اوراق رهنی ابزاری برای تکان دادن بازار مسکن
آغاز عرضه اوراق رهنی مسکن با سود 18.5 درصدی
روز گذشته پذیره‌نویسی مرحله اول اوراق رهنی بانک مسکن با سود 18.5 درصدی در بازار فرابورس آغاز شد و مقرر شده تا این اوراق از سوی بانک مسکن برای فروش در اختیار یک شرکت واسط (بازار بورس) قرار می‌گیرد و بانک مسکن معاملات آنرا تضمین می‌کند. طبق اطلاعات منتشر شده این اوراق به پشتوانه اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شده که سود آن در سررسیدهای سه ماهه 18.5 درصد بوده و سود مرکب سالانه آن نیز حدود 20 درصد اعلام شده است.
این اوراق در حالی به عنوان ابزاری مشکل‌گشا برای حوزه مسکن مطرح شده است که در طول سالیان اخیر بحث مسکن و رکود عمیق در آن به یک معضل جدی تبدیل شده است. کارشناسان در کنار مطرح شدن طرح مسکن اجتماعی وبه سرانجام نرسیدن مسکن مهر این اقدام را یک ابتکار و اقدام تازه در راستای حل مشکلات مسکن می‌دانند و معتقدند تداوم رکود مسکن به نفع این صنعت و اقتصاد نیست.
رکودی که به همراه خود سایر صنایع وابسته را دستخوش مشکلات عدیده کرده و کاهش نرخ سود بانکی نیز به مشکلات این حوزه افزوده است. طبق آمار و مستندات؛ با وجودی که فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن آغاز شده اما باز هم در بنگاه‌های املاک مشتری چندانی حضور ندارد و این موضوع می‌تواند ناشی از تعداد زیاد بنگاه‌های املاک و یا تمدید قراردادهای اجاره از سوی مستاجران و مالکان باشد.
به گفته کارشناسان این حوزه در حال حاضر میزان مراجعات تغییر چشمگیری را نداشته و می‌توان گفت تعداد مراجعات مانند سال‌های گذشته بوده است.
در همین راستا گفته می‌شودکه در سال‌جاری اجاره‌بها باوجودی که نرخ خرید و فروش آپارتمان تغییر چندانی نداشته اما بازهم اجاره‌بها پیشتاز بوده و با نرخ‌های بالاتری نسبت به سال گذشته تعیین شده است.
طبق آمار منتشر شده از سوی نهادهای مسئول در خرداد‌ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 درصد و 10.5 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. این روند بدان معناست که مستاجران باید اجاره‌بهای بیشتری را نسبت به سال گذشته پرداخت کنند و به سخن دیگر کاهش سود سپرده‌های بانکی به 15 درصد، تمایل مالکان را برای دریافت اجاره‌بها افزایش داده است.
با این وجود متولیان امیدوارند با انتشار این اوراق شاهد اتفاقات مثبتی در این بازار باشیم به طوریکه محمد فطانت رئیس سازمان بورس با اشاره به فرآیند انتشار این اوراق می‌گوید: دستورالعمل انتشار اوراق رهنی در آبان‌ماه سال 1394 به تصویب سازمان بورس رسید و یک هماهنگی کامل بین سیستم بانکی و بازار سرمایه به وجود آمد و این اولین‌باری است که سیستم بانکی از طریق بازار سرمایه آن هم از طریق اوراق رهنی مسکن تامین سرمایه می‌کند.
وی با بیان اینکه اوراق رهنی مسکن در سال‌های گذشته در جهان بسیار کاربرد داشته، اما در کشور ما با چالش‌های زیادی روبه‌رو بوده گفت: اگر اقتصاد مسکن تحرک یابد صنایع بورسی ما نیز تحرک پیدا می‌کند. صنایعی فلزی، صنایع کاشی و سرامیک به مسکن مرتبط است و اگر مسکن راه بیفتد بورس هم راه خواهد افتاد ضمن اینکه صندوقهای سرمایه‌گذاری امروز به کمک تقاضای اوراق بهادار آمدند. برنامه‌ریزی‌هایی که در طراحی‌های این صندوقها ایجاد شده باعث شده تقاضا برای بازار اولیه شکل بگیرد.
اما رئیس کل بانک مرکزی دراین مورد معتقد است که ضامن موفقیت این ابزار این است که بتوانیم نرخ سود را منطبق بر واقعیت‌های اقتصاد کنیم. یکی از نشانه‌های عدم تعادل در اقتصاد نرخ سود نامتعادل است. البته شورای پول و اعتبار حمایت‌های خوبی را در این زمینه انجام داده است.
سیف افزود: توسعه ابزارهای مالی در کشورهای موفق ناشی از ارتباط بازار پول و سرمایه است. در قالب این رویکرد منابع کوتاه‌مدت در بازار پول به حل مشکلات کوتاه‌مدت بنگاه‌ها کمک می‌کند و منابع بلندمدت چه از پنجره بازار بورس و چه بازار سرمایه به اتکاء از منابع تجهیز شده در بازار سرمایه عملی می‌شود.
وی اظهار کرد: با توجه به نظام بانک‌محور در کشور توسعه نظام مالی کشور جز از طریق تقویت ابزارهای بازار سرمایه میسر نیست. برای انتشار اوراق رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه جلسات مشترک کارشناسی زیادی گذاشته شد تا شرایط انتشار این ابزار فراهم شود.
کمینه سرمایه یک میلیارد دلاری
اما در میان این متولیان نکته نظرات ارائه شده از سوی وزیر راه وشهر سازی دراین زمینه قابل توجه است چراکه وی به عنوان یکی ازمتولیان بحث مسکن در کشور بود که با مطرح کردن این موضوع که کمینه سرمایه بانک‌ها هم‌اکنون حدود 100 میلیون دلار است از وزارت اقتصاد و بانک مرکزی درخواست کرد افزایش کمینه سرمایه بانک‌ها به یک میلیارد دلار را در دستور کار قرار دهند.
عباس آخوندی اظهار کرد: مدیریت دارایی‌های عمومی یکی از مباحثی بوده که مطرح شده است ضمن اینکه شرکت عمران شهرهای جدید، سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان مجری تاسیسات دولتی و... هزاران هزار میلیارد تومان دارایی دارند که با ابزارهایی قابلیت نقدشوندگی را دارند و می‌تواند اقتصاد را فعال کند.
وی با بیان این که برای رهایی از پول نفت باید برای این نهاد قانونگذاری کنیم، ادامه داد: به عنوان مسئول وزارت راه در حوزه حمل و نقل و مسکن آمادگی داریم که بسته‌های برنامه ریزی روشنی را در این باره ارائه کنیم.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به صندوقهای پس‌انداز و تسهیلات مسکن برای شهر یا پروژه‌های مشخص بیان کرد: برای تقویت طرف عرضه نیامند این صندوقها هستیم که خوشبختانه مراحل کارشناسی این موضوع در بانک مرکزی در حال طی شدن است.
آخوندی خطاب به وزیر اقتصاد تاکید کرد: در بخش مسکن ریسک سرمایه‌گذاری در مرحله پیش‌فروش قرار دارد و از طرف دیگر پیش خریدار هم در معرض ریسک قرار دارد،یکی از ابزارهای نهادی دنیا صندوقهای تضمین پیش خریدار و تولیدکننده است. در ایران فاقد این نهاد هستیم و افراد باید با ریسک خودشان اقدام به خرید مسکن کنند. وی افزود: نهاد بعدی صندوقهای خُرد برای بهسازی بافت‌های فرسوده و میانی است. در ایران اینچنین صندوق‌هایی را نداریم تا دارایی‌های خرد افراد را با ارزش کند.
وی افزود: اگر بتوانیم این نهادها را در بخش مسکن فراهم کنیم حتما در جهت توسعه پایدار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه کمینه سرمایه بانک‌ها 400 میلیارد تومان است، گفت: الان این مبلغ بیش از 100 میلیون دلار ارزش ندارد و در پسابرجام نیاز داریم بانک‌ها کمینه سرمایه به حداقل به یک میلیارد دلار افزایش یابد.
- ۹۵/۰۴/۱۴