز	-	70میلیون	یک میلیون	3میلیون و 100 هزار
جردن	-	پارکینگ، انباری	130میلیون رهن کامل	-	3میلیون و 900 هزار

 
یک کارشناس مشاور املاک پیش‌بینی کرده بود با توجه به اتمام فصل نقل و انتقالات و ثبت نام مدارس، تقاضا برای اجاره در فصل پاییز به طور محسوسی افت کند و انتظار می‌رود شاهد کاهش 10 درصدی اجاره بها در پاییز باشیم.
با توجه به نتایج گزارش فعلی می‌توان صحت این پیش‌بینی را تا حدودی مشاهده کرد.

شروع قطعی رونق مسکن از نیمه دوم 95/ حباب قیمتی مسکن خالی شد

ملک بان 24

شروع قطعی رونق مسکن از نیمه دوم 95/ حباب قیمتی مسکن خالی شد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه حباب قیمتی مسکن خالی شده است ،این کاهش قیمت مسکن را در دهه‌های اخیر بی‌سابقه دانشت و پیش بینی کرد، رونق مسکن از نیمه دوم سال آینده قطعاً آغاز شود.
حامد مظاهریان با بیان اینکه قیمت فعلی مسکن با کم کردن تورم سال‌های اخیر از آن ، به نرخ سال 89 بازگشته است ، اظهار داشت : رکود مسکن به پایان رسیده است و آغاز دوران رونق را پیش‌بینی می‌کنیم.
وی با اشاره به شروع قطعی رونق مسکن بویژه بازار خرید خانه از نیمه دوم سال آینده گفت : ممکن است قیمت‌ مسکن از این هم پایین‌تر بیاید که البته این پیش‌بینی با ریسک همراه است.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود : مشکلی که انبوه‌سازان دارند و نمی‌توانند سود ساخت را کاهش دهند ، نرخ سود بالای بانکی است که بانک‌ها در قبال تسهیلات ساخت مسکن از انبوه‌سازان می گیرند.
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه انبوه‌سازان به همین علت فروش واحدهای آپارتمانی خود را متوقف کرده‌اند و منتظرند ببینند وضع آینده بازار مسکن چگونه خواهد شد، گفت : نرخ سود بانکی مشکل جدی است که بخش‌های مختلف اقتصاد را تحت تأثیر قرار داده است.
وی افزود : اگر انبوه‌سازان از دریافت سود مورد نظر خود چشم‌پوشی کنند ، متضرر می‌شوند و به همین علت است که سرمایه‌گذاری جدیدی در بخش ساخت مسکن صورت نمی‌گیرد و این سودِ کمِ ساخت و ساز نشانه‌های بدی را به سرمایه‌گذاران می‌دهد.
مظاهریان گفت : وقتی سود ساخت و ساز پایین و هزینه های ان از خرید مصالح گرفته تا دریافت پایان کار و مراحل اداریِ پایان عملیات ساخت و ساز ، همچنین سودی که بانک بابت بازپرداخت تسهیلات از انبوه‌ساز دریافت می‌کند ، بالاست ؛ سرمایه‌گذار این کار را با سپرده‌گذاری سرمایه خود در بانک مقایسه می‌کند و می‌بیند که بدون هیچ زحمتی می‌تواند سود بالایی از سپرده‌اش دریافت کند و همین موضوع به رکود مسکن انجامیده است.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه مشکل بانک‌های تجاری برای پرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن ، کمبود نقدینگی است ، اظهار داشت : طرح کاهش سود سپرده بانک‌ها می‌تواند به افزایش نقدینگی کمک و پول خوبی را به بانک‌ها تزریق کند ، تا بانک‌ها با این نقدینگی بتوانند پرداخت وام‌های 60 میلیون تومانی مسکن را آغاز کنند.
مظاهریان درباره مشکلی که بانک‌های تجاری با سود 21 درصدی وام 60 میلیون تومانی مسکن دارند نیز گفت : چون این بانک‌ها تجاری هستند ، می‌خواهند در برابر مجمع عمومی‌شان خود را سود ده نشان دهند؛ اگر چه آنها با همین تسهیلات با سود 21 درصد هم سودده هستند ؛ اما وقتی می‌توانند کار سودآورتری انجام دهند (مثلا قرض بین بانکی با درصدهای بالا بدهند ) ، قطعا انگیزه پرداخت این وام کمتر خواهد بود.

قیمت مسکن "آپارتمان" در کدام محلات مشابه هم هستند

ملک بان 24

قیمت مسکن "آپارتمان" در کدام محلات مشابه هم هستند

محله‌هایی که در تهران از لحاظ قیمت به هم نزدیک هستند کم نیستند و خریداران خانه که از تشابه قیمتی اطلاع داشته باشند می‌توانند، آپارتمان های مناسب‌تری برای خرید پیدا کنند.
به طور مثال آپارتمانی با عمر بنای نزدیک به 10 سال در محله ستارخان در طبقه چهارم بدون آسانسور متری 3 میلیون و 200 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. در حالی که آپارتمانی با عمر بنای 6 سال در طبقه دوم یک آپارتمان 5 طبقه در محله نواب نیز همین قیمت را دارد.
در شرق تهران آپارتمانی نوساز در محله کوکاکولا متری 3 میلیون و 900 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. این آپارتمان 62 متری، دو خوابه مشابه آپارتمانی 7 ساله در محله ستاری شمالی است. در این محله آپارتمان نوساز نزدیک به متری 5 میلیون قیمت‌گذاری شده است. برخی از آپارتمان‌های کهنسال به طور کامل بازسازی شده و برای سکونت نیز مناسب هستند، گروه دیگر از این آپارتمان‌ها به دلیل سن بالا احتمال بازسازی کامل به شکل مشارکت در ساخت دارند و مناسب سرمایه‌گذاری  هستند. به طور مثال آپارتمانی 90 متری در خیابان حجاب ،تک واحدی که عمر بنای آن30 سال است متری 3 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است .این نرخ مشابه آپارتمانی نوساز در محله جیحون است. در شماره‌های بعدی در همین ستون لیست کامل از آپارتمان‌هایی که در دو محله متفاوت دارای قیمت مشابه هستند منتشر می‌شود.

آپارتمان‌های بزرگ غرب و شرق پایتخت چند؟/جدول قیمت‌ها

ملک بان 24

آپارتمان‌های بزرگ غرب و شرق پایتخت چند؟/جدول قیمت‌ها

بر اساس آگهی‌های موجود، بزرگ‌ترین واحدهای آپارتمانی موجود در غرب و شرق تهران به ترتیب 300 و 240 متر مربع است.
در تمام نقاط تهران، آپارتمان‌های با متراژهای مختلف دیده می‌شود، اما در برخی نقاط آپارتمان‌های بزرگ‌تر و در برخی، آپارتمان‌های کوچک‌تر بیشتر طرفدار دارند.

بزرگ‌ترین واحدهای آپارتمانی در غرب تهران
بعد از منطقه‌های شمالی تهران، این منطقه‌های غربی پایتخت هستند که دارای خانه‌های با متراژهای بالا هستند، البته در منطقه‌های غربی واحدهای آپارتمانی با همه جور متراژ دیده می‌شود، اما بزرگ‌ترین واحدی که در غرب تهران آگهی شده است، مربوط به واحدی 300متری در محله کن با قیمت هر متر مربع 2.5 میلیون تومان است که قیمت کل آن معادل 750 میلیون تومان می‌شود و دلیل ارزان‌ بودن این خانه قولنامه‌ای بودن آن است.
بزرگ‌ترین آپارتمان‌های غرب تهران

بزرگ‌ترین آپارتمان‌های غرب تهران
محله	متراژ	سن‌بنا	قیمت واحد(تومان)	قیمت کل(تومان)
کن	300	نوساز	2,500,000	750,000,000
شهرک راه‌آهن	263	نوساز	4,500,000	1,183,000,000
پونک	239	4	5,700,000	1,362,000,000
بلوار فردوس	230	1	6,000,000	1,380,000,000
ستارخان	225	30	5,000,000	1,125,000,000
گیشا	215	نوساز	9,000,000	1,935,000,000
شهران	212	نوساز	6,000,000	1,272,000,000
صادقیه	210	20	8,700,000	1,000,000,000
شهرک اکباتان	205	25	4,100,000	850,000,000
جنت‌آباد	200	نوساز	6,000,000	1,200,000,000

بزرگ‌ترین واحدهای آپارتمانی در شرق تهران
به گزارش اقتصادنیوز، شرق تهران از محله‌هایی به شمار می‌رود که اغلب خانه‌های موجود در آن با متراژهای نسبتاً کوچک است که از خانه‌های پرطرفدار به شمار می‌روند، بنابراین خانه‌های امثال خانه‌های متراژ بالای شمال شهر در آن وجود ندارد و نهایتاً بالاترین متراژ در محله‌های شرقی تهران به 200 تا 250 متر می‌رسد.

در میان آگهی‌های موجود، بزرگ‌ترین و گران‌ترین واحد آپارتمانی در شرق تهران مربوط به واحدی 240متری و نوساز در محله لویزان است که قیمت هر متر مربع از آن 10 میلیون تومان گزارش شده که قیمت کل آن معادل دو میلیارد و 400میلیون تومان است.

بزرگ‌ترین آپارتمان‌های شرق تهران

بزرگ‌ترین آپارتمان‌های شرق تهران
محله	متراژ	سن‌بنا	قیمت واحد(تومان)	قیمت کل(تومان)
لویزان	240	نوساز	10,000,000	2,400,000,000
تهرانپارس	240	نوساز	9,000,000	2,160,000,000
هنگام	240	2	4,000,000	960,000,000
سراج	200	10	3,500,000	700,000,000
پیروزی	196	4	4,000,000	784,000,000

قیمت مسکن واقعا به کف رسیده است؟

ملک بان 24

قیمت مسکن واقعا به کف رسیده است؟

برخی کارشناسان مسکن، نبود متقاضی خرید خانه را دلیل محکمی بر رد ادعای رسیدن قیمت مسکن به کف می دانند.
شهریار شقاقی کارشناس مسکن گفت: «وقتی ما صحبت از رسیدن قیمت مسکن به کف می کنیم مخاطب باید بتواند ادعای ما را بپذیرد؛ زیرا واقعیت این است که مردم با توجه به جهش 300 درصدی قیمت مسکن در سال 1391 توانایی خرید خانه ندارند و تقاضای ملک هنوز کمتر از عرضه آن است».
وی افزود: «باید ببینیم ارایه تحلیل از رسیدن بازار به کف قیمت، نسبت به تورم 300 درصد سال 1391 محاسبه شده یا نسبت به درآمدهای فعلی. اگر بخواهیم نسبت به درآمدهای فعلی، نتیجه گیری کنیم باید به عرضه و تقاضا رجوع کنیم. وقتی تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل 8.2 درصد و نسبت به شهریورماه 10.4 درصد کاهش داشته یعنی تقاضا روز به روز کمتر از عرضه شده، پس نمی توانیم صحبت از رسیدن مسکن به کف قیمت کنیم».
این کارشناس مسکن با اشاره به تحلیل بانک مرکزی مبنی بر اینکه ماه های پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن خواهد بود، تاکید کرد:« این سیاست بیشتر در خدمت سازندگان و فروشندگان است نه در خدمت متقاضیان مصرفی».
به گفته شقاقی«در بخش مسکن با یک تورم جدی مواجهیم و متقاضیان قدرت خرید خانه ندارند. فروشندگان هم حاضر نیستند قیمتها را تعدیل کنند. به همین دلیل قیمتها ساکن است اما با درآمد عمومی جامعه در تعادل نیست. لذا زمانی می‌توان گفت قیمت مسکن به کف رسیده که متقاضیان مثل چهار سال پیش توان خرید واحد مسکونی داشته باشند».
وی اظهار کرد: «یکی از مشکلات بخش مسکن به نبود آمار و ارقام صحیح برمی‌گردد. پیش آمده که دو مسوول آماری متناقض از یک بخش ارایه می دهند. حجم و نقاط مورد بررسی در آمار مهم است. مثلا باید ذکر شود که نتایج استخراج شده مربوط به فلان تعداد مسکن در فلان نقطه شهر است تا مخاطب تکلیف خود را بداند».
این کارشناس مسکن با اظهار تردید نسبت به صحت آمار ارایه شده از آخرین تحولات بازار مسکن گفت:« طبق این آمار قیمت خانه در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل 0.9 درصد افزایش یافته؛ در حالی که نرخ اجاره بها 12.4 درصد افزایش یافته است. یعنی بین رشد قیمت مسکن و اجاره بها 11.5 درصد اختلاف وجود دارد که با منطق جور درنمی‌آید».

ملک بان 24

پیش‌بینی مشاوران املاک از بازار مسکن تا پایان سال 1394 

شرح : بازار مسکن در چهار ماه باقی‌مانده از سال 94 چگونه می‌شود؟ آیا تغییری در این بازار رخ می‌دهد؟ برخی از مشاوران املاک نظرات خود را در این باره بیان کرده‌اند.
این روزها عواملی وجود دارند که بسیاری از تاثیرشان بر بازار مسکن صحبت می‌کنند، برنامه خروج از رکود، لغو تحریم‌ها و... از مهم‌ترین این عوامل هستند، اما آیا این عوامل می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد و به طور کلی بازار مسکن در نیم سال دوم چگونه است؟ برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران نظرات خود را در این باره بیان‌ کرده‌اند.
یکی از مشاوران املاک در رابطه با بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: از نظر من بازار مسکن رو به رشد است، البته اوضاع این بازار تا اوایل فصل زمستان نیز به همین صورت است، اما فکر می‌کنم در دو ماه آخر سال بازار کمی رونق پیدا کند، البته فکر نکنم جهش قیمتی دیده شود بلکه تنها میزان معاملات کمی بیشتر خواهد شد.
او در ادامه بیان کرد: چون با فرارسیدن سال جدید 15 تا 20 درصد قیمت‌ها افزایش می‌یابد، عده زیادی تصمیم به خرید ملک می‌گیرند و به این صورت بازار کمی رونق می‌گیرد.
یکی دیگر از مشاوران املاک گفت: بازار مسکن در روزهای آخر سال 100 درصد بهتر می‌شود، زیرا تا آن زمان برنامه خروج از رکود اجرایی می‌شود و اگر تاثیر بر بازار مسکن بگذارد، باعث رونق گرفتن بازار می‌شود، البته از نظر من این بسته اقتصادی تاثیر خاصی بر بازار مسکن نمی‌گذارد و اتفاق خاصی را در این بازار رقم نمی‌زند، که در آن صورت نیز باز هم میزان معاملات مسکن افزایش می‌یابد، زیرا کسانی که به امید اجرایی شدن این برنامه تا الان دست از خرید و فروش ملک کشیده بودند، دیگر صبر نمی‌کنند و معاملات خود را انجام می‌دهند.
مشاور املاک دیگری در شمال تهران بیان کرد: به طور قطعی بازار مسکن تا پایان ماه صفر رونق خواهد گرفت و این مساله همین الان هم کاملاً قابل مشاهده است، زیرا از بعد از تاسوعا و عاشورا میزان مشتریان بسیار بیشتر شده و تا اواخر زمستان بهتر هم خواهد شد.
یکی دیگر از مشاوران املاک گفت: از نظر من بازار مسکن تا سال آینده تغییر خاصی نمی‌کند، البته شاید در ماه‌های آخر سال مانند سال‌های پیش بازار کمی رونق پیدا کند، اما این رونق یک رونق کوتاه‌مدت است و تنها دلیل آن وارد شدن به سال جدید و ترس از افزایش قیمت مسکن است و به همین علت برخی از افراد از ترس گران‌ شدن ملک معاملات خود را انجام می‌دهند.

کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی/ وام مسکن چند درصد قیمت خانه را پوشش می دهد؟

ملک بان 24

کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی/ وام مسکن چند درصد قیمت خانه را پوشش می دهد؟

بررسی روند بلندمدت تامین مالی بخش مسکن نشان می دهد، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی طی یک دهه گذشته نه تنها افزایش نیافته بلکه با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.
مریم یعقوبی
 ثبت نام برای پرداخت وام های 40، 60 و 80 میلیونی خرید مسکن به عنوان راه حلی برای تقویت توان خرید برای متقاضیان واقعی از سوی دولت تدارک دیده شده است. گذشته از مبلغ بالایی که دریافت کنندگان این تسهیلات به عنوان سود دریافت باید به بانک برگردانند، پرسش اساسی در مورد کارایی این تسهیلات این است که وام هایی با این مبالغ چقدر به تقویت قدرت خرید متقاضیان کمک می کند؟
 بررسی روند بلندمدت تامین مالی بخش مسکن نشان می دهد، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی طی یک دهه گذشته نه تنها تقویت نشده که با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.
سمت تقاضا به عنوان گروه موثر و محرک سرمایه گذاری های ساختمانی، همواره کمترین برخورداری را از منابع بانک ها داشته است. تحقیقاتی که گروه نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی، نیمه اول سال 93 در خصوص ادوار گذشت انجام داده اند، نشان می دهد، در فاصله 20 سال اخیر، نسبت «وام خرید» به «وام ساخت» از کل تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش مسکن، از حالت 35 درصد - 65 درصد به حالت 25 درصد- 75 درصد تغییر یافته و عملاً سهم تسهیلات خرید از کل وام های مسکن معادل 10 درصد کاهش پیدا کرده است.
مسکن مهر، عامل کاهش وام های خرید مسکن
بعد از سال 88 که عمده تسهیلات اعطایی بانک مسکن و سایر بانک های دولتی در راستای اجرای طرح مسکن مهر بکارگرفته شد، سهم تسهیلات خرید به شدت در کل تسهیلات شبکه بانکی کاهش یافت.
بانک های خصوصی از ابتدای دهه 80  به تدریج و در گذر زمان سهم خود را از تسهیلات خرید بخش مسکن افزایش دادند اما رفتار این بانک ها متناسب با رکود و رونق اقتصادی بوده است. به این معنی که بانک های خصوصی در سال های رونق مسکن، پیچ شیر تخصیص وام های خرید را در جهت پرداخت بیشتر می چرخاندند و در سال های رکود این مسیر را در جهت عکس تغییر می دادند.
همچنین سهم سایر بانک های دولتی از تسهیلات خرید مسکن در کل تسهیلات اعطایی خرید مسکن شبکه بانکی بعد از سال 86 به شدت کاهش یافته است.
کاهش 12 درصدی سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها
در تحقیق صورت گرفته در پیش نویس طرح جامع مسکن قید شده است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، از 25 درصد سال های قبل به حدود 13 درصد در سال 92 رسیده و عملاً نزول کرده است.
نه تنها وام های مسکن با ضعف ریالی در برابر هزینه ها روبه رو هستند بلکه «سهم سالانه بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها » نیز با سرعت قابل توجهی رو به کاهش است و از نرخ طبیعی یک چهارم به یک هشتم نزول کرده است.
نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک ها دریافت می کنند. با توجه به سیاستگذاری های بانک مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25 درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک ها در نظر گرفته می شود، به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد. اما به رغم تعیین سهم 25 درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12 سال گذشته بانک ها حاکی است فقط در سال های 80 تا 86  بانک ها یک چهارم  (25 درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند، به طوری که در فاصله سال های 86 تا 91  سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19 درصد تقلیل یافت و در سال 92 نیز باز هم کم شد و به 7/12 درصد سقوط کرد.
وام مسکن تنها 15 درصد توان خریداران را تأمین می کند
از یک سو مبالغی که بانک ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می کنند، به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه ها » است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای اینکه حداقل 50 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15 درصد توان خریداران را تامین می کند.
از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک ها به بخش مسکن پرداخت می کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25 درصد از کل تسهیلات بانک ها، این نسبت هم اکنون به کمتر از 13 درصد رسیده است.
مقایسه عملکرد بانک های مختلف در حوزه پرداخت تسهیلات بخش مسکن نشان می دهد جایگاه بانک تخصصی این بخش مقداری تضعیف شده است.
طی سال 92 در کل رقمی معادل 27 هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات توسط کل نظام بانکی به بخش مسکن پرداخت شد؛ سهم این میزان پرداختی از کل تسهیلاتی که بانک ها در سال 92 به کل اقتصاد تزریق کرده اند، 7/12 درصد بوده است.
از 27 هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال 92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک مسکن بوده است و در واقع 42 درصد از تسهیلاتی که در سال 92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42 درصد از کل تسهیلات پرداخ نشده به بخش مسکن را بر عهده داشته که مدت هاست انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت و ساز نیز چون
بانک تخصصی محسوب می شود علی القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده دار باشد.
بانک مسکن در سال 91 حدود 48 درصد کل تسهیلات داده شده از سوی نظام بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرده اما در سال 92 سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن با شش واحد درصد کاهش به 42 درصد رسیده است.
با این حال هم اکنون هیچ تناسبی بین میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن و نیاز واقعی بازار وجود ندارد.
در سال 91 بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در کشور خرید و فروش شد که با احتساب متوسط قیمت متری یک میلیون تومان و با فرض حداقل متراژ 50 متر مربع برای آپارتمان های معامله شده، حداقل 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی از سوی خریداران مسکن صرف خرید مسکن شد در حالی که کل نظام بانکی در سال 91 ، مبلغ شش هزار و 200 میلیارد  تومان وام خرید اعطا کرده است. در فاصله 10 سال منتهی به پایان 91 ، تسهیلات سالانه خرید مسکن شش برابر افزایش
یافته اما تسهیلات ساخت 3/9 برابر شده است.
کل وام های مسکن پرداختی کمتر از یک دهم گردش مالی خرید
در سال 92 نیز حدود 13 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط این بانک به متقاضیان بازار پرداخت شده است که با توجه به پرداخت 92 هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن در سال گذشته (تسهیلات 20 میلیونی در 10 ماه اول سال 92 و تسهیلات 35 میلیونی بعد از افزایش سقف وام از دی ماه) می توان برآورد کرد در سال 92 حدود سه هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید و حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت توسط بانک مسکن پرداخت شده است.
این در حالی است که در سال 92 طبق اعلام بانک مرکزی حداقل 60 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری در حوزه ساخت و سازهای مسکونی انجام شده و طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیش از یک میلیون معامله در حوزه خرید و فروش واحد مسکونی نیز در سراسر کشور اتفاق افتاده است که مجموعه گردش مالی را در این دو حوزه طی سال 92 به بالای 150
هزار میلیارد تومان رسانده است. در این میان، بانک مسکن تنها 13 هزار میلیارد تومان از این رقم را تسهیلات پرداخت کرده است.
تحقیقات در وزارت راه و شهرسازی بیانگر آن است که بانک های خصوصی از ابتدای دهه 80 به تدریج وارد بازار تامین مالی مسکن شدند و 60 درصد تسهیلات مسکن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقی را به حوزه خرید با  مدت 10 ساله پرداخت می کنند. سهم بانک های دولتی در پرداخت وام ساخت تا ابتدای دهه 80 معادل 92 درصد بود اما در سال 92  این سهم به 31 درصد رسید و در ازای آن سهم بانک های خصوصی 21 درصد و بانک مسکن نیز 48 درصد شد. در سال 91 بانک مسکن 48 درصد کل تسهیلات مسکن را پرداخت کرد و سهم بانک های دولتی و خصوصی از کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن نیز به ترتیب معادل 31 درصد و 21 درصد بود.

فضاسازی رسانه‌ای برای گران کردن مسکن

ملک بان 24

فضاسازی رسانه‌ای برای گران کردن مسکن

در حالی مسئولان و دست‌اندرکاران بارها بر ثبات قیمت مسکن و روند نزولی آن طی امسال تأکید کرده‌اند که برخی فضاسازی‌های رسانه‌ای با انتشار گزارش‌های جهت‌دار برای برهم زدن آرامش این بخش و برآورده کردن خواسته چندساله سوداگران و دلالان بازار شکل گرفت.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، اوایل شهریور ماه امسال حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر "اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست و نمی‌توانیم بگوییم وضعیت مسکن متأثر از مناقشات بین‌المللی و تواقف هسته‌ای است" پیش‌بینی بازار آرامی را برای مسکن در نیمه دوم سال کرده و گفته بود:‌ «تا پایان سال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن بویژه برای خرید خانه خواهیم بود. ظرفیت افزایش قیمت مسکن و رشد آن با توجه به نبود نقدینگی در دست مردم، نداشتن قدرت خرید و نزدیک  شدن قیمت مسکن به قیمت‌های واقعی، نبود تسهیلات خاص مسکن، حجم انباشت مسکن و... دست به دست هم می‌دهد تا قیمت‌ها ثابت بماند».
وی افزود: جهش قیمت یا سونامی قیمتی یا رشد نامتعارف و غیرمنطقی را تا پایان سال جاری پیش‌بینی نمی‌کنم و بازاری تقریباً آرام و به‌دور از هرگونه توفانی خواهیم داشت.
اواخر ماه گذشته نیز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در گزارشی با تأکید بر ادامه سیر نزولی قیمت مسکن اعلام کرد نرخ مسکن در شهریور امسال با قیمت اسمی مسکن در فروردین سال 90 برابر شد و این امر می تواند به اطمینان مردم برای انجام معاملات خرید خانه در فضایی آرام بیانجامد.
در بخشی از  گزارش فصلنامه اقتصاد مسکن با اشاره به روند قیمت‌های مسکن آمده است؛ « بررسی بازار مسکن و بازارهای رقیب نشان می‌دهد که از خرداد سال 92 از نوسانات در این بازارها کاسته شده است و از ثبات نسبی برخوردار شده‌اند. ثبات نسبی قیمت مسکن در شرایطی ادامه داشته است که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی طی دو سال اخیر، همواره بالغ بر 11 درصد بوده لذا قیمت حقیقی مسکن به‌صورت مداوم کاهش یافته و حباب قیمت مسکن تخلیه شده است».
به‌فاصله کمتر از 10 روز پس از انتشار این گزارش، معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که مسکن بخشی از اقتصاد کلان کشور است که باید براساس شاخصه‌های آن قیمت گذاری شود، اظهار کرد: در شش ماه دوم امسال مسکن افت و خیز خاصی ندارد و قیمت‌ها مانند نیمه نخست سال ثابت می‌ماند.
مظاهریان با بیان این‌که قیمت‌های واقعی مسکن به قیمت‌های سال 89 رسیده است، تصریح کرد: این مسئله نشان می‌دهد از یک جهت موقعیت مناسبی برای خریداران به‌واسطه قیمت‌های معقول به وجود آمده ضمن آنکه زنگ خطری نیز تلقی می‌شود، چرا که بازار پرسودی تلقی نشده و میزان سرمایه گذاری در آن کاهش می‌یابد.
معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: باید به‌گونه‌ای عمل کنیم که علاوه بر جلوگیری از افزایش قیمت این اطمینان را بدهیم که بازار مسکن از رکود خارج می‌شود.
با وجود اطمینان مسئولان و دست‌اندرکاران مسکن، طی روزهای اخیر شاهد برخی فضاسازی‌های رسانه‌ای با انتشار اخبار و گزارش‌های جهت‌دار برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن هستیم.
این‌گونه به نظر می‌رسد رسانه‌های معدودی دقیقاً در مسیری گام برمی‌دارند که مطلوب سوداگران بازار مسکن است. پیش‌ از این طی دو سال گذشته دلالان و سوداگران با انتشار شایعات فراوان تلاش‌های متعددی را برای تحت تأثیر قرار دادن بازار مسکن انجام دادند که همگی آن نافرجام ماند.
با توجه به اظهارات مسئولان و دست‌اندرکاران بازار مسکن، این بخش از هرگونه افزایش قیمتی در ماه‌های باقی‌مانده از سال و نیمه اول سال آینده مصون خواهند ماند. در این شرایط متقاضیان خرید مسکن نباید به جوسازی رسانه‌ای توجه کرده و پیشنهاد می‌شود با دقت بیشتری نسبت به ورود به بازار مسکن و خرید اقدام کنند.