آمادگی آخوندی برای کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن

ملک بان 24

آمادگی آخوندی برای کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن

در حالی که از کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن به 11 درصد کمتر از 2 ماه می‌گذرد، گزارش‌ها حاکی از این است که آخوندی وزیر راه و شهرسازی و بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن برای کاهش 2 درصد دیگر این تسهیلات در جلسه‌ای با جهانگیری اعلام ‌آمادگی کرده‌اند.
در روزهای ابتدایی تیر ماه سال جاری و بر اساس تصمیم هیأت مدیره بانک مسکن و در رأس آنها آخوندی وزیر راه و شهرسازی سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن برای بار دوم از 13 درصد به 11 درصد کاهش یافت.
با کاهش 2 درصدی سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن (خانه اولی‌ها) مبلغ اقساط این تسهیلات نیز در تهران 100 هزار تومان و در شهرهای کوچک 50 هزار تومان کاهش یافت.
حال با گذشت حدود 2 ماه از این تصمیم، آخوندی وزیر راه و شهرسازی و بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن در جلسه‌ای که جهانگیری معاون اول رئیس جمهور نیز حضور داشت آمادگی خود را برای کاهش مجدد نرخ سود این تسهیلات اعلام کردند.
اگر چه این اقدام به نفع متقاضیان است و آ‌ن را باید به فال نیک گرفت اما مشخص نیست اعلام این تصمیم از سوی آخوندی قبل از عملیاتی شدن آن به چه دلیل است. چرا که تصمیم قبلی هیأت مدیره بانک مسکن بدون هیچ اعلام آمادگی صورت گرفته بود و پس از تصمیم به کاهش 2 درصد عملیاتی شدن آن به شعب ابلاغ و این موضوع رسانه‌ای شد.
حال با گذشت 2 ماه از کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن که آن هم به واسطه کاهش نرخ سود بانکی صورت گرفت زمزمه‌هایی مبنی بر اینکه باز هم نرخ سود بانکی کاهش خواهد یافت باعث شده تا وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانک مسکن پیش‌دستی کرده و اعلام کنند که آمادگی کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن را دارند تا پس از اجرایی شدن کاهش نرخ سود بانکی اعلام کنند که هیأت مدیره بانک مسکن مدتها است که به فکر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن بوده است.
اما به گفته برخی مسؤولان ارشد بانک مسکن کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن می‌تواند تبعاتی داشته باشد که اولین تبعات آن کاهش تعداد افرادی است که در سال می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند .
سالانه قرار است تا 100 هزار فقره تسهیلات 80 میلیونی مسکن به خانه اولی‌ها پرداخت شود و در سال اول افتتاح این حساب (خانه اولی‌ها) تنها 50 درصد هدف محقق شد،بنابراین پس از کاهش نرخ سود این تسهیلات به 11 درصد ورودیها 2 برابر شد و به نظر می‌رسد امسال این 100 هزار فقره محقق شود و با این اقدام جدید کاهش نرخ سود تسهیلات به 9 درصد میزان ورودیها باز هم افزایش خواهد یافت.
به گزارش خبرنگار فارس از بانک مسکن، در حال حاضر روزانه 300 تا 400 افتتاح حساب برای صندوق یکم (خانه اولی‌ها) انجام می‌شود. پس اگر نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن 2 درصد دیگر کاهش یابد باز هم مبلغ اقساط 10 درصد کاهش خواهد یافت.
در حال حاضر مبلغ اقساط وام 80 میلیونی مسکن با نرخ سود 11 درصد حدود 880 هزار تومان است و با کاهش 2 درصد نرخ سود این تسهیلات مبلغ اقساط به حدود 790 هزار تومان خواهد رسید.

قربانیان ارزان‌سازی وام

ملک بان 24

قربانیان ارزان‌سازی وام

اعمال «سود تک‌رقمی» برای تسهیلات خرید مسکن از چند روز دیگر، بازار وام «خانه‌اولی»‌ها را از سه جهت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد که مهم‌ترین آن، «افت ظرفیت» وام‌دهی و «کاهش دامنه» پوشش حجمی متقاضیان است.
 الگوی قدیمی خروج شهرها از رکود مسکن تحت تاثیر «سقف شناور وام خرید ملک» تغییر کرد و از حالت همیشگی «تحرک مرحله‌ای به تبعیت از تهران» به «جنب و جوش همزمان معاملات در کل کشور» تبدیل شد.بررسی‌ها درباره جزئیات اولین نبض کشوری از بازار مسکن سال 95، ضمن اعلام «تحرک معاملاتی در غالب مناطق شهری»، نشان می‌دهد: بهار امسال، معاملات خرید آپارتمان «همزمان» با شهر تهران، حداقل در 15 مرکز استان، به سرعت از رکود بیرون آمد و وارد فاز پیش‌رونق شد. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌ها  از محتوای آمارهایی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره «تحولات بازار کشوری ملک در بهار 95» منتشر کرده، حاکی است: «نوسانات قیمت مسکن» در 31 مرکز استان کشور به‌عنوان علامت اولیه جنب‌و‌جوش در خرید و فروش آپارتمان،‌ مشخص می‌کند در این دوره، نه تنها تهران دیگر «شهر پیشرو» در مسیر خروج از رکود ملکی محسوب نمی‌شود که پنج کلان شهر، در این مسیر از پایتخت جلو افتاده‌اند.
فصل گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر از 5 درصد نسبت به میانگین سال 94 افزایش یافت در حالی که، تورم کشوری در بازار ملک –میزان رشد قیمت مسکن در کل کشور- به سطح 3/ 14 درصد رسید. با توجه به «توقف» رشد قیمت مسکن در سال 94 که در پی تشدید رکود معاملاتی در آن سال، رخ داد هم‌اکنون تغییرات مثبت در قیمت‌ها، نشانه‌ای از افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان است. پارسال، متوسط قیمت کشوری آپارتمان، 5/ 1 درصد افزایش یافت که این ریزنوسان عملا به معنای ثبات بوده است. در حال حاضر، تهران به لحاظ نرخ تورم مسکن، رتبه 16 را در بین 31 مرکز استان کشور در اختیار دارد به‌طوری که میزان رشد قیمت مسکن در بهار امسال در 15 مرکز استان، به مراتب بیش از تهران بوده است. تحلیلگران بازار ملک، سقف شناور تسهیلات خرید مسکن در سال جاری را عامل تحرک همزمان معاملات مصرفی عنوان می‌کنند. وام 110 میلیونی در تهران، هزینه خرید 26 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد، اما همین وام در شهرهای بزرگ و 30 مرکز استان که با سقف 90 میلیون تومان پرداخت می‌شود، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، هزینه خرید 36 تا 64 مترمربع را پوشش می‌دهد.  ظرف چند روز آینده، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها –وام یکم- دو واحد درصد کاهش پیدا می‌کند و به 9 درصد می‌رسد که این عامل خود باعث تسریع در انتقال فاز پیش‌رونق به رونق در معاملات مسکن خواهد شد. براساس اطلاعات مربوط به نبض کشوری قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل کشور 3 میلیون و300 هزار تومان شده که نسبت به سال گذشته 14 درصد افزایش یافته است. وضع فعلی بازار کشوری مسکن به لحاظ کلی،‌ شباهت نسبی به سال 90 پیدا کرده است. در آن سال، معاملات ملک در شهرها بعد از رکود سال‌های 88 و 89، به حرکت افتاد و متوسط قیمت‌، 15 درصد رشد کرد. البته در آن زمان، معاملات مسکن تهران یک‌سال زودتر، از رکود مطلق خارج شده بود و نقش شهر پیشرو در انتقال فاز بازار را همچنان برعهده داشت.طی سال 90، متوسط قیمت مسکن در تهران 6/ 17 درصد افزایش یافت در حالی که میانگین کشوری قیمت مسکن 5/ 15 درصد افزایش و در سایر مراکز استان‌ها قیمت مسکن حدود 5 تا 13 درصد رشد کرده بود. اما در شرایط فعلی که جایگاه تهران در تورم استانی از رتبه پیشرو به رده شانزدهم نزول کرده، مشخص است «الگوی استانی تغییر فاز رکود و رونق و همچنین نوسانات قیمت مسکن» متحول شده و معاملات مصرفی آپارتمان همزمان در تهران در سایر شهرها نیز رو به افزایش است. طی همه دوره‌های گذشته تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق و بالعکس ابتدا در تهران اتفاق می‌افتاد و سپس با تاخیر حدود 6 ماه در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری تسری پیدا می‌کرد.طی فصل گذشته در اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز تورم نقطه‌ای مسکن بین 5 تا بیش از 19 درصد بوده است.
سیگنال پیش رونق در بازار کشوری ملک
گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از نبض کشوری معاملات مسکن صرفا به اعلام متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها و شهرهای کشور اختصاص دارد و در مورد میزان حجم معاملات اطلاعاتی ارائه نشده است.این گزارش 5 استان متورم به لحاظ بیشترین قیمت مسکن را طی سه ماهه اول امسال معرفی کرده است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد 5 مرکز استان شامل زاهدان، خرم آباد، اهواز، اردبیل و اصفهان به ترتیب با بیشترین رشد قیمت مسکن نسبت به سال 94 مواجه شده‌اند که نرخ رشد قیمت مسکن در تمام این استان‌ها در حد 20 درصد و بیشتر بوده است.قیمت مسکن طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با سال 94، در زاهدان 31 درصد، خرم آباد 29 درصد، اهواز 8/ 27 درصد، اردبیل 1/ 22 درصد و اصفهان 3/ 19 درصد رشد کرد. در حال حاضر 6 استان کشور نیز با تورم منفی در بازار مسکن مواجه‌اند به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در این مراکز استانی نه تنها افزایش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته کاهش نیز داشته است. این در حالی است که طی سال 94، از میان 31 استان کشور، 14 استان با تورم منفی مسکن رو به رو شدند.هر چند آمارهای ارائه شده از نبض کشوری معاملات مسکن طی سه ماهه اول امسال از سوی دفتر اقتصاد مسکن دربردارنده حجم معاملات مسکن در مراکز استان‌ها نبوده و تنها نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن در 31 مرکز استان را نشان می‌دهد، اما از آنجا که تکانه‌های قیمتی در بازار مسکن به‌عنوان یکی از علائم اولیه و نشان دهنده بروز رکود یا رونق می‌تواند باشد، در نتیجه می‌توان گفت هم اکنون اغلب شهرهای کشور در فاز پیش رونق قرار گرفته‌اند.
برآورد جدید از قدرت وام خرید
 تازه ترین برآوردهای انجام شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد هم اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27 مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای 36 مترمربع می‌رسد.هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و همچنین سایر شهرها به ترتیب 110، 90 و 70 میلیون تومان است که با محاسبه میانگین 3 میلیون و300 هزار تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور، 54 درصد قدرت خرید خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان‌های 50 مترمربعی –مساحت مورد تقاضای این خانوارها - از طریق این تسهیلات بدون سپرده تامین می‌شود.

مستاجران بازنده سوداگری مسکن

ملک بان 24

مستاجران بازنده سوداگری مسکن

نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که ...
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته بود. مساله‌یی که از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
این پژوهش علمی همچنین حاکی است، تغییرات تولید سرانه ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد خانوار به صورت مستقیم و معنادار و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره به صورت معکوس و معنادار بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران موثر هستند. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد باتوجه به اینکه تعداد خانوارها یک عامل تاثیرگذار در قیمت اجاره مسکن است این متغیر بر قیمت اجاره مسکن آثار مثبتی دارد ضمن اینکه، این موضوع در بررسی دلایل تفاوت قیمت اجاره مسکن در استان‌های مختلف نیز می‌تواند موردملاحظه قرار گیرد.
همچنین آثار منفی هزینه استفاده بر قیمت اجاره مسکن می‌تواند نکات مفیدی را در حوزه سیاست‌گذاری ارائه کند، به‌عنوان نخستین عامل تشکیل‌دهنده هزینه، استفاده افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی با بازدهی سایر دارایی‌ها (با جذب نقدینگی) و افزایش هزینه استفاده می‌تواند منجر به کاهش قیمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن با کاهش هزینه استفاده، آثار افزایش بر قیمت مسکن دارد که این نتایج در سیاست‌گذاری طرف تقاضای مسکن قابل استفاده است.
آثار مثبت قیمت مسکن بیانگر این موضوع است که هرگونه سیاست‌گذاری برای مدیریت قیمت اجاره مسکن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود به‌ویژه دولت می‌تواند از طریق عرضه خانه‌های استیجاری و مقررات‌گذاری نقش تعیین‌کننده‌یی ایفا کند. متغیرهای مسکن و اجاره‌بهای مسکن، هر کدام دارای بازار مجزای مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذیرند.
در این پژوهش که توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلی) و وحید غفاری (دانشجوی کارشناسی ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، باتوجه به تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی مسکن شهری همچنین متغیرهای موثر بر آن، اثر متغیرهای قیمت مسکن، تولید سرانه ناخالص داخلی، تعداد خانوارها و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی مربوط به 30استان کشور در دوره زمانی1380-1390 موردبررسی قرار می‌گیرد و نتایج آن حاکی از آن است که مدل عمومی تعیین قیمت اجاره مسکن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه می‌تواند به نحو قابل‌قبولی تغییرات قیمت اجاره مسکن را در طول زمان و تفاوت آن بین مناطق شهری استان‌های مختلف کشور توضیح دهد.
 
 تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است
طی بازه زمانی1390-1355 بیش از 14.7میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که تنها 8میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند، این مساله بدین معناست که تنها 54درصد از تقاضای مسکن طی 35سال گذشته مصرفی بوده و 46درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌یی پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی90-85 دوچندان می‌شود، در این بازه زمانی 4.2میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که 1.3میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی بوده‌اند، این بدین معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته است.
این مساله از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
 
 سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره‌یی در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد و باعث می‌شود خانوارها بالاجبار و نه به‌صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب کنند، این مساله تبعات منفی اجتماعی ازجمله افزایش سن ازدواج را نیز به‌دنبال داشته است. بررسی آمارهای سال‌های90-85 نشان می‌دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1.5میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌یی دارند. این ارقام بدین معناست که نزدیک به 50درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن، بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری85-75، 43درصد، در بازه زمانی 75-65، 29درصد و در بازه زمانی65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن وضعیتی است که خانوار بدون هیچ فشار اقتصادی باتوجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید یا اجاره مسکن نیاز سکونت هود را مرتفع کند، حال آنکه شرایط ذکر شده برای بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به یک اجبار کرده است. درواقع در شرایط کنونی خانوارها به‌دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند مجبور به حضور در بازار استیجاری مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تامین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.
 
 راهبردهای کنترل بازار اجاره
افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک سو و وجود فعالیت‌های سوداگران به دلیل وجود شفافیت بازار ازسوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.
درواقع بازار اجاره‌بها به‌عنوان یک بازار جانبی و تبعی درکنار مسکن شناخته می‌شود و درحقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجاره‌نشینی براساس انتخاب خانوار نیست و خانوار به اجبار اجاره‌نشینی را انتخاب می‌کنند. این موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن مناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. پس ضروری به‌نظر می‌رسد که دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به‌ترتیب اولویت راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:
الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن
ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و اجاره
ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن
سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول آمده است.