چرا بسازو بفروش ها،از مقررات پیش فروش مسکن فرار می کنند؟
خرداد سال گذشته با ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان، دفاتر اسناد رسمی موظف شدند با همکاری چند وزارتخانه و سازمان ثبت اسناد، محل ثبت معاملات پیش‌فروش را از بنگاه‌های املاک به محضرخانه‌ها منتقل کنند و پروسه صدور سند رسمی مخصوص این نوع معاملات ملکی را برای اولین‌بار در بازار مسکن، پیاده کنند.
اما طبق آنچه روز گذشته گروهی از فعالان بازار دوم معاملات مسکن –بازاری که واحدهای مسکونی در حال ساخت، در آن خرید و فروش می‌شود- به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر و به رغم گذشت یک‌سال از ابلاغ این تکلیف از جانب معاون اول رئیس‌جمهور، هنوز ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر نیست و به این ترتیب طرفین این نوع معاملات در فضای بی‌اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با یکدیگر می‌کنند. پیش‌فروشنده‌ها این اواخر با یک چالش دیگر نیز برخورد کرده‌اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوایل امسال وزارت راه‌و‌شهرسازی درخصوص «حساب امانی» است.
هم‌اکنون سازنده‌ها مقابل تکلیف تازه‌ای که دولت بابت «افتتاح حساب امانی پیش‌فروشنده نزد بانک» تعیین کرده، صف‌آرایی کرده‌اند و نتیجه اجرای این ایده که برای امنیت بخشی به بازار پیش خرید مسکن، ابلاغ شده را نه‌تنها روان‌کننده معاملات که تشدید‌کننده رکود معاملاتی توصیف می‌کنند.
طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، در فروردین و اردیبهشت امسال، حجم پیش‌فروش‌های ثبت شده در بنگاه‌های املاک تا 5/ 2 برابر ماه‌های مشابه سال 93 کاهش پیدا کرد و به زیر 1000 فقره قرارداد بنگاهی در ماه رسیده است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: برخی پیش‌فروشنده‌ها در حال حاضر برای دورزدن تکلیف «حساب امانی» و همچنین خارج شدن از تور رهگیری دولت، معاملات بازار دوم را به بیرون از بنگاه‌های املاک کشانده و به‌صورت غیررسمی و در محل پروژه، اقدام به پیش‌فروش و عقد قراردادهای کاغذی با پیش‌خریداران می‌کنند. در این میان، فراهم نبودن بستر ثبت محضری پیش‌فروش، بهانه‌ای شده برای پیش‌فروشنده‌ها تا از این طریق، بتوانند قراردادهای خودنوشته را نزد پیش‌خریداران توجیه کنند. به این ترتیب بخشی از معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید در آمار سامانه رهگیری درج نمی‌شود و در بازار رسمی، سرمای معنادار و شدیدی حاکم شده است.
فعالان بازار ساخت‌و‌ساز و پیش‌فروش، ایده «حساب امانی» را کاربردی نمی‌دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای بررسی تاثیرگذاری حساب امانی بر افزایش یا کاهش معاملات پیش‌خرید، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می‌شود.
وزیر راه‌و‌شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش‌فروش مسکن منوط به اخذ تاییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه‌و‌شهرسازی استان می‌شود صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه‌و‌شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش‌فروش برای پیش‌فروشنده‌ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد یکی از بانک‌های عامل نیز از سمت پیش‌فروشنده ارائه و به تایید مسوولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» ایده وزیر راه‌و‌شهرسازی و یک بانک خصوصی بود که سال گذشته با هدف مهار کلاهبرداری‌ها و سوء استفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، تدوین آن آغاز شد.
در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم‌الاجرا تبدیل شده، پیش‌فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک‌های عامل تشکیل دهد تا بانک در عملیات ساخت‌و‌ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیشخریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش‌فروشنده پرداخت شود.
«حساب امانی» از تاخیر در تحویل واحد به پیشخریدار جلوگیری می‌کند و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه‌تر از کار انجام شده را نیز می‌گیرد.
- ۹۴/۰۳/۲۷