ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

ملکبان24

بانک اطلاعات ملک و املاک

مللک بان 24

۳۳ مطلب در شهریور ۱۳۹۵ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

رشد معاملات مسکن و قیمت خانه در تهران


رئیس کل بانک مرکزی گفت: در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است و آمار تعداد معاملات صورت گرفته مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت نیز هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، ولی الله سیف امروز - سه‌شنبه - در جلسه ستاد اقتصاد مقاومتی استان کرمان با بیان اینکه اقتصاد مقاومتی سبب ایجاد نگاه بسیار دقیق استان کرمان در حوزه اقتصادی و تغییر نگاه و نگرش در این استان شده است، اظهار کرد: نگاه استاندار کرمان به گونه ای است که در راستای توسعه و افزایش تولید استان کرمان بر تخصیص بودجه کلان دولتی تکیه نکرده بلکه کار خود را متمرکز بر بخش خصوصی کرده که این نگاه درست و دقیق است و این امر جز با همگرایی بدست نمی آید که در استان کرمان این وفاق ایجاد شده است.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ضمن ابراز امیدواری از اینکه استان کرمان از این مسیر با شیب زیاد رشد خود را طی کند، اظهار کرد: مباحث اقتصاد مقاومتی که مقام معظم رهبری به موقع این اصول را ابلاغ کردند، منجر به عزم همگانی در دولت تدبیر و امید و اشراف کامل دولت بر مسائل اقتصادی کشور شده و شاهد تحولات مثبت در این راستا هستیم.
وی ادامه داد: ظرفیت تولید در اقتصاد ارتباط مستقیم با پیش‌بینی چند سال آینده و اینکه در آینده چه اتفاقی در اقتصاد کشور رخ خواهد داد؛ دارد و این پیش بینی هر آنچه بلندمدت‌تر باشد سرمایه گذاری های بزرگ ایجاد خواهد کرد و برعکس.
سیف با اشاره به آرامشی که در اقتصاد کشور در دولت تدبیر و امید و پس از برجام ایجاد شده است، تصریح کرد: این آرامش، فضا را برای کشور و استان باز کرده است تا تصمیم گیری ها در این فضا بسیار آسان باشد، اما در فضای گذشته این کار عملیاتی نبود.
وی ادامه داد: وفاقی که در استان کرمان وجود دارد، بسیار ارزشمند است و باید قدر آن را دانست و همه موظفیم که آینده رفاه مردم و اقتصاد کشور در یک شرایط متعادل و بهبودی ایجاد کنیم.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با اشاره به دستاوردهای دولت یازدهم عنوان کرد: مردم نباید تحولات اقتصادی و عظمت برجام در صحنه بین المللی را فراموش کنند؛ بطوریکه برجام فضایی را برای ایران ایجاد کرده که سبب شده ایران بتواند به تدریج در صحنه بین المللی  ورود پیدا کند و همین امر موجب دو برابر شدن صادرات نفت، باز شدن نظام بانکی و ... شود. ضمن آنکه معادلات تجاری کشور که زمانی به گونه ای بود که هزینه کاسبان تحریم از تجارت بین المللی و خارجی کشور 15 درصد بوده، امروز به صورت مستقیم با شرکت های خارجی صورت می گیرد.
وی با بیان اینکه آرامش، تعادل اقتصادی و آثار مثبت آن از دیگر اقدامات مثبت دولت تدبیر و امید و برجام بوده است، بیان کرد: این آرامش و تعادل باعث شده است که در مسیر اقتصاد مقاومتی گام برداشته و نظام بانکی نیز در این فضا باید به رسالت خود بپردازد.
سیف ادامه داد: نظام بانکی در اوایل انقلاب مورد تقاضا بود و از این ابزار توسعه و ساماندهی اقتصادی در گذشته خوب استفاده نشد و انباشتی از مشکلات نظام بانکی در کولبار خود دارد.
وی با اشاره به اینکه 45 درصد دارایی نظام بانکی غیر قابل استفاده است، تصریح کرد: تعداد شعب برای هر بانک مشخص است و کمتر یا بیشتر از آن باعث مشکل برای بانک می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران یکی از موارد غیر ضروری طلب سرشار نظام بانکی از دولت است، اذعان کرد: یک سوم از 45 درصد دارایی غیر قابل استفاده نظام بانک، مطالبات بانک ها از دولت است و 13 تا 14 درصد طلب مردم است که این رقم در ابتدای دولت یازدهم حدود 15 درصد بود و قابل ذکر است که این میزان در کشورهای دیگر دو تا سه درصد است.
وی با بیان اینکه طرح اصلاح نظام بانکی، حرکتی به سمت برگرداندن ظرفیت بانک‌ها به جایگاه خود و توانمندسازی آنها بود، عنوان کرد: در مسیر قرار دادن تسهیلات نظام بانکی برای تحقق اهداف اقتصادی و اقتصاد مقاومتی  و اصلاح نظام بانکی و حمایت آن را در دستور کار داریم.
سیف با بیان این مطلب که مشکلات نظام بانکی شامل دو بخش، مشکلات ترازنامه‌ای و مشکلات سوددهی و زیان‌دهی است، اظهار کرد:  417 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی طی سال گذشته اعطا کرده است که 50 درصد آن تسهیلات تمدید شده بود.
وی با اشاره به تخصیص اعتبار برای بهینه سازی منابع آب و جلوگیری از هدر رفت آن تصریح کرد: بانک مرکزی در دولت یازدهم برای جلوگیری از هدررفتن تسهیلات بانکی در فعالیت‌های بدون بازده اقتصادی گام برمی‌دارد، زیرا معتقدیم اگر سرمایه گذاری صحیح انجام گردد باعث خلق ثروت می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اعلام کرد: نظام بانکی باید در مسیر حمایت از ایده‌های جدید در استان کرمان حرکت و عمل کند و پیش‌بینی ما این است که ??? هزار میلیارد تومان تسهیلات نظام بانکی کشور در سال جاری اعطا شود.
وی با بیان اینکه مهمترین هدف اقتصاد مقاومتی، مقاوم کردن اقتصاد در برابر تکانه‌های خارج کشور است، ابراز کرد: بخش مسکن پیشگام اقتصاد کشور است و در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است که آمار تعداد معاملات صورت گرفته، مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
سیف در پایان خاطر نشان کرد: وابستگی بودجه به نفت بین 30 تا 35 درصد است و بخشی از منابع اصلی کشور از طریق صادرات کالای غیرنفتی تامین می‌شود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

چرا جوانان تمایل به استفاده از وام مسکن ندارند؟


یک کارشناس مسکن، کلید حل مشکل رکود مسکن را کمک به ایجاد اشتغال برای جوانان دانست و گفت: زوجین به عنوان متقاضیان موثر بازار مسکن از توانایی لازم برای خرید مسکن یا استفاده از وام برخوردار نیستند.
ابوالحسن میرعمادی گفت: در حال حاضر مسکن (اعم از اجاره‌ای و تملیکی) حدود 30 درصد از درآمد خانواده‌ها را دربرمی‌گیرد. لذا اولین مولفه برای خارج کردن بخش مسکن از رکود، توجه به اشتغال درآمد سرانه و اشتغال جوانان است که هم‌اکنون در وضعیت مناسبی قرار ندارد. همچنین این‌که طبقه متوسط به عنوان عامل محرک در بازار مسکن از توانایی کافی برای استفاده از تسهیلات برخوردار نیست.
وی درباره اثر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 9.5 درصد در بازار مسکن گفت: کاهش سود اقدام مناسبی بود که باید انجام می‌شد و دولت تلاش خود را در این جهت به کار برده اما مشکل این‌جاست که تصمیم افراد برای استفاده از تسهیلات، زمانی اجرایی می‌شود که مشکل اولیه آنها یعنی بیکاری حل شود؛ در حالی که هم‌اکنون سطح درآمد طبقه جوان بسیار پایین است و نسبت بیکاری این قشر بالاست.
این کارشناس مسکن، یکی از راهکارهای کاهش هزینه‌های مسکن را سرمایه‌گذاری دولت در بخش اجاره به شرط تملیک دانست و افزود: دولت می‌تواند خانه‌های سازمانی بسازد و آنها را با تسهیلات ارزان قیمت و طولانی مدت در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد.
میرعمادی تصریح کرد: مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن بحث زمین و عوارض سازمان‌های خدماتی است که به طور میانگین دو سوم قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. به طور مثال اگر بخواهیم یک واحد مسکونی بسازیم شاید هزینه ساخت بیش از 1.5 میلیون تومان نشود اما حدود 2.5 میلیون تومان به قیمت زمین و هزینه عوارض، مالیات، بیمه و غیره برمی‌گردد که دولت باید تلاش کند این نسبت‌ها را کاهش دهد.
وی درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن اظهار کرد: به اعتقاد من تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری نمی‌توان انتظار تکان آن‌چنانی در بخش مسکن را داشت. هم‌اکنون سیستم بانکی کمک چندانی به بخش مسکن نمی‌کند. از سوی دیگر برجام با ورود سرمایه‌گذاری خارجی همراه نبوده است. مضافا این‌که در شش ماهه دوم اقتصاد کشور تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری سال 1396 قرار می‌گیرد و نمی‌توان نسبت به افزایش معاملات بخش مسکن امیدوار بود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

حامی نامرئی خریداران مسکن


فایل‌های فروش آپارتمان در تهران براساس آخرین سطح «پیش‌قیمت» مسکن -به رغم رشد تقاضای موثر و افزایش دست کم 30 درصدی معاملات خرید ملک- همچنان با نرخ تابستان 94 قیمت‌گذاری و به بازار عرضه می‌شود.
گزارش ها از وضعیت «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های ملک در 9 منطقه تهران که محل 60 درصد معاملات مسکن پایتخت به حساب می‌آید، حاکی است: میانگین «پیش‌قیمت» فقط 3 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته در حالی که، متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان در این مناطق طی همین مدت، 7 درصد رشد کرده است. شیب نزدیک به صفر در منحنی تغییرات پیش‌قیمت یا همان قیمت پیشنهادی مسکن که کمتر از نصف شیب نوسان قیمت قطعی است، نشان می‌دهد: در حال حاضر عوامل فروش آپارتمان‌ها در تهران بدون آنکه از ناحیه پیش‌رونق معاملات هیجان‌زده شوند و قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند، عملا به حامی نامرئی تقاضای مصرفی تبدیل شده‌اند. اما با این حال، سبقت نرخ رشد قیمت قطعی از نرخ رشد قیمت پیشنهادی، چهار سیگنال دیگر به بازار مخابره می‌کند که حکایت از شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌هایی با کیفیت بالا و در نتیجه، قیمت بالا دارد.
متوسط پیش‌قیمت مسکن در 9 منطقه تهران -مناطق یک تا هشت و منطقه 13- براساس داده‌های دریافتی از سامانه ایران فایل، طی نیمه اول تابستان امسال به مترمربعی 6 میلیون و 510 هزار تومان رسید. این مبلغ با استناد به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها و دلالان ملک که از طریق این سامانه، فایل‌های خود را به‌صورت الکترونیکی به متقاضیان عرضه می‌کنند، محاسبه شده است. میانگین پیش‌قیمت مسکن در این مناطق طی نیمه اول تابستان 94 متر مربعی 6 میلیون و 340 هزار تومان بود.
قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی است به این معنا که خریدار و فروشنده آپارتمان همواره به توافقی پایین‌تر از آنچه در ابتدای بازاریابی‌، تحت عنوان مظنه قیمت اعلام می‌شود، دست پیدا می‌کنند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن -سامانه‌ای که جزئیات آپارتمان‌های فروش رفته در آن ثبت می‌شود- مشخص می‌کند: نیمه اول تابستان امسال، متوسط قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه پایتخت، با 7 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 94 از مترمربعی 5 میلیون و 480 هزار تومان به 5 میلیون و 850 هزار تومان افزایش پیدا کرد.
به این ترتیب، شکاف بین پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن از 14 درصد سال گذشته به 10 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش فاصله بین سطح بالای قیمت پیشنهادی و سطح پایین قیمت قطعی آن هم با لحاظ ثبات نسبی قیمت پیشنهادی، از نقش عواملی غیر از فروشنده‌ها، در رشد قیمت‌ قطعی، حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: آنچه در ماه‌های اخیر باعث اختلاف در نرخ رشد پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن شد و در نهایت افزایش 7 درصدی قیمت‌ها در مناطق پرفروش بازار مسکن پایتخت را دامن زد، «تحول شکلی معاملات» بوده است. در قالب این تحول، «سهم آپارتمان‌های با مساحت بالاتر از ریزمتراژ» از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. این موضوع به‌عنوان دومین سیگنال از تغییرات پیش‌قیمت، بعد از «همراهی فروشنده‌ها با خریداران» به‌عنوان سیگنال اول، مطرح است.
تابستان امسال حجم فروش آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ، 5 واحد درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مقابل، سهم واحدهای ریزمتراژ در معاملات مسکن، حدود 2‌واحد درصد کم شد. در نتیجه، اگر چه میانگین پیش‌قیمت تغییر آنچنانی نداشته اما شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌های با مساحت بیشتر، به‌صورت خودکار باعث افزایش قیمت قطعی شده است. سیگنال سوم از پیش‌قیمت مسکن را می‌توان در تغییرات منطقه‌ای معاملات رصد کرد. طی ماه‌های اخیر، تقویت قدرت خرید مسکن ناشی از تسهیلات بانکی، بخش قابل توجهی از تقاضا را به سمت مناطق بالاتر در تهران هدایت کرده و باعث شده حجم معاملات مسکن در چهار تا پنج منطقه اول پایتخت، بیش از سایر مناطق افزایش پیدا کند.دو ماه اول تابستان امسال، خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران 30 تا 35 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در مناطق یک تا 5، حجم معاملات با رشد 60 تا 80 درصدی روبه‌رو شد.
با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران براساس وزن هر منطقه در معاملات محاسبه می‌شود، رشد حجم خرید آپارتمان در نیمه شمالی شهر می‌تواند میانگین قیمت کل شهر را افزایش دهد. به این ترتیب، بخشی از رشد 7 درصدی قیمت اسمی آپارتمان در مناطق یک تا 8 و 9، ناشی از گرم‌تر شدن تنور معاملات در این مناطق می‌تواند باشد. اما چهارمین سیگنال از سطح فعلی پیش‌قیمت مسکن آن است که وضعیت بازار ملک برای متقاضیان آپارتمان‌های کم‌متراژ و همچنین متقاضیان خرید در مناطق پایین شهر، مساعد است. نیمه اول تابستان امسال اگر چه متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه تهران یعنی مناطق یک تا 8 و منطقه 13، رقم جزئی 3 درصد افزایش یافت اما در منطقه 13، قیمت پیشنهادی نه‌تنها افزایش نیافت که 2 درصد نیز کاهش پیدا کرد. حتی در مناطق 4 و 5 که بخش مصرفی و به نوعی، مرکزی بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شوند، سطح قیمت‌های پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود یک‌درصد افت کرده است. بنابراین، افزایش قیمت در کارنامه معاملات مسکن،‌ بیش از آنکه ناشی از تحریک قیمت پیشنهادی باشد، به بهبود کیفیت خرید متقاضیان از بابت افزایش مساحت و انتقال به مناطق بالاتر شهر ارتباط دارد. در نتیجه، متقاضیان خرید مسکن در سایر مناطق شهر با توجه به ثبات قیمت پیشنهادی، می‌توانند آپارتمان‌های مدنظر خود را تقریبا با قیمت‌های سال گذشته خریداری کنند.
گزارش ها از آخرین سیگنال بدست آمده از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: کم شدن فاصله بین قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی (نزدیک شدن قیمت فروش به پیش‌قیمت) می‌تواند تا حدودی هر چند جزئی، به افت فشار چانه‌زنی خریداران مربوط باشد. این در حالی است که دلالان ملک پیش‌تر از عدم مقاومت فروشنده‌ها در برابر خواسته بازار و آمادگی آنها برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی خبر داده بودند. این دوگانگی مشخص می‌کند، فاصله 10‌درصدی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی، می‌تواند به نفع خریداران، بیشتر شود.
با توجه به کاهش یک درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر و همچنین عدم نوسان قیمت در هفته‌های گذشته از شهریور نسبت به ماه مرداد، به نظر می‌رسد انتظار برای افزایش شکاف بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در پایان تابستان هر چند به‌صورت جزئی، محقق شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در دو هفته اول شهریور امسال در سطح متری 5/ 4 میلیون تومان مرداد ماه متوقف ماند. این عدم تغییر می‌تواند ناشی از افزایش حجم فروش آپارتمان‌های کم متراژ دارای قیمت پیشنهادی پایین‌تر از سطح میانگین پیش‌قیمت، باشد. کارشناسان معتقدند: در صورتی که پیش‌قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر از ثبات نسبی و ریزنوسان 3 درصدی خارج می‌شد و با وسوسه فروشنده‌ها، به‌صورت چشمگیر افزایش پیدا می‌کرد، مسیر معاملات مسکن در تابستان 95 به یکی از دو سناریوی ممکن، برخورد می‌کرد. در سناریوی اول، احتمال داشت معاملات خرید از فاز پیش‌رونق بازگشت کند و مجددا به رکود رود و در سناریوی دوم ممکن بود با پذیرش قیمت‌ پیشنهادی، نرخ رشد قیمت قطعی از تورم عمومی -حدود 10‌درصد- فراتر رود و باعث مثبت شدن شیب قیمت واقعی ملک شود.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

بهبود بازار مسکن در ماه‌های آتی


اگرچه در ابتدای سال95، مسوولان دولتی و خصوصی حوزه مسکن اعلام کردند که در نیمه ابتدایی سال جاری شاهد پیش رونق بازار مسکن خواهیم بود، اما باوجود سپری شدن 6ماه از سال، حوزه مسکن همچنان دررکود است و تغییر محسوسی در حجم معاملات و پروانه‌های ساختمانی صادر شده صورت نگرفته است.
 اگرچه آمارهای مربوط به حجم معاملات در 9ماهه گذشته نشان می‌دهد که تعداد قراردادها روند صعودی داشته و حجم معاملات تاحدودی بهبود یافته است. در این میان، باید به این نکته توجه کرد که رونق بازار مسکن تنها وابسته به حجم معاملات نیست بلکه عوامل مختلفی ازجمله رشد پروانه‌های ساختمانی صادرشده، افزایش قیمت مسکن و... نیز در این مساله دخیل هستند و با بهبود چند درصدی حجم معاملات نمی‌توان در انتظار رونق بازار مسکن بود. البته اغلب کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که شرایط بازار طی ماه‌های گذشته بهبود یافته است و پیش‌بینی می‌شود که در نیمه دوم سال جاری این بهبود ادامه یابد اما نباید در انتظار رونق بود بلکه رونق واقعی در سال آینده رخ می‌دهد. این روزنامه  برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن در نیمه اول سال جاری و پیش‌بینی شرایط بخش مسکن در نیمه دوم سال جاری گفت‌وگوهایی را با رییس اتحادیه مشاوران املاک و مدیر علمی طرح جامع مسکن ترتیب داده است.
 تداوم کاهش رکود در نیمه دوم سال
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن، درباره شرایط بازار مسکن می‌گوید: طی 6ماهه گذشته رکود بازار مسکن، تاحدی بهبود یافته است و برهمین اساس پیش‌‌بینی می‌شود که این وضعیت در 6ماهه دوم سال جاری تداوم یابد. البته پیش بینی می‌شود که در نیمه اول سال96 بازار رونق بگیرد.
یزدانی ادامه می‌دهد: باتوجه به بهبود قدرت خرید مردم درماه‌های گذشته، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن افزایش یافته و پیش از رسیدن حجم معاملات به کف و عمیق ترشدن رکود مسکن، بازار تاحدودی رونق گرفته است. وی اظهار می‌کند: بهبود بازار در 6ماهه ابتدایی سال به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال95، بازار باثباتی داشته باشیم البته این ثبات رو به پیشرفت خواهد بود و شاهد وارد آمدن شوک جدیدی به بازار نخواهیم بود.
به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن، درصورتی که رشد اقتصادی مورد نظر دولت (5درصد) در سال جاری محقق شود، در نیمه دوم سال جاری بازار مسکن رونق نسبی می‌یابد و شاهد رشد حجم معاملات خرید و فروش خواهیم بود. این کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، کاهش نرخ سود همچنین رشد اعتبارات بانکی در رونق نسبی بازار مسکن طی ماه‌های گذشته موثر بوده است.
یزدانی بااشاره به اظهارات رییس‌جمهوری درباره کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به 9.5 درصد بیان می‌کند: این اقدام اگرچه مثبت تلقی می‌شود اما نمی‌تواند تاثیر چشم‌گیری در رونق بازارمسکن داشته باشد زیرا تنها تعداد کمی از متقاضیان خرید مسکن از این تسهیلات استفاده می‌کنند و این تسهیلات فراگیری چندانی ندارد.
وی می‌افزاید: با کاهش نرخ سود بانکی و کاهش میزان اقساط پرداخت شده در هرماه، ‌تعداد متقاضیان و سپرده‌گذاران افزایش می‌یابد اما بازار مسکن دچار تکانه نمی‌شود و تغییر محسوسی ایجاد نمی‌شود. به گفته یزدانی، بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و در نیمه دوم سال جاری شاهد افزایش یا جهش قیمتی در این بازار نخواهیم بود.
 سیر باثبات «اجاره» با «خرید و فروش»
علاوه بر بازار خرید و فروش مسکن که به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن شرایط باثبات و رو به پیشرفتی را طی ماه‌های آتی سپری خواهد کرد، بازار رهن و اجاره نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این زمینه حسام عقبایی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک بااشاره به ثبات بازار رهن و اجاره در نیمه اول سال جاری می‌گوید: طی ماه‌های گذشته آرامشی نسبی بر بازار مسکن حاکم بود و نرخ اجاره به‌طور متوسط 10درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشت و بازار شاهد تغییر چندانی در میزان اجاره‌بها نبود.
عقبایی بیان می‌کند: در 6ماهه دوم سال95 و با آغاز فصل پاییز شاهد کاهش 2 تا 3 درصدی نرخ اجاره نسبت به سال94 خواهیم بود. وی پیش‌بینی می‌کند: روند ثبات و آرامش بر بازار رهن و اجاره در 6ماهه دوم سال جاری نیز ادامه می‌یابد و شوکی بر بازار وارد نمی‌شود.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر افزایش نرخ اجاره در ماه‌های آتی بیان می‌کند: برای ارزیابی اثرگذاری کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره نیاز به زمان بیشتری است و با گذشت دو تا سه ماه نمی‌توان درباره چگونگی این رابطه تحلیلی ارائه کرد.
وی اضافه می‌کند: تجربه سال‌های گذشته نشان داده که نرخ سود بانکی نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر بازار رهن و اجاره داشته باشد و نوسانات شدیدی در بازار ایجاد کند و موجران همواره تمایل به دریافت اجاره از مستاجران داشته‌اند. عقبایی بیان می‌کند: به نظر نمی‌رسد که کاهش نرخ سود بانکی بتواند تاثیر عمیقی بر فرمول سهم رهن و اجاره‌بها داشته باشد و در ماه‌های آتی نیز شرایط با همین روند و ثباتی نسبی ادامه می‌یابد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به دلایل متفاوت دریافت رهن و اجاره ازسوی موجران اشاره می‌کند و می‌گوید: بیشتر صاحبان املاک، اجاره دریافت شده را راهی برای امرار معاش و گذران زندگی می‌دانند و تنها تعداد کمی آن را، گزینه‌یی برای سرمایه‌گذاری در نظرمی گیرند برهمین اساس پیش‌بینی می‌شود که کاهش نرخ سود بانکی، درافزایش سهم اجاره‌بها موثر نباشد.
عقبایی تصریح می‌کند: طی دو، سه ماه گذشته و با آغاز کاهش نرخ سود سپرده بانک‌ها از اول تیرماه، اظهارنظرهایی نیز درباره افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی مطرح شد که آمارهای سامانه املاک و مستغلات حاکی از آن است که نرخ اجاره در دوماه گذشته تغییر چشمگیری نداشته و در ماه‌های آتی نیز شرایط آرامی را خواهیم داشت.
وی می‌گوید: پررنگ شدن مباحث مربوط به افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی، ناشی از ایجاد جو روانی منفی ازسوی برخی صاحبان املاک سوداگر بود و جنبه واقعی نداشت. نگاهی به گفته‌های مسوولان و کارشناس بازار مسکن نشانگر آن است که بازار مسکن (خرید و فروش و رهن و اجاره) در ماه‌های آتی شرایط باثباتی را سپری می‌کند و شاهد جهش قیمتی دراین زمینه نخواهیم بود.
 روند بازار مسکن در ماه‌های گذشته
جدول شماره یک حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران را طی ماه‌های گذشته نشان می‌دهد. براساس تحلیل‌های این روزنامه بازار مسکن از دی ماه سال گذشته از رکود شدید خارج شده و به دوره رکود اندک ورود یافته است.
از آنجا که مدت هر دوره در بازار مسکن یک تا یک سال و نیم است همچنین سایر متغیرها که اغلب آنها به نقل از کارشناسان در این گزارش بیان شد، پیش‌بینی می‌شود از اوایل اردیبهشت ماه سال آینده، بازار مسکن وارد دوره رونق شود و حجم معاملات تا 25هزار مورد در ماه  افزایش یابد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

مقایسه وضعیت مسکن در ایران و اتحادیه اروپا


شرح : تامین مسکن ارزان در محیطی امن، نیاز اصلی بشر در جوامع پیشرفته امروزی است، بنابراین توجه به تدوین و اجرای سیاست‌های کاهش فقر و محرومیت‌های اجتماعی جزء اولویت‌های اجرایی در بیشتر دولت‌های موفق جهان است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با در نظر گرفتن اینکه جایگاه مسکن در فرهنگ و اقتصاد هر کشور متفاوت است، نگاه به مسکن در کشورهای غربی با ایران نیز متمایز است. این تفاوت در مرحله اول بیشتر در حوزه نگاه اقتصادی به مسکن و در مرحله دوم به کیفیت مسکن باز می‌گردد.
مهمترین شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به نوعی به سیاست‌های دولت در این بخش مربوط می‌شود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینه‌های یک واحد مسکونی، پایین‌تر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره‌نشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است.
به توجه به شرایط اقتصادی ایران و تورم، رابطه معقولی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینه‌های اساسی در جامعه ایران وجود ندارد. بنابراین بازنگری در سیاست‌های حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی نقشی اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد.
با در نظر گرفتن تفاوت ساختاری در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران و کشورهای اروپایی این نتیجه حاصل می‌شود که مسئولان تامین خدمات شهری در کشورهای اتحادیه اروپا به نوعی با تبیین سیاست‌های تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشته‌اند.
اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاش‌ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامه‌هایی همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و  انبوه‌سازی آغاز شده است. این فعالیت‌ها با هدف افزایش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساخت‌وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است.
اخذ مالیات‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه در اروپا
این کارشناسان همچنین دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. در واقع در سیاست‌گذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحب‌خانه‌ مثل رومانی با 96 درصد و اسلواکی با 90 درصد، هیچوقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است.
از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت بر روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیت‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه است.
سیاست‌های تامین مسکن در اروپا بانک‌ها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش 60  تا 70 درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تامین کنند.  این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وام‌های مسکن با سود بالا و  سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است.
نگاه سرمایه‌ای یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن در ایران است
طبق آخرین آمار منتشر شده تعداد افراد صاحب‌خانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد،  با اینکه حدود 64 درصد جمعیت ایران صاحب‌خانه هستند، اما این رقم آنچنان خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است.
در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات متعددی همراه است، متاسفانه بحران مسکن در ایران نیز همچنان در حال عرض اندام است.
یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن ایران، توجه کمتر مسئولان اقتصادی در جلوگیری از شکل‌گیری نگاه سرمایه‌ای به مسکن در ایران است. نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت باعث هجوم ‌سرمایه‌گذاران شده و با سود سرسام‌آوری که در سال‌های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در  افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته است.
نتیجه سیاست‌های نادرست در بخش سرمایه‌گذاری و تامین مسکن در ایران باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ شده است.
طبق آخرین آمار سازمان‌های اجتماعی تا پایان سال 2011 میلادی بیش از 710 مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلی 46 هزارهکتار و با جمعیت بیش ازپنج میلیون نفر در حاشیه 60 شهر بزرگ ایران سرشماری و ثبت شده است. همچنین اطلاعات منتشر شده از سازمان‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه‌ در ایران است. این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به طوری‌که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه 14 تا ?34 متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است.
معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چندخانه در ایران شده است. با نگاه دقیق‌تر به این معضل می‌توان فهمید که نگاه سرمایه‌ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره‌ واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند.
سوئیسی‌ها خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند
با نگاه کلی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی می‌توان فهمید که حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوئیس تعداد صاحب‌خانه‌ها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند. میزان افراد اجاره‌نشین در سوئیس 56 درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شود.
در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخ‌های پایه وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می شود. نرخ پایه سود وام مسکن در سال 2009 به حداقل ممکن  یعنی به یک درصد رسید، اما در ماه‌های میانی سال 2012 به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیات‌ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره‌های بانکی به 8.5 درصد نیز رسیده است.  
دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا 15 سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر 25 سال است. اما وام مسکن در اروپا نیز دارای محدودیت‌هایی است به‌طوری‌که سن متقاضی  با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از 70 سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز می‌تواند تا 70 درصد ارزش ملک خریداری شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نیز بر اساس توان مشتری به صورت ماهانه یا سه ماهه قابل تنظیم است.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تذکراتی برای خریداران و دارندگان اوراق تسهیلات مسکن


مدیر امور حقوقی و بازرسی شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، به دارندگان اوراق تسهیلات مسکن درباره مبادلات این اوراق هشدار داد.

محمدصادق دبیری گفت:با توجه به اینکه متقاضیان خرید مسکن به منظور اخذ تسهیلات، باید معاملات خود را از طریق فرابورس انجام دهند، لذا ضرورت دارد که این افراد نسبت به ویژگی‌های این اوراق، علم و آگاهی کافی داشته باشند.

وی تاکید کرد: اوراق تسهیلات مسکن مقید به زمان است و تاریخ اعتبار و انقضاء آن به مدت دو سال در ذیل اوراق درج شده است؛ لذا بسیار مهم و حیاتی است که مشتریان این اوراق مطلع باشند که تا چه زمانی فرصت دارند از این اوراق جهت اخذتسهیلات مسکن اقدام کنند و یا اوراق فوق را در بازار به فروش برسانند.

دبیری اظهار داشت: متاسفانه مشتریان زیادی به دلیل اطلاع نداشتن یا غفلت از تاریخ انقضاء اوراق تسهیلات مسکن، متضرر شده‌ و اوراق آنها باطل و از حیز انتفاع خارج شده است.

مدیر امور حقوقی و بازرسی سمات افزود: نکته حائز اهمیت دیگر اوراق تسهیلات مسکن این است که دارندگان آن، از تاریخ خرید اوراق به مدت حداقل 4 ماه نمی‌توانند نسبت به فروش اقدام کنند و پس از انقضاء این مدت، اوراق آنها قابلیت معامله دارد.

وی ادامه داد: چنانچه این اوراق دوباره مورد معامله قرار گیرد، باز هم از تاریخ معامله جدید، نمی‌توان به مدت 4 ماه معامله‌ای انجام داد؛ لذا دارندگان اوراق تسهیلات مسکن باید این موضوع مهم را همواره مدنظر قرار دهند تا در معاملات این اوراق دچار ضرر و زیان نشوند. گفتنی است، معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 89 از طریق فرابورس انجام می شود و تاکنون یک میلیون و 200 هزار نفر از طریق بازار سرمایه خانه دار شدند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

تزریق وام خارجی به مسکن


یکی ازموارد عمده که در جزئیات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق ها در تهران با 500 میلیارد ریال، و در سایر کلان شهرها و استان ها با 300 میلیارد ریال است.
براساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار در جلسه 1223 این شورا و با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن و با استناد به آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب هیات وزیران «دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را در 18ماده و 4 تبصره تصویب کرد.
کارشناسان در ارتباط با تشکیل این صندوق‌ها در نقاط مختلف کشور می‌گویند: اگرچه هدف از این مصوبه، کمک به ساماندهی صندوق‌های تامین مالی بخش مسکن در استان‌ها، شهرستان‌ها و نقاط مختلف کشور با هدف بهبود وضعیت ساخت و ساز مسکن، ایجاد رونق و خروج از رکود است و می‌تواند گامی مهم و خوب برای رونق بخش مسکن ارزیابی شود اما در عین حال باید توجه داشت که نظارت بر این صندوق‌ها چه از سوی بانک مرکزی و چه از سوی مردم، نهادهای نظارتی، قوانین جاری کشور و متولیان بانکداری کشور از جمله بانک مسکن و متولیان ساخت و ساز، شهرداری‌ها، نظام مهندسی و... مورد توجه قرار گیرد تا مشکلات جدیدی مانند موسسات غیرمجاز ایجاد نشود.
در شرح جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به نکات مهمی ازجمله، انتشار اوراق بهادار اسلامی، دریافت تسهیلات و کمک‌های خارجی، قبول سپرده مدت‌دار، ضمانتنامه، دریافت تسهیلات بلندمدت و کمک از بانک‌ها، دولت، شهرداری‌ها، گواهی سپرده عام و خاص، اعطای تسهیلات به مردم و متقاضیان، انجام عملیات بانکی و انتقال وجوه و منابع مالی سپرده‌گذاران، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی، صدور کارت برداشت و افتتاح حساب و... به عنوان وظایف و حوزه گسترده عملیات این صندوق‌ها اشاره شده که نشان می‌دهد این صندوق‌ها شبیه موسسات اعتباری و بانک‌ها می‌توانند انواع خدمات بانکی و مالی را انجام دهند.
اگرچه ممکن است بخشنامه‌ها و نظارت بانک مرکزی این صندوق‌ها را زیر نظر بانک مسکن یا سایر بانک‌ها اداره کند اما نگاهی به ابعاد عملکرد این صندوق‌ها نشان می‌دهد که با سرمایه اندک 30 تا 50 میلیارد تومانی می‌توانند انواع خدمات مالی و بانکی را در حوزه مسکن انجام دهند که می‌تواند در صورت عدم نظارت و بی‌توجهی به قوانین، مشکلاتی را ایجاد کند.
 لذا ضروری است که در مورد این وظایف و عملکرد گسترده صندوق‌ها به نوعی عمل شود که ایجاد رونق در بخش مسکن به هر قیمت و هزینه و خسارتی صورت نگیرد. اگرچه با توجه به کمبود منابع دولت و بانک‌ها، برنامه دولت و بانک مرکزی، تجهیز منابع مردمی بدون کمک‌های دولتی است اما باید توجه داشت که اگر نظارت درستی بر عملکرد صندوق‌ها انجام نشود باعث مشکلاتی مانند موسسات غیرمجاز خواهد شد لذا از حالا باید روی حوزه عملیات و عملکرد و وظایف آنها و مقررات نظارتی، ارزیابی درستی انجام شود.
 یکی از موارد عمده که در جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می‌خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق‌ها در تهران 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و استان‌ها 300میلیارد ریال است و جالب اینکه این موسسات علاوه بر جذب منابع و مشارکت در تامین مالی طرح‌های ساخت و ساز می‌توانند نمایندگی‌ها و شعب خود را در سایر نقاط استان گسترش دهند. لذا با توجه به این نکات، نقش نظارتی بانک مرکزی، بانک مسکن و سایر نهادهای نظارتی باید تقویت شود تا ضمن حفظ سرمایه و دارایی مردم، کار ساخت و ساز به خوبی پیش برود و صندوق‌ها و مدیران و سهامداران آنها به خوبی به وظایف قانونی خود عمل کنند.
همچنین پیش‌بینی متغیرهای اقتصادی ازجمله هزینه ساخت و ساز، تورم، نرخ ارز، چند برابر شدن هزینه ساخت و ساز و... باید مورد توجه قرار گیرد تا مانند مشکلاتی که در گذشته برای پیش فروش مسکن در برخی نقاط ایجاد شد و هزینه‌ها بالا رفت و تعدادی از مردم و سازندگان و طرح‌های مسکن با مشکل مواجه شدند در آینده چنین مشکلاتی در این طرح‌های مسکن و ساخت و ساز ایجاد نشود و اگر هزینه‌ها افزایش یا کاهش یافت برای تعدیل قراردادها، راهکارهای اساسی مورد توجه قرار گیرد.
شورای پول و اعتبار در این مصوبه، راهکار اثرگذار در خروج مسکن از رکود را تامین مالی بخش مسکن بدون تکیه به منابع دولت و بانک‌ها عنوان کرده تا زمینه لازم برای مشارکت متقاضیان و تجهیز منابع مردمی در صندوق‌های تامین مالی مسکن ایجاد شود. بر این اساس گسترش این صندوق‌ها به عنوان راهکاری اساسی برای خروج مسکن از رکود شناسایی شده است.
 جذب سپرده
این صندوق‌ها که با سرمایه 50 میلیارد تومانی در استان تهران و 30میلیارد تومانی در سایر استان‌ها و مراکز استان‌ها تاسیس می‌شوند، وظیفه دارند که با قبول سرمایه‌گذاری مدت‌دار، گواهی سپرده عام و خاص مثل بانک‌ها، دریافت تسهیلات بلندمدت از موسسه اعتباری و... به تجهیز منابع اقدام کنند. این نکات نشان می‌دهد که این صندوق مانند بانک‌ها و موسسات اعتباری می‌توانند سپرده جذب کنند اما در عین حال باید نوع رابطه آنها با بانک مسکن و بانک‌های کشور به گونه‌یی باشد که ضمن نظارت بر روند سپرده‌پذیری این صندوق‌ها، منابع‌ آنها به طور مستقیم در مسیر ساخت و ساز و مسکن به کار گرفته شود و از انحراف منابع آنها جلوگیری به عمل ‌آید.
دریافت وام خارجی
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند با دریافت کمک و وام‌های خارجی از موسسات مالی بین‌المللی پس از اخذ مجوز بانک مرکزی، دریافت کمک و تسهیلات از دولت، شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها و... به تجهیز منابع بپردازند. درمورد دریافت وام خارجی، اگرچه می‌تواند به ورود سرمایه خارجی کمک کند، اما درمورد دریافت کمک از شرکت‌های دولتی و دولت و شهرداری‌ها، به نوعی نقض غرض خواهد بود زیرا اساس تشکیل این صندوق‌ها بر کاهش استفاده از منابع دولتی استوار است و هدف این است که از منابع مردمی و خصوصی برای تجهیز منابع بخش مسکن استفاده شود. حال اگر قرار باشد که از منابع دولتی استفاده کنند به نوعی با اصول اولیه آن مغایر خواهد بود.
صدور ضمانتنامه
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند به درخواست سپرده‌گذاران موسسه در بخش مسکن در استان مشخص شده برای فعالیت خود، اقدام به صدور ضمانتنامه کنند. اما ضروری است که در این زمینه نیز آموزش‌ها، شاخص‌های مالی و نظارتی مورد توجه باشد تا کار به‌صورت منطقی و اصولی انجام شود.
اعطای تسهیلات
این صندوق‌ها می‌توانند با اعطای تسهیلات به اشخاص در قالب عقود اسلامی ازجمله، مشارکت مدنی، جعاله، استصناع، فروش اقساطی و... عمل کنند. این نکته نشان می‌دهد که این صندوق‌ها درست مانند بانک‌ها می‌توانند به اعطای تسهیلات هرچند به‌صورت محدود و برای ساخت‌وساز مسکن و در استان خود اقدام کنند، اما در عین حال، نشان‌دهنده حساسیت موضوع از جهت تعیین نرخ سود اعطای تسهیلات است و باید دید که رابطه این صندوق‌ها در رابطه با نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی و بانک مسکن به چه نحو خواهد بود و با چه نرخی می‌توانند تسهیلات بدهند. همچنین باید بر روند خلق پول، گردش پول، هدایت آن به سمت خریدو فروش و ساخت‌وساز و... نظارت شود تا اهداف موردنظر از تشکیل این صندوق‌ها یعنی ایجاد رونق کسب‌وکار و ساخت‌وساز محقق شود. همچنین اقدام به انتشار اوراق بهادار اسلامی، مشارکت رهنی، مسکن، صکوک و... کنند. این موضوع نیز نشان‌دهنده حضور گسترده این موسسات در جذب منابع، تعیین نرخ سود اوراق مشارکت و... است که باتوجه به میزان سرمایه محدود آنها، مسوولیت سنگینی برعهده مدیران آنها قرار خواهد داد زیرا میزان استقبال مردم از اوراق باتوجه به طرح‌های مختلف، متفاوت است و کم و زیاد می‌شود لذا باید نظارت خاصی بر انتشار اوراق مشارکت ازسوی این صندوق‌ها صورت گیرد.
سپرده‌گذاری و ارائه خدمات بانکی از طریق بانک مسکن
صندوق‌ها می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک مسکن، منابع جذب خود را به گردش درآورند و ارائه خدمات نقل‌‌وانتقال وجوه ریالی به سپرده‌گذاران موسسه، از طریق بانک مسکن، صدور کارت برداشت برای سپرده‌گذاران از طریق بانک مسکن نیز ازجمله خدمات بانکی است که این صندوق‌ها با مشارکت بانک مسکن می‌توانند انجام دهند. خدمات مربوط به وجوه اداره شده، افتتاح حساب امانی در حوزه پیش‌فروش مسکن و... نیز از وظایف این صندوق‌ها اعلام شده است.
خدمات مشاوره
البته بخش عمده‌یی از وظایف این صندوق‌ها را می‌توان جزو وظایف ذاتی این‌گونه صندوق‌ها براساس تجربه بازار، بنگاه‌های معاملاتی، آشنایان محلی و مشاوران و... ارزیابی کرد. ازجمله ارائه خدمات مشاوره در ساخت‌وساز، از جمله خدماتی است که جزو وظایف صندوق‌های تامین مالی مسکن در مصوبه شورای پول و اعتبار آمده است.
خدمات نمایندگی
 این صندوق‌ها می‌توانند در شهرستان‌ها و روستاها نمایندگی داشته باشند، ارائه خدمات نمایندگی و عاملیت برای جمع‌آوری و تضمین وجوه به سازندگان و خریداران مسکن نیز از طریق نمایندگی‌ها انجام خواهد شد.
پوشش بیمه‌ای
ایجاد هرگونه پوشش بیمه‌یی برای دارایی‌های موسسه از طریق شرکت‌های بیمه نیز جزو وظایف این صندوق‌هاست تا دارایی‌ها، طرح‌های مسکن و ساخت‌وسازها را بیمه کنند.
سایر عملیات به تشخیص بانک مرکزی
همچنین پیش‌بینی شده که در صورت نیاز و صلاحدید بانک مرکزی، سایر عملیات بانکی و مالی به تشخیص بانک مرکزی انجام شود و صندوق‌ها آنها را اجرا کنند که این موضوع نیز می‌تواند دایره وظایف و عملکرد این صندوق‌ها را گسترش دهد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

خانه‌دار کردن همه مردم 10 سال زمان می برد


رییس انجمن انبوه سازان تهران می گوید اگر دولت از هم اکنون برنامه‌ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار قرار دهد 10 سال زمان می برد تا به نقطه سر به سر برسیم.
حسن محتشم در گفت و گو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: وام صندوق پس انداز مسکن یکم بخشی از مخاطبین مسکن را پوشش می دهد که همان خانه اولی‌ها هستند که با شرایط خاص می‌توانند از آن استفاده کنند اما عموم متقاضیان مسکن واجد این شرایط نیستند و باید از طریق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (اوراق تسه) اقدام کنند. در حال حاضر نیز قیمت هر برگ 500 هزار تومانی تسه حدود 100 هزار تومان است، یعنی نزدیک 20 درصد از وام مسکن صرف خرید اوراق می شود که این مساله کار را مشکل کرده و کم کم دریافت وام برای متقاضی گران تمام می‌شود.
وی افزود: دولت پیشنهاد کرده تا اوراق تسه را به بانک‌های دیگر هم بدهند که اگر این اتفاق بیفتد قیمت خرید اوراق عادلانه و منصفانه می شود و می تواند بخشی از بازار را جوابگو باشد. به همین دلیل تسهیلات لازم است و برای گروههایی از جامعه تاثیر می گذارد اما این اقدامات برای خارج کردن مسکن از رکود کافی نیست.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: طبق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم که برنامه‌ریزی برای آن نداشته و نداریم. حتی اگر از همین امروز اقدام برای ساخت سالیانه یک میلیون مسکن را آغاز کنیم ممکن است 10 سال دیگر به نقطه سر به سر برسیم؛ زیرا در حال حاضر 19 میلیون حاشیه نشین در بافتهای فرسوده داریم که بخش زیادی از آنها بدون مسکن هستند. لذا نوسازی و تامین مسکن در این بافتها باید توامان انجام شود.
وی همچنین به حدود یک میلیون ازدواج سالیانه که نیاز به واحد مسکونی را ایجاد می کند اشاره و تاکید کرد: دولت باید تحولاتی در بخش مسکن اعمال کند که منجر به گردش اقتصاد، ‌نقدینگی مناسب و چرخش در اقتصاد به شکل منطقی و اصولی شود و مسکن با اتکا به درآمد سرانه از رکود دربیاید.
به گفته محتشم، اگر درآمد سرانه در همین اندازه باشد امکان فراهم کردن خانه برای متقاضیان مسکن فراهم نمی‌شود و از سوی دیگر تجمیع تقاضا نگرانی از این بابت ایجاد می‌کند که در آینده شرایط برای جهش قیمت مسکن فراهم شود.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران همچنین درباره بازار اجاره و تاثیر کاهش سود بانکی به 15 درصد در بخش اجاره اظهار کرد: هر تصمیمی معمولا اثرات منفی اثرات مثبت دارد. کاهش سود از این جهت که می تواند پولهای بلوکه شده در بانکها را وارد چرخه اقتصاد کند کار مثبتی است. دولت هم توانسته تورم را به زیر 10 درصد برساند. به همین لحاظ سود بانکی باید پایین بیاید و حدود 12 درصد بشود.
وی تصریح کرد: از طرف دیگر با کاهش سود بانکی، موجرین دیگر علاقه ندارند که پولهای خود را به بانک بسپارند. به همین دلیل مبلغ ودیعه را کاهش می دهند و اجاره بها را بالا می برند که این باعث فشار به مستاجران می شود. اما اجاره تابعی از قیمت ملک است و زمانی اجاره بها پایین می آید که آن‌قدر مسکن داشته باشیم که در فضای رقابتی، اجاره بها کاهش یابد.
محتشم با اشاره به نحوه خرید مسکن در کشورهای توسعه یافته گفت: در کشورهای توسعه یافته اجاره به قدری پایین است که افراد به جای خرید مسکن ترجیح می دهند اجاره نشین باشند؛ زیرا عرضه بیش از تقاضاست. اما در ایران قیمت اجاره بر مبنای قیمت ملک تعیین می شود که حداکثر یک چهارم و حداقل هم یک هفتم قیمت ملک را تشکیل می دهد و این شرایط بستگی به کشش بازار دارد.
رییس انجمن انبوه سازان تهران اظهار کرد: معمولا وقتی نرخ سپرده بانکی پایین می آید موجران از ودیعه می کاهند و به اجاره می افزایند. در این شرایط اجاره برای مستاجر سخت می شود. لذا زمانی که مستاجرین توان پرداخت نداشته باشند موجرین ناچارند معادله یک میلیون تومان ودیعه به ازای 30 هزار تومان اجاره را به 20 هزار تومان برسانند. فعلا عدد 3 درصد سالهاست که بین مالکان و مستاجران جا افتاده و با بخشنامه و دستورالعمل کاهش نمی یابد اما فشار مستاجران می تواند این معادله را تغییر دهد.

  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

طرحی نو برای خرید خانه


شرح : پس از تشکیل صندوق یکم، افزایش سقف تسهیلات مسکن به 160 میلیون تومان، رشد تسهیلات ساخت به 150 میلیون تومان، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، این‌بار نوبت به تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات برای تامین مسکن خانوارها رسیده است.
 مجموعه اقداماتی که قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد.  دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارایه تسهیلات به بخش خودرو و تحریک تقاضا در این بخش ایجاد کند اما امسال با ناامیدی که از این سیاست حاصل شد؛ روی برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمی که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنایع بسیاری نیز رونق خواهند گرفت. برای این منظور هم افزایش سقف تسهیلات در دو حوزه خرید و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پیش از تعطیلات عید نوروز سقف تسهیلات مسکن برای هر یک از زوجین در تهران به 80 میلیون تومان و جمعا 160 میلیون تومان افزایش یافت و دیروز نیز شورای پول و اعتبار تشکیل موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرد.
تامین مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، این موسسات در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت می‌کنند و سهامدارانی که در آن سپرده‌گذاری می‌کنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده‌گذاری بهره‌مند می‌شوند، می‌توانند از منفعت سهامداری خود نیز بهره ببرند. اجرای پروژه‌های بزرگ کشور با توجه به سیاست‌های توسعه‌ای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص، از طریق این نهاد مالی می‌توانند تامین مالی شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهنی (بانک مسکن وقت) می‌تواند نسبت به ایجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنین در قانون تامین اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامین مالی این نهاد مالی پیش بینی شده است. در آیین‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده ایجاد این موسسات با رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار و جذب منابع از سرمایه‌گذاران و سپرده گذاران برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و بهسازی مسکن در یک منطقه جغرافیایی خاص پیش بینی شده؛ ضمن اینکه در بند 61-4 سیاست‌های خروج اقتصاد از رکود هم به این موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذیره‌نویسی مردم
مدیرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاری این موسسات توضیح داد: تاسیس موسسات پس انداز با تصویب تشکیل این موسسات در شورای پول و اعتبار یک نهاد جدید در حوزه تامین مالی مسکن اضافه می‌شود. 20 درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و 80 درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین می‌شود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع این نهادها از تاسیس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن به ویژه در مناطق جغرافیایی خاص خبرداد و گفت: این موسسه نیز می‌تواند از طریق تجهیز پس انداز از همان منطقه یا سایر مناطق نسبت به پرداخت تسهیلات فقط به یک منطقه خاص اقدام کند. ویژگی اصلی این نهادها این است که تسهیلات فقط در شعاع جغرافیایی خاص ایجاد شده مصرف می‌شود.
روش جدید برای خانه‌دار شدن
با تصویب این طرح، امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس می‌شود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام می‌دهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت می‌کند.
به این ترتیب، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دلیل منتفع شدن از عمده سود این موسسات، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپرده‌گذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را به وجود می‌آورد. این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث می‌شود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.
بر اساس این گزارش، سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانک‌های محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمی‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپرده‌گذاری در آنها و همچنین گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.
خرید مطالبات رهنی از دو ماه پیش
از دیگر برنامه‌های دولت برای تامین مسکن، انتشار اوراق رهنی است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پیوند بازار پول و سرمایه منتشر شد و به دلیل اینکه فعلا نهاد تضمین تسهیلات رهنی در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت این اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهیلات رهنی (NBS) اوراقی است که برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر و در بورس یا بازارهای خارج از بورس معامله می‌شود. کاهش هزینه تامین مالی برای بانک‌ها، مدیریت ریسک عدم انطباق زمانی سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها و همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه و خارج شدن دارایی‌ها از ترازنامه مهم‌ترین مزیت‌های اوراق رهنی هستند.
  • مللک بان 24 مللک بان 24
  • ۰
  • ۰

ملک بان 24

بازار اجاره‌ آپارتمان چگونه سامان می‌یابد؟


85 هزار مسکن اجتماعی ساخته می‌شود.» این خبر را حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده و گفته که بعد از پایان طرح مسکن مهر، طرح خانه‌دار کردن نیازمندان، با عنوان مسکن اجتماعی نیز در سال 95 آغاز می‌شود.
 او که در نشست خبری صحبت می‌کرد، با بیان ‌اینکه این طرح در سازمان برنامه مورد بررسی قرار گرفته و بعد از تصویب دولت اجرایی می‌شود، اضافه کرده که چون  متقاضیان مسکن اجتماعی پس‌اندازی ندارند و نمی‌توانند اقساط بانکی را بپردازند، تصمیم گرفتیم ساخت 85 هزار مسکن اجتماعی را کلید بزنیم.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرهیختگان ، مظاهریان با تاکید بر اینکه ساخت این تعداد مسکن نیازمند یک ردیف بودجه است، گفته که ساخت این تعداد مسکن اجتماعی از محل آزاد شدن بودجه مسکن مهر اجرایی خواهد شد. او این موضوع را هم یادآوری کرده که به هیچ وجه برای مسکن اجتماعی قرار نیست خط اعتباری مانند مسکن مهر که مشکلاتی را داشته است، ایجاد شود. این مقام مسئول در بخش دیگری از صحبت‌هایش با بیان ‌اینکه مسکن در آستانه خروج از رکود قرار دارد، گفته که در پنج ماه گذشته نسبت به پنج ماهه مشابه سال پیش تعداد مبایعه‌نامه‌ها 16/5درصد و ارزش ریالی این مبایعه‌نامه‌ها 29/8 درصد افزایش داشته است.
همچنین متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی 8/6 درصد افزایش یافته که این نرخ حدود نرخ تورم است و نگرانی‌ای ایجاد نمی‌کند. او همچنین برآورد کرده که تولید مسکن در سال 95 به 450 هزار واحد مسکونی برسد، بنابراین رکود فعلی در بازار و وجود 300 هزار خانه خالی از سکنه در تهران نشان می‌دهد فعلا تولید و تقاضای مسکن متعادل است. مظاهریان همچنین درباره کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تغییرات مبلغ اقساط و بازپرداخت، اضافه کرده که طبق برآوردی که در معاونت مسکن داشتیم، با نرخ سود 9/5 درصد، اقساط به زیر یک میلیون تومان در شهر تهران می‌رسد. مدت بازپرداخت نیز همچنان 12 سال است؛ البته کاهش این مدت هم جزء برنامه‌های ماست.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه‌وشهرسازی  درباره ساماندهی اجاره‌بها  و کنترل قیمت مسکن همزمان با معکوس شدن نرخ تورم پاسخ داد.
بالا بودن سهم تقاضای اجاره در بخش مسکن و سرعت رشد آن در سال‌های اخیر یکی از مشکلات بازار مسکن بوده است. برای اینکه اجاره‌بها سامان یابد، چه مولفه‌هایی باید مدنظر قرار گیرد؟
اجاره‌بها از سه عامل قیمت مسکن، نرخ تورم و سود بانکی تبعیت می‌‌کند. بنابراین آنهایی که خانه خود را اجاره می‌دهند، کار اقتصادی انجام می‌دهند.حال اگر اجاره سودآور نباشد، پول به بازارهای موازی که سودآوری بیشتری دارند منتقل می‌شود. بنابراین اجاره‌بها باید در حدی باشد که هم اجاره‌داری تقویت شود و هم از خروج سرمایه از این بخش جلوگیری شود. همچنین باید سود معقولی برای آن در نظر گرفته شود. علاوه بر این باید به‌گونه‌ای عمل کرد که مستاجران صدمه نبینند و قیمت‌ها خارج از روند تورم عمومی زندگی مردم نباشد. یکی از سیاست‌های این وزارتخانه که نتیجه خوبی هم در تابستان داشت؛ کنترل نرخ اجاره‌ در زمان اوج بود که با سیاست‌های وزارت راه‌، نرخ اجاره حدود نرخ تورم بود؛ اما اگر اجاره‌بها خیلی پایین‌تر از نرخ تورم بود، صاحبخانه‌ها، فکر می‌کردند کار غیر‌اقتصادی انجام می‌دهند ولی این همگامی با نرخ تورم  روند قابل قبولی داشته است.
برخی کارشناسان از معکوس شدن روند کاهشی نرخ تورم خبر و هشدار می‌دهند که در این صورت، قیمت مسکن مجددا افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی چگونه عمل خواهید کرد؟
احتمال ‌اینکه روند کاهشی نرخ تورم متوقف شود، زیاد است، اما این موضوع جای نگرانی ندارد؛ چرا که برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی نشان داده در چنین شرایطی می‌تواند قیمت‌ها را کنترل کند. حال اگر تورم به بیش از 20 درصد برسد کل اقتصاد دچار مشکل می‌شود. اما به نظر می‌رسد این فرآیند نگرانی ایجاد نمی‌کند. ما هم طرفدار نرخ تورم پایین هستیم؛ چون تورم پایین این اطمینان‌خاطر را به سرمایه‌گذار می‌دهد که در درازمدت در این بخش سرمایه‌گذاری و درآمدهای خود را براین اساس تنظیم کند.

  • مللک بان 24 مللک بان 24