سرنوشت بازار مسکن/روند قیمت در بازار مسکن

ملک بان 24

سرنوشت بازار مسکن/روند قیمت در بازار مسکن

بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند از تابستان سال گذشته تا تابستان امسال قیمت مسکن تغییری نداشته است. اما به نظر می‌رسد با آمدن فصل تابستان برخی از مالکان افزایش اندکی در قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌هایشان اعمال کرده‌اند که البته به نظر می‌رسد با پاسخ منفی از سمت تقاضا روبه‌رو شود.

این در حالی است که برخی از مشاوران املاک معتقدند هنوز معاملات مسکن از رکود خارج نشده است و خرید و فروش‌ها به اندازه‌ای نیست که بگوییم روزهای پررونق مسکن شروع شده است. سال گذشته برخی کارشناسان از رونق بازار مسکن در سال 94خبر می‌دادند. آنان معتقد بودند رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می‌شود اما با گذشت بیش از سه ماه از آغاز سال 94، هنوز خبری از رونق پیش‌بینی شده نیست.

یک فعال بازار مسکن می‌گوید: هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه‌ای نشده است که به بازار مسکن بازگردند و افزایش وام مسکن هم در سال آینده اثر خود را نشان می‌دهد.

به گفته مشاوران املاک، بازار کنونی، حالت گرگ و میش به خود گرفته و چون اوضاع آینده مشخص نیست، چنددستگی بین فروشنده‌ها از بابت نحوه قیمت‌گذاری بر آپارتمان‌هایشان به وجود آمده است؛ برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی‌ها تا آنجا که بتوانند سعی می‌کنند واحد خود را با قیمت بالاتر بفروشند و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا نیمه دوم سال، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.

افزایش 6 درصدی تعداد خریداران اوراق مسکن در فرابورس

ملک بان 24

افزایش 6 درصدی تعداد خریداران اوراق مسکن در فرابورس

باشگاه خبرنگاران/ مدیریت امور ناشران شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه از افزایش 6 درصدی تعداد خریداران اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس ایران خبر داد. 
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان به نقل از روابط عمومی سمات،در معاملات هفته گذشته فرابورس ایران، تعداد 6576 نفر با خرید 257 هزار و 50 اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن وارد فرایند خرید خانه شدند. 
این در حالی است که در معاملات هفته اول تیرماه، 6164 نفر با خرید 230 هزار و 442 اوراق از طریق بازار سرمایه صاحب خانه شده بودند. 
حجم معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن در هفته منتهی به 12 تیرماه جاری، 331 هزار 711 دفعه و مجموع ارزش معاملات این اوراق 237 میلیارد ریال بود. 
معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 89 در شرکت فرابورس ایران آغاز شده است که هم اکنون بیش از20 اوراق در این شرکت معامله می شود. 
سقف پرداخت تسهیلات خرید و تعمیرات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن مبلغ 450 میلیون ریال است که مدت بازپرداخت تسهیلات 12 سال تعیین شده است. 
نرخ سود تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن حداکثر 16 درصد ( تقسیط تسهیلات به سه روش ساده، پلکانی سالانه و پلکانی دوره ای ) است که متقاضیان استفاده از این اوراق می‌توانند به شرکت‌های کارگزاری عضو فرابورس و یا شعب بانک مسکن مراجعه کنند. شورای پول و اعتبار اوایل خردادماه گذشته سقف دریافت وام خرید مسکن را افزایش داد اما شرکت فرابورس ایران اعلام کرد این مصوبه مربوط به دارندگان حساب صندوق پس انداز مسکن یکم بوده و در راستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق متقاضیان مسکن به پس‌انداز به تصویب رسیده است و ارتباطی با اوراق تسهیلات مسکن ندارد. 

هشدار به مشاورین املاک درباره پیش‌فروش ساختمان

ملک بان 24

هشدار به مشاورین املاک درباره پیش‌فروش ساختمان

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره عواقب عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان به مشاورین املاک هشدار داد. 
به گزارش محمدرضا دشتی‌اردکانی در نشست خبری امروز خود با خبرنگاران درباره علت تدوین قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن گفت:‌ با توجه به اینکه در گذشته مشکلات عدیده ای در خصوص معاملات معارض وجود داشت و اینکه حدود 50 درصد از پرونده های قضایی مربوط به فروش واحدهای آپارتمانی به چندین نفر می شد، قوه قضاییه در این خصوص اقدام به تهیه یک لایحه کرد و قانون پیش فروش ساختمان در سال 89 تصویب شد. 
وی با اشاره به ابلاغ آیین نامه اجرایی این قانون گفت:‌ سرانجام در ششم تیرماه این قانون اجرایی شد و دفاتر اسناد برای تنظیم اسناد مربوط به پیش فروش ساختمان اعلام آمادگی کردند. 
دشتی اردکانی در پاسخ به سئوالی درباره سرانجام مکاتبه کانون سردفتران با شهرداری تهران در خصوص شناسنامه فنی ساختمان گفت‌:‌ ما همان موقع به شهرداری تهران نامه ای نوشتیم و خواستیم قانون را در زمینه بحث شناسنامه فنی اجرا کنند، ولی متاسفانه این کار را انجام نمی دهند و ما نیز نمی توانیم قانون را به این دلیل اجرا نکنیم؛ لذا من همین امروز برای رئیس جمهور محترم نامه ای نوشتم و درباره اهمیت و ضرورت اجرای این قانون نکاتی را مطرح کردم. 
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان در رابطه با تکلیف شهرداری به صدور شناسنامه فنی مستقل گفت که در صورت تخلف امکان ورود سازمان بازرسی کل کشور وجود دارد. 
دشتی‌اردکانی تصریح کرد: نباید تصور شود که قانون پیش فروش ساختمان فقط به نفع پیش خریدار است، بلکه اجرای این قانون به نفع پیش فروشنده هم است؛ چرا که خیلی وقت ها پیش خریداران به تعهدات مالی خود عمل نمی کنند. 
وی در پاسخ به سئوالی درباره اظهارنظر عقبایی رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران مبنی بر اینکه قانون پیش فروش ساختمان قابل اجرا نیست گفت:‌ مجبور هستم بگویم این فرد در جایگاهی نیست که بگوید ما این قانون را نمی توانیم اجرا کنیم. قانونگذار قانون را تصویب کرده و باید اجرا شود. 
دشتی‌اردکانی در پاسخ به سئوالی درباره علت مقاومت عقبایی در این رابطه گفت: این سوال ما نیز هست. ایشان در رسانه ملی بی قانونی را ترویج کردند در حالیکه مقام معظم رهبری می فرمایند اگر جایی قانون بد هم بود باید اجرا شود. 
وی با اشاره به ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان گفت: ‌طبق این ماده مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیر این‌ صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. 
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: مشاورین املاک باید توجه داشته باشند که تخلف آن‌ها از قانون پیش فروش ساختمان به عهده خود آن‌هاست و آن‌ها هستند که در صورت تخلف باید در دادگاه پاسخگو باشند نه آقای عقبایی. 
در ادامه این نشست عظیمیان رئیس دفتر حقوقی و نایب رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران در پاسخ به این سئوال که چرا مشاورین املاک در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی نشده اند،‌ گفت: این موضوع در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است. مشاورین املاک مطابق قانون دلالی مصوب 1317 فعالیت می‌کنند. طبق این قانون دلال با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی با قید شماره پروانه دلالی حق الزحمه خود را دریافت می‌کند. 
محمدعلی سیروس عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران نیز با بیان اینکه چیزی در قانون پیش فروش ساختمان مغفول نمانده است، گفت: پنج سال بر روی قانون پیش فروش ساختمان کار شده است. این قانون بسیار دقیق است و برای تدوین آن نظر تمام وزارتخانه‌ها و نهادهای مربوط گرفته شده است. 
وی درباره علت مخالفت مشاورین املاک با این قانون گفت:‌ علت مخالفت این است که الان می‌بینند این قانون دارد اجرایی می‌شود و خطری که احساس می‌کنند این است که این قانون نه تنها پیش‌فروش ساختمان بلکه تنظیم قول‌نامه توسط آن‌ها را حذف کند. سیروس اظهار کرد: اگر افرادی بدون مراجعه به بنگاه طرف معامله خود را پیدا کردند می توانند مستقیما برای تنظیم سند به دفاتر اسناد مراجعه کنند. وی درباره هزینه تنظیم سند پیش‌فروش گفت: اگر قیمت ملکی 600 میلیون تومان باشد سردفتر برای تنظیم سند پیش فروش آن 46 هزار و 500 تومان دریافت می‌کند، در حالیکه در بنگاه مبلغ 3 میلیون و 600 هزار تومان برای این کار دریافت می‌شود. سیروس درباره مزیت مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمی خطاب به مردم گفت:‌ اگر در بنگاه معامله‌ای کردید و بعدا دیدید طرف، ممنوع المعامله است یا اینکه ملک در بازداشت است چه می خواهید بکنید؟ در حال حاضر در دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت معامله این موضوعات به صورت آنلاین بررسی می شوند.

مجردها با چه شرطی می توانند وام 80میلیونی خرید مسکن بگیرند؟

ملک بان 24

مجردها با چه شرطی می توانند وام 80میلیونی خرید مسکن بگیرند؟

طبق آنچه شورای پول و اعتبار تصویب کرده، تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» فقط به خانوارهای متاهل «خانه‌اولی» قابل پرداخت است اما با توجه به فاصله زمانی حداقل «یکساله» بین افتتاح حساب در این صندوق و موعد پرداخت تسهیلات ناشی از سپرده‌گذاری، بانک مسکن مجاز است از مجردهای متقاضی وام‌های جدید مسکن نیز ثبت‌نام به عمل بیاورد و برای آنها نزد صندوق پس‌انداز «یکم» حساب تشکیل دهد.

به این ترتیب افراد مجرد در آستانه ازدواج از امروز می‌توانند برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی مسکن در تهران، 60 میلیونی در شهرهای بزرگ و 40 میلیونی در شهرهای کوچک، در کلیه شعب بانک مسکن، با واریز حداقل 6 میلیون و 700 هزار تومان به عنوان آورده نقدی اولیه، حساب پس‌انداز صندوق «یکم» تشکیل دهند و تا زمان سررسید حساب –زمان پرداخت وام- فرصت ازدواج و عقد بابت تبدیل شدن به فرد واجدشرایط تسهیلات «خانه‌اولی»، برای آنها محفوظ است.

بانک مسکن اعلام کرده است: مجردهای دارای حساب در صندوق پس‌انداز «یکم»، تا زمان تشکیل خانواده و عقد محضری، اجازه دریافت تسهیلات را ندارند.

بانک مسکن پیش‌تر، شرایط اولیه قید شده در مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی‌بر «سپرده‌گذاری حداقل معادل نصف سقف وام‌های سه‌گانه خرید مسکن» را نیز تعدیل کرد و در همان هفته اول ابلاغ این مصوبه به شعب بانک مسکن، مقرر شد متقاضیان تسهیلات خانه‌اولی، با حداقل مبلغ 7/ 6 میلیون تومان افتتاح حساب کنند و سپس ظرف حداکثر 6 ماه، موجودی‌ خود را به حدود 13 میلیون تومان افزایش دهند که در این صورت، باید به جای یکسال، دوره انتظار سه ساله را برای دریافت وام طی کنند.

قوانینی که در خرید مسکن، پیش خرید آپارتمان و معامله ملک باید بدانیم

ملک بان 24

قوانینی که در خرید مسکن، پیش خرید آپارتمان و معامله ملک باید بدانیم

رای پیشگیری از کلاهبرداری از روز شنبه هفته جاری قرارداد پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت و سند صادر خواهد شد.

بررسی قانون پیش فروش ساختمان موضوع گفتگوی ویژه خبری شب گذشته شبکه دو سیما بود.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین به گفته رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اجرای این قانون از شنبه 6 تیر الزامی است. در این برنامه محمدرضا دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران و حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک درباره این قانون، مناظره کردند.

آمادگی دفاتر رسمی برای ثبت پیش فروش ملک

در پاسخ به سؤال اول مجری برنامه پیرامون قانون پیش فروش ساختمان محمد رضا دشتی گفت: از روز شنبه قرارداد پیش فروش را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کرده‌ایم به طوری که دفاتر اسناد رسمی آمادگی دارند تا سند پیش فروش ساختمان را تنظیم کنند.

دشتی با بیان این که این قرارداد در سامانه ثبت اسناد بارگذاری شده است خاطر نشان کرد: بستر کار فراهم شده است و قانون برای متخلفان؛ حبس و همچنین ابطال پروانه دفتر مشاور املاک در نظر گرفته است.

رئیس کانون سردفتران کشور با بیان این که اکثر املاک در کشور سند دار هستند گفت:  اکثر پرونده‌ها در حوزه حقوق مربوط به ملک می‌شود و متأسفانه مردم با پیش خرید مسکن دچار مشکلات شده‌اند که باید مشکلات مردم را در این رابطه لحاظ کرد.

قانونی که از سال 89 اجرا نشده است

وی ادامه داد: «این قانون در سال 89 این قانون در مجلس به تصویب رسید اما متأسفانه تا به امروز انجام نشده است در حالی که آیین نامه آن باید توسط دولت نوشته می‌شد.»

وی ادامه داد: « ما موظف هستیم زمانی که آیین نامه اجرایی نوشته می‌شود آن را طبق قانون اجرا کنیم و برای اجرای این قانون از نظر الکترونیک تمام بسترهای لازم برای ثبت مهیا است.»

نصف استان های کشور شناسنامه فنی ساختمان دارند

دشتی در پاسخ به سؤال مجری در خصوص همکاری شهرداری با این طرح گفت:  برای نصف استان‌های کشور شناسنامه فنی ساختمان صادر شده است بنابراین ما مجری قانون هستیم و برای نوشتن سند پیش فروش ساختمان از آمادگی لازم برخورداریم.

دشتی اردکانی ادامه داد: اگر در بقیه استان ها شناسنامه فنی ساختمان وجود نداشته باشد در دفاتر اسناد "تعهد به بیع" می شود که در این صورت مشکلی پیش نمی آید.

نمایندگان رفاه مردم را در وضع قانون نظر بگیرند

رئیس اتحادیه املاک نیز گفت: بخش زیادی از استان ها هنوز شناسنامه فنی صادر نمی کنند و این خود مشکل بزرگی است و از سوی دیگر نمایندگان باید رفاه مردم را در وضع قانون در نظر می گرفتند.

وی افزود: مطمئن هستم که مردم از این قانون استقبال نمی کنند و ادعایم شش ماه دیگر به خوبی ثابت می شود.
عقبایی خاطرنشان کرد: سال گذشته در کشور 59 هزار و 893 قرارداد پیش فروش در دفاتر مشاوران املاک نوشته شد که طبق قانون بود.

عقبایی در ادامه با اشاره به این که 120 هزار عضو در کشور داریم گفت: برای 600 هزار نفر اشتغال ایجاد کرده‌ایم بنابراین حق داریم تا جایگاه واقعی را بر مبنای کاری تشدید کنیم.

حق و حقوق مشاوران املاک مشخص شود

وی با اشاره به این که باید جایگاه و حق و حقوق مشاوران املاک مشخص شود خاطر نشان کرد:  ایرادات اساسی به قانون پیش فروش مسکن وجود دارد لذا این قانون 4 سال پیش از سوی مجلس به تصویب رسید اما آیین نامه اجرایی آن نوشته نشده است.
رئیس مشاوران املاک تهران با بیان این که زیرساخت‌های لازم برای اجرای این قانون باید فراهم شود گفت: زیرساخت‌های لازم برای عملیاتی شدن این قانون در کشور وجود ندارد.

پیش فروش مسکن فرصت یا تهدید

عقبایی افزود: پیش فروش مسکن از یک سو می‌تواند برای مردم تهدید به حساب آید و از سوی دیگر هم نیز فرصتی برای خانه دار شدن محسوب شود.

وی با اشاره به ماده 24 این قانون ادامه داد: انجام مذاکرات مقدماتی از سوی مشاوران املاک می‌تواند به صورت مکتوب باشد بنابراین باید حق و حقوق مشاوران املاک محفوظ باشد.

رئیس مشاوران املاک تهران با اشاره به این که باید رویکرد های صنفی را کنار بگذاریم خاطر نشان کرد: برخی از مناطق شهر تهران مانند مراد آباد پونک و یا خیابان سئول سند ندارد.

ساختمان های مدرن شمال شهر شناسنامه ندارند

عقبایی گفت: در مناطق شمالی تهران ساختمان‌هایی به سبک مدرن ساخته می‌شود که شناسنامه فنی ندارد.

در ادامه دشتی در پاسخ ره رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: وقتی قانون نوشته شد و آیین نامه آن ابلاغ شد باید برابر قانون عمل کنید در غیر این صورت خلاف کرده‌اید.

وی ادامه داد: بر اساس ماده 24 این قانون مشاورین املاک نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم پیش فروش نمایند چرا که در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو ستا تعلیق پروانه و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شود.

  این قانون تضمین معاملات مسکن نیست

در ادامه گفتگو عقبایی رئیس مشاوران املاک تهران با بیان این که  این قانون گره از کار مردم باز نمی‌کند گفت: این قانون نمی‌تواند تضمینی برای معاملات مسکن باشد.»

وی افزود: « امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان  در کشور وجود ندارد و باید در آن بازنگری صورت گیرد.

رئیس مشاوران املاک تهران اظهار داشت: مجموعه‌هایی مانند سازمان نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام کاردانی ، انبوه سازان و مشاوران املاک در تدوین این قانون نظر دادند اما دوستان نگذاشتند که نظرات این مجموعه‌ها در مجلس شورای اسلامی مطرح شود.

350 واحد بدون پروانه کسب فعال هستند

وی یادآور شد: در سطح شهر تهران ما کمتر از 350 واحد فاقد پروانه کسب داریم و آن هم افرادی هستند که مشکلات ثبتی دارند و نمی‌توانند تغییر کاربری دهند تا پروانه کسب بگیرند.

در ادامه دشتی با اصرار بر اجرا شدن این قانون توسط مشاوران املاک اظهار داشت: این قانون را مجلس تصویب ، شورای نگهبان تایید و آیین نامه اجرایی ان توسط رئیس قوه قضاییه تایید و به دولت ابلاغ شده است لذا این قانون باید اجرا شود.

قانون پیش فروش ساختمان سراسر ایراد است

عقبایی مجدداً تایید کرد:  قانون پیش فروش ساختمان سراسر ایراد است و نظر بخش خصوصی در آن لحاظ نشده و باید مورد بازنگری قرار گیرد، این قانون تضمینی در بحث  پیش فروش  ساختمان نخواهد بود و راندمان این کار را شما می‌توانید 6 ماه دیگر مورد ارزیابی قرار دهید.

وی ادامه داد: دفاتر اسناد رسمی از قبل از انقلاب تا الآن تعهد به بیع می‌نویسند  و از نظر ما نیز قانون قابل اجرا است و هیچ مشکلی ندارد.

دشتی اردکانی خاطرنشان کرد: این قانون به تصویب مجلس و تأیید شورای نگهبان رسیده است بنابراین همه باید به آن پایبند باشیم.
وی تصریح کرد: با اجرای این قانون از کلاهبرداری ها جلوگیری می شود و مسائلی همچون برجهای نگین و شفق که یک فرد واحدی را به 15 نفر فروخته بود پیش نمی آید.

قیمت آپارتمان های مختلف در شهر تهران

ملک بان 24

قیمت آپارتمان های مختلف در شهر تهران

گران ترین واحد مسکونی با متراژ بالای 200 متر مربوط به واحدی در فرشته با قیمت هر مترمربع 32 میلیون تومان است.

بر اساس این گزارش، واحد 200 متری با 10 سال عمر بنا واقع در سراج به قیمت متری 3 میلیون و 500 هزار تومان به فروش می رسد.

همچنین واحد 225 متری با 30 سال عمر بنا در ستارخان به قیمت هر مترمربع 4 میلیون و 500 هزار تومان به فروش می رسد.

یک واحد 200 متری با 25 سال عمر بنا در هفت تیر به قیمت هر متر مربع 5 میلیون و 350 هزار تومان فروخته می شود.

واحدی 257 متری ، ویلایی در شهرک غرب تهران، 3 سال، فول امکانات ساخت متری 17 میلیون تومان به فروش می رشد.

همچنین واحدی 240 متری در سعادت آباد، خ مروارید کوچه هفتم، 7 ساله، فول امکانات، متری 13 میلیون تومان به فروش می رسد.

همچنین واحدی 430 متری نوساز واقع در ولنجک متری 13 میلیون و 500 هزار تومان به فروش می رسد.

بر اساس این گزارش، یک واحد 280 متری با 30 سال عمر بنا واقع در گاندی به قیمت هر مترمربع 7 میلیون و 200 هزار تومان فروخته می شود.

در حال حاضر ارزان ترین واحد مسکونی با متراژ بالای 200 متر مربوط به محله مولوی با قیمت هر مترمربع 2 میلیون و 500 هزار تومان و گران ترین آن مربوط به واحدی در فرشته با قیمت هر مترمربع 32 میلیون تومان است.

شایعه هسته ای که دلالها برای بازار مسکن درست کرده اند

ملک بان 24

شایعه هسته ای که دلالها برای بازار مسکن درست کرده اند

برخی واسطه‌ها و دلالان ملک و همچنین گروهی از فروشنده‌های بزرگ ساختمان برای آنکه خریداران مردد را تشویق به خرید کنند دست به شگرد تازه‌ای زده‌اند. این گروه از فعالان بازار با شایعه‌پردازی در فضای روانی بازار، سعی می‌کنند القا کنند که به نتیجه رسیدن توافق هسته‌ای سبب رشد دو رقمی قیمت مسکن می‌شود. بر اساس مشاهدات میدانی «دنیای اقتصاد» این گروه از دلالان به خریداران دو دل توضیح می‌دهند اگر زودتر برای خرید تصمیم‌گیری نکنند. احتمالا باید در هفته‌های آینده همین ملک را 25 درصد گران‌تر از قیمت فعلی خریداری کنند.

بسیاری از فعالان بازار تفاهم هسته‌ای را سبب رونق تمامی بازارهای سرمایه‌ای عنوان می‌کنند. اما اینکه این رونق سبب افزایش قیمت شود، موضوعی است که بر سر آن اختلاف‌نظر وجود دارد. بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند افزایش جهشی قیمت در سال‌های گذشته به میزانی بوده که رونق در بازار نمی‌تواند تاثیری در قیمت‌ها بگذارد و هنوز میزان نقدینگی خریداران به اندازه رشد قیمت سال‌های 91 و 92 نرسیده است و اگر قیمت مسکن بیش از این رشد داشته باشد رکود سال‌های گذشته ادامه پیدا خواهد کرد. برخی نیز معتقدند رسیدن به تفاهم هسته‌ای در مذاکرات اگر چه ممکن است تغییراتی در قیمت برخی بازارها به‌وجود بیاورد، اما بر قیمت مسکن کاملا جزئی و نامحسوس است و قطعا میزان افزایش به اندازه ادعای 25درصدی نیست، بلکه نرخ رشد قیمت مسکن انتظار می‌رود در حد کمتر از تورم باشد.

پیشنهاد افزایش میزان وام خرید مسکن به شورای پول و اعتبار رفت

ملک بان 24

پیشنهاد افزایش میزان وام خرید مسکن به شورای پول و اعتبار رفت

شورای پول و اعتبار ظرف چند روز آینده پیشنهاد اصلاح‌شده «افزایش وام خرید مسکن» را بررسی می‌کند که در صورت تصویب نهایی آن، از سال آینده 2 فقره تسهیلات جدید مسکن به ترتیب در اختیار «خانه‌اولی‌ها» و «سایر متقاضیان خرید آپارتمان» قرار خواهد گرفت.

 به گزارش نقدینه، بانک مسکن طی ماه‌های اخیر برای کمک به «توافق سریع» در نشست‌های مشترک بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی، یک طرح «میانه» روی میز مذاکرات گذاشت با این هدف که از یکسو «نگرانی» اصلی سیاست‌گذار پولی را بتواند به شکل عملیاتی مرتفع سازد و از سوی دیگر مبلغ کنونی وام را به «سقف» مدنظر متولیان بخش مسکن نزدیک کند.ساختار و ارقام این پیشنهاد طی روزهای اخیر با موافقت حداکثری مقامات بانکی و تایید مقدماتی روبه‌رو شده طوری که گفته می‌شود آن اشکالات کلی و جزئی که طی دست‌کم یکسال اخیر به طرح اولیه «وام 100 میلیونی خرید مسکن» و سپس طرح تعدیل شده «وام 80 میلیونی» وارد شده بود، هم‌اکنون متوجه پیشنهاد اصلاحی نیست.بر اساس این گزارش، تنها بانک مجاز به پرداخت وام خرید مسکن، در نظر دارد سقف «تسهیلات خرید» را برای خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های جوان، به 70 میلیون تومان برساند. همچنین برای سایر متقاضیان نیز تسهیلات 60 میلیون تومانی تعریف شده است.

شورای پول و اعتبار دی ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ «تسهیلات خرید» شامل «مجموع وام خرید و وام جعاله» را از 25 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد به این صورت که سقف وام خرید از 20 میلیون به 35 میلیون و سقف وام جعاله یا تعمیرات نیز از 5 میلیون به 10 میلیون تومان تبدیل شد. از آنجا که بانک مسکن، وام‌های خرید و جعاله را به صورت یکجا در زمان خرید آپارتمان به متقاضی پرداخت می‌کند، مجموعه این 2 وام به شکل تسهیلات بانکی، قابلیت دریافت توسط متقاضیان خرید مسکن را دارد. طبق مصوبه سال گذشته شورا، برای اولین بار گروه موسوم به «خانه‌اولی‌ها» که زوج‌های جوان فاقد سابقه مالکیت هستند، توانستند تسهیلاتی متفاوت از سایر متقاضیان دریافت کنند.

در شرایط کنونی خانه‌اولی‌ها 50 میلیون وام خرید مسکن و 10 میلیون جعاله و در مجموع 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت می‌کنند.اما براساس آنچه روی میز شورای پول و اعتبار برای امضای نهایی و ابلاغ آن به بانک مسکن، قرار دارد، برنامه‌ریزی شده تا از سال 94 سقف وام خرید برای خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان به ترتیب از 35 میلیون به 50 میلیون و از 50 میلیون به 60 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند.این 2گزینه با احتساب وام‌ جعاله، مبلغ تسهیلات جدید خرید مسکن را برای زوج‌‌های جوان به 70 میلیون و برای سایرین به 60 میلیون تومان افزایش خواهد داد. طی ماه‌های اخیر آنچه باعث مخالفت بانک مرکزی با طرح افزایش وام خرید شده بود، به چالش «کسری منابع بانک مسکن» برمی‌گشت.

بانک مسکن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، وام‌های 80 تا 100 میلیونی پرداخت کند، قطعا با کمبود منابع مواجه خواهد شد.مقامات بانکی چالش «کسری منابع» صندوق پس‌انداز را جزو خصلت ذاتی این صندوق‌ها می‌دانند و به تجربه نیز ثابت شده که طی دهه 80، به دلیل نرخ سود پایین سپرده‌های بانکی و تورم بالا، چون حجم سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش یافت، بانک عامل برای پرداخت وام خرید به عنوان بلندمدت‌ترین تسهیلات بانکی، با کسری منابع مواجه شد و در نتیجه برای عمل به تعهداتش نزد وام‌گیرنده‌ها، مجبور شد با استقراض از بانک‌مرکزی، منابع کافی مورد نیاز را تامین کند.

در این دولت، بانک مرکزی به شدت نسبت به هر نوع تحریک تورمی در اقتصاد حساس است و با همین منطق، «استقراض» را جزو خط‌قرمز خود برای افزایش هر نوع تسهیلات بانکی می‌داند.بانک مسکن در پیشنهاد اصلاحی خود، حریم قرمز رنگ افزایش وام خرید را رعایت کرده است. محتوای این پیشنهاد نشان می‌دهد: بانک مسکن بنا دارد تسهیلات جدید 60 و 70 میلیون تومانی را با ترکیبی از مدل «پس‌انداز و اوراق» پرداخت کند.

در این مدل، از یکسو برای تجربه تلخ «جهش قیمت اوراق مسکن» در فرابورس که زمستان سال گذشته همزمان با افزایش سقف وام رخ داد، تدبیر لازم به عمل آمده است و از سوی دیگر تعهد 100درصدی از طرف بانک برای پرداخت تسهیلات وجود ندارد به این معنی که مشروط به تهیه اوراق -وجود منابع- وام‌ها پرداخت خواهد شد.بانک مسکن در مدلی که برای پرداخت 2 نوع تسهیلات جدید طراحی کرده، «حساب نوع دوم» برای متقاضیان وام در نظر گرفته است. در این مدل، اجازه استفاده از اوراق فعلی وام مسکن که در فرابورس مبادله می‌شود، وجود ندارد و کارکرد اوراق موجود صرفا برای تسهیلات کنونی 45 میلیون و 60 میلیون تومان محفوظ خواهد ماند، بنابراین در صورت تصویب نهایی پیشنهاد بانک مسکن، متقاضیان تسهیلات جدید باید حساب جدید نزد بانک افتتاح کنند و برای دوره‌ای مشخص اقدام به سپرده‌گذاری کنند تا اوراق مربوط به تسهیلات جدید منتشر شود و در اختیارشان قرار بگیرد.

جلوگیری از تبدیل اوراق وام‌های موجود به تسهیلات جدید، مانع وقوع رانت لحظه‌ای برای گروه‌هایی که در این روزها از زمان قطعی افزایش وام خبر دارند، خواهد شد.زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش کرد و هزینه دسترسی به تسهیلات 45 میلیونی را تا سطح 9 میلیون تومان متورم کرد. این انفجار قیمتی در بازار اوراق به دلیل آن بود که دارندگان اوراق از فردای افزایش وام می‌توانستند امتیاز خود را برای تسهیلات جدید نیز استفاده کنند و همین اتفاق باعث رشد ناگهانی ارزش‌افزوده اوراق شد.اما در مدل «حساب دوم»، دارندگان اوراق قدیمی اجازه استفاده ازامتیاز خود برای وام‌های جدید را ندارند.

بررسی‌های دنیای‌اقتصاد درباره توان حقیقی تسهیلات جدید مسکن نشان می‌دهد: این دو نوع تسهیلات 60 و 70 میلیونی در تهران به طور متوسط بین 21 تا 25 درصد هزینه خرید آپارتمان‌هایی با قیمت و متراژ متوسط را برای میان‌درآمدها پوشش خواهد داد. البته قدرت وام 70 میلیونی برای خانه‌اولی‌ها چنانچه برای خرید آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر از 70 مترمربع -حدود 50 مترمربع- مصرف شود، می‌تواند تا 35درصد قیمت مسکن را تامین کند. اشکال تسهیلات جدید این 2 نوع تسهیلات چون که احتمالا خارج از حمایت‌های دولتی پرداخت خواهد شد، حاوی یک اشکال جدی می‌تواند باشد و آن «نابرابری بین اقساط و توان بازپرداخت» است. تحقیقاتی که طی ماه‌های گذشته درباره «حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات از جانب دهک‌های میان‌درآمد»، توسط تعدادی از مقامات مسوول از جمله نویسندگان طرح جامع مسکن و برخی مشاوران وزیر انجام شد، نشان می‌داد: اجاره‌نشین‌های طبقه میانی جامعه بین 31 تا 40 درصد از سبد هزینه‌های ماهانه‌شان را برای اجاره‌بها صرف می‌کنند.

این نرخ برای زوج‌های جوان حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود بنابراین تسهیلات خرید مسکن لااقل برای خانه‌اولی‌ها باید به شکلی افزایش یابد که اقساط ماهانه از حداکثر یک میلیون تومان در ماه تجاوز نکند. چنین تسهیلاتی در دنیا به «وام‌ در استطاعات» مشهور است و دولت‌ها برای این منظور، بخشی از نرخ سود تسهیلات را به صورت یارانه‌ای به بانک‌ها پرداخت می‌کنند تا سقف اقساط ماهانه کاهش پیدا کند. وزیر راه‌ وشهرسازی و رییس‌کل بانک مرکزی نیمه اول امسال در نامه‌ای مشترک به رییس‌جمهوری برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در استطاعات، پیشنهاد پرداخت وام‌ با نرخ 14 درصد و جبران مابه‌التفاوت آن تا سود 22درصد از طریق وجوه اداره شده دولتی را ارائه کردند. با این حال، در محتوای پیشنهاد بانک مسکن، احتمال پرداخت دو نوع تسهیلات با نرخ سود حمایتی کاملا ضعیف است و در این صورت، اقساط ماهانه وام‌ 60 میلیونی به مرز یک میلیون تومان و اقساط وام 70 میلیونی نیز به مرز یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید. این ارقام شاید فرآیند بازپرداخت تسهیلات را برای مصرف‌کننده‌‌ها سخت کند.

بورس مسکن در آینده ای نزدیک تشکیل می شود

ملک بان 24

بورس مسکن در آینده ای نزدیک تشکیل می شود

عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس و اوراق بهادار گفت : در آینده‌ای نزدیک از مدیریت بازار عرضه و تقاضا و در نتیجه کاهش سودهای غیرمتعارف برخی فعالان بازار مسکن خبر داد.

 به نقل از پایگاه اطلاع رسانی،محمدرضا پورابراهیمی در خصوص راه‌اندازی بورس مسکن، اظهار داشت: پیش از این در بحث بورس کالا گزارشی ارایه شده بود که بتوان در زیرمجموعه این بورس، بحث خرید و فروش املاک و مسکن نیز مطرح شود، لذا شورای عالی بورس طراحی بورس تخصصی با مکانیزم‌های بازار سرمایه در زمینه خرید و فروش املاک و مستغلات را در دستور کار خود قرار داد.

 

عضو ناظر مجلس در شورای عالی بورس و اوراق بهادار یادآور شد: راه اندازی چنین بازار سرمایه‌ای می‌تواند هم شفافیت قیمت را در پی داشته باشد و هم تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند اما از آنجا که مسکن کالایی منحصر به فردی است، احتمالا ایجاد چنین بازاری تا حدودی سخت است.

 

نماینده مردم کرمان و راور در مجلس با بیان آنکه ایجاد بورس مسکن با هدف تشکیل بازار سرمایه رسمی برای حذف بازار غیررسمی فعلی مسکن در دستور کار قرار دارد، گفت: طراحی مکانیزم بورس مسکن در آینده نزدیک عملیاتی خواهد شد.

 

وی درباره مدیریت قیمت مسکن با ایجاد بورس مسکن، تأکید کرد: در حال حاضر قیمت مسکن از سوی دلالان و سفته بازان بازار مسکن تعیین می شود در حالی که اگر عرضه و تقاضا در این بخش مدیریت شود، قیمت مسکن به نرخی بسیار پایین تر از نرخ فعلی می‌رسد و اساسا بورس مسکن به سود خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی کالای مسکن خواهد بود.

 

پورابراهیمی با بیان آنکه ایجاد بورس مسکن از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌کند، گفت: یکی از گروه‌هایی که در برابر تشکیل بورس مسکن مقاومت می‌کنند، برخی بنگاه‌های معاملات املاک هستند چرا که در حال حاضر قیمت مسکن شفاف نیست و با ایجاد بورس مسکن شفافیت به بازار مسکن و املاک برمی‌گردد، بنابراین کسانی که همواره در تلاش هستند در بازار مسکن به سودهای غیرمتعارف دست یابند، با ایجاد بورس مسکن مخالفت می‌کنند.

 

وی با بیان اینکه بازارهای مالی و حجم معاملاتی که در بورس مسکن صورت خواهد گرفت، جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه ایجاد می‌کند، خاطرنشان کرد: قرار است در بورس مسکن افزایش حجم معاملات مسکن با سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود تا سرمایه‌گذاران برای خضور خود در بورس مسکن تمایل بیشتری داشته باشند.

رکود در بازار خرید و فروش مسکن عمیق تر شد

ملک بان 24

 رکود در بازار خرید و فروش مسکن عمیق تر شد

درحالی رکود بازار مسکن سومین سال خود را پشت سر می گذارد که فعالان بازار مسکن معتقدند این رکود باید زودتر به پایان می‌رسید.

به گزارش خبرنگار مهر، رکود بازار مسکن وارد سومین فصل تابستان می‌شود و همچنان این بازار درگیر کاهش خرید و فروش و نبود سرمایه گذاری است به طوری که مسئولان این بخش از کاهش بیش از ۷۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهند که این روند در سال‌های آینده می‌تواند فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش دهد در حالی که هم اکنون هم بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است.

این در حالی است که در سال گذشته برخی کارشناسان از رونق بازار مسکن در سال ۹۴ خبر می‌دادند. آنان معتقد بودند که رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می شود اما با گذشت بیش از سه ماه از آغاز سال ۹۴، هنوز خبری از رونق در بازار نیست.

در واقع، بازار مسکن که تحت تاثیر سیاست‌های پولی و مالی دولت و افزایش قیمت‌ها در سال ۹۱، دچار رکود شده، بسیاری از مشاغل را تحت تاثیر خود قرار داده است به نحوی که بازار مصالح ساختمانی هم با رکود مواجه شده و کارگران بسیاری بیکار شده‌اند اما همچنان بخش مسکن با رکود عمیقی درگیر است و تغییری در شرایط ایجاد نشده است.

براساس این گزارش، در ۱۰ سال گذشته بازار مسکن دو بار با جهش‌های قیمتی روبرو شد که هر بار این شرایط، بخش زیادی از متقاضیان را از بازار مسکن حذف کرد و قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داد، موضوعی که به فرار سرمایه گذاران از بازار مسکن انجامید و ساخت و ساز و معاملات مسکن را با رکود مواجه کرد.

در نهایت این رکود سبب کاهش قیمت مسکن و ساخت آپارتمان‌های نوساز شد اما بازهم نتوانست تاثیر زیادی بر ورود متقاضیان به بازار مسکن داشته باشد و این بازار همچنان بدون مشتری و سازنده سال گذشته را پشت سر گذاشت و در سه ماه اول امسال هم تغییری در این شرایط ایجاد نشد.

کاهش نقدینگی در بازار مسکن

در این رابطه ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با مهر با بیان اینکه طبق روال گذشته هر ۵ سال یکبار رکود داشتیم و رکود هر دو سال یا یک سال و نیم به پایان می‌رسید، گفت: بازار منتظر پایان رکود بود اما هنوز رکود مسکن تمام نشده است و متقاضیان که به نظر می‌رسد پس از یک دوره دو ساله رکود وارد بازار شوند هنوز هم تمایلی به بازار مسکن ندارند.

وی با اشاره به اینکه در هر صورت انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد، افزود: توان خرید متقاضیان عامل بعدی رکود مسکن است، به این دلیل که قدرت خرید اصلاح نشده و به آن شرایط لازم نرسیده تا متقاضیان توان خرید را داشته باشند.

به گفته رهبرِ، باید این شرایط  فراهم شود تا خروج از رکود اتفاق بیفتد، ضمن آنکه دولت هم باید برنامه‌هایی را برای افزایش توان خانوار داشته باشد که البته بخشی از آن در قالب وام های ۸۰، ۶۰، و ۴۰ میلیون تومانی به اجرا رسیده که حداقل یکسال دیگر جواب می‌دهد.

وی با تاکید بر اینکه تعداد این وام‌ها زیاد نیست و بعید می‌دانم که تاثیر زیادی بر قدرت خرید متقاضیان داشته باشد، اظهار داشت: دولت باید برنامه‌هایی هم برای تولید مسکن داشته باشد، چراکه وقتی در یک دوره زمانی تولید کاهش می‌یابد، در سال‌های بعد انباشت تقاضا موجب جهش قیمت‌ها می‌شود.

رهبر با اشاره به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در دو سال گذشته، ادامه داد: افزایش هزینه‌های تولید هم موضوع دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد و تا وقتیکه نقدینگی در بخش مسکن وجود ندارد، سرمایه گذار وارد نمی‌شود به دلیل اینکه واحدهایی که قبلا هم ساخته روی دستشان مانده است.

وی با بیان اینکه رکود موجب کاهش نقدینگی شده و متقاضیان هم توان خرید ندارند، گفت: باید هرچه زودتر تکلیف رکود بازار مسکن مشخص شود، در غیراین صورت مشکلات زیادی در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن به وجود می‌آید.

براین اساس، در بازار کنونی برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی تا آن قیمتی که بتوانند واحد خود را می‌فروشد و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا نیمه دوم سال، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.