65 برابر شدن قیمت مسکن در 30 سال!

ملک بان 24

65 برابر شدن قیمت مسکن در 30 سال!

ارزیابی برنامه‌های ناکارآمد مسکن در8 سال‌گذشته
در سه سال گذشته شاهد رکود بخش مسکن بوده‌ایم و در دوره‌های زمانی مختلف قیمت مسکن حتی تا 15 درصد هم کاهش داشته است. اما با این حال نرخ اجاره‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه داده و این روز‌ها...
در سه سال گذشته شاهد رکود بخش مسکن بوده‌ایم و در دوره‌های زمانی مختلف قیمت مسکن حتی تا 15 درصد هم کاهش داشته است. اما با این حال نرخ اجاره‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه داده و این روز‌ها به یکی از بزرگ‌ترین مشکلات مردم به ویژه قشر متوسط جامعه و جمعیت جوان کشور تبدیل شده است.

 حتی سیاست‌ها و برنامه‌های دولت‌های مختلف هیچ دردی را دوا نکرده و امروز شاهد اجاره‌های چند میلیون تومانی برای واحد‌های متوسط شهری هستیم که بسیاری از مستاجران از پرداخت آن درمانده‌اند. بیت ا... ستاریان، اقتصاددان و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «آرمان» در این زمینه می‌گوید: «در شرایط رکود نمی‌توان آمار درستی از نوسان قیمت داشت. در واقع در سه سال گذشته مسکن در بطن خود افزایش قیمت را پشت سر گذاشته است. در نتیجه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار داشته باشیم اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند.» 
 
علت اصلی کاهش معاملات مسکن در سه سال گذشته چیست؟ و چه رابطه‌ای میان قیمت مسکن در بازار و قیمت اجاره‌ها وجود دارد؟
رکود مسکن وقتی مانع افزایش مسکن در بازار می‌شود به تبع آن و به همان میزان ممانعت از افزایش قیمت رهن و اجاره را در پی دارد، زیرا رهن و اجاره نسبتی از قیمت مسکن است. برای مثال فرض بگیریم 15 تا 20 درصد قیمت یک واحد مسکونی به عنوان پیش پرداخت در اختیار مالک قرار می‌گیرد و سه درصد قیمت، ماهانه به شکل اجاره پرداخت می‌شود. این نسبتی است که در رهن و اجاره مسکن وجود دارد. به طور طبیعی کالایی در شرایط رکود به سر می‌برد و قیمت فروش آن افزایش نمی‌یابد، اجاره و رهن آن نیز متناسب با آن ثابت می‌ماند. مسکن نیز تابع چنین قانونی است و اجاره‌بهای آن از قیمت فروش آن ناشی می‌شود.
در سه سال گذشته حتی در مواقعی شاهد افت قیمت مسکن بودیم، اما اجاره و رهن مسکن همچنان سیر صعودی را طی کرده‌اند. در نتیجه اجاره‌ها از قیمت فروش تبعیت نکرده‌اند. دلیل این امر چیست؟
آنچه حتی بسیاری از کارشناسان به عنوان کاهش و افت قیمت مسکن از آن یاد می‌کنند، بر اساس محاسبات صحیح انجام نمی‌شود. ما در دوره رکود نمی‌توانیم ارزیابی درستی از فروش یک کالا داشته باشیم و این محاسبات باید در دوره رونق صورت پذیرد. به عنوان مثال اگر فرض کنیم در یک دوره زمانی 10 هزار واحد مسکونی معامله شده و در همان دوره زمانی مشابه سال بعد 50 معامله شکل گرفته، ما نمی‌توانیم دیگر مدعی کاهش قیمت‌ها باشیم. این ارزیابی‌ها باید بر اساس فرمول‌های پیچیده ‌تری انجام شود تا به طور دقیق بتوان سقوط یا صعود قیمت‌ها را ارزیابی کرد. قدر مسلم این 50 معامله هم بر مبنای نیاز‌های شخصی فرد فروشنده صورت گرفته است و قیمت‌ها نه بر اساس قیمت بازار، بلکه به صورت توافقی تعیین شده‌اند. اما اگر 10 هزار معامله‌ای را که در دوره رونق شکل گرفته در ارزیابی‌ها بگنجانیم، می‌توان به نتیجه درست دست یافت. در نتیجه در سه سال گذشته هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار داشته باشیم اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند. آمار معاملات پایینی که در سال جاری وجود دارد بر اثر رکود مسکن است و صرفا عده‌ای که احتیاج دارند دست به فروش کالا می‌زنند و مطمئنا کمتر از قیمت واقعی، کالا را به فروش رسانده‌اند. چنین ارزیابی‌های نادرستی فقط انحراف افکار و انحراف مطالعات به وجود می‌آورد و زمانی که در بازار رکود حاکم است چنین آمار‌هایی افزایش پیدا می‌کند. با شرایط این چند ساله اقتصاد ایران، حتی نباید کاهش نرخ تورم را باور کرد و رکود نیز تورم را تحت تاثیر قرار داده است، زیرا بر اساس سرانه درآمد ایران این نرخ از تورم قابل قبول نیست. زمانی که ما رشد اقتصادی نداریم و تولید ملی منفی است و ارزش پولی کشور هر روزه کاهش می‌یابد و به طور کلی اقتصاد مملکت در خواب عمیق فرو رفته، قطعا تورم کاهش پیدا می‌کند. در مسکن نیز همین اتفاق افتاده است. هر مقدار که رکود حاکم بر اقتصاد فزاینده‌تر بشود، تمامی افراد سرمایه خود را به حرکت در می‌آورند و جالب اینکه در این شرایط نیز به تبع رکود، قدرت خرید ثابت می‌ماند. بنابراین نمی‌توان کاهش معاملات را به کاهش قیمت تعبیر کرد.
در این حال چه در سه سال گذشته و چه در شرایط کنونی هیچ‌گاه اجاره‌بهای مسکن کاهش نداشته و مدام در حال افزایش است. چرا رکود تاثیری بر اجاره‌بها نداشته است؟
بر اساس آنچه گفته شد، می‌توان نتیجه گرفت که مسکن در بطن خود افزایش قیمت را داشته است و فقط تقاضای موثر آن دچار رکود شده است. اما در اجاره مسکن میزان تقاضای موثر در این چند ساله بالا بوده و به همین دلیل اجاره‌بها همچنان رو به افزایش است. اگر همین تقاضای موثر که در اجاره مسکن است به سمت خرید مسکن سوق پیدا کند، قطعا قیمت مسکن به شکل مشهود رشد پیدا می‌کند و آن موقع می‌توان راجع به تورم اظهارنظر کرد که به شکل سرسام آور رشد پیدا می‌کند.
حال به طور خاص می‌توان به نرخ اجاره مسکن در مناطق مرکزی تهران اشاره داشت. برای مثال مالکان واحد‌هایی با متراژ حدود 50 متر، ماهانه تقریبا یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره دریافت می‌کنند. آیا این نرخ را متناسب با درآمد‌های کارگران و حتی کارمندان می‌دانید؟
باید گفت که هیچ یک از پارامتر‌های بخش مسکن شامل اجاره، رهن و قیمت فروش را نمی‌توان با درآمد‌های جامعه سنجید، زیرا درآمد مردم بر اساس شاخص تورم رشد یافته و هیچ سازگاری با قیمت مسکن در بخش‌های مختلف ندارد، چرا که بخش مسکن فراتر از شاخص تورم طی 30 سال گذشته رشد داشته است. در طول سه دهه اخیر شاخص میانگین کالا‌ها حدود 30 برابر رشد یافته و درآمد‌ها حدود 25 برابر شده است. اما در این مدت قیمت مسکن بیش از 65 برابر افزایش پیدا کرده است.
دلیل این اتفاق چیست؟
در این مدت کشور افزایش جمعیت جوان را تجربه کرده و به تبع آن نیاز به مسکن نیز به شکل چشمگیری افزایش یافته است. در دهه‌های گذشته هر ساله کشور 100 هزار تا 150 هزار واحد مسکونی نیاز داشت، در حالی که در 25 سال گذشته این رقم به بیش از یک میلیون در سال رسید و ما تولید نداشتیم. به همین دلیل است که امروزه با کسری واحد مسکونی مواجه هستیم و تقاضای موثر در بخش مسکن تبدیل به تقاضای مطلق شده است و همواره دولت‌ها به طور کوتاه‌مدت تقاضای موثر را تحریک کرده‌اند و هرگاه مسکن وارد رونق شده پس از مدتی دوباره رکود را تجربه کرده است. در این مدت اگر در بخش‌های دیگر رونق و سرمایه وجود داشت بخش مسکن آن را به سمت خود جذب می‌کرد و تقاضای موثر را افزایش می‌داد و قیمت کالا به دلیل کمبود عرضه دوباره افزایش پیدا می‌کرد. در این شرایط متقاضیان به دو دسته تقسیم می‌شدند. عده‌ای از قدرت خرید بالا و عده‌ای دیگر از توانایی خرید پایینی برخوردار بودند. در نتیجه رقابت برای خرید به وجود می‌آید و متقاضیان با قدرت خرید بالا قیمت‌ها را افزایش می‌دادند. بنابراین تقاضای موثر از بین می‌رفت و دوباره مسکن وارد رکود می‌شد. هر بار که تقاضای موثر به سمت مسکن هجوم می‌آورد قیمت‌ها افزایش می‌یابد. همچنین نمی‌توان از تبدیل تقاضای مطلق به تقاضای موثر جلوگیری کرد. این به این معنا نیست که دولت و مسئولان از افزایش تقاضای موثر جلوگیری کنند. بلکه برعکس باید تقاضا موثر در مسکن ایجاد کرد، زیرا مسکن کالایی اساسی است و نبود آن حیات جامعه، اقتصاد کشور و زندگی اجتماعی آحاد ملت را به خطر می‌اندازد و هزینه‌هایی که دولت بابت این آشفتگی‌ها، ناهنجاری‌ها و از هم‌گسیختگی‌هایی که باید بپردازد به مراتب بیش از تولید انبوه مسکن است. هزینه‌ای که امروزه برای حاشیه نشینی و کنترل آن در سطوح مختلف امنیتی، قضائی، بهداشتی، خوراک، خدمات و... پرداخت می‌شود چندین برابر محله‌های داخل شهر است. این اتفاق در درازمدت هزینه‌های گزافی را به وجود می‌آورد. بیست سال است دولت‌های مختلف از خدمات و هزینه‌های خود در این نواحی می‌گویند و حتی به آن می‌بالند. اما باید اشاره داشت که اگر این هزینه‌ها صرف تولید مسکن می‌شد، قطعا هزینه بسیار کمتری به دنبال داشت.
برنامه‌ها و سیاست‌هایی نظیر وام مسکن که همواره وجود داشته یا برنامه‌های جدید ‌تری همچون مسکن اجتماعی و مسکن مهر که در زمان دولت قبلی مطرح شد، تا چه میزان در کاهش اجاره نشینی و شهرنشینی موثر است؟
چنین برنامه‌هایی نشانگر این است که دولت‌ها نمی‌دانند، مسکن چه بلایی بر پیکره اقتصاد ایران وارد ساخته است. نکته اساسی این است که دولت اصلا اجاره نشین‌ها را بی‌مسکن نمی‌داند و اجاره نشینان را صاحب مسکن تلقی می‌کند. شاید این تفکر درست باشد، اما زمانی که درآمد‌ها و اجاره‌ها هیچ تناسبی با یکدیگر ندارند، فرد اجاره نشین متحمل فشار زیادی می‌شود. به عنوان مثال زمانی که درآمد یک کارمند ماهانه پنج میلیون تومان باشد و 20 درصد آن به اجاره مسکن تعلق گیرد، قطعا هیچ فشاری متوجه مستاجر نمی‌شود. اما امروزه به دلیل عدم تناسب دستمزد‌ها و بهای اجاره‌ها چنین فشار اقتصادی و روانی به اجاره نشین‌ها وارد می‌شود. متاسفانه دولت‌های ایران که تا به حال روی کار آمده‌اند به دلیل اقتصاد دولتی نسبت به بخش ساختمان که تقریبا نیمی از اقتصاد ایران است اطلاعات دقیقی ندارند، زیرا این بخش به شکل عمده در اختیار بخش خصوصی قرار دارد. ابزار، گردش مالی و تمامی مسائل حوزه مسکن، همگی مربوط به بخش خصوصی است. در حوزه‌های دولتی مثل وزارت اقتصاد و دارایی یا بانک مرکزی تا به امروز مطالعه‌ای درباره بخش مسکن وجود نداشته است و نبود مطالعه در این بخش بزرگ‌ترین مشکل صنعت ساختمان کشور است. نهایت کار و برنامه‌ای که بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی انجام می‌دهند، این است که وام 30 میلیون تومانی را دو برابر کنند و در اختیار شهروندان قرار دهند. نه این برنامه و نه برنامه‌های دیگر هیچ مشکلی از مسکن و به ویژه اجاره نشینی رفع نمی‌کند. حال شاید عده‌ای مصداق ارائه دهند و مدعی موفقیت این برنامه‌ها باشند، اما باید اشاره داشت که اگر این برنامه‌ها مشکلی را هم حل کرده، به صورت مقطعی بوده و در درازمدت حتی مشکل آفرین بوده‌اند. در این مدت حتی یک مطالعه درونی در بخش مسکن انجام نشده و هیچ دولتی از مشکلات مسکن آگاهی نداشته است. باید اشاره داشت که بخش مسکن علاوه بر اینکه صنایع زیر دست خود را از رشد نگاه داشته است، بر رکود تمامی صنایع دیگر به شکل مستقیم و غیرمستقیم تاثیرگذار بوده است. دولت هر بار با ارائه برنامه‌ای نادرست همچون افزایش وام، مسکن مهر و... سعی در خروج مسکن از بحران دارد. اما باید اشاره داشت که مشکلات مسکن بسیار عمیق‌تر از آن چیزی است که در ذهن دولت‌ها می‌گذرد.
در اینجا چه برنامه‌ای نیاز است؟
امروزه مسکن ما به برنامه‌ای جامع و کامل نیاز دارد تا مشکلاتش را کنار گذارد. در حال حاضر بخش اعظمی از اقتصاد ایران در اختیار دولت قرار دارد که شامل کالا‌های ارزنده‌ و نابی همچون نفت، گاز، طلا، مس، اورانیوم و... می‌شود و دولت این کالا‌ها را در انحصار خود در آورده است. اما تنها جایگاهی که برای بخش خصوصی در نظر گرفته شده است، در اختیار گذاشتن حوزه مسکن به آن است. بنابراین به جرات می‌توان گفت که بخش خصوصی ایران ضعیف است. در حالی که ایران بزرگ‌ترین منابع ثروت نظیر نفت، گاز و... را دارد. حال فعالیت بخش خصوصی در صنعت ساختمان را می‌توان به آب در هاون کوبیدن تشبیه کرد، چرا که تمام بی‌تدبیری‌های بخش اقتصاد دولتی روی بخش مسکن آوار شده است و تاوان سیاست‌های نادرست دولتی را بخش خصوصی پرداخت می‌کند. این مشکلات مختص یک دولت نیست و برنامه‌های متضاد دولت‌ها با یکدیگر مشکلات فراوانی را در این بخش به وجود آورده است. اگر برنامه‌ جامع و قانونی درباره بخش خصوصی اتخاذ شود دیگر با هر بار تغییر دولت، این بخش متحمل زیان نمی‌شود و از حالت «بازیچه بودن» خارج می‌شود. همچنین بر اثر بی‌تدبیری‌هایی نظیر خام‌فروشی نفت، تحریم‌ها و هزاران اتفاق دیگر دولت ناچار می‌ماند و تمام هزینه‌های این اتفاقات را از بخش خصوصی طلب می‌کند. پس باید گفت که دولت از اساس نمی‌تواند هیچ برنامه‌ای پیشنهاد کند و در برنامه‌ریزی عاجز است، چرا که فقط پنج درصد بخش مسکن در دست دولت است و بخش عمومی نیز 10 درصد آن را در اختیار دارد و مابقی صنعت ساختمان را بخش خصوصی در مالکیت خود قرار داده است.
پس با این تفاسیر بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد ایران را باید در بخش مسکن جست‌وجو کرد؟
باید گفت که تمامی صنایع دیگر روی هم به اندازه صنعت ساختمان بر اقتصاد ایران تاثیر ندارند و باید مسکن را نصف اقتصاد ایران دانست. صنایعی که به طور مستقیم و غیر مستقیم به مسکن وابسته‌اند، غیرقابل شمارش‌اند. به همین دلیل است که هیچ بخشی به اندازه مسکن از رکود اقتصاد به این میزان متضرر نشده است. نکته تاسف بر انگیز حصار آهنینی است که دولت دور نصف اقتصاد خود کشیده است و مرز سنگینی بین مسکن و دیگر صنایع به وجود آورده است که فعالان حوزه مسکن نتوانند با سرمایه گذاران خارجی معامله کنند و سرمایه خارجی جذب این بخش نشود. حال در این شرایط بخش مسکن باید منتظر اقدامات دولت‌ها برای فروش نفت و فولاد و... باشد. در حالی که خود این بخش پتانسیل عظیمی در جذب پول و سرمایه خارجی در خود جای داده است. در حالی که دولت در تولید مسکن هیچ کمکی به بخش خصوصی نمی‌کند حتی موانعی برای آن به وجود می‌آورد. سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن جز مسیر دولتی در ایران غیرممکن است. نکته قابل تامل این است که اگر دولت هیچ سرمایه‌گذاری در این بخش انجام نمی‌دهد پس چرا از ورود سرمایه خارجی در این بخش جلوگیری می‌کند؟!
پس چرا در دولت قبل مبالغ هنگفتی در بخش مسکن از طریق دولت سرمایه‌گذاری و ذخیره‌سازی شده است؟
قدرت نداشتن بخش خصوصی و در حاشیه راندن آن موجب وجود چنین اظهارنظر‌هایی می‌شود. در حالی که فقط استهلاک ساختمان‌های موجود در سال 500 هزار واحد مسکونی یعنی 50 میلیون متر مربع است. یعنی اگر یک سال چنین افرادی مسکن را در اختیار بگیرند، کل مسکن‌های کشور را به شکل خرابه تحویل مردم می‌دهند. بله، دولت قبلی 20 میلیارد دلار به بخش مسکن تزریق کرد، اما باید گفت که در واقع دولت دهم این پول را چال کرد، زیرا آنها نمی‌دانستند که این پول را در کجا و به چه شکل خرج کنند که چرخ‌های مسکن را به حرکت درآورند. این منابع مالی صرفا در راستای عیب پوشانی دولت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود. وگرنه بهتر است که چنین پول‌هایی در اختیار بخش خصوصی و فعالان حوزه مسکن قرار گیرد تا با مطالعه بهتر سیاست‌گذاری‌ها انجام شود.
در چنین شرایطی بهتر نیست بخش مسکن در اختیار دولت قرار گیرد؟ آیا بهتر نیست که کالا‌هایی نظیر نفت، گاز، طلا و... نیز در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد و دولت به عنوان ناظر عملکرد نهاد‌ها را کنترل کند؟
در هیچ یک از کشور‌های جهان مسکن در اختیار دولت قرار ندارد، مگر در دوره جنگ‌های جهانی که در بعضی از کشور‌ها تا حدود 30 درصد صنعت ساختمان در اختیار دولت درآمد. بحث عدم دخالت دولت در تولید نیز در همه نقاط دنیا کاملا بدیهی است و دولت‌های مختلف هیچ سهمی در تولید هیچ کالایی ندارند. در اینجا سوال پیش می‌آید که دولت‌های ایران به چه حقی انحصار تولید را در دست گرفته‌اند؟ دولت باید به طور کامل دست از تولید بکشد، زیرا این منابع متعلق به مردم‌اند و تولید آن نیز باید در اختیار مردم باشد. دولت می‌تواند به عنوان نهاد رسمی مالیات اخذ کند و مدیریت و سیاست‌گذاری را بر عهده گیرد. مگر وظیفه دولت تولید است که امروزه تمامی صنایع بزرگ و درآمدزا در اختیار دولت قرار گرفته اند؟! دولت‌های ایران تا به امروز خود نفت را استخراج کرده‌اند، فروخته‌اند و خودشان درآمد‌های آن را خرج کرده‌اند. این‌گونه است که دولت به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌دار ایران، ناخواسته بخش خصوصی را رقیب خود می‌داند و از ورود آن به فعالیت‌های اقتصادی جلوگیری می‌کند. در تمامی این سال‌ها در بدنه دولت چنین افکاری وجود داشته و همچنان ادامه خواهد داشت. باید به دولت‌های مختلف یادآوری کرد که بخش خصوصی نه رقیب، بلکه مردم خودشان است و اگر بخش خصوصی رشد یابد، دولت نیز بزرگ می‌شود. اما با سیاست‌های گذشته بخش خصوصی ایران به یکی از ضعیف‌ترین بخش‌های خصوصی در دنیا تبدیل شده است، زیرا ارزنده‌ترین و درآمدزا‌ترین منابع ثروت از اختیار آن خارج شده‌اند.
آیا کنار گذاشتن بخش خصوصی تاثیری در ایجاد تحریم‌ها علیه ایران و به وجود آمدن مشکلات اقتصادی متاثر از آن داشت؟
مطمئنا اگر اورانیوم و دیگر بخش‌ها در اختیار بخش خصوصی قرار داشت در این سال‌ها چنین تحریم‌هایی علیه اقتصاد کشور اعمال نمی‌شد. اورانیوم در بیشتر کشور‌های دنیا در اختیار بخش خصوصی قرار دارد و هیچ مشکلی به وجود نمی‌آید. اگر اقتصاد کشور در دست بخش خصوصی باشد دیگر تحریم‌ها علیه دولت اقتصاد کشور را به چنین شرایطی که امروزه شاهد آن هستیم مبتلا نمی‌کند. اما سوالی که همیشه بی‌پاسخ مانده، این است که چرا هیچ دولتی در ایران از بهترین ابزار اقتصادی یعنی بخش اقتصادی استفاده مناسب را نمی‌برد؟!
آینده مسکن به ویژه در سال 95 چگونه پیش‌بینی می‌شود؟
اگر دولت برنامه‌های خروج از رکود مسکن را با مطالعه بیشتر به اجرا رساند و راهکار‌های عملی‌تر برای آن در نظر گیرد و همچنین وود سرمایه گذاران خارجی را تسهیل سازد، مطمئنا می‌توان به خروج از رکود مسکن در سال آینده امیدوار بود. در غیر این صورت همچنان مشکلات مسکن بر قوت خود باقی می‌ماند.

چه عواملی قیمت مسکن را دستکاری می‌کنند؟/ پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده

ملک بان 24

چه عواملی قیمت مسکن را دستکاری می‌کنند؟/ پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده

بخش مسکن اقتصادنیوز نوشت: معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان عوامل موثر در بازار مسکن، پیش‌بینی‌‌ خود را از وضعیت بازار مسکن سال آینده بیان کرد.
سعید متمول در رابطه با عوامل اثرگذار در بازار مسکن گفت: عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند، به طور کلی به دو دسته درون‌زا و برون‌زا تقسیم می‌شوند، از عوامل درون‌زا بحث قدرت خرید سمت تقاضای شهروندان است که یکی از محرک‌های بازار مسکن به حساب می‌آید، همچنین بهای تمام شده مسکن که زیرمجموعه‌های آن فلزات، سیمان و فن‌آوری استفاده شده در ساخت است در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.
او در رابطه با عوامل برون‌زا نیز گفت:عوامل برون‌زا، شرایط کلان اقتصادی هستند، یعنی شما وقتی روی بحث تسهیلات بانکی، سیاستگذاری خاصی را انجام می‌دهید، یعنی وقتی دولت می‌آید سیاست انبساطی پولی یا انقباضی پولی در نظر می‌گیرد، جریان ورود تسهیلات را به بازار مسکن سخت یا آسان می‌کند و این قاعدتاً روی قانون اثرگذار است؛ همچنین درآمدهای نفتی به صورت غیرمستقیم روی بازار مسکن اثرگذار است، چون وقتی درآمدهای نفتی شما افزایش پیدا می‌کند، در واقع حجم مبادلات ثروت ملی افزایش پیدا کرده، درآمد سرانه افزایش پیدا می‌کند، در این حالت اولاً قدرت خرید مردم افزایش پیدا کرده، دوماً یک سری از کالاها را که تقاضا برایشان زیاد می‌شود و شما از طریق واردات می‌توانید تامین کنید.
متمول در ادامه بیان کرد: اما کالاهایی مثل مسکن از کالاهایی نیست که بتوان از طریق واردات تامین کرد، باید عرضه آنها را در داخل افزایش داد و افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت اتفاق نمی‌افتد و یک پروسه زمانی یک و دو ساله نیاز است تا حجم مسکن افزایش پیدا کند، بنابراین وقتی افزایش درآمد نفتی داریم، یکی از جاهایی که خودش را نشان می‌دهد در بازار مسکن است.
معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: یک پیش‌بینی که در چند ماه گذشته هم خیلی بر سر زبان‌ها بود، این بوده که اگر تحریم برداشته شود، درآمد نفتی کشور افزایش پیدا می‌کند و مسکن حتماً در سال 95 یک جهش شدیدی خواهد داشت، من خیلی با این پیش‌بینی موافق نیستم؛ از نظر من متغیرهای کلان اقتصادی ما در سال 95 ممکن است حتی بدتر از سال 94 هم باشند، درآمد نفتی چندانی نخواهیم داشت، نفت به شدت قیمتش پایین آمده، هزینه‌های دولت خیلی زیاد است، بدهی دولت خیلی زیاد است، بنابراین در سال آینده هم به آن سرعت پول در کشور به گردش درنمی‌آید و قدرت خرید مردم به شدت تضعیف شده است. طبق محاسباتی که یکی از دوستان در مجله تجارت فردا داشت، قدرت خرید به سمت سال 83 یا 84 و شاید هم عقب‌تر رسیده، بنابراین در سال 95 هم، از سمت تقاضا تحریک چندانی وجود ندارد.
او در پایان خاطرنشان کرد: البته عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند بسیارند و اگر بخواهیم تمامی آنها را ذکر کنیم در حد یک کتاب می‌شود اما مهمترین آنها مواردی است که اشاره کردم.

مسکن به کف قیمت خود رسید

ملک بان 24

مسکن به کف قیمت خود رسید

خواب عمیق بازار مسکن در حالی استمرار پیدا کرده ووارد سومین سال رکود خود شده است که به نظر می رسد قیمت خرید برای مشتریان بازار مسکن به پایین ترین حد رسیده است وهمین موضوع می تواند اتفاقی مثبت برای خریداران بازار مسکن باشد البته اگر آنها نقدینگی کافی را در اختیار داشته باشند.
اما به منظوربررسی بیشتر اوضاع قیمت بازار مسکن در حوزه خرید وفروش ملک به سراغ دوتن از کارشناسان برجسته اقتصادی حوزه مسکن رفته ایم تا نظرات آنها را درباره آینده قیمتی بازار مسکن جویا شویم. 
بی انضباطی پولی دولت گذشته حباب قیمتی مسکن رارقم زد 
از یک طرف آلبرت بغزیان با اشاره به اینکه در دوران رونق بازار خرید و فروش مسکن به دلیل تزریق نقدینگی ازسوی بازارهای مالی همچون بورس ،ارز وطلا به آن دچار حباب های قیمتی شد به تجارت می گوید: افزایش نرخ ارز یکی از علل مهم گران شدن مسکن در چند سال گذشته بود وهمین عامل موجب شد تا خریدارقدرت مالی کافی برای خرید را نداشته باشد. 
وی با بیان اینکه در دوران رونق دلالان با کسب سودهای کلان در بازار های دیگر همچون ارز،طلا وبورس موجب شدند که خرید وفروش در بازار مسکن روز به روز افزایش پیدا کند تصریح می کند: درواقع بی انضباطی پولی ومالی در دولت گذشته از یک طرف و قطع نشدن تزریق نقدینگی از سوی بازارهای دیگر به بازار مسکن از طرف دیگر تا قبل از دولت یازدهم موجب شده بود که به اصطلاح بازار مسکن رونق داشته باشد که همین رونق حباب قیمتی وگران شدن روز به روز مسکن در کشور را رقم زد. بغزیان می افزاید: با پیروزشدن دولت تدبیر وامید در انتخابات سال 92 اکثر بازار های مالی از بورس گرفته تا طلا وارز از یک انضباط پولی نسبی برخوردارشدند وهمین عامل کافی بود تا به نوعی آن نقدینگی لازم که موجب ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن می شود دیگر به این بازار تزریق نشود واین بازار دوباره به قیمت مناسب ومنطقی خود وحتی پایین تر از آن هم برسد که این اتفاق برای خریداران می تواند مثبت باشد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه سازندگان وانبوه سازان هم تا زمانی که نتوانند واحدهای مسکونی ساخته شده خود را به قیمت مناسب وموردنظرخودشان بفروشند وارد حوزه ساخت وساز نمی شوند می گوید: در دوران رونق سود 50 درصدی در حوزه ساخت وسازکمترین سودی بود که یک سازنده از فروش واحد مسکونی خود کسب می کرد که البته این سود در دوران رکود به کمتر از این مقدار تا حد 30 یا 20 درصد هم رسیده است ووقتی سازنده این سود کم را با سودی که از سرمایه سپرده گذاری خود در بانکها کسب می کند مقایسه می کند به نتیجه ای جز حضور پیدانکردن در بازار ساخت وساز وبالا بردن میزان سپرده بانکی به منظور کسب سود بیشتر دست پیدا نمی کند. 
بغزیان تقویت طرف عرضه مسکن را مهم ترین راهکار برای خارج شدن بازار مسکن از رکود عنوان می کند ومی گوید: در شرایط کنونی بازار مسکن به پایین ترین حد قیمت خود طی چندین سال گذشته رسیده است وبرای رونق گرفتن این بازار باید دولت به جای اینکه به خریداران بازار مسکن وام بدهد به سازندگان وانبوه سازان صاحب صلاحیت وام بدهد تا آنها وارد حوزه ساخت وساز شوند وپس از ساخت ساختمان، وام گرفته شده را به خریدار مسکن منتقل کند که اگر چنین اتفاقی رخ دهد قیمت خرید مسکن هم برای خریدار پایین تر تمام خواهد شد.
وی تصریح می کند: البته بانکها برای اینکه در حوزه ساخت وساز دلالی بوجود نیاید باید همزمان با پرداخت وام به سازنده نظارت کافی را برروی ساختمان در حال ساخت داشته باشند ووام را مرحله به مرحله به سازنده بدهند.این کارشناس اقتصادی از بالا بودن نرخ بهره وامها در حوزه ساخت وساز انتقاد می کند ومی افزاید: دولت باید برای بهره بالای وامهای ساخت مسکن چاره ای بیندیشد.
افزایش 5  تا 10 درصدی قیمت مسکن تاپایان سال جاری
 از طرفی دیگر اصغر پورمتین دیگر کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در شرایط کنونی قیمت مسکن به کف وپایین ترین حد خود رسیده است  به تجارت می گوید:بازار مسکن به لحاظ قیمتی برای خریداران دست به نقد شرایط خوبی را فراهم کرده است در حالی که فروشندگان در بازار کنونی مجبورند واحدهای مسکونی خود را پایین تر از قیمت فروش موردنظر خودشان بفروشند واین اتفاق بهترین فرصت برای خریداران مسکن وبه خصوص اجاره نشین ها است. 
وی تصریح می کند: شرایط فعلی بازار مسکن حاوی پیامی روشن برای فعالان وقشرهای مختلف مردم در سراسر کشور است که هم اکنون فصل خرید است وباید برای فروش صبر کرد.
پورمتین می افزاید:بازار مسکن از ابتدای سال جاری تا پایان آن بین 5 تا 10 درصد افزایش قیمت دارد واین میزان افزایش قیمت کمترین میزان گران شدن قیمت مسکن طی سالیان گذشته بوده است. 
این کارشناس اقتصادی تصریح می کند:در شرایط کنونی مسکن های با متراژ پایین بهتر از خانه هایی فروش می روند که متراژ بالاتری دارند واین موضوع توان مالی مردم برای خرید مسکن های کوچک را نشان می دهد.
پورمتین از اجرای طرح لیزینگ مسکن به عنوان یکی از راهکارهای مهم برای خارج شدن بازار مسکن از رکود یاد می کند ومی افزاید: دولت باید برای خارج شدن بازار مسکن از رکود طرح لیزینگ مسکن را در کشور اجرایی کند تا مردم برای خرید خانه ترغیب شوند وبه این صورت بازار مسکن دوباره به رونق بازمی گردد.
این کارشناس حوزه اقتصادی مسکن اجرای برجام وتاثیر گذاری غیر مستقیم آن بربازار مسکن را عامل موثر دیگری در خارج شدن بازار مسکن از رکود می داند ومی افزاید: با اجرای برجام بازارهای مالی مجددا رونق خواهند گرفت وبه دنبال آن نقدینگی لازم به بازار مسکن هم تزریق خواهد شد وهمین عامل در خارج شدن بازار مسکن از رکود موثر خواهد بود.

گزیده ای از قوانین مربوط به خرید و فروش و معامله ملک!

ملک بان 24

گزیده ای از قوانین مربوط به خرید و فروش و معامله ملک!

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم " ماده 338 قانون مدنی " پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد " ماده 339 قانون مدنی " 
در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد " ماده 340 قانون مدنی " 
هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد . " ماده 345 قانون مدنی " 
شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید " ماده 347 قانون مدنی " 
بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر ر تسلیم باشد " ماده 348 قانون مدنی "

هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر خول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند . " ماده 356 قانون مدنی " 
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد " ماده 357 قانون مدنی " 
هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است " ماده 360 قانون مدنی " 
اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است . " ماده 361 قانون مدنی " 
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است : 
.به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود 
عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد. 
عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. 
عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند . " ماده 362 قانون مدنی " 
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع " ماده 367 قانون مدنی " 
تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد " ماده 368 قانون مدنی " 
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود . " ماده 387 قانون مدنی " 
اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید . " ماده 389 قانون مدنی

مالیات مشروط بر فروش مسکن چیست؟

ملک بان 24

مالیات مشروط بر فروش مسکن چیست؟

شرح : با مصوبه مجلس، نوع دوم از مجموعه تحرکات سوداگرانه در بازار مسکن که با هدف کسب سود نامتعارف انجام می‌شود، مشمول مالیات شد.

نمایندگان مجلس حدود دو هفته بعد از تصویب «مالیات بر خانه‌های خالی» که محتکران املاک مسکونی را هدف قرار می‌دهد، روز گذشته دومین طرح مالیاتی مربوط به بازار مسکن را با هدف «محسوب کردن ساخت‌وساز به عنوان شغل درآمدزا» به تصویب رساندند و به موجب آن، فروش آپارتمان‌های زیر سه‌سال ساخت را مشمول «مالیات‌فروش» کردند یعنی از این به بعد خرید و فروش آپارتمان های زیر 3 سال شامل مالیات خواهد شد.

براساس این مصوبه، فعالیت سازندگان مسکن که در نهایت با انجام آخرین حلقه یعنی فروش، تکمیل می‌شود، تحت شرایطی مشمول مالیات نیمه‌سنگین ‌می‌شود.

فروش آن دسته از آپارتمان‌هایی که حداکثر سه‌سال از زمان صدور پایان‌کار آنها گذشته است، مشمول 25درصد مالیات بر «درآمد حاصل از فروش» می‌شود. کارشناسان مالیاتی می‌گویند: مبنای مالیاتی برای این آپارتمان‌ها براساس مابه‌التفاوت هزینه‌ساخت و قیمت‌فروش محاسبه خواهد شد.

به این ترتیب، با توجه به اینکه آپارتمان‌ها و ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی دارای بیش‌از سه سال عمر بنا، در هنگام خرید و فروش عملا از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند، می‌توان این‌طور نتیجه‌ گرفت که کارکرد این نوع مالیات در جهت «تشویق سازندگان مسکن به عرضه آپارتمان‌ها در کوتاه‌مدت به سمت بازار اجاره‌» تعریف و تنظیم شده است.

 در این میان شاید برخی منتقدان به محتوای مصوبه مالیات بر فعالیت توام «ساخت ‌و فروش مسکن»، نسبت به تبصره‌ای در این مصوبه که سقف حداکثر سه سال عمربنا را برای آپارتمان‌های مشمول این مالیات در نظر گرفته است، اشکال وارد کنند و آن را مشوق و مروج گسترش خانه‌های‌خالی نوساز بدانند، اما از آنجا که پیش‌ از این مصوبه، ابزاری جداگانه برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی به تصویب مجلس رسیده، بعید است سازنده‌ یا بسازوبفروشی حاضر شود سه سال آپارتمان‌های تازه‌ساز خود را خالی نگه‌دارد تا برای معافیت از «مالیات 25درصدی»، در سال چهارم آن را بفروش رساند. چرا که در این سال‌ها مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.

لذا انتظار منطقی از واکنش فعالان ساختمانی این است که مجموع این دو مصوبه مالیاتی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را بر آن ‌دارد تا بخشی از واحدهای تازه‌ساز خود را بلافاصله بعد از تکمیل و اخذ پایان‌کار، روانه بازار اجاره آپارتمان کنند تا از یکسو از خالی‌بودن و در نتیجه دچارشدن به مالیات نوع اول در امان بمانند و از سوی دیگر، با به تاخیر انداختن فروش آپارتمانها، از مالیات نوع دوم معاف شوند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحت‌تاثیر تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر فروش آپارتمان‌های زیر سه سال عمربنا، دو نوع فعالیت مخرب در بازار مسکن تحت کنترل قرار خواهد گرفت.

نوع اول، حرکتی است که مالکان آپارتمان‌ها با تاخیر عمدی در فروش خانه یا استفاده از ملک خود، آن را خالی می‌گذارند و بازار مصرف را از عرضه آن محروم می‌کنند.

نوع دوم نیز، خرید و فروش واحد مسکونی در کوتاه‌مدت است که به جای آنکه فردی یک واحد مسکونی را برای سکونت خریداری کند آن را به هوای فروش در آینده‌نزدیک و کسب سود از افزایش قیمت در زمانی کوتاه– کمتر از سه سال- صاحب می‌شود.

  با این حال اگرچه مجلس برای این دو نوع رفتار سوداگرانه، دو مالیات به ترتیب شامل «4 درصد اجاره‌بهای سالانه خانه‌خالی» و «25درصد مابه‌التفاوت قیمت فروش واحدمسکونی حداکثر سه‌سال ساخت» به تصویب رسانده اما حیاط‌خلوت موجود برای نوع سوم تحرک سوداگرانه در بازار مسکن که همان «خریدوفروش مکرر واحدمسکونی» است از یکسو و برخی اشکالات در همین دو ابزار مالیاتی مصوب‌شده، از سوی دیگر، حکایت از برآورده نشدن انتظار مسوولان بخش مسکن به ویژه مدیران وزارت راه‌وشهرسازی از شیوه تصویب قوانین مالیاتی مختص بازار مسکن دارد. پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: وزارت راه‌وشهرسازی با موضعی کاملا مخالف به محتوای مالیات مصوبه بر خانه‌‌های خالی، به نوعی نسبت به مالیاتی که روز گذشته بابت فروش‌مسکن به تصویب رسید نیز زاویه دارد.

کارشناسان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در حال تدوین بسته‌ای جامع برای مالیات‌ها هستند و در قضیه مالیات ‌بر ‌فروش، سعی دارند با ایجاد نسبت معکوس بین زمان نگهداری آپارتمان و نرخ مالیات، مالکان را به ثبات سکونتی در واحدها تشویق کنند.

مالیات مدنظر کارشناسان در قضیه فروش مسکن، مالیات CGT یا همان مالیات بر عایدی سرمایه است به این شکل که هر چقدر فاصله زمانی خرید تا فروش یک واحد مسکونی کوتاه باشد، نرخ مالیات فروش آن بیشتر شود و هر چقدر طول این فاصله افزایش ‌یابد، مالیات به سمت صفر گرایش پیدا می‌کند.

اما در مصوبه روز گذشته مجلس، فاصله فروش به صورت مطلق، سه سال تعریف شده و بدون آنکه تناسب زمانی لحاظ شود، در واقع حالت غیرمنعطف صفر و یک– بیش از سه سال و کمتر از سه سال- در نظر گرفته شده است.

براساس این گزارش، دیروز همزمان با انتشار خبر تصویب مالیات بر ساخت‌وفروش مسکن، به دلیل ابهامی که در متن مصوبه وجود داشت، واکنشی از طرف انبوه‌سازان به‌وجود نیامد.

اما در ماه‌های آینده، احتمال دارد میل به ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و حجم ساختمان‌سازی‌ها از وضع موجود که خود نسبت به اوایل 92 دچار افت شده، باز هم کمتر شود. ساخت‌وساز و عاملان آنها–بسازوبفروش‌ها– در سال‌های اخیر یکی از چند دسته ساکنان حیاط خلوت مالیاتی به حساب می‌آمدند و سود خالص حاصل از این فعالیت باعث شده بود از گروه‌های شغلی مختلف حتی پردرآمدترین شغل ممکن در ایران نیز وارد فعالیت‌های ساختمانی شوند و درآمدهای شغل اول خود را برای حفظ ارزش‌افزوده وارد ساخت‌وساز کنند. اما اکنون از آنجا که با مصوبه دیروز، ساخت‌وساز جزو شغل‌های درآمدزا قرار گرفت و مشمول مالیات بردرآمد شد، می‌توان انتظار داشت این حرفه به تدریج در اختیار اهل‌فن– صرفا شرکت‌های ساختمانی- قرار بگیرد. کارشناسان مالیاتی با تاکید براینکه مالیات 25 درصدی بر فروش ساختمان‌های زیر سه سال ساخت، منابع قابل‌توجهی نصیب دولت می‌کند، درباره نحوه تعیین قیمت‌فروش و هزینه‌ساخت که باید مابه‌التفاوت این دو ملاک مالیات قرار بگیرد، می‌گویند: شرکت‌های ساختمانی برای هزینه‌های ساخت خود دفترچه‌های حسابداری مخصوص دارند و فاکتورهای هزینه‌ای شامل خرید زمین، مصالح‌ و دستمزدها را در آن قید می‌کنند از طرفی، قیمت فروش واحدها نیز از روی مبایعه‌نامه قابل پیگرد است؛ ضمن اینکه، در صورت ابهام در آنها، مالیات به‌صورت علی‌‌الراس  تعیین خواهد شد.

 

متن مصوبه

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح یکشنبه پارلمان، بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را ادامه دادند و مواد 14، 15 و 16 این لایحه را پس از بحث و بررسی، به تصویب رساندند. نمایندگان در ماده 16 مقرر کردند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. در تبصره‌های این ماده نیز مصوب شد اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. طبق مصوبه مجلس، شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. همچنین شهرداری‌ها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط گزارش کنند. ماده 14 برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد و طبق مصوبه مجلس در ماده 15، در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده 52 این قانون حسب مورد مشمول مواد 59 یا 77 یا ماده 80 مکرر باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

بانک ها برای مسکن قسطی چه کیسه ای دوخته اند؟

ملک بان 24

بانک ها برای مسکن قسطی چه کیسه ای دوخته اند؟

روزنامه ایران نوشت: کارمزد پیشنهادی بانک برای ضمانت مسکن قسطی 2.5 برابر مصوبه بانک مرکزی است.
طرح فروش قسطی مسکن برای رونق بازار با همکاری انبوه سازان و سازندگان طرح‌ریزی شده است تا با اجرای آن کمبود نقدینگی در بازار مسکن و جبران ناتوانی مالی سمت تقاضا برای خرید در این طرح برای اقشاری از جامعه که عمدتاً شامل دهک‌های متوسط هستند فراهم شود. در این طرح، بانک منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات) به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما کاری که بانک در طرح فروش اقساطی مسکن انجام می‌دهد نوعی «تضمین تعهد» است؛ به این معنا که سازنده یا انبوه‌ساز قصد دارد مسکنی که با سرمایه‌گذاری خود ساخته، به صورت اقساطی به فروش برساند.
در این فرآیند، بانک تنها نقش واسطه میان خریدار و فروشنده برای دریافت مبلغ پیش‌قسط (مثلاً یک‌سوم ارزش ملک) دارد و سپس اقساط از سوی خریدار را بر عهده می‌گیرد و بدون آنکه هیچ نقشی در این میان داشته باشد، وجوه را به فروشنده -انبوه‌ساز- تحویل می‌دهد. تنها کاری که بانک مسکن در این میان انجام می‌دهد، دریافت تضامین مورد نیاز از خریدار و همچنین متعهد شدن به فروشنده مبنی بر این است که اگر خریدار اقساط را ندهد، بانک بازپرداخت اقساط را متضمن شود.
این اقدام بانک تعهدنامه حسن اجرای تعهدات است، خریدار مسکن قسطی هم در این بین باید وثیقه‌ای را که می‌تواند همان ملک مورد نظر باشد در اختیار بانک قرار دهد تا اگر اقساط را پرداخت نکرد، مسکن خریداری شده به بانک واگذار شود؛ دریافت این گونه تضمین‌ها در معاملات بانکی بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی سالانه 2 درصد است که برخی بانک‌ها رقم 5/2 درصد هم از مشتری می‌گیرند.  اما در طرح مسکن قسطی میزان کارمزدی که بانک برای تضمین خریدار در نظر گرفته حداقل 4 و حداکثر 5 درصد است موضوعی که موجب گران شدن مسکن در طرح فروش اقساطی می‌شود. در این خصوص بهاء‌الدین حسینی هاشمی، کارشناس مسائل بانکی معتقد است اگر بانک بخواهد رقم 5 درصد را به عنوان کارمزد از مشتری اخذ کند، نوعی تخلف از مصوبه بانک مرکزی است که می‌توان این رقم را 5/2 برابر کارمزد مصوب بانک مرکزی نامید و رقم بسیار زیادی است؛ مشتری بزرگترین متضرر در این میان است. به گفته این کارشناس اقتصادی به عنوان مثال اگر فردی واحدی را به ارزش 300 میلیون تومان خریداری کند و کارمزدی که بانک از فروش اقساطی این ملک از مشتری دریافت می‌کند 5 درصد باشد، به این معناست که خریدار باید معادل 5 درصد ارزش کل ملک را به بانک بدهد یعنی 15 میلیون تومان.  با توجه به اینکه هدف از اجرای طرح فروش اقساطی مسکن برای کمک به رونق بازار مسکن است اما بالا بودن نرخ کارمزد و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود اقساط(بیشتر از نرخ تورم) استقبال مردم از این طرح را با ابهام مواجه می‌کند. براساس این مدل فروش سازنده علاوه بر اینکه نرخ سودی برای اقساط در نظر می‌گیرد، طول بازپرداخت را نیز حداکثر 2 تا 3 سال تعیین می‌کند، ضمن اینکه میزان پیش‌پرداخت حدود 50 درصد کل ارزش معامله را شامل می‌شود.  کارشناسان معتقدند برای اجرای بهتر طرح‌های رونق بازار مسکن بویژه طرح فروش قسطی بهتر است نرخ سود اقساط آن معادل نرخ تورم و کارمزد بانکی نیز 2 درصد مصوب بانک مرکزی برای مجموع اقساط هر سال دریافت شود که این بهترین کمک به رونق بازار مسکن و همچنین فروش واحدهای مازاد انبوه‌ساز است.

افزایش تعداد آگهی‌های اجاره آپارتمان در زمستان/ اجاره بهای واحدهای 70متری

ملک بان 24

افزایش تعداد آگهی‌های اجاره آپارتمان در زمستان/ اجاره بهای واحدهای 70متری

مهر نوشت: تعداد آگهی‌های اجاره آپارتمان نشان می‌دهد تعداد مستاجرانی که این فصل را برای نقل و انتقال انتخاب می‌کنند، افزایش داشته است.
باوجودی که الان فصل اجاره نشینی و رکود نقل و انتقال در این بازار است، بازهم فایل‌های اجاره کما بیش در بنگاه های املاک به چشم می‌خورد همچنین آگهی‌های اجاره آپارتمان را می‌توان در صفحه‌های نیازمندی مشاهده کرد این در حالی است که سال های پیش از این، در این فصل تقریبا واحدی برای اجاره یافت نمی شد.
براین اساس، آگهی‌های اجاره مسکن در هرنقطه از شهر تهران به چشم می‌خورد و هرچند تعداد آن با تابستان برابری نمی‌کند اما بازهم تعداد زیادی واحد برای اجاره دادن وجود دارد که نشان می‌دهد تعداد زیادی از مستاجران این فصل را برای نقل و انتقال انتخاب می‌کنند.
از آنجایی که در دوسال گذشته مسکن درگیر رکود بود و افزایش قیمتی نداشت، اجاره بها هم افزایش چند برابری نداشته است اما بازهم هرساله بنا بر عرف سال‌های گذشته، مبلغی به اجاره‌بها افزوده می شود و در واقع مالکان هرساله گران تر از سال‌های قبل، واحد خود را اجاره می‌دهند.
البته در این فصل از سال، مالکان سعی می کنند تا با مستاجران همراهی بیشتری داشته باشند و نرخ‌های کمتری را تعیین کنند تا هرچه سریعتر، آپارتمان خود اجاره دهند اما بازهم اجاره بها نسبت به سال گذشته افزایش داشته است و مستاجران بهای بیشتری را برای اجاره یک آپارتمان پرداخته اند.
اما در زمستان امسال نسبت به تابستان افزایش قیمتی در اجاره بها نبوده است و مالکان همچنان با نرخ‌های ماه های ابتدای سال، واحدهایشان را اجاره می‌دهند، ضمن آنکه ممکن است در برخی مواقع، قیمت کمتری را نسبت به عرف بازار تعیین کنند.
اجاره بهای واحدهای 70 متری
براساس گزارش میدانی خبرنگار ما، واحدی در خیابان مطهری - میرازی شیرازی به مساحت 70 متر در 2 طبقه مستقل، 70 میلیون تومان رهن داده می شود و در تهرانسر خیابان چهاردهم برای واحدی با همین متراژ، 2 خوابه، 55 میلیون تومان رهن کامل تعیین شده است.
واحد 70 متری دیگری در خیابان هروی - میدان شریفی دو خوابه طبقه اول، تکواحد، بی پارکینگ و مبله کامل 20 میلیون تومان رهن و 2 میلیون تومان اجاره داده می شود و در فردوس غرب واحدی 70 متری و لوکس 2 خوابه با تمامی امکانات، 70 میلیون تومان رهن داده می شود.
در خیابان فرجام چهارراه خاور، خیابان حیدرخانی هم برای همین متراژ واحد، 2 خوابه، 55 میلیون تومان رهن تعیین شده و در خیابان پیروزی خیابان شکوفه واحدی 70 متری و یکخوابه با 40 میلیون تومان رهن و 500 هزار تومان اجاره داده می شود.
براین اساس در خیابان شریعتی - معلم آپارتمانی 2خوابه با مساحت 68 متر و پارکینگ و انباری 30 میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون تومان اجاره تعیین می شود و در پونک - عدل جنوبی واحدی با همین متراژ و دوخوابه، با عمر 12 ساله طبقه چهارم با 55 میلیون تومان رهن به اجاره می رسد. در خیابان طالقانی - بهارشمالی واحدی 67 متری و یکخوابه با پارکینگ و انباری هم 70 میلیون تومان رهن و 100 هزار تومان اجاره تعیین شده است.

هایپر مارکت مسکن چیست؟ یک کسب و کار جدید در بازار مسکن و ساختمان

ملک بان 24

هایپر مارکت مسکن چیست؟ یک کسب و کار جدید در بازار مسکن و ساختمان

شرح : هنوز هم برخی کسب‌و‌کارهای مغفول یا ناآشنا در کشور ما در بخش ساختمان وجود دارد که علاوه بر اینکه از کسب و کارهای سنتی فاصله دارد.
برهان محمودی: 
در دوره‌ای که رکود مسکن یکی از کلیدی‌ترین مشکلات صنعت ساختمان به عنوان صنعت پیشران کشور اذهان بسیاری از برنامه‌ریزان اقتصادی را به خود مشغول کرده است، راه‌اندازی یک کسب و کار مرتبط با این حوزه نیز برای بسیاری از افراد جای نگرانی دارد و آینده چندان امیدوارانه‌ای را برای سرمایه‌گذاران در این بخش ترسیم نمی‌کند.
اگرچه گفته می شود صنعت ساختمان دارای گردش مالی سالانه 100 هزار میلیاد تومان در دوره رونق است، اما در دوره رکود و بر اساس آمار و اطلاعات مأخوذ از سازندگان و تولیدکنندگان مسکن، این میزان گردش مالی در سه سال به نصف کاهش یافته و سبب خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران و کوچ سرمایه‌های سرگردان به بانک‌ها برای سپرده‌گذاری شده است.
با این حال هنوز هم برخی کسب‌و‌کارهای مغفول یا ناآشنا در کشور ما در بخش ساختمان وجود دارد که علاوه بر اینکه از کسب و کارهای سنتی فاصله دارد، درآمدزایی خوبی هم برای سرمایه‌گذاران در این مشاغل در پی خواهد داشت که لازمه رشد این نوع مشاغل، داشتن دیدگاه خلاقانه در بخش مسکن و ساختمان است که همواره این صنعت حتی در دوره‌ای که اقتصاد کشور صددرصد دولتی بوده، جزء صنایع و مشاغل عمدتا خصوصی محسوب می‌شده است.
از جمله این مشاغل می‌توان به راه‌اندازی «هایپرمارکت مسکن» اشاره کرد که در ایران کمتر کسی با آن آشناست. در این کسب و کار، سهام‌داران این فرآیند شغلی چه به صورت حقیقی و چه حقوقی در یک مرکز همانند فروشگاه‌های هایپرمارکت یا every thing under a roof (فروشگاه‌های "همه چیز زیر یک سقف" که در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی رایج است) هر نوع صنعت یا خدمات مورد نیاز مردم برای خرید و فروش مسکن را جمع‌آوری می‌کنند تا فرد یا خانواری که خواهان خردی یا فروش منزل مسکونی یا تجاری ـ اداری خود است، از مراجعه به بنگاه‌های اقتصادی مختلف از قبیل: بانک برای دریافت وام، تعداد زیادی بنگاه معاملات ملکی برای سفارش دادن خرید و فروش واحد مورد نظر، دفتر اسناد رسمی برای ثبت سند، تعدادی بنگاه خرید و فروش خودرو برای فروش خودروی شخصی و افزایش نقدینگی خانوار برای خرید مسکن، روزنامه‌ها و سایت‌های دریافت‌کننده آگهی خرید و فروش مسکن و ... بی‌نیاز می‌شوند.
به عبارت دیگر در هایپر مارکت مسکن شما می‌توانید هم خودرویتان را بفروشید، هم مسکن مورد نیازتان را بیابید، هم از نمایندگی‌های بانک‌های ارائه‌دهنده وام بانکی یا کارگزاری‌های فروشنده اوراق تسهیلات مسکن خدمات مشاوره دریافت کنید، هم اگر ملک یا مسکن دیگری دارید به خریدار آن واگذار کرده و مسکن خود را تبدیل به احسن کنید، هم از خدمات و صنایع مرتبط با صنعت ساختمان (مانند صنایع برق ساختمان، لوله و تأسیسات، سرمایشی و گرمایشی، صنایع تزئینات داخلی مسکن و ...) بهره‌مند شوید، هم با انبوه‌سازان فروشنده اقساطی مسکن آشنا شوید، هم با پیش‌فروشان مسکن به توافق برسید و بسیاری اتفاقات دیگر که می‌تواند در یک بازه زمانی بسیار محدود (مثلا چند ساعته) هر نوع خریدار یا فروشنده مسکن را با هر میزان درآمدی با دست پر راهی منزل کند را مشاهده کنید.

قیمت مسکن در گرانترین محله کرج چقدر است؟

ملک بان 24

قیمت مسکن در گرانترین محله کرج چقدر است؟

اقتصاد نیوز نوشت:قیمت هر مترمربع آپارتمان در عظیمیه کرج از سه میلیون تومان شروع شده و تا هفت میلیون تومان ادامه دارد.
در 20‌ کیلومتری غرب تهران، شهری وجود دارد که یکی از پرجمعیت‌ترین شهرهای ایران به شمار می‌رود، شهری که بسیاری از ساکنانش، بومی و قدیمی بوده و برخی از ساکنان آن از تهران به آنجا رفته‌ و به دلیل آب و هوای بهتر این شهر را برای زندگی انتخاب کرده‌اند، نام این شهر، کرج است که مرکز استان البرز نیز به شمار می‌رود.

قیمت مسکن در استان البرز به ویژه شهرستان کرج همانند سایر مناطق بسیار متفاوت است و محدوده قیمت‌‌ها بسته به موقعیت جغرافیایی و نوع ملک با یکدیگر تفاوت دارد و به گفته بسیاری از مشاوران املاک محله عظیمیه کرج از گران‌ترین محله‌‌های این شهرستان به شمار می‌رود.

یکی از مشاوران املاک در محله عظیمیه کرج در رابطه با قیمت آپارتمان‌های نوساز این منطقهمی‌گوید: قیمت هر متر مربع از آپارتمان‌های نوساز در این محله از سه میلیون تومان شروع می‌شود و تا شش یا هفت میلیون تومان ادامه دارد، که این قیمت‌ها بستگی به ساختمان مورد نظر و موقعیت مکانی آن دارد، برای مثال میدان مهران و میدان اسبی از مناطق گران‌قیمت در عظیمیه کرج به شمار می‌روند که در این دو میدان نیز باز قیمت‌ها بسیار متفاوت است.

همچنین او می‌گوید: در حال حاضر که بازار مسکن در رکود است، کسی حاضر نیست که با قیمت بیشتر از هر مترمربع 4.5 میلیون تومان مسکنی خریداری کند، اما با این حال باز هم خانه‌های که برای ساخت آنها هزینه شده، وجود دارد که متری هفت میلیون تومان برای فروش آگهی شده‌اند، اما با این وضع خریدار برای این خانه‌ها بسیار کم است.

برخی از مسکن‌های فروشی در محله عظیمیه کرج
آدرس	متراژ	سن‌بنا	قیمت واحد(تومان)	قیمت کل(تومان)
میدان مهران	353	4	6,000,000	2,118,000,000
تقاطع گلستان 19 و 21	160	نوساز	5,500,000	880,000,000
گلستان	150	نوساز	4,700,000	705,000,000
میدان بهارستان	150	نوساز	4,300,000	645,000,000
بالای میدان اسبی	200	نوساز	4,000,000	800,000,000
خیابان گلستان 10	160	3	3,900,000	624,000,000
نبش گلستان 11	120	نوساز	3,583,000	430,000,000
بلوار فردوس- لاله 3	166	نوساز	3,500,000	580,000,000
گلستان 4	180	3	3,500,000	630,000,000
کوچه نرگس	130	نوساز	3,450,000	448,500,000
خیابان پامچال	90	نوساز	3,250,000	292,500,000
خیابان شهید حسینی	101	1	3,200,000	325,000,000
میدان اسبی	150	4	3,000,000	450,000,000
میدان مهران	114	2	3,000,000	341,000,000

استقبال سرد مردم از بازار داغ وام های خرید مسکن

ملک بان 24

استقبال سرد مردم از بازار داغ وام های خرید مسکن

تسنیم/ در حالی دولت و وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر تلاش کرده با مکانیسیم افزایش وام خرید، بازار مسکن را از رکود خارج کرده و رونق را به این بخش بازگرداند که مردم به‌عنوان عامل مهم این برنامه همچنان استقبال سردی از این اقدامات دارند.به گزارش تسنیم، دولت و وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر تلاش‌های فراوانی کرده تا با تحریک تقاضا در بازار مسکن رونق را به این بخش بازگرداند. ماه‌ها پیش از آن‌که بسته اول خروج از رکود دولت تهیه و رونمایی شود، وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش یافت تا به این ترتیب رکود در بازار جای خود را به رونق بدهد.

اما این اقدام در ماه‌های پایانی سال 92 با استقبال سرد مردم مواجه شد تا وزارت راه و شهرسازی در اولین برنامه عملیاتی خود برای رونق بخش مسکن با شکست روبرو شود. در ادامه سال گذشته با مصوبه دولت وام مسکن به 50 میلیون تومان افزایش یافت به این امید که بازار تکانی بخورد. اما این امید هم ناامید شد تا وزارت راهی‌ها باز هم به فکر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بیفتند.

اوایل سال گذشته حرف و حدیث های فراوانی در خصوص افزایش وام خرید مسکن به 80 میلیون تومان شنیده شد تا آن‌‌که شورای پول و اعتبار عصر بیست و نهمین روز از اردیبهشت‌ماه 94 به منظور تصمیم گیری برای افزایش وام مسکن تشکیل جلسه داد. بر اساس این شورا وام مسکن برای خانه اولی ها در تهران 80 میلیون تومان، در شهر های بزرگ 60 میلیون تومان و در شهرهای کوچک 40 میلیون تومان تصویب شد. نرخ سود این تسهیلات 14 درصد خواهد بود.

این در حالی بود که چند روز بعد سخنگوی دولت با تاکید بر این‌که وام مسکن همان 50 میلیون تومان است، گفته بود: «وام مسکن 80 میلیونی را نیز باید دید چه تصمیمی درآینده گرفته می شود. مصوبه قبلی هیات وزیران در سال 93 سقف وام برای شهرهای بزرگ را 50 میلیون تومان تعیین کرده، تغییر این عدد را به اطلاع می رسانیم.»

اواخر سال گذشته و در بحبوحه انتشار خبرهایی مبنی بر افزایش وام خرید مسکن به 60 میلیون تومان، عضو هیئت مدیره بانک مسکن با اعلام این‌که بهترین زمان برای افزایش وام مسکن اوایل سال 94 است به تسنیم گفته بود:‌ به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن بهترین زمان برای تصویب وام 60 میلیون تومانی امسال یا اوایل سال آینده است، اواخر سال آینده یا اوایل سال 95 زمان مناسبی برای افزایش وام مسکن نیست.

رحیمی انارکی اظهار کرد:‌ اواخر سال 92 و اوایل سال 93 وارد دوره رکود شده‌ایم و تسهیلات 35 میلیون تومانی بانک مسکن زمانی مورد استفاده قرار گرفت که بخش مسکن دوباره وارد دوره رکود خود شده بود.

وی با بیان این‌که این تسهیلات تاثیری بر قیمت‌ها نداشت، ادامه داد: اگر در مقطع کنونی یعنی امسال یا اوایل سال آینده وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن عملیاتی شود، هنوز در دوره رکود خواهیم بود. اما اگر این کار به اواخر سال 94 یا اوایل سال 95 موکول شود، آن زمان مقطعی است که پیش‌بینی می‌کنیم اواخر سال آینده و اوایل سال 95 مسکن از رکود خارج شود.

وی با بیان این‌که در تسهیلات 60 میلیون تومانی خرید مسکن به دنبال این هستیم حداکثر تسهیلات برای افزایش قدرت خرید مردم استفاده شود بدون این‌که باعث افزایش شدید قیمت واحد مسکونی شود گفته بود: برنامه‌ریزی‌هایی در حال انجام است تا -وام 60 میلیون تومانی- کمترین تاثیر را در افزایش قیمت‌ها داشته باشد و حداکثر تاثیر را روی قدرت خرید مردم در بازار مسکن داشته باشد.

پس از کش و قوس‌های فراوان امسال وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن تصویب شد و به تازگی برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ شده است. با احتساب 10 میلیون تومان وام جُعاله (تعمیر) 70 میلیون تومان وام مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود.

به گزارش تسنیم، در 29 ماه سپری شده از عمر دولت یازدهم، مسئولان و دست‌اندرکاران بخش مسکن تمام تلاش خود را به کار بسته‌اند تا بتوانند با اهرم‌هایی از جمله افزایش تسهیلات خرید و تحریک تقاضا رونق را به این بخش بازگردانند. اما با وجود تغییر مداوم سقف وام، در عمل اتفاق امیدوارکننده‌ای در بازار مسکن کشور روی نداده است.

در واقع می‌توان گفت بازار وام مسکن در دولت تدبیر و امید داغ است، اما در سوی دیگر ماجرا مردم استقبال سردی از طرح‌های خانه‌دار شدن دولتی‌ها داشته‌اند. شاید یکی از دلایل این امر سود بالای تسهیلات مسکن باشد که از مرز 100 میلیون تومان عبور می‌کند.

کارشناسان بر این باورند که دولت برای رونق مسکن مسیر را اشتباه رفته است و جهت رونق بخشیدن به این حوزه تغییر مسیر داده و روی بخش عرضه تمرکز کند. به اعتقاد صاحبنظران بکارگیری سیستم‌های تشویقی از جمله پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات علاوه بر جلب نظر مردم می تواند آمار ساخت و ساز مسکن افزایش داده و در نهایت رونق این بخش را تضمین کند.